Actualité Jurisprudentielle et législative
Analyse et Commentaires du Cabinet Perrault
Analyse et Commentaires du Cabinet Perrault
08-02-2010 - Construction jurisprudence
CONSTRUCTION MAISON INDIVIDUELLE MAUVAISE IMPLANTATION
Des époux font construire, sur des plans qu’ils ont établis, une maison individuelle qui se révélera mal implantée car non conforme au POS de la commune.
La commune ordonne l’interruption des travaux et les maîtres de l’ouvrage forment un recours contre l’entreprise qui a réalisé la construction.
La cour d’appel prononce condamnation contre l’entreprise après avoir requalifié le contrat d’entreprise en contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan.
L’entreprise forme un pourvoi en contestant la requalification opérée par la cour d’appel et en mettant de surcroit en cause l’intervention d’un géomètre qui aurait commis une erreur de délimitation de la zone constructible.
La cour de cassation (2010/01/27 N°08-18026) rejette le pourvoi en considérant que la requalification de la cour est sans intérêt car :
« quelle que soit la qualification du contrat, tout professionnel de la construction étant tenu, avant réception, d'une obligation de conseil et de résultat envers le maître de l'ouvrage, la cour d'appel, qui a retenu que la société Jolivet avait procédé à une mauvaise implantation de la maison des époux X... en s'abstenant de procéder à toute vérification au regard des règles du POS contrairement à ses obligations………a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision »
Cet arrêt fait donc peser sur l’entreprise une très large responsabilité car, quant bien même elle n’aurait pas établi les plans, la cour de cassation considère qu’il lui incombe de vérifier que l’implantation est conforme aux règles du POS ; ce qui semble impliquer que l’entreprise soit, ait la qualification requise pour vérifier cette implantation, soit qu’elle mette elle-même en œuvre un géomètre qui procédera pour son compte à cette vérification.
06-02-2010 - Assurances jurisprudence
ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGES DOMMAGES IMMATERIELS/MATERIELS GARANTIE PLAFOND
Une société fait procéder à la réfection de ses bâtiments d’exploitation.
Les panneaux isolants utilisés à cette occasion se révèlent défectueux et la société doit procéder à la remise en état de ses bâtiments.
A l’issue des travaux, cette société demande que lui soit alloué outre le coût des travaux de remise en état des bâtiments, le coût de réalisation de bâtiments provisoires édifiés pour permettre la poursuite de son activité.
C’est sur ce dernier point que se situait le débat, les compagnies d’assurances soutenant que les frais de ce chef constituaient la réparation d’un préjudice immatériel et comme tel soumis au plafond de garantie prévu au contrat alors que l’assuré soutenait qu’il s’agissait d’une modalité de réparation du préjudice matériel et que dès lors, entrant dans le cadre de la police DO obligatoire, aucun plafond de garantie ne pouvait lui être opposé.
La cour d’appel fait droit à la demande de l’assuré avec l’attendu suivant :
« ces frais de construction des bâtiments tampons ont constitué une modalité nécessaire de remise en état des lieux sinistrés, et doivent à ce titre être considérés comme réparant le préjudice matériel direct résultant pour l'entreprise concernée de la détérioration et de la destruction des matériaux mis en œuvre »
La cour de cassation (3ème civ. 13/01/2010 N°08-13562 08-135) casse l’arrêt en relevant « Qu'en statuant ainsi, alors que la construction de bâtiments provisoires ne pouvait être assimilée à des travaux de réparation réalisés sur l'ouvrage affecté de désordres lui-même, la cour d'appel a violé les textes susvisés »
Les moyens développés à l’appui des pourvois par les compagnies d’assurance font une longue exégèse de la notion de préjudice immatériel qui était ainsi définie conventionnellement « tout préjudice pécuniaire qui résulte de la privation de jouissance d'un droit, de l'interruption d'un service rendu ou de la perte d'un bénéfice qui est la conséquence directe des dommages matériels garantis »
En l’espèce, cependant, la robuste constatation de bon sens de la cour de cassation est suffisante pour emporter l’adhésion.
04-02-2010 - Immobilier jurisprudence
DROIT PROPRIETE SQUATTS DAL CARACTERE ILLICITE DU TROUBLE
Une société d’HLM, propriétaire d’un ensemble immobilier locatif voit s’élever un matin, sur les pelouses de son groupe, des tentes occupées par des squatters.
L’opération, ayant avant tout pour objet d’attirer les caméras, est conçue et réalisée par l’association Droit au Logement (DAL).
Après avoir patienté quelque temps en espérant que les tentes disparaitront comme elles étaient venues, la société bailleresse, constatant que la situation perdurait et qu’elle entrainait des troubles dans la vie des locataires notamment dans la mesure ou les squatters utilisaient, ce qui était inévitable, des installations sanitaires communes, décide d’engager une procédure d’expulsion par voie de référé.
La procédure utilisée est des plus classiques et n’aurait pas du apporter de surprise sauf délais, plus ou moins longs, qui pouvaient être accordés pour l’évacuation des lieux.
Cependant, sur cette demande, le tribunal puis la cour d’appel de Versailles, débouteront la bailleresse par des attendus soigneusement rédigés d’où il ressortait en dernier ressort que le droit au logement des squatters pouvait être légitiment opposé au droit de propriété du bailleur et que les parties devaient être renvoyées devant le juge du fond « seul compétent pour opérer un contrôle de proportionnalité entre les droits respectifs des parties »
Par cette décision, la cour d’appel de Versailles légitimait le fait qu’au nom d’un droit au logement dont seul l’Etat Français était débiteur et ceci sous certaines restrictions et réserves, il fût porté atteinte par un tiers à un droit de propriété dont la préservation figure au rang des principes constitutionnels.
Compte tenu du soin apporté à la rédaction des attendus, il ne pouvait faire de doute que par cet arrêt la cour d’appel de Versailles entendait, non appliquer la législation en vigueur, mais en créer une autre, plus satisfaisante à ses yeux.
Sur pourvoi de la société bailleresse, l’avocat général déposait un avis favorable à la cassation en relevant notamment que si le droit au logement avait été consacré par le législateur il n’autorisait pas pour autant ses titulaires à « l’exercer à l’encontre de la propriété privée » et qu’en conséquence « point n’est besoin ici de se livrer à un contrôle de proportionnalité »
La cour de cassation (3ème civ.2010/01/20 N° 08-16088) rendait finalement un arrêt cassant l’arrêt de la cour d’appel de Versailles par un attendu lapidaire qui relevait qu’ayant « constaté une occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui » la cour d’appel n’avait pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations eu égard notamment aux dispositions de l’article 544 du Code Civil.
Il aura donc fallu que le bailleur parcoure tous les degrés de la juridiction judiciaire pour faire reconnaitre le bien fondé de son action.
Si il est admis, communément, que le juge judiciaire est le gardien traditionnel du droit de propriété, il faut constater que c’est seulement au niveau de la cour de cassation que cette mission, aujourd’hui, s’exerce.
02-02-2010 - Construction jurisprudence
RESPONSABILITE DECENNALE CO-DEBITEURS SOLIDAIRES PRESCRIPTION INTERRUPTION
Une société fait procéder à la rénovation de son établissement industriel.
La société chargée de la rénovation met en œuvre des panneaux isolants qui, après réception, se révèlent défectueux.
Le maître de l’ouvrage, assigne dans un premier temps, à l’intérieur du délai de responsabilité décennale, l’entreprise ayant mis en œuvre les panneaux défectueux puis, après dépôt d’un rapport d’expertise, il assigne, en outre, mais après l’expiration du délai de dix ans, l’entreprise ayant fabriqué les panneaux.
La cour d’appel fait droit à la demande, notamment contre le fabriquant de panneaux.
L’assureur de ce dernier forme un pourvoi en soutenant que l’action était prescrite.
La cour de cassation (3ème civ. 2010/01/13 N° 08 619075) confirme l’arrêt en développant le raisonnement suivant :
- Les poursuites faites contre l’un des débiteurs solidaires interrompent la prescription à l’égard de tous.
- Cette disposition de l’art 1206 du C.C s’applique tant à la solidarité conventionnelle qu’à la solidarité légale.
- Le maitre d’ouvrage a fondé son action sur l’art 1792-4 du code civil qui institue à son bénéfice une responsabilité solidaire du fabricant à l’égard du locateur d’ouvrage qui a mis en œuvre l’élément fabriqué.
- En conséquence, la citation délivrée au locateur d’ouvrage dans le délai décennale à interrompu la prescription à l’égard du fabricant de panneaux qui s’est trouvé dès lors valablement assigné postérieurement à l’expiration du délai de dix ans suivant la réception.
Voici un rappel utile qui contribuera sans doute à sauver quelques procédures en difficulté.
31-01-2010 - Construction jurisprudence
COMPTE PRORATA NATURE RECOURS CONTRE GESTIONNAIRE
Le compte prorata est souvent l’occasion de difficultés, soit pour l’entreprise qui le gère et qui ne parvient pas à recouvrer les avances qu’elle a faites, soit pour l’entreprise qui en est créancière et qui ne parvient pas à recouvrer son dû.
En l’espèce, le gestionnaire du compte prorata qui était, comme c’est la règle ou presque, l’entreprise de gros œuvre, est mis en liquidation.
La gestion du compte est reprise par une autre entreprise à qui une société intervenant sur le chantier réclame le coût de prestations de nettoyage exécutées et non réglées.
La cour de cassation, (3ème civ. 2010/01/13 N°08-70097) approuve l’arrêt de la cour qui a rejeté la demande en relevant que :
- le gestionnaire d’un compte prorata, n’a pas, sauf convention contraire, la qualité de mandataire des autres intervenants sur le chantier lesquels n’ont pas, dès lors, de liens de droit entre eux.
- le marché ayant été conclu par lot séparé, le demandeur n’avait eu de rapport contractuel qu’avec l’ancien gestionnaire et en conséquence, sauf faute, non prouvée en l’espèce, il ne pouvait rien être réclamé au nouveau gestionnaire.
Conclusion : les entreprises intéressées feraient prudemment en réclamant des OS au maitre de l’ouvrage pour éviter ce type de situation.
29-01-2010 - Bail d'habitation jurisprudence
BAIL HABITATION MUTATION PROFESSIONNELLE ORIGINE
La cour de cassation ( 3ème civ. 2010/01/20 N°09-10287) vient de régler la question de la réduction du préavis en cas de mutation professionnelle décidée non par l’employeur mais par l’employé.
Ce point est en effet était fréquemment en discussion, le bailleur soutenant généralement qu’en cas de mutation professionnelle à l’initiative du locataire, il n’y avait lieu à réduction du préavis.
Aux termes de l’arrêt ci-dessus visé, la cour de cassation statue en sens contraire en approuvant un arrêt de cour d’appel qui avait considéré que la réduction du délai devait jouer que l’employeur ou l’employé soient à l’origine de la mutation :
« attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que l'article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant que le préavis était réduit à un mois en cas de mutation, sans préciser que celle-ci devait être imposée par l'employeur, la cour d'appel en a déduit exactement qu'il importait peu que M. X... fût à l'origine de cette mutation pour bénéficier de la réduction de ce délai »
Dont acte; ce point semble désormais hors débats.
28-01-2010 -
CREATION DE LA QUESTION PRIORITAIRE DE CONSTITUTIONNALITE
A compter du 1er mars 2010 une nouvelle voie d’accès au conseil constitutionnel sera ouverte aux plaideurs.
La loi organique du 10 décembre 2009 crée un chapitre 2 bis au sein de l’ordonnance du 7 novembre 1958 portant loi organique sur le conseil constitutionnel.
Il s’agit des articles 23-1 à 23-12.
Le processus, prévu est, schématiquement, le suivant :
- Tant devant les juridictions administratives que devant les juridictions judiciaires, un plaideur peut soutenir qu’une disposition législative « porte atteinte aux droits et libertés garantis par la constitution »
- Si le juge, qui doit statuer sur ce point sans délai, considère que la disposition critiquée est applicable au litige, que le moyen est sérieux et qu’il n’a pas déjà été tranché, il transmet la question soit au Conseil d’Etat soit à la Cour de Cassation.
- Le Conseil d’Etat ou la Cour de Cassation statue dans un délai de trois mois sur le renvoi de la question prioritaire de constitutionnalité au Conseil Constitutionnel.
- Le Conseil Constitutionnel dispose à son tour d’un délai de trois mois à compter de sa saisine pour statuer. Les parties peuvent présenter leurs observations et l’audience est publique.
- Si le Conseil constitutionnel fait droit à la demande la mesure critiquée sera abrogée par application des dispositions de l’article 62 de la constitution ainsi libellé :
« … Une disposition déclarée inconstitutionnelle sur le fondement de l'article 61-1 est abrogée à compter de la publication de la décision du Conseil constitutionnel ou d'une date ultérieure fixée par cette décision. Le Conseil constitutionnel détermine les conditions et limites dans lesquelles les effets que la disposition a produits sont susceptibles d'être remis en cause. »
L’avenir dira ce qu’il faut penser de ces nouvelles dispositions ; D’ores et déjà ce qui apparait clairement, c’est le rétrécissement constant de l’espace laisse au politique et l’accroissement du pouvoir des juges qui rendra toute modification de l’ordonnancement juridique très délicat sauf à inscrire cette modification dans la constitution elle-même.
27-01-2010 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE ANCIEN SYNDIC LJ RECHERCHE RESPONSABILITE DELAI HABILITATION SYNDIC
Une copropriété décide d’exercer une action contre son ancien syndic, une société LRAAI représentée par un liquidateur amiable.
Cette instance aboutit à la condamnation de la société LRAAI.
A l’occasion des poursuites exercées, le syndicat poursuivant apprend, en avril 2004, que la liquidation de la société LRAAI était close depuis plusieurs années; ce que le liquidateur avait dissimulé.
Le syndicat décide alors de poursuivre à titre personnel le liquidateur pour dissimulation frauduleuse.
L’action est introduite immédiatement par le syndic mais l’habilitation du syndic par l’assemblée générale n’interviendra qu’en juillet 2008, alors qu’aux termes de l’art L 225-254 du code de commerce, l’action en responsabilité contre les administrateurs se prescrit par trois ans à compter de la révélation du fait dommageable.
La cour d’appel fait droit à la demande, considérant que, l’instance ayant été introduite dans les trois ans de la révélation du fait délictueux, l’habilitation du syndic après l’expiration de ce délai de trois ans était valable.
Sans surprise la cour de cassation (3ème civ. 2010/01/ 13 N°09-10398) casse l’arrêt en relevant que « Qu'en statuant ainsi, alors que la régularisation de la procédure était intervenue postérieurement à l'expiration du délai de prescription, la cour d'appel a violé les textes susvisés »
La cour applique là la jurisprudence qui est la sienne depuis longtemps pour les ratifications dans le cadre de la garantie décennale ; Le syndic peut toujours être habilité à postériori, à condition que ce soit à l’intérieur du délai dans lequel l’action pouvait être introduite.
24-01-2010 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE PARTIES COMMUNES DEMANDE DIRECTE AG REMISE EN ETAT IRRECEVABILITE
Un copropriétaire assigne le syndicat dont il est membre pour « obtenir la mise en œuvre de toutes dispositions pour que les parties communes soient remises en état » et ce, en raison de leur occupation indue par un autre copropriétaire.
La cour d’appel le déboute.
L’intéressé forme un pourvoi, en soutenant que l’arrêt a violé les dispositions de l’art 15 de la loi du 10 juillet 1965 qui l’autorise à faire cesser les emprises d’un autre copropriétaire sur les parties communes.
La cour de cassation (3ème Civ N° 08-21110 2010/01/13) confirme l’arrêt en relevant que l’action demandée au SDC, savoir «« obtenir la mise en œuvre de toutes dispositions pour que les parties communes soient remises en état » constituait « une prérogative appartenant à l’assemblée générale » et que les demandeurs ne justifiaient pas l’avoir saisie en demandant que cette question soit inscrite à l’ordre du jour.
Les demandeurs ont donc commis une erreur dans le choix du parcours pour parvenir à leurs fins.
Ils devaient :
- soit demander en leur nom propre qu’il soit mis fin à une occupation indue des parties communes, ceci sans même avoir à justifier d’un préjudice personnel par application de la dernière jurisprudence de la cour de cassation (voir jurisprudence citée sur ce site sous l'article 15 de la loi),
- soit, soumettre cette question à l’ordre du jour, si ils voulaient que la procédure soit menée par le syndicat quitte, le cas échéant, si il n’avait pas été fait droit à leur demande, à assigner en nullité d’AG pour abus de majorité.
21-01-2010 - Immobilier jurisprudence
PROMESSE DE VENTE CONDITION SUSPENSIVE INTERET ACQUEREUR RENONCIATION POSSI BLE
Une promesse de vente d’une parcelle constructible est signée avec, comme condition suspensive, l’obtention d’un permis de construire.
L’acte précise que, pour se prévaloir de cette condition, les acquéreurs devraient justifier du dépôt de la demande de permis dans le délai de deux mois à compter de la signature de l’acte.
Le promettant, invoquant l’absence de démarches entreprises pour obtenir un permis, refuse de réitérer l’acte chez le notaire.
La cour de cassation (3ème Civ. 2010/01/12 N°08-18624) approuve la cour d’appel qui retient que la condition suspensive étant prévue dans le seul intérêt de l’acquéreur,ce dernier pouvait y renoncer et
que « … la non-réalisation ( de la dite condition) ne pouvait rendre caduque la promesse …»
Le promettant qui pensait retrouver sa liberté, pour vendre à meilleur prix ou pour ne plus vendre, en se prévalant du défaut de réalisation de la condition s’est entièrement mépris sur les conséquences de ce défaut car sur ce point l'arret n'innove pas