Actualité Jurisprudentielle et législative
Analyse et Commentaires du Cabinet Perrault
Analyse et Commentaires du Cabinet Perrault
04-09-2010 - Bail commercial jurisprudence
BAIL COMMERCIAL CLAUSES D’EXCLUSIVITE EFFETS CONVENTIONS ENTRE SEULES PARTIES NON
Le propriétaire d’un immeuble consent à un locataire un bail commercial comportant une clause lui interdisant d’exercer toute activité faisant concurrence à un autre locataire commerçant précédemment installé dans le même immeuble.
Le locataire installé en second exerçant, contrairement aux clauses de son bail, une activité similaire à celle du premier locataire, ce dernier assigne en cessation du trouble en se prévalant des clauses du bail auquel il n’est pas partie.
La cour d’appel lui donne satisfaction.
A l’appui de son pourvoi, le locataire condamné soutient de façon traditionnelle que :
« que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; qu'en retenant, pour condamner M. Y... et la société Y..., qu'ils " ne respectaient pas la clause de non concurrence insérée dans l'acte de cession du droit du bail ", dont la société Compagnie écossaise Saint-André, tiers à cette convention, n'était pas en droit de se prévaloir, la cour d'appel a violé l'article 1165 du code civil »
La cour de cassation rejette le pourvoi (2010/07/13 09 67516).
Quoiqu’il s’agisse d’un arrêt de rejet la motivation de cette décision est importante.
En effet, la cour de cassation dans « un chapeau » préalable formule de la façon suivante la règle de droit qui doit recevoir application dans un cas d’espèce semblable :
« Mais attendu que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage »
D’où il résultait que le premier locataire pouvait se prévaloir des termes du second bail, auquel il était totalement étranger, pour interdire la concurrence qui lui était faite.
L’importance de cet arrêt, qui sera d'ailleurs publié au bulletin de la cour de cassation,n’échappera pas.
01-09-2010 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE TRAVAUX SYNDIC RESPONSABILITE RECEPTION MAITRISE ŒUVRE
Un syndicat de copropriétaires fait installer un ascenseur dans un immeuble ancien par une société réputée, la société THYSSENKRUPP.
Les travaux sont réceptionnés sans réserves par le syndic.
Il apparaît ultérieurement que l’ascenseur installé ne disposait, ni de palier en rez de chaussée, ni du gros œuvre nécessaire à la mise en conformité à la norme européenne requise et comportait en outre une sortie en zone privative interdite du fait de sa dangerosité potentielle.
La société THYSSENKRUPP est condamnée par la Cour d'appel à financer les travaux de réfection.
A l’appui de son pourvoi en cassation, cette société soutient notamment que :
- La réception sans réserves couvrait les défauts relevés qui étaient, selon elle, apparents ;
- L’absence de recours à un maître d’œuvre par le SDC était fautive.
La cour de cassation (2010/07/06 N°09 66757) rejette le pourvoi.
Sur le premier moyen elle relève que :
« la cour d'appel a souverainement retenu que Mme X..., syndic, professionnelle en immobilier mais profane en matière de construction, ne pouvait avoir, en connaissance de cause, accepté les non-conformités aux règles de l'art et à la sécurité en réceptionnant l'ouvrage et en a exactement déduit que l'acceptation des travaux sans réserves ne pouvait pas couvrir les désordres non apparents »
Ce qui revient à dire que ce qui est un vice apparent pour un professionnel ne l’est pas pour un profane, tel que le syndic, s’agissant de construction.
La distinction n’est pas nouvelle mais la qualification de profane appliquée au syndic professionnel est intéressante à relever.
Sur le second moyen la cour de cassation juge que :
« la cour d'appel, qui a retenu, par motifs propres et adoptés, que l'absence de recours à un maître d’œuvre n'était pas en soi fautive et ne traduisait une prise de risque acceptée que si le constructeur avait fait valoir que l'intervention d'un maître d'œuvre était souhaitable, qu'au moment de la signature du contrat, l'installateur était le seul à connaître, comme professionnel, la difficulté à installer un ascenseur dans un vieil immeuble et donc en mesure d'informer utilement le maître d'ouvrage, a légalement justifié sa décision de ce chef en condamnant la société Thyssenkrupp »
Là encore, le fait qu’ait été jugé non fautif l’absence de recours à un maître d’œuvre est intéressante à noter s’agissant notamment de la responsabilité d’un syndic professionnel.
Ceci étant, il faut également retenir qu’il ne s’agit pas d’un arrêt de principe de la cour de cassation mais d’un arrêt de rejet et que la formule utilisée dans le premier moyen, « a souverainement retenu », renvoie expressément au pouvoir des juges du fond d’apprécier, seuls, le fait.
Cependant, quoique il ne s'agisse pas d'un arrêt normatif, il n'en reste pas moins que l'appréciation des faits à laquelle a procédé la cour d'appel n'a pas encouru la cassation et qu'à ce titre il était intéressant de le signaler.
29-08-2010 - Urbanisme jurisprudence
Droit de préemption Exercice au bénéfice d’une entreprise au détriment d’une autre entreprise Licéité
Une société civile immobilière constituée dans le cadre d'un projet industriel par une entreprise de transport collectif, signe une promesse de vente portant sur un terrain situé dans la zone artisanale et industrielle de la commune de Briançon, dans le but de développer les activités de l'entreprise.
Par arrêté, le maire exerce le droit de préemption urbain de la commune sur ce terrain, dans le but de le revendre à une autre entreprise afin que cette dernière puisse maintenir et développer ses activités et le niveau d'emploi correspondant.
L’entreprise évincé forme un recours dont elle est déboutée par la cour administrative d’’appel de Marseille puis par le conseil d’état (2010/07/16 N° 325236)
Le conseil d’état juge tout d’abord « qu'en jugeant que la commune de Briançon justifiait d'un objectif d'intérêt général permettant de fonder légalement la préemption litigieuse, décidée en vue de la rétrocession du bien préempté à une entreprise, en se donnant comme but de permettre à cette entreprise de développer son activité, alors même que celle-ci n'était pas déterminante pour le maintien du niveau de l'activité salariée dans la commune, et après avoir relevé que l'augmentation de l'activité de la société dépendait notamment de la possibilité d'étendre ses installations, la cour administrative d'appel de Marseille n'a pas commis d'erreur de droit ni d'erreur de qualification juridique »
Le conseil d’état juge ensuite « que la cour n'a pas commis d'erreur de droit, entaché son arrêt d'une insuffisance de motivation ni dénaturé les pièces du dossier en ne prenant pas en compte, pour apprécier si la décision litigieuse était justifiée par un intérêt général suffisant, l'existence d'un projet de l'acquéreur évincé pouvant également concourir au maintien, à l'extension ou à l'accueil des activités économiques »
La seconde partie de l’argumentation du conseil d’état laisse perplexe dans une économie libérale car elle donne le pas à l’action administrative sur l’action privée alors que les deux projets avaient les mêmes buts et donc les mêmes effets pour la commune.
Comment s’étonner alors que l’acquéreur évincé ait soutenu qu’il y avait dans l’usage de cette préemption un détournement de pouvoir pour favoriser un concurrent ; moyen d’ailleurs rejeté faute de preuves…mais quelles preuves fournir sinon l’exercice du droit de préemption lui-même.
26-08-2010 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE TACITE REFUS TARDIF RETRAIT NULLITE
Le maire de la commune de Cerbère refuse un permis de construire.
Compte tenu des délais d’instruction de la demande qui avaient été notifiés au pétitionnaire, cette décision de refus doit être analysée comme opérant un retrait de permis de construire tacite obtenu le 28 avril 2006.
C’est à l’analyse des conditions du retrait que s’attache la cour administrative d’appel de Marseille (2010/07/08 N° 08MA04384) dans son arrêt.
La cour rappelle tout d’abord le délai dans lequel le retrait devait être opéré :
- A la date des faits, le retrait d'une décision implicite ne pouvait légalement intervenir que si cette décision était entachée d'illégalité, et à la condition que la décision de retrait soit notifiée au bénéficiaire du permis de construire avant l'expiration du délai de recours contentieux, lorsque les mesures de publicité avaient été effectuées, ou, à défaut, dans le délai de deux mois suivant la date de son intervention ;
- En l'absence de mesures de publicité complètes du permis, la décision opérant son retrait devait intervenir et être notifiée à son bénéficiaire avant le 29 juin suivant ;
- Le bénéficiaire du permis qui produit devant la cour un avis de réception portant la date du 1er juillet de cette décision datée du 28 juin 2006, est fondé à soutenir que le retrait est intervenu tardivement.
La cour rappelle ensuite les conditions dans lesquelles la décision de retrait devait être opérée aux termes de l'article 24 de la loi du 12 avril 2000 :
- Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application des articles 1ers et 2 de la loi n°79-587 du 11 juillet 1979 n'interviennent qu'après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations
- il est constant que la décision de retrait en litige n'a pas été précédée d'une procédure contradictoire et que M. A n'a pas été mis à même de présenter des observations préalables à l'intervention de cette décision ;
- il résulte de ce qui précède que M. A est fondé à soutenir que la décision qu'il attaque est intervenue au terme d'une procédure irrégulière, dès lors que son moyen, contrairement à ce que soutient la commune, est en l'espèce opérant ;
En conclusion de ce qui précède la cour annule le jugement du tribunal de Montpellier qui avait rejeté la demande d’annulation de l’arrêté du maire portant refus du permis de construire.
23-08-2010 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE SUSPENSION EXECUTION CONDITIONS
Un recours contre un permis de construire ne paralyse pas la poursuite de la construction de l'immeuble incriminé.
Or, une fois la construction achevée il pourra etre très difficile, voire impossible, de fairer procéder à sa destruction si le recours aboutit.
C'est pourquoi, parallèlement à ce recours il est généralement sollicité la suspension de l'exécution du permis.
Le conseil d’état (2010/07/01 N° 330702) rappelle les conditions que doit remplir une demande de suspension d’exécution pour être satisfaite :
« Sur l'urgence à prononcer la suspension demandée
…………………………………………………………………………………..
« Considérant que si, en règle générale, l'urgence s'apprécie compte tenu des justifications fournies par le demandeur quant au caractère suffisamment grave et immédiat de l'atteinte que porterait un acte administratif à sa situation ou aux intérêts qu'il entend défendre, il en va différemment de la demande de suspension d'un permis de construire pour laquelle, eu égard au caractère difficilement réversible de la construction d'un bâtiment, la condition d'urgence doit en principe être constatée lorsque les travaux vont commencer ou ont déjà commencé sans être pour autant achevés ; qu'il ne peut en aller autrement que dans le cas où le pétitionnaire ou l'autorité qui a délivré le permis justifient de circonstances particulières, tenant, notamment, à l'intérêt s'attachant à ce que la construction soit édifiée sans délai »
« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que les travaux relatifs au permis de construire litigieux ont déjà commencé sans être pour autant achevés ; qu'il n'est pas établi, en l'état de l'instruction, que, contrairement à ce que soutenait la commune en juillet 2009, d'une part le bâtiment en cours de rénovation et d'extension doive toujours accueillir des étudiants à la rentrée 2010, et d'autre part, qu'un retard dans les travaux remettrait en cause le financement du projet ; qu'ainsi la condition d'urgence prévue à l'article L. 521-1 du code de justice administrative doit, en tout état de cause, être regardée comme remplie »
« Sur l'existence d'un moyen propre à créer un doute sérieux »
« Considérant que le moyen tiré de ce que les voies d'accès au terrain d'assiette de la construction ne respectent pas les prescriptions des articles R. 111-5 du code de l'urbanisme et UC 3 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune est propre, en l'état de l'instruction, à créer un doute sérieux sur la légalité de l'arrêté attaqué »
Pour résumer, une demande de suspension d’un permis de construire doit réunir les conditions suivantes :
- Démonstration de l’urgence qui découle généralement du seul fait que la construction d’un immeuble est le plus souvent irréversible.
- Démonstration que les travaux de construction ne sont pas achevés et que le projet ne doit pas répondre lui-même à un besoin urgent.
- Moyen sérieux à l’appui du recours en nullité parallèlement diligenté.
20-08-2010 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE REFUS RECOURS ILLEGALITE AVIS ABF NON
Le tribunal administratif de Pontoise, saisi d’un recours contre un refus de délivrance de permis de construire, sursoit à statuer et interroge le conseil d’Etat pour savoir si, à l’appui de ce recours, le requérant peut se prévaloir de l’illégalité de l’avis négatif rendu par l’architecte des Bâtiments de France.
A cette question, le conseil d’état répond négativement (avis 334747 2010/06/30)
Après avoir rappelé les textes applicables, le conseil d’état conclut ainsi:
« Il résulte de l'ensemble de ces dispositions qu'un pétitionnaire n'est pas recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision de refus de permis de construire faisant suite à un avis négatif de l'architecte des Bâtiments de France sur cette demande de permis, s'il n'a pas, préalablement, saisi le préfet de région d'une contestation de cet avis, selon la procédure spécifique prévue à l'article R. 421-38-4 (devenu l'article R. 424-14) du code de l'urbanisme. »
La seule réserve du conseil d’état porte sur l’information qui doit avoir été donnée au pétitionnaire pour que les délais courent à son encontre :
« La notification de la décision de refus de permis de construire n'est toutefois de nature à faire courir le délai de deux mois que ces dernières dispositions impartissent au pétitionnaire pour saisir le préfet de région qu'à la condition que l'avis de l'architecte des Bâtiments de France, comme les voies et délais de recours ouverts à son encontre, aient été portés à sa connaissance »
18-08-2010 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE IRREGULIER PERMIS MODIFICATIF CONSEQUENCES
Il n'est pas rare qu'après la délivrance d'un permis on s'apercoive, généralement ensuite de recours exercés par des tiers, que l'instruction du permis était défaillante.
Lorsque cela est possible, il peut être remédié aux insuffisances du premier permis par un permis modificatif.
La cour administrative d’appel de Nancy (2010/07/01 N° 09NC01322) vient de rappeler les conséquences qu’il y a lieu de tirer d’un tel permis modificatif :
« Considérant que lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises ; que les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial »
Le permis modificatif purge donc le premier permis de ses vices.
Accessoirement, ce même arrêt juge que l’omission dans le dossier de permis, de la présence d’un château inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques à proximité du terrain d’assiette du projet, n’avait pas été de nature à fausser l’appréciation du service instructeur dès lors que l’impact du projet sur ce monument avait été pris en compte dans l’avis rendu par l’architecte des bâtiments de France ;
En conséquence « c'est à tort que le Tribunal administratif de Besançon s'est notamment fondé sur le caractère incomplet du dossier de la demande de permis de construire pour annuler l'arrêté »
15-08-2010 - Droit Administratif jurisprudence
CONCOURS FORCE PUBLIQUE EXPULSION DROIT LOGEMENT OPPOSABLE SUSPENSION NON
La décision d’un préfet d’accorder son concours pour procéder à une expulsion fait l’objet, parallèlement à un recours au fond, d’une demande de suspension à laquelle un juge des référés du tribunal administratif de Marseille fait droit au motif que les intéressés ont effectué des démarches infructueuses pour être relogés et qu’il existe un droit au logement opposable.
Le conseil d’état (332259 2010/06/30) annule l’ordonnance avec le considérant suivant :
« qu'aucun des moyens invoqués par M et Mme A pour demander que soit ordonnée la suspension de l'exécution de la décision du 9 juillet 2009 du préfet des Bouches-du-Rhône accordant à la SCI Debersy le concours de la force publique pour procéder à leur expulsion, et notamment pas ceux tirés de ce qu'elle méconnaîtrait la loi du 5 mars 2007 qui institue le droit au logement opposable, et que, faute de solution de relogement, leur situation sociale serait rendue difficile n'est propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée ; que par suite M. et Mme A ne sont pas fondés à demander qu'il soit sursis à l'exécution de celle-ci »
Eu égard au fait que la loi du 5 mars 2007 ne manquera pas d’être invoquée à nouveau à l’appui de demandes de suspension d’expulsion, cette décision mérite d’être signalée.
Voir Bail habitation Expulsion
12-08-2010 - Droit Administratif jurisprudence
MARCHE PUBLICS TRAVAUX CCAG 1976 RECLAMATION COMPLEMENTAIRE INTERRUPTION DELAI NON REJET
Que ce soit en matière de marchés privés ou en matière de marchés publics, la méconnaissance ou le défaut de respect des prescriptions des CCAG peuvent entrainer des rejets aux conséquences financièrement très lourdes.
En l’espèce, la région Réunion confie à un groupement d’entreprises la réalisation de deux ouvrages d’art.
Le mandataire du groupement retourne au maitre d’œuvre un décompte général accompagné d’une réclamation pour une somme de l’ordre de 900 000€.
Cette réclamation est rejetée explicitement par le président du conseil régional de la Réunion qui propose au groupement une somme bien inférieure.
Ce même président du conseil régional garde le silence sur un mémoire complémentaire ultérieur.
Postérieurement au délai de six mois suivant le rejet explicite, les entreprises saisissent le tribunal et se voient déboutées comme prescrites.
Devant la cour, les entreprises soutiennent que le mémoire complémentaire a interrompu le délai de six mois fixé à l’article 50-32 du CCAG
La cour administrative d’appel de Bordeaux (05BX00804 2010/06/29 ) confirme la décision des premiers juges en relevant que :
« que ce délai ( de six mois fixé à l’art 50-32) n'a été ni interrompu, ni suspendu par la présentation d'un mémoire complémentaire en date du 18 décembre 2000, que le président du conseil régional a implicitement rejeté ; que dès lors, la demande présentée par les sociétés SBTPC et GTOI au Tribunal administratif de Saint-Denis de La Réunion était tardive et, par suite, irrecevable »
Voila donc à nouveau, comme tant d’autres avant elles, des entreprises qui se trouvent privées du fruit de leurs efforts uniquement pour ne pas avoir respecté un délai prévu au CCAG ou pour avoir fait une analyse erronée des dispositions de ce même CCAG.
09-08-2010 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE SURSIS STATUER ILLEGALITE INDEMNISATION CONDITIONS
Un jugement du tribunal administratif de Lyon condamne une commune à payer à la société Eiffage une somme de 500 000€ en réparation d’un préjudice subi ensuite d’un sursis à statuer, jugé illégal, sur une demande de permis de construire.
Sur appel, la cour administrative de Lyon confirme que le sursis à statuer était illégal mais estime qu’il n’y a pas de préjudice en relation avec ce sursis (08LY00245 2010/06/29).
Cet arrêt est une nouvelle démonstration de la façon très stricte dont les juridictions administratives apprécient le lien de causalité.
La commune, s'appuyant sur une révision du plan local d’urbanisme, vise les orientations générales du PADD qui devaient être développées dans le futur plan pour fonder sa décision.
Ces orientations prévoyaient, notamment, un accompagnement de la commune vers le statut de petite ville, en créant les conditions d'un meilleur fonctionnement urbain en matière de transport, de déplacement et de stationnement.
La cour juge «que, ces orientations très générales, ne permettent pas de considérer que le projet envisagé était de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan ; que, par suite, c'est à bon droit, que les premiers juges ont estimé que la décision en litige était entachée d'erreur d'appréciation »
Cette nullité prononcée, la cour rappelle que la faute commise n’ouvre droit à réparation que dans la mesure où elle a été à l’origine d’un préjudice direct et certain et c’est là que le dossier se gâte pour le promoteur.
En effet, la cour relève que la société Eiffage a présenté successivement trois projets différents et que :
- elle n’a pas donné suite à son premier projet,
- elle n’a pas contesté le rejet du second projet,
- elle n’a pas davantage contesté la mesure de sursis à statuer prise sur le dernier projet, se contentant de demander l’indemnisation de son préjudice lié à l’échec du projet immobilier.
- les propriétaires du terrain qui avaient accepté plusieurs prorogations avaient finalement refusé tout nouveau délai.
Compte tenu de l’ensemble de ces circonstances, la cour juge:
« qu'ainsi le préjudice dont se prévaut la société trouve son origine tant dans le retard mis à conclure l'acquisition du terrain que dans l'échec des deux premiers projets ; que, dès lors, dans ces circonstances, l'illégalité fautive de l'arrêté du 9 février 2004 n'est, la cause ni exclusive ni déterminante du préjudice allégué »
Il est vrai que le fait que la société Eiffage n’ait pas contesté le sursis à statuer pour faire aboutir son projet mais se soit contentée de solliciter une indemnisation, pouvait laisser penser qu’elle n’était peut être pas fâchée de saisir ce refus pour se retirer.
Néanmoins, le sursis restait illégal et cette illégalité reste dépourvue de toute sanction financière en vertu du raisonnement rapporté qui fait la part belle à l’irresponsabilité administrative.
07-08-2010 - Expropriation jurisprudence
EXPROPRIATION SOUS EVALUATION COUT OPERATION NULLITE
Un jugement du tribunal administratif de Versailles rejette une demande visant à l’annulation d’un arrêté du préfet des Hauts de Seine déclarant d’utilité publique la construction d’un immeuble et prononçant la cessibilité de deux parcelles sises à Levallois-Perret.
Sur recours, la cour administrative de Versailles (09VE01066 2010/06/24 ) annule le jugement et l’arrêté préfectoral.
A l’appui de cette décision, la cour énonce que
- Aux termes de l'article R. 11-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « L'expropriant adresse au commissaire de la République pour être soumis à l'enquête un dossier qui comprend obligatoirement : I.- Lorsque la déclaration d'utilité publique est demandée en vue de la réalisation de travaux ou d'ouvrages : (...) 5° L'appréciation sommaire des dépenses (...) »
- l'appréciation sommaire des dépenses définie par l'article R. 11-3 précité a pour objet de permettre à tous les intéressés de s'assurer que les travaux ou ouvrages ont, compte tenu de leur coût total réel tel qu'il peut être raisonnablement apprécié à l'époque de l'enquête, un caractère d'utilité publique ;
Ces principes étant rappelés, la cour constate que :
- le poste acquisitions des immeubles …..ne tenait pas compte du coût de l'acquisition des deux parcelles précitées,….. qu'ainsi le dossier soumis à l'enquête, qui ne permettait pas de connaître le coût total de l'opération, ne répondait pas aux prescriptions de l'article R. 11-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
- « dès lors, les demandeurs sont fondés à soutenir que l'arrêté ….déclarant l'utilité publique de l'opération de construction d'un immeuble de logements sociaux et prononçant la cessibilité des parcelles …a été pris sur le fondement d'une procédure irrégulière »
La commune de Levallois-Perret n’a décidemment pas de chance avec ses expropriations en vue de la construction de logements sociaux puisque le même jour un autre arrêté de même nature, ici rapporté, était également annulé.
04-08-2010 - Expropriation jurisprudence
EXPROPRIATION LIMITES SUPPRESSION EMPLOIS NULLITE
Le préfet des Hauts de Seine prend un arrêté portant déclaration d’utilité publique et prononçant la cessibilité de deux parcelles sises à Levallois-Perret, dans le cadre de la réalisation de programmes de logements sociaux.
Les propriétaires des parcelles forment un recours qui est rejeté par le Tribunal de Versailles.
Devant la cour d’appel administratif de Versailles, les requérants soulèvent de nombreux moyens de forme et un moyen de fond. C’est ce dernier seul que la cour retiendra (O9VE01036 2010/06/24).
La cour relève, à titre de déclaration de principe « qu'une opération ne peut être légalement déclarée d'utilité publique que si les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, éventuellement, les inconvénients d'ordre social ou économique qu'elle comporte ne sont pas excessifs eu égard à l'intérêt qu'elle présente ;
Ce rappel étant fait, la cour constate que :
- il ressort du rapport du commissaire-enquêteur que la réalisation de l'immeuble dont l'utilité publique a été reconnue par l'arrêté attaqué aura pour conséquence la disparition d'un atelier de réparation automobile et d'une concession automobile et entraînera, consécutivement, la suppression de treize emplois ;
- par ailleurs, il ressort de la lecture des autres pièces du dossier que la commune de Levallois-Perret dispose, à proximité immédiate des parcelles dont l'expropriation a été déclarée d'utilité publique, de plusieurs terrains et immeubles situés dans le secteur Baudin-Danton-Paul-Vaillant Couturier pouvant être utilisés pour la réalisation de logements sociaux ;
- « dès lors, les inconvénients d'ordre social et économique de l'opération projetée, qui, compte tenu de la possibilité de la réaliser dans d'autres conditions, sont, quel que soit l'intérêt social qu'elle représente, excessifs, ont pour effet de priver cette opération de son caractère d'utilité publique »
La suppression d’emplois a donc été un élément déterminant dans l’annulation de l’arrêté préfectoral.
01-08-2010 - Droit Administratif jurisprudence
OUVRAGE PUBLIC DOMMAGE TIERS INDEMNISATION CONDITIONS
Un exploitant agricole présente une demande d’indemnisation par suite d’inondations de ses bâtiments par des eaux de ruissellement s’accumulant sur une voie communale située en surplomb.
Sa demande est rejetée par le Tribunal.
La cour d’appel de Bordeaux (09BX02279 2010/06/24) annule le jugement et prononce une condamnation partielle.
Il s’agit là d’une décision qui se situe dans le droit fil de la jurisprudence et c’est en cela qu’elle est intéressante à rapporter car elle permet de rappeler les principes guidant la matière.
La cour relève :
- que le déversement des eaux pluviales dans la propriété X est essentiellement imputable à l'insuffisance du dispositif d'écoulement des eaux pluviales de la voie n° 4 qui ne comporte pas de fossé au droit de la propriété du requérant
- « que M. X ayant la qualité de tiers vis-à-vis de l'ouvrage public que constitue la voie communale, les dommages dont il s'agit sont de nature à engager la responsabilité de la commune sans qu'il soit besoin de rechercher si elle a commis une faute en s'abstenant de faire procéder à la réalisation d'un fossé d'écoulement des eaux pluviales au droit de la propriété du requérant »
- que la configuration des terrains appartenant à M. X, situés en forte déclivité en contrebas immédiat de la voie communale, rendait prévisible le risque d'inondation par ruissellement des eaux pluviales ; « que l'intéressé n'a pris aucune mesure pour supprimer ou limiter les effets des inondations régulières dont sa propriété faisait l'objet »
Sur ces considérants, agrémentés d’autres observations procédurales qui privent le demandeur de la possibilité de réclamer, pour la première fois en cause d’appel, l’indemnisation d’autres sinistres survenus avant le jugement mais non réclamés alors, la cour prononce une condamnation à dommages intérêts dont elle divise le montant par moitié eu égard à l’absence de diligences personnelles du demandeur.
Le rappel du processus d’indemnisation est complet :
- La qualité de tiers vis-à-vis de l’ouvrage, en l’espèce la route, engage la responsabilité de la commune sans qu’il soit nécessaire de démontrer la faute.
- Le montant du préjudice est partagé par moitié eu égard au fait que le demandeur n’a pris aucune mesure pour limiter les risques d’une situation largement prévisible.
30-07-2010 - Ventes jurisprudence
Vente immobilière Rescision pour lésion Indivisibilité Aléa
Un propriétaire conclut, par un acte de novembre 1981, avec une société d’économie mixte un bail à construction, d’une durée de 23 ans emportant construction d’un bâtiment de cinq étages.
Par le même acte, le propriétaire promet de vendre le terrain au locataire, à la fin du bail du bail, moyennant un prix égal à dix ans de loyer.
Au terme du bail, le locataire demande l’acquisition de l’immeuble ; ce que le bailleur refuse en se prévalant du caractère lésionnaire du contrat.
On sait que la lésion des sept douzièmes ne peut être invoquée lorsque il existe plusieurs conventions indivisibles et/ou que le contrat est aléatoire.
Une cour d’appel déclare la vente parfaite au motif que :
- l’acte de novembre 1981 est un acte indivisible comportant plusieurs conventions, savoir un bail à construction et une promesse de vente ; dès lors les deux opérations sont indissociables,
- le prix était calculé sur les loyers révisés ; ce qui confèrait à la vente un caractère aléatoire.
Le bailleur forme un pourvoi en soutenant pour répondre à l’argumentation de la cour que :
- si, échappent aux règles de la rescision pour lésion, les conventions dans lesquelles la vente est indivisible d'une autre opération, la vente d'un bien immobilier, fût-elle l'accessoire d'un contrat de bail à construction et envisagée selon un prix faisant référence aux loyers versés, n'est pas indissociable de ce contrat ni soustraite de ce seul fait aux règles de la lésion.
- l'aléa accepté par les parties et qui exclut la lésion s'apprécie au jour de la réalisation de la vente.
La cour de cassation (2010/07/07 N°09-14579) casse l’arrêt en relevant comme il lui était demandé au pourvoi que :
« qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent à caractériser l'indivisibilité entre le bail à construction et la vente et alors que l'aléa doit s'apprécier au jour de la réalisation de la vente, soit en l'espèce au jour de la levée de l'option, la cour d'appel a violé les textes susvisés »
Certes, la cour de cassation ne juge que l’application du droit et non les faits mais en l’espèce, s'agissant de l'indivisibilité, la frontière entre les deux est ténue.
28-07-2010 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE TRAVAUX DECIDES AG NON EXECUTES ANNULES PAR AUTRE AG RESPONSABILITE SYNDIC SDC NON
Une assemblée générale de copropriétaires décide l’exécution de travaux d’étanchéité de toiture.
Alors que la première assemblée est devenue définitive, une seconde assemblée annule les travaux antérieurement décidés.
Des copropriétaires assignent :
- en dommages et intérêts, le syndic, à qui ils reprochent de ne pas avoir fait exécuter la première décision,
- en exécution de la première décision et annulation de la seconde, le syndicat des copropriétaires.
La cour d’appel les déboute de leur demande.
La cour de cassation (2010/07/O7 N°09-15373) rejette le pourvoi par une décision suffisamment importante pour être publiée au bulletin de la cour.
Sur la responsabilité du syndic, la cour de cassation entérine l’analyse de la cour d’appel qui avait relevé que ce professionnel avait saisi le conseil syndical pour le choix de l’entreprise, conformément à la résolution de l’assemblée générale, et que, faute de choix, « le syndic n'avait pas été mis en mesure de faire exécuter les travaux »
C’est donc une réponse liée aux faits de la cause qui est fournie :
La cour ne conteste pas l’analyse des copropriétaires suivant la quelle le syndic devait faire exécuter la décision mais relève que, compte tenu de la carence du conseil syndical à désigner une entreprise, il ne pouvait lui être demandé davantage.
Sur la responsabilité du syndicat, la cour d’appel avait écarté la demande en relevant que le second vote annulant les travaux décidés mais non exécutés avait fait suite à un rapport du conseil syndical faisant état d’absence d’infiltrations alors que les demandeurs dont l’appartement était situé sous le toit terrasse se plaignaient d’infiltrations persistantes.
Sans prendre parti, ce qui n’est pas son rôle, sur l’analyse des faits la cour de cassation relève que :
« qu'ayant relevé que la décision de l'assemblée générale du 27 avril 2005 portait sur l'étanchéité des toitures et que les travaux n'avaient pas été exécutés, la cour d'appel en a exactement déduit que cette décision n'avait conféré aucun droit particulier au profit du lot des consorts X... – Y »
« que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle écartait, a retenu que la nouvelle résolution adoptée par l'assemblée générale du 2 mars 2006, qui s'était fondée sur les circonstances nouvelles résultant du rapport du conseil syndical, avait été dictée par l'intérêt collectif »
L’intérêt de cette décision réside essentiellement dans l’attendu suivant lequel un vote décidant des travaux aux termes d’une AG devenue définitive ne confère aucun droit aux copropriétaires ; Ceci bien entendu sous réserve d’un abus de droit éventuel ; abus que la cour écarte dans le second attendu en relevant que le second vote était dicté « par l’intérêt collectif »
Voila une décision qui retiendra sans doute l’intérêt des praticiens confrontés assez fréquemment à des situations de ce type.
26-07-2010 - Immobilier jurisprudence
PLANTATIONS DISTANCE LIGNE DIVISOIRE PRESCRIPTION TRENTENAIRE
Une cour d’appel condamne un propriétaire à l’arrachage d’une haie plantée à moins de cinquante centimètres de la ligne divisoire en infraction aux dispositions des articles 671 et 672 CC
La cour de cassation (2010/05/04 N° 09-68030) casse l’arrêt en relevant que :
« en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le tronc d'une dizaine de tamaris d'une hauteur supérieure à 2 mètres plantés à 30 centimètres de l'alignement sur une largeur de 20 mètres avait plus de 30 ans, la cour d'appel a violé les textes susvisés »
Même les plantations réalisées fautivement bénéficient de la prescription trentenaire.
24-07-2010 - Bail d'habitation jurisprudence
Recours administratif Mention identité représentant légal Non
Parmi les divers moyens utilisés par les préfectures pour défendre contre les recours indemnitaires déposés pour défaut de concours de la force publique, il en est un auquel le conseil d’état vient de faire justice (2010/06/22 N°324349)
Un préfet soutenait que le recours doit mentionner l’identité du représentant légal de la personne morale demanderesse.
Le tribunal l’avait suivi sur ce terrain et prononcé la nullité du recours faute de satisfaire à cette exigence.
Le conseil d’état annule le jugement en relevant que:
- la présentation d'une action par un de ces mandataires ne dispense pas le tribunal administratif de s'assurer, le cas échéant, lorsque la partie en cause est une personne morale, que le représentant de cette personne morale justifie de sa qualité pour engager cette action ; "qu'une telle vérification n'est toutefois pas normalement nécessaire lorsque la personne morale requérante est dotée, par des dispositions législatives ou réglementaires, de représentants légaux ayant de plein droit qualité pour agir en justice en son nom, »
- en l’espèce « le président du conseil d'administration de cet office public d'aménagement et de construction (OPAC) avait de plein droit qualité pour introduire cette action au nom ce celui-ci »
- la demande dont était saisi le tribunal de Versailles était signée par l'avocat mandaté par PARIS HABITAT - OPAC DE PARIS et mentionnait qu'elle était présentée pour celui-ci, représenté par son représentant légal. Par suite, « le tribunal administratif, qui n'a procédé à aucune mesure d'instruction sur ce point, a entaché son jugement… d'erreur de droit en rejetant la demande comme irrecevable au motif que…. elle n'indiquait pas l'identité du représentant légal… »
En d’autres termes, si le Tribunal a un doute il doit procéder à une mesure d’instruction sans pouvoir de plano débouter une personne morale disposant d’un représentant légal ayant de plein droit la capacité de la représenter.
Voir Bail d'habitation - Expulsion Défaut concours loi 9/07/1991 Décret 31/07/1992
22-07-2010 - Urbanisme jurisprudence
Permis construire Refus Affectation prétendument frauduleuse Annulation
Une demande de permis est déposée pour la surélévation d’un chenil.
La commune rejette la demande en soutenant que :
- Les plans permettent de considérer que le projet est destiné à usage d’habitation.
- Le rez-de-chaussée est lui, aussi utilisé, à usage d’habitation alors qu’il est décrit dans la demande comme étant à usage de bureaux, maternité, chenil et entrepôt.
Sur le recours exercé par le pétitionnaire, le Tribunal administratif annule le refus de la mairie.
En cause d’appel, la cour administrative de Lyon (08LY00117 2010/06/22) confirme le jugement par une motivation qu’il est intéressant de rapporter :
Répondant à l’argumentation de la mairie, la cour note que :
« qu'un permis de construire n'a d'autre objet que d'autoriser la construction d'immeubles conformes aux plans et indications fournis par le pétitionnaire ; que la circonstance que ces plans pourraient ne pas être respectés ou que ces immeubles risqueraient d'être ultérieurement transformés et affectés à un usage non conforme au plan d'occupation des sols, n'est pas, par elle-même, sauf le cas de fraude, de nature à affecter la légalité du permis….
« que la seule circonstance que Mme A aurait transformé une partie du bâtiment à usage de chenil en habitation n'est pas de nature à justifier le refus du permis sollicité »
Ce que l’on peut retenir de cet arrêt c’est :
- La déclaration de principe de la Cour selon laquelle les intentions présumées du pétitionnaire n’ont pas, sauf fraude avérée, à être prises en considération.
Seuls devant être pris en compte les plans et indications figurant au dossier.
- Une affectation actuelle de partie des lieux contraire à un permis antérieur ne justifie pas le rejet d’une nouvelle demande afférente à une extension des lieux.
Compte tenu de la relative fréquence des rejets motivés par des intentions présumées, cette jurisprudence mérite d’être signalée même si elle n’innove pas.
Cette décision peut être rapprochée de :
Cour administrative d’appel de Paris 1ère chambre 2008/11/14
19-07-2010 - Bail d'habitation jurisprudence
Bail habitation Société HLM Délai prescription remboursement charges locatives
Le Tribunal d’instance de Saint Germain en laye écarte l’application de la prescription triennale soulevée par une société d’HLM en défense à une demande de remboursement de charges locatives.
La cour de cassation (2010/06/16 N°09/70354) casse l’arrêt en jugeant que:
« que toutes les sommes indûment perçues par le bailleur au titre d'une habitation à loyer modéré sont sujettes à répétition et soumises à la prescription abrégée de trois ans »
En d’autres termes, il découle des articles L.442-6 et L.442-10 du code de la construction et de l'habitation :
- que le chapitre VI de la loi du 1er septembre 1948, qui comprend les articles 63 et 68, est applicable aux appartements à loyer modéré,
- que, selon ces dispositions, toutes les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition et sont soumises à la prescription abrégée de trois ans ;
- que l’article 63 concerne les loyers et charges normales et non uniquement les surplus de loyer comme l’avait jugé le Tribunal d’instance.
17-07-2010 - Expropriation jurisprudence
Expropriation Eléments référence du commissaire Gouvernement Accès
Un exproprié soutient dans son pourvoi en cassation que le procès n’a pas été conduit à armes égales au motif qu’il n’aurait pas eu accès aux mêmes informations que le Commissaire du gouvernement et qu’en conséquence l’art 6 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme aurait été violée.
Cette question de l’accès aux informations dont dispose le commissaire du gouvernement constitue une question récurrente dans les procédures d'expropriation.
La cour de cassation (09-13516 23/06/2010) répond à l’exproprié que pour soulever ce moyen il aurait fallu d’abord le soutenir dans le mémoire d’appel.
A bon entendeur...
13-07-2010 - Copropriété jurisprudence
Copropriété Ascenseur Réparation Répartition
Une cour d’appel refuse de prononcer la nullité d’une assemblée générale décidant que les frais de remplacement d’ascenseur seront répartis conformément au RDC; lequel stipulait que les frais de répartition
« seront supportés par les copropriétaires des étages au prorata de leurs droits dans les parties communes de l'immeuble. Les copropriétaires du rez-de-chaussée n'auront pas à y participer »
La cour motive son arrêt de rejet en jugeant que cette disposition du RDC ne contrevient pas à l’art 10 de la loi du 10 juillet 1965.
La cour de cassation (09-67529 23/06/2010) casse l’arrêt avec l’attendu suivant :
« Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la répartition des charges de réparation et d'entretien de l'ascenseur au prorata des droits des copropriétaires dans les parties communes était conforme à l'utilité pour chaque lot de cet élément d'équipement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision »
En effet, la clause du règlement attaquée ne prenait manifestement pas en compte l’utilité différente pour chaque lot de l’ascenseur (à l’exception du rez-de-chaussée) et partant des frais de remplacement de cet élément d’équipement.
11-07-2010 - Contentieux administratif jurisprudence
Travaux publics Trouble de jouissance terrasse brasserie Indemnisation
Le syndicat intercommunal des Transports de l’agglomération de Mulhouse entreprend des travaux à proximité d’une brasserie bénéficiant d’une terrasse sur la voie publique.
Pendant la durée des travaux le chiffre d’affaires de la brasserie, et notamment de la terrasse, baisse dans d’importantes proportions.
Le propriétaire de la brasserie introduit un recours devant le Tribunal administratif et obtient satisfaction.
Sur appel du syndicat, la cour administrative d’appel de Nancy (2010/06/17 N°09NC00744) confirme le jugement.
Devant la cour le syndicat soutenait que :
- la société exploitant la brasserie n'avait pas droit à être indemnisée car elle avait installé sa terrasse sur le domaine public, ce dont le tribunal n'en a pas tenu compte.
- en effet, les autorisations d'occupation du domaine public étant précaires le bénéficiaire doit supporter sans indemnité les frais de déplacement ou de modification des installations aménagées en vertu de cette autorisation lorsque ce déplacement est la conséquence de travaux entrepris dans l'intérêt du domaine public occupé.
La cour administrative d’appel rejette cette argumentation en relevant d’une part que l’autorisation de terrasse n’avait pas été suspendue et d’autre part « que l'emprise de la terrasse, fixée par un plan de situation joint à l'autorisation, ne correspondait pas à la zone sur laquelle ont été entrepris les travaux du tramway, à savoir la rue de Metz ; qu'ainsi, la SARL X a droit à indemnisation du préjudice grave et spécial subi du fait des travaux entrepris »
Voici un arrêt satisfaisant pour le bénéficiaire de l’autorisation de terrasse dans un domaine dans lequel, le plus souvent, les réclamations sont rejetées.
09-07-2010 - Droit Administratif jurisprudence
Commissaire enquêteur liens avec collectivité Nullité
Le tribunal administratif de Nice désigne un commissaire enquêteur pour conduire l’enquête publique préalable à l’approbation d’un schéma directeur d’assainissement d’une commune.
Sur recours d’une association soutenant que le commissaire enquêteur ne présentait pas toutes garanties d’impartialité, la cour administrative d’appel de Marseille (2010/06/04 N°07MA03296) annule la délibération du conseil municipal portant approbation du schéma directeur.
La cour rappelle d’abord :
« que la qualité de commissaire-enquêteur est incompatible avec l'existence de relations, entre le commissaire et la collectivité qui a prescrit l'enquête, susceptibles de ne pas permettre à l'intéressé d'accomplir sa mission en toute liberté et indépendance d'esprit ; que d'ailleurs selon la charte du commissaire-enquêteur approuvée par l'assemblée générale de la Compagnie nationale des commissaires-enquêteurs du 30 juin 1996, la mission de service public du commissaire-enquêteur, qui s'exerce dans le cadre de l'indépendance que lui confère la loi, est exclusive de toute autre préoccupation professionnelle, politique ou personnelle »
Puis elle constate :
- qu’en l’espèce le commissaire désigné et le maire appartenaient au même parti politique et étaient tous deux élus de la même communauté de communes et qu’en outre les enfants du commissaire enquêteur exerçaient leur activité professionnelle dans la commune concernée;
- que dès lors, les conditions d’indépendance et d’impartialité requises d’un commissaire enquêteur n’étaient pas remplies.
En conséquence de quoi la nullité de la délibération est prononcée.
On peut être étonné que le commissaire enquêteur désigné ne se soit pas spontanément déporté compte tenu du contexte.
07-07-2010 - Copropriété jurisprudence
Copropriété Syndic judiciaire Nomination nouveau syndic président AG Nullité
Une copropriété composée de trois copropriétaires vit en conflit permanent.
Dans le dernier état, un syndic judiciaire est désigné dont le mandat est renouvelé plusieurs fois ; la veille du terme du dernier mandat du syndic judiciaire, une assemblée générale se tient avec pour objet de désigner un syndic.
Cette assemblée est présidée par un copropriétaire, lequel sera au terme du vote désigné comme syndic bénévole.
Les copropriétaires opposants assignent en nullité en se fondant sur la violation de l’art 22 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que le syndic ne peut présider l’assemblée.
La cour d’appel, soucieuse sans doute de mettre un terme à la procédure, rejette la demande en considérant qu’à défaut de précision au procès verbal, la désignation du syndic a pris effet à l’issue de l’assemblée générale.
La cour de cassation (2010/06/09 N0 08/19696) casse l’arrêt avec l’attendu suivant :
«Qu'en statuant ainsi, alors que sauf disposition contraire, les décisions d'assemblées générales sont immédiatement exécutoires, sans constater que la décision nommant le nouveau syndic reportait le point de départ de son mandat après la fin de la réunion, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision »
En d’autres termes, à l’instant où le vote a été déclaré acquis, l’infraction à l’article 22 de la loi s’est trouvée constituée puisque simultanément le président de l’assemblée s’est trouvé être également le syndic.
La loi du 10 juillet 1965 est décidément une source inépuisable de contentieux.
05-07-2010 - Copropriété jurisprudence
Copropriété Interdiction vente séparée parking
Un règlement de copropriété interdit la vente de parkings à d’autres personnes qu’à des occupants de l’immeuble.
Une vente ayant été conclue en contravention de cette clause un copropriétaire assigne en nullité de la vente.
La cour d’appel le déboute en prononçant la nullité de la clause au motif que, si le RDC peut restreindre les droits des copropriétaires, c’est à la condition que cette restriction soit justifiée par la destination de l’immeuble « telle qu’elle est définie aux actes » ; or, la cour relève qu’en l’espèce rien n’est mentionné à l’acte.
La cour de cassation (2010/06/09 N°09/14206) casse l’arrêt avec l’attendu suivant :
« Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si ces restrictions n'étaient pas justifiées par la destination de l'immeuble telle que définie par ses caractères ou sa situation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision »
En effet, la cour d’appel avait fait une lecture inachevée de l’art 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 puisque cet article mentionne également comme critère de restriction éventuelle, non seulement la destination de l’immeuble telle que décrite à l’acte, mais aussi la destination de l’immeuble telle que découlant de ses caractères et de sa situation.
03-07-2010 - Copropriété jurisprudence
Copropriété Charges Répartition Nullité art 43 Loi
Une cour d’appel, constatant que certains copropriétaires ont des superficies bien plus grandes que celles décrites au RDC et qu’en conséquence les autres copropriétaires paient des charges supérieures à celles qui devraient être les leurs, déclare non écrite la clause de répartition des charges du règlement de copropriété sur le fondement de l’art 43 al 2 de loi du 10 juillet 1965.
Sur pourvoi, la cour de cassation (2010/06/09 N° 09/13067) casse l’arrêt en relevant :
« Qu'en statuant ainsi, sans constater que la répartition des charges était contraire aux critères de répartition des charges prévus à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé les textes susvisés »
Il faut en effet distinguer l’action en révision des charges fondées sur l’article 12 de la loi et l’action en nullité de clause fondée sur l’art 43 de la même loi.
Dans le premier cas, l’action est enfermée dans un délai de prescription de cinq ans courant à compter de la publication du RDC au fichier, délai expiré en l’espèce, alors que dans le second cas, l’action n’est soumise à aucun délai.
Cependant, dans le second cas, l’action en nullité n’est fondée que si il existe une répartition dont les bases de calcul sont contraires aux dispositions de l’art 10 de la loi ; ce que la Cour d’appel n’avait pas constaté.
D’où la cassation et le renvoi devant la même cour d’appel autrement constituée.
Il appartiendra alors aux demandeurs de démontrer, non seulement que des copropriétaires paient indument plus que d’autres mais aussi et surtout que le mode de répartition des charges est contraire aux dispositions de l’art 10 de la loi et plus précisément dans le présent cas de figure aux dispositions de l’art 5.
Or, c'est précisément là que se situera la difficullté.
En effet, la jurisprudence semble admettre, jusqu'à présent, que face à une erreur concernant le mesurage des surfaces l'erreur qui en découle rélève de l'action en révision et non de l'action en nullité...
Voir :
01-07-2010 - Contentieux administratif jurisprudence
Construction Marchés travaux publics Assurance Compétence
Une cour d’appel condamne une compagnie d’assurance à indemniser un office public d’HLM, au motif que :
- la mise en cause de l'assuré, en l’occurrence un architecte, n'est pas une condition de recevabilité de l'action directe de la victime contre l'assureur,
- la juridiction judiciaire est seule compétente pour connaître de l'appréciation des garanties d'assurances que suppose l'analyse d'un contrat de droit privé,
- même lorsque l'appréciation de la responsabilité de l'assuré relève du juge administratif, l'action directe d’un maitre d’ouvrage public, en l’espèce l'OPHLM est recevable, sans qu'il soit dans l'obligation de faire reconnaître préalablement la responsabilité de l'assuré par la juridiction administrative.
La cour de cassation (2010/06/09 N° 09/13026) casse l’arrêt en relevant que le juge judiciaire saisi de l'action directe de la victime contre l'assureur ne peut pas se prononcer sur la responsabilité de l'assuré lorsque celui-ci est titulaire d'un marché de travaux publics.
Compte tenu des nombreuses difficultés, notamment procédurales crées par l’existence des deux ordres de juridiction, judiciaire et administratif, cette décision retiendra l’attention des praticiens.
27-06-2010 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE CONSTRUCTION SANS PERMIS CHANGEMENT DESTINATION REGULARISATION NON
Un hôtel de 32 chambres est édifié sur le territoire de la commune de la Grande Motte en vertu d’un permis de construire de février 1986.
Après plusieurs années de procédure, ce permis est définitivement annulé par arrêt du conseil d’état d’octobre 1995.
Un nouveau dossier de permis est déposé qui prévoit un changement de destination pour l’ancien hôtel et la surélévation de deux niveaux du bâti existant.
Le maire délivre un permis et un syndicat de copropriétaire se pourvoit contre le permis ainsi délivré.
La cour administrative de Marseille (2010/05/21 N° 08MA01812) fait droit à la demande du SDC en relevant que :
- la construction existante doit être regardée comme ayant été réalisée sans permis de construire,
- il appartenait au pétitionnaire de présenter une nouvelle demande portant sur l'ensemble de l'immeuble,
soit sur le bâti existant et les travaux d'agrandissement de cette construction,
- dans le dernier état de ses écritures, le pétitionnaire fait valoir que sa demande de permis portait également sur la régularisation de la construction existante non autorisée ; toutefois, la surface hors œuvre nette de 2093 m² visée par la demande de permis de construire de la société ne concerne que les surfaces créées à l'occasion du projet ;
- « qu'ainsi la surface hors œuvre nette existante de 1599,60 m² n'est pas comprise dans le total de la surface hors œuvre nette autorisée par l'arrêté attaqué ; »
- « l'autorisation de changement d'affectation d'un existant irrégulièrement édifié n'est pas de nature, à elle seule, à procéder à sa régularisation, »
- il s'ensuit que le SDC est fondé à soutenir qu'en l'absence de régularisation de la construction non autorisée de l'immeuble existant, le maire ne pouvait légalement délivrer le permis de construire litigieux.
Le constructeur, avec l’accord de la mairie, pensait pouvoir régulariser la situation à la faveur d’une surélévation doublée d’un changement d’affectation de l’existant.
A juste titre, la cour rappelle qu’une autorisation de changement d’affectation ne se substitue pas à un permis de construire absent.
25-06-2010 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE EMPLACEMENT STATIONNEMENT
Le maire de Rivesaltes refuse de délivrer un permis de construire six logements dans un immeuble ancien au motif que le POS fait obligation au constructeur de réaliser un emplacement de stationnement par logement ; ce qui n’était pas le cas du projet présenté.
Le tribunal de Montpellier fait droit au recours exercé par le pétitionnaire.
Sur appel, la cour administrative de Marseille (2010/05/21 08MA03074) annule le jugement en relevant que :
- que le maire de Rivesaltes avait la simple faculté et non l'obligation d'assujettir la pétitionnaire au versement d'une participation financière
- que le pétitionnaire n’a ni justifié « ni même invoqué, dans son dossier de demande, une impossibilité technique ou architecturale de satisfaire aux obligations imposées par le plan d'occupation des sols en matière de stationnement »
En effet, pour se prévaloir des dispositions de l'art L 421-3 du code de l’urbanisme qui prévoit, moyennant compensation, la possibilité en cas d’impossibilité technique, de ne pas réaliser les emplacements prescrits, encore faut-il faire valoir ce moyen dans le dossier de permis.
Voir Permis de construire Art L 123-1-2 code urbanisme
23-06-2010 - Urbanisme jurisprudence
Permis construire Régularisation travaux sans permis SHON Calcul
Le POS de la commune de Grimaud dispose que sont admises :
- Les constructions à usage d’habitation liées à l’activité agricole,
- Les travaux d’agrandissements des constructions existantes (dont la construction serait interdite dans la zone) à condition qu’ils n’entrainent pas un accroissent de la SHON supérieure à 50% de la SHON existante.
Le permis de construire porte sur la régularisation de travaux effectués sans permis de construire.
Il a été refusé par la commune et approuvé en cela par le Tribunal administratif au motif que le projet n'apparaissait ni lié, ni nécessaire aux besoins d'une exploitation agricole.
La cour administrative de Marseille ( 2010/05/21 N°08MA03040) annule le jugement et la décision de refus du maire.
Elle relève que :
- à la date de la demande du permis de construire, les bâtiments existants étaient utilisés depuis plusieurs années en qualité de résidence secondaire ;
- la demande ne pouvait dès lors pas être instruite comme portant sur un projet à usage d'habitation nécessaire à l'activité de l'exploitation agricole mais en tant que agrandissement des constructions existantes ;
- « Il y a lieu, pour déterminer la surface hors œuvre nette avant travaux et hors cas de fraude, de prendre en considération leur mode d'utilisation effectif à la date de la demande, sans qu'il soit besoin de rechercher si ce mode d'utilisation avait été autorisé par la délivrance d'un permis de construire ; qu'à la date de la demande du permis de construire, les bâtiments existants étaient .. utilisés depuis plusieurs années en qualité de résidence secondaire que, dès lors, le d) de l'article R.112-2 du code de l'urbanisme ( qui prévoit que soient déduites diverses surfaces à usage agricole) ne trouve pas à s'appliquer pour la détermination de la surface hors œuvre nette »
- Poursuivant dans ce raisonnement la cour retient encore que le maire ne pouvait refuser de prendre en compte pour le calcul de la SHON, ce que le pétionnaire appelait des chambres de service « dès lors qu'il ne démontre pas que la déclaration des locaux en litige comme des chambres de service, eu égard à leur mode d'utilisation effectif à la date de la demande, et non comme des lieux d'entreposage serait frauduleuse »
Ce qui retient l’attention dans cette décision, c’est que la régularisation se fait en prenant en compte une utilisation effective qui, si elle n’est pas frauduleuse, est contraire aux objectifs du POS et n’a jamais été autorisée par un permis de construire ; Ce pourquoi sans doute le maire de Grimaud avait refusé le permis.
21-06-2010 - Ventes jurisprudence
Vente clause réserve de propriété vol conséquence
Une société livre, à leur acheteur, des matériaux grevés d’une clause de propriété qui sont volés après leur livraison.
La cour d’appel condamne l’acheteur au motif que la stipulation d'une clause de réserve de propriété au profit du vendeur n'a pas pour effet de différer le transfert de la garde des matériaux livrés jusqu'à leur complet paiement.
La cour de cassation (2010/05/26 N° 09 66344) en relevant :
« Qu’en se déterminant ainsi, sans rechercher si M. X... qui, en qualité d'acheteur d'un bien dont la propriété était réservée, n'était tenu que d'une obligation de moyens, avait apporté à la conservation de la chose vendue tous les soins d'un bon père de famille, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision »
Les clauses de réserve de propriété n’ont pas que des effets positifs…
19-06-2010 - Ventes jurisprudence
PROMESSE DE VENTE CONDITION SUSPENSIVE PRET RESTITUTION INDEMNITE
Le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt sollicite la restitution de l’indemnité d’immobilisation qu'il a consignée en faisant valoir que le prêt sollicité ne lui a pas été accordé.
La cour d’appel le déboute au motif « qu'il ne démontre pas que la non-obtention du prêt nécessaire à l'acquisition dans le délai convenu… ne lui est pas imputable »
La cour de cassation ( 2010/05/26 N° 09-15317) casse l’arrêt en relevant « Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l'accomplissement de la condition, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés »
Il est vrai qu’il arrive que les bénéficiaires de promesse de vente se dégagent dans des conditions plus ou moins loyales de leurs obligations en s’abritant derrière un refus de prêt.
Néanmoins, la cour de cassation considère que de tels comportements ne peuvent aboutir à un renversement de la charge de la preuve laquelle continue de peser sur le promettant qui veut soutenir que le bénéficiaire « a empêché l’accomplissement de la condition. »
17-06-2010 - Bail d'habitation jurisprudence
Bail habitation Offre de vente Vente occupée Inopposabilité.
Un bailleur donne congé avec offre de vente à son locataire puis alors que l’offre est toujours valide, change d’avis et vend le logement occupé à un tiers.
Le locataire qui avait accepté l’offre dans les délais assigne le bailleur.
La cour d’appel rejette la demande au motif que le bailleur pouvait changer d’avis et vendre le bien occupé.
Sans surprise, la cour de cassation (2010/05/19 N°09-13474) casse l’arrêt en relevant que :
« en statuant ainsi, alors que le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis, la cour d'appel a violé le texte susvisé »
Voilà un arrêt qui se passe de tout commentaire si ce n’est, peut être, la manifestation d’un certain étonnement devant l’arrêt de la cour d’appel.
15-06-2010 - Bail commercial jurisprudence
Bail commercial Commandement clause résolutoire Demande débouté locataire Clause acquise.
Un locataire commerçant se voit délivrer un commandement visant la clause résolutoire pour loyers impayés.
En cause d’appel, ce locataire fait valoir qu’il avait réglé les causes du commandement sans présenter d’autres demandes.
La cour d’appel prononce la résiliation du bail.
A l’appui du pourvoi qu’il forme le locataire soutient qu’il «faisait valoir, dans ses écritures d'appel d'une décision rendue par défaut, qu'il avait réglé les sommes réclamées par le commandement de payer ...dans le délai d'un mois qui lui était imparti et demandait en conséquence le débouté des demandes de la bailleresse....qu'il devait en être déduit que M. X... sollicitait la suspension de la clause résolutoire jusqu'à cette date, et donc l'octroi d'un délai de paiement »
La cour de cassation (2010/05/18 N°09-66848) confirme l’arrêt en relevant que le locataire n’ayant pas présenté de demande de délai et de suspension de la clause résolutoire « la cour d'appel ne pouvait ordonner d'office une telle mesure »
Voila un oubli procédural qui coûte cher au locataire.
En effet, il est peu d’exemples que les juges refusent de prononcer une suspension de clause résolutoire lorsque la demande leur en est faite ; à fortiori lorsque, dans le même temps, la dette a été réglée.
Encore faut il, cependant, que la demande leur en soit faite expressément.
14-06-2010 - Contentieux administratif jurisprudence
Gens du voyage expulsion renvoi Conseil constitutionnel
A noter pour suivi:
Par décision du 28 mai 2010 N°337840, le conseil d’état a renvoyé devant le conseil constitutionnel la question de la conformité à la constitution des articles 9 et 9-1 de la loi du 5 juillet 2000, relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage ; étant rappelé que ces articles ont trait aux conditions d’expulsion des personnes stationnant de façon non autorisée.
13-06-2010 - Immobilier
Législation Conservateurs des hypothèques Suppression
Par ordonnance n° 2010-638 du 10 juin 2010 il est mis fin au régime des conservateurs des hypothèques, qui exercent la mission de publicité foncière depuis la Révolution française.
Cette ordonnance expose que :
« La publicité foncière, qui est une mission de service public ayant pour finalité de porter à la connaissance de tous, en les rendant opposables, les droits exercés individuellement sur les immeubles, continuera d’être assurée par la direction générale des finances publiques, selon des modalités plus conformes au statut général des fonctionnaires, notamment en matière de rémunérations ».
Dans les faits, et notamment sur le plan financier, rien ne changera pour l’usager, puisque :
- à compter du 1er janvier 2013, la responsabilité de l’Etat est substituée à celle des conservateurs des hypothèques tant dans l'exécution du service public de la publicité foncière que dans les obligations en résultant et des droits et biens qui les garantissent.
- la loi de finances de 2009 a autorisé le gouvernement à instituer une taxe au profit de l’Etat aux mêmes conditions que le salaire qui était perçu par le conservateur.
- la responsabilité de l’Etat est substituée à celle des conservateurs à compter du 1er janvier 2013.
Seul en fait disparait un statut quelque peu exorbitant qui permettait aux conservateurs de percevoir des rémunérations qui l’étaient tout autant et qui étaient de surcroit sans rapport avec leur activité puisque liées uniquement à l’état du marché immobilier (113 700 € en moyenne, 245 000€ pour les mieux payés).
Disparait également avec ce statut la possibilité qui était offerte au pouvoir en place de distribuer des récompenses par ce biais.
C’est ainsi que la presse avait rapporté, en février 2008, que la Direction Générale des Impôts venait de proposer un tel poste au numéro deux de la CGT, Jean-Christophe Le Duigou, pour finir sa carrière au sein de son administration d'origine.
10-06-2010 - Ventes jurisprudence
Vente produits défectueux responsabilité
Une société, qui n’en est pas le producteur, vend un matériel dont l’usage entraine la mort d’un ouvrier.
Après règlement de diverses indemnités, une assurance exerce un recours contre cette société sur le fondement de l’art 1382 et 1384 CC en se prévalant d’un rapport d’expertise qui établissait que le matériel livré était défectueux.
Après avoir relevé :
- que la société actionnée n’était que le fournisseur du matériel défectueux et non son fabricant,
- que l’identité du fabricant était connue,
- que la demanderesse n’établissait pas qu’il existât à la charge de la société incriminée aucune faute distincte du défaut de sécurité du produit,
la cour d’appel déboute l’assurance.
La cour de cassation ( 2010/05/26 N°08 18545) confirme l’arrêt en relevant que :
- « que le régime de la responsabilité du fait des produits défectueux exclut l'application d'autres régimes de responsabilité contractuelle ou extracontractuelle de droit commun fondés sur le défaut d'un produit qui n'offre pas la sécurité à laquelle on peut légitimement s'attendre, à l'exception de la responsabilité pour faute et de la garantie des vices cachés »
- qu’eu égard au fait qu’il n’était établi « aucune faute distincte du défaut de sécurité du produit, la cour d'appel en a exactement déduit, sans dénaturer les conclusions qui lui étaient soumises, que l'action en responsabilité délictuelle fondée sur l'article 1382 du code civil était irrecevable à l'encontre de la société X par application des articles 1386-1 et suivants du code civil »
Pour un praticien, la conclusion pratique de cet arrêt, au-delà de son aspect purement juridique remarquablement analysé par la cour d’appel de Grenoble, est que la prudence commande de mettre en cause, dans les procédures à risques, toutes les parties susceptibles de voir leur responsabilité retenue et, au premier chef, dans le cas de figure ci-dessus, le fabricant du produit défectueux.
08-06-2010 - Construction jurisprudence
Construction Créance dommages intérêts Cession immeuble en l’état Conséquences
Les propriétaires d’une maison d’habitation dont la construction n’est pas achevée, se voient reconnaitre aux termes d’une expertise judiciaire, une créance de dommages intérêts ensuite des désordres constatés et ce à l’encontre de l’entreprise responsable.
Ces propriétaires vendent la maison en l’état sans effectuer les travaux de remise en état et assignent ensuite l’entreprise.
La cour d’appel les déboute au motif qu’ayant revendu l’immeuble en l’état sans exposer les frais nécessités par les travaux de reprise ils n’ont pas personnellement subi le dommage dont ils demandent réparation.
La cour de cassation (2010/05/26 N° 09 12725) casse l’arrêt en relevant « que la vente d'un immeuble n'emporte pas de plein droit cession au profit de l'acquéreur des droits et actions à fin de dommages-intérêts qui ont pu naître au profit du vendeur en raison des dégradations causées à l'immeuble, »
On peut aussi noter:
- que le prix de vente de l’immeuble a nécessairement été diminué des travaux restant à faire et que dès lors il était légitime que les anciens propriétaires soient indemnisés de cette minoration de prix par une condamnation de l’entreprise responsable des désordres,
- que l'acte de vente aurait gagné en s'exprimant explicitement sur le bénéficiaire de la créance existant à l'encontre de l'entreprise.
06-06-2010 - Assurances
Construction Assurance dommages ouvrages Condamnation provisionnelle non confirmée Restitution
Un assureur dommages-ouvrage est condamné par provision à payer une certaine somme à un maitre de l’ouvrage.
L’assureur s’exécute et réclame ensuite restitution de la somme versée au motif qu’une décision irrévocable a constaté que l’ouvrage ne présentait aucun désordre portant atteinte à la solidité de l’immeuble ou de nature à le rendre impropre à sa destination.
Le maitre d’ouvrage soutient que l’action était prescrite par application du délai de prescription biennale propre au droit des assurances et que l’indemnité avait été utilisée conformément à son objet.
La cour d’appel condamne le maitre d’ouvrage au remboursement et la cour de cassation ( 2010/05/27 N° 09 15412) confirme l’arrêt en relevant :
- « que ne dérive pas du contrat d'assurance, mais de la loi, l'action de l'assureur tendant à la répétition de ce qui avait été payé en vertu de l' ordonnance de référé et que seule la prescription de droit commun était applicable à cette action »
- que la cour d'appel " n'était pas tenue de répondre à un moyen inopérant tiré de l'affectation de la somme reçue à l'exécution des travaux de reprise"
Voila une décision qui va inciter à la prudence dans l’utilisation des fonds provenant d’une condamnation provisionnelle prononcée contre l’assureur DO ; voire même, plus radicalement, décourager les demandes de provision.
Voir art L 111-30 Code des assurances
Rapprocher sur la prescription de 2ème civ. 2010/02/04 N°06-13303
04-06-2010 - Assurances jurisprudence
Assurance Dommages-ouvrage Notification rapport et refus garantie Garantie acquise
Un assureur dommages-ouvrage notifie simultanément le rapport de l’expert et son refus de garantie.
La cour de cassation (2010/05/27 N°09-13942 09-66289) maintient sa jurisprudence antérieure en confirmant que l’assureur ne peut valablement notifier sa décision sur la garantie sans avoir préalablement communiqué le rapport d’expertise et qu'à défaut la garantie est acquise à l'assuré.
On sait que les assureurs, pour se libérer de ce qu'ils considèrent comme une sujétion inutile, ont obtenu (arrêté 27 novembre 2009) la modification des clauses types ; ce qui leur permettra pour les contrats postérieurs à l’arrêté, de notifier simultanément le rapport et la prise de position.
Néanmoins et malgré l'arrêté ci dessus visé, la jurisprudence de la cour de cassation semble bien devoir rester inchangée pour les instances en cours ayant trait à des contrats signés avant le 27 novembre 2009.
L’intérêt pratique de cette décision n’échappera pas aux praticiens.
02-06-2010 - Bail commercial jurisprudence
Bail commercial Obligation adhésion association commerçants Nullité Conséquence
Un locataire prend à bail commercial des locaux situés dans l’espace d’Europe Disneyland Paris.
Le bail comporte une clause rendant obligatoire l’adhésion à une association de commerçants de l’espace commercial.
Le locataire assigne en nullité de la clause et en remboursement des cotisations versées.
La cour d’appel prononce la nullité de la clause mais rejette la demande de remboursement des cotisations sur le fondement de l’enrichissement sans cause.
En d’autres termes, la cour d’appel considère que si la demande est fondée en droit elle est néanmoins inéquitable puisque l’intéressé continuera à bénéficier des retombées commerciales générées par l’activité de l’association des commerçants.
Cette décision est cassée partiellement (2010/05/20 09-65045) par la cour de cassation.
La cour de cassation confirme tout d’abord l’arrêt en ce qu’il a prononcé la nullité de la clause
« Attendu que la clause d'un bail commercial faisant obligation au preneur d'adhérer à une association des commerçants et à maintenir son adhésion pendant la durée du bail est entachée d'une nullité absolue »
En revanche, la cour casse l’arrêt en ce qu’il rendait dépourvu de tout effet le prononcé de la nullité de la clause litigieuse et ce au visa des art. 6,11, et 13 de la Convention européenne des droits de l’homme qui dispose :
« Que toute personne dont les droits et libertés reconnus par la Convention ont été violés, a droit à un recours effectif »
La cour relève en effet :
« Qu'en statuant ainsi, par une décision aboutissant à une reconnaissance théorique, dénuée de toute effectivité, de la liberté du preneur de ne pas adhérer à l'association, la cour d'appel a violé les textes susvisés »
Il est vrai que la nullité prononcée par la cour d’appel était purement formelle puisqu’elle restait sans conséquences financières ; il est tout aussi vrai que si la cour de renvoi s’incline devant la cour de cassation, le locataire sera dispensé de toute participation financière à l’action de l’association mais néanmoins bénéficiera de son action ; ce qui ne sera pas non plus satisfaisant
Voir convention européenne des droits de l’homme notamment art 13
29-05-2010 - Construction jurisprudence
Défiscalisation loi Robien ou les malheurs d’un investisseur
Nombreux sont les investisseurs qui, attirés par la défiscalisation du type loi Robien d’une acquisition immobilière, se retrouvent aujourd’hui propriétaires de biens impossibles à louer.
Tel était le cas dans l’espèce jugée par la cour de cassation (2010/05/11 N° 09-14276).
Des particuliers acquièrent un bien immobilier, dans le cadre d’une opération de type loi Robien, à Saint Nectaire alors que la ville est touchée par la crise du thermalisme et que nombre d’hôtels sont fermés ou abandonnés.
Cette acquisition fait suite, essentiellement semble-t-il, au démarchage d’une société se présentant comme spécialisée en conseil de défiscalisation et qui leur avait présenté un « package défiscalisation » de type loi Robien.
Les acquéreurs ne se déplacent ni pour visiter les lieux ni pour signer l’acte de vente.
Après quoi, il leur apparait que :
- La mise sur le marché de cette acquisition ainsi que d’autres du même type est un échec,
- Que cet échec était prévisible pour tout spécialiste du marché local.
- Que les prix de location des appartements avaient été conçus de façon artificielle pour parvenir à une opération de défiscalisation attrayante pour les investisseurs.
Sur recours des acquéreurs contre le vendeur et contre le spécialiste en défiscalisation, la cour de cassation ne retient que la responsabilité de ce dernier en relevant :
« que la société X, forte de sa réputation de conseil en défiscalisation et de son expérience, avait présenté, dans un but purement commercial, de manière extrêmement flatteuse à ses clients une opération qu'en tant que professionnel elle ne pouvait que savoir extrêmement risquée et que les consorts X...-Y... n'avaient pas d'expérience particulière, la cour d'appel a pu en déduire que la société X avait commis une faute qui engageait sa responsabilité au titre de l'article 1382 du code civil »
En revanche, la cour de cassation entérine l’arrêt qui avait mis hors de cause le vendeur en relevant que la preuve n’était pas rapportée qu’il avait participé à une action concertée permettant de lui imputer un défaut d’information.
De cet arrêt on peut retenir que l’action de l’acquéreur contre le vendeur est particulièrement difficile puisque la cour de cassation ne retient pas, comme il le lui était demandé, un défaut d’information à la charge de ce dernier ; le vendeur pourtant, semblait ne pouvoir ignorer la réalité du marché ni non plus, sans doute l’objectif, poursuivi par les acheteurs.
En autres conséquences, cette mise hors de cause du vendeur a interdit aux acquéreurs, qui ont sans doute fait preuve de légèreté mais qui ont néanmoins été dupés, d’obtenir la nullité de la vente qui seule aurait pu les dégager totalement de cette opération malheureuse.
27-05-2010 - Construction jurisprudence
VENTE IMMEUBLE GARANTIE DECENNALE EXCLUSIVE GARANTIE VICES CACHES NON
Une société d’HLM qui avait fait réaliser un ensemble immobilier à usage locatif vend un appartement dépendant de cet ensemble.
L’acquéreur se plaignant de divers désordres assigne le vendeur en réparation de son préjudice.
La cour d’appel le déboute en retenant que :
- l’action relevait du régime de l’article 1792 CC et comme telle se trouvait prescrite,
- l’action fondée sur la garantie des vices cachés de droit commun était du fait de ce qui précède, irrecevable.
La cour de cassation( 2010/05/11 N° 09-13358) casse l’arrêt en relevant que « Qu'en statuant ainsi, alors que lorsqu'une personne vend, après achèvement, un immeuble qu'elle a construit ou fait construire, l'action en garantie décennale n'est pas exclusive de l'action en garantie des vices cachés de droit commun de l'article 1641 du code civil, la cour d'appel a violé ce le texte susvisé »
Il s’agit là d’une décision satisfaisante pour l’acquéreur qui était sans doute l’ancien locataire des lieux à qui l’on opposait une prescription décennale qui l’aurait privé de tout recours contre son vendeur lequel aurait sans doute du prendre l’initiative d’un recours contre les locateurs d’ouvrage afin de ne pas vendre un appartement affecté de désordres rendant l’immeuble impropre à sa destination.
Voir
25-05-2010 - Copropriété jurisprudence
Copropriété défaut habilitation syndic rejet nouvel instance recevable
Un syndicat de copropriétaires forme une demande contre les constructeurs de l’immeuble et leurs assureurs.
La demande est rejetée faute d’habilitation du syndic par une assemblée générale.
Jusque là, rien que de très habituel.
Cependant, le syndicat laisse le jugement de débouté devenir définitif au lieu d’en interjeter appel et de régulariser la situation en cours d’instance.
Ultérieurement, ce même syndicat diligente une nouvelle instance pour les mêmes motifs contre les mêmes défendeurs en présentant les mêmes demandes après avoir régulièrement habilité son syndic.
La cour d’appel le déboute au motif que l’autorité de la chose jugée s’opposait à cette nouvelle demande, identique, selon la cour d’appel, à la première demande.
La cour de cassation (2010/05/06 N° 09-14737) casse l’arrêt en relevant que « l'autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice ….( et qu’en conséquence ) …les résolutions d'habilitation du syndic, prises postérieurement au jugement du 7 juin 2004, constituaient des faits juridiques nouveaux privant celui-ci de l'autorité de la chose jugée à l'égard de la seconde instance »
Sans entrer dans les détails de l’argumentation sur l'autorité de la chose jugée, la pratique retiendra que la situation peut donc être régularisée par une nouvelle instance après habilitation régulière du syndic .. à la condition bien sûr que cette habilitation intervienne à l’intérieur du délai de prescription de l’action.
21-05-2010 - Urbanisme jurisprudence
CERTIFICAT URBANISME NEGATIF RECOURS
Une commune délivre un certificat d’urbanisme négatif à un propriétaire au motif qu’à la date du certificat la parcelle ne pouvait être desservie par un simple branchement sur le réseau électrique et que le réseau d’eau n’avait pas la capacité d’accueillir de nouveaux branchements.
L’intéressé forme un recours et obtient l’annulation du certificat négatif (CAA LYON 2010/04/27 N° 08LYO1317).
La cour en effet relève que, contrairement à l’avis de la commune, la preuve n’était pas rapportée qu’un simple raccordement n’ait pas été suffisant pour alimenter la parcelle en électricité alors qu’au surplus des travaux de renforcement devant amener le réseau au droit de la parcelle avaient déjà fait l’objet d’un O.S dont « le maire ne pouvait ignorer l’existence »
S’agissant de l’alimentation en eau, la cour relève que, là encore, il ne ressortait pas des pièces du dossier que la conduite existante n’aurait pas été en mesure d’accueillir un nouveau branchement alors que deux maisons avait été raccordée sur la même conduite sans renforcement.
On voit par cet arrêt que la mauvaise volonté qui peut être manifestée par certains élus locaux ne reste pas toujours sans sanction.
20-05-2010 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE ETABLISSEMENT RECEVANT DU PUBLIC
Un promoteur obtient un permis de construire un immeuble de 52 logements et une crèche en rez-de-chaussée.
Or, s’agissant de la crèche, le dossier de permis ne mentionnait que son aspect extérieur et non son aménagement intérieur contrairement aux dispositions de l’article L 421-3 du code de l’urbanisme.
Cependant, lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu d’autorisation d’aménagement prévue par l’article L 111-8 du code de la construction.
Sur recours d’une association, le permis de construire est annulé.
La cour d’appel de Versailles (2009/12/29 N° 08VE03693) confirme le jugement.
A l’appui de son arrêt la cour relève que :
« que le projet immobilier … a été autorisé en tenant compte de l'installation d'une crèche dont seuls la surface, le plan et les façades étaient décrits dans le dossier de demande de permis de construire ; qu'en revanche, le permis de construire en cause renvoyait, pour les autres caractéristiques de cet édifice recevant du public, et notamment pour la vérification des règles de sécurité applicables à la catégorie de bâtiments dont relevait la crèche en question, à la délivrance d'une autorisation distincte ; qu'il ressort des pièces du dossier que cette crèche devait occuper le rez-de-chaussée du bâtiment B alors que les autres étages étaient destinés à un usage d'habitation ; que, dans ces conditions, le projet autorisé le 4 janvier 2006 était, en dépit de la superficie réduite de cet équipement, indissociable de l'aménagement de ladite crèche ; que, par suite, le maire …a statué sans se prononcer sur la conformité aux règles d'urbanisme, à la date du permis de construire litigieux, de l'ensemble du projet immobilier en cause ; qu'au surplus, le permis de construire en cause n'était pas accordé sous réserve de l'obtention d'une autorisation spécifique concernant la crèche en question ; que, dès lors, le maire …a, en délivrant une autorisation de construire ne prenant pas en compte l'ensemble des éléments du projet de construction, méconnu les dispositions précitées de l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme »
On peut noter que le fait que le promoteur ait obtenu ultérieurement un permis pour la crèche ne modifiait en rien la situation juridique du permis primitif, comme le souligne la cour de Versailles, puisque ce dernier avait été délivré pour l’ensemble de l’immeuble, en ce comprise la crèche.
Voir art L 421-6 du code de l’urbanisme
Voir également Projet complexe permis unique ou non CE 2009/07/17
17-05-2010 - Droit Administratif jurisprudence
DELEGATION SERVICE PUBLIC CONVENTION OCCUPATION DOMANIALE STADE JEAN BOUIN
Le conseil de Paris a, par délibérations des 5 et 6 juillet 2004, autorisé son maire à renouveler pour 20 ans, au bénéfice de l’association Paris Jean Boin, (PJB) une concession d’exploitation d’un ensemble immobilier comprenant un stade, des courts de tennis, des bâtiments à usage de bureaux et de restauration.
Sur recours d’une association évincée, le Tribunal administratif prononce la nullité de la délibération et des actes subséquents en considérant que l’acte qualifié de concession était en fait une délégation de service public pour laquelle les formalités de mise en concurrence n’avaient pas été respectées.
Sur appel de la ville de Paris, la cour administrative de Paris ( 2010/03/25 N°09PA011920) prononce la nullité de la décision de signature du maire du 29 octobre 2004.
La décision a été prise en assemblée plénière et est soigneusement motivée.
La cour établit par tout d’abord par un considérant de principe, ce qui constitue une mission de service public :
« qu'indépendamment des cas dans lesquels le législateur a lui-même entendu reconnaître ou, à l'inverse, exclure l'existence d'un service public, une personne privée qui assure une mission d'intérêt général sous le contrôle de l'administration et qui est dotée à cette fin de prérogatives de puissance publique est chargée de l'exécution d'un service public ; que même en l'absence de telles prérogatives, une personne privée doit également être regardée, dans le silence de la loi, comme assurant une mission de service public lorsque, eu égard à l'intérêt général de son activité, aux conditions de sa création, de son organisation ou de son fonctionnement, aux obligations qui lui sont imposées ainsi qu'aux mesures prises pour vérifier que les objectifs qui lui sont assignés sont atteints, il apparaît que l'administration a entendu lui confier une telle mission »
Ce principe posé la cour relève :
- que la gestion de ce complexe omnisports affecté à la pratique des sports présente un caractère d’intérêt général ,
- qu’ensuite d’un différent survenu entre l’association PJB et le stade français qui emploie une équipe professionnelle de rugby, sur les conditions d’utilisation des installations, la ville est intervenue pour régler le conflit en élaborant une convention d’utilisation très précise par laquelle elle révèle sa volonté d’organiser, sous son contrôle, l’activité liée à la présence du club de rugby.
- que la ville, qui subventionne l’association PJB lui a fixé des objectifs, d’où il y a lieu de déduire que l’autorité concédante a voulu se garder les moyens de définir les conditions d’exercice de cette activité d’intérêt général.
- que l’association doit recevoir les « scolaires » suivant un calendrier et un tarif fixés par la ville de Paris,
- que l’association prenait à sa charge un lourd programme d’investissement pour lequel elle avait conclu un accord de partenariat avec le groupe Lagardère d’où il y a lieu de déduire que la faible redevance mise à la charge de l’association devait être regardée comme la contrepartie d’une obligation de service publique.
- que la clause suivant laquelle en cas de déséquilibre financier les parties conviennent de se réunir afin d’assurer la pérennité de l’association et de l’activité sportive doit être analysée comme la volonté de la ville de confier à l’association une mission de service public dont elle entendait « veiller à la continuité »
- qu’enfin « la rémunération de l'association était substantiellement liée aux résultats de l'exploitation du complexe omnisports qui lui avait été confiée par la concession du 11 août 2004 » ; ceci pour répondre au point non réglé par le Tribunal administratif.
Ainsi par cet arrêt la cour administrative de Paris reprend à son compte les critères habituels du conseil d’état pour déterminer l’existence d’une délégation de service publique, savoir : obligations imposées au délégataire, fixation d’objectifs, contrôle de l’exécution, rémunération comportant un risque d’exploitation.
Il reste à savoir ce que le conseil d’état pensera de cet arrêt puisqu’il avait en son temps, jugé sur une demande de sursis à exécution, que le moyen de la ville soutenant que la convention ne pouvait être qualifiée de délégation de service public « devait être regardé en l’état de l’instruction comme sérieux »
14-05-2010 - Urbanisme jurisprudence
PLAN LOCAL URBANISME REVISION ZONAGE OU LES DESILLUSIONS D’UN ADMINISTRE
Un agriculteur, opposé aux limitations que la révision du PLU risque d’apporter à son activité, présente un recours contre une délibération du conseil municipal approuvant la révision de ce document d’urbanisme en tant qu’il crée des zones Aa à l’intérieur desquelles toute construction, même à usage agricole, est interdite, et des zones N dans lesquelles, également, toute construction, même à usage agricole, est interdite.
A l’appui de son recours il soutient notamment que le classement de terrains en zone Aa et N procède d’une erreur manifeste d’appréciation.
La cour administrative de Lyon (2010/04/27 08LY00340) rejette tout d’abord l’erreur de droit alléguée en relevant que l’article R 123-7 classe en zone A les secteurs agricoles et que l’article R 124-4 prévoit que le règlement fixe les règles applicables à l’intérieur de ces zones conformément à l’art R 123-9 ; lequel prévoit que des utilisations du sol peuvent être interdites.
De la combinaison de ces articles la cour conclut qu’ «aucune disposition ne fait obstacle à la délimitation à l'intérieur d'une zone A de sous-secteurs où les constructions liées à l'agriculture sont soit soumises à des conditions restrictives, soit interdites ; que, par suite, en délimitant un sous-secteur Aa où les constructions agricoles sont prohibées les auteurs du PLU de Couternon n'ont pas commis d'erreur de droit »
Sur l’appréciation factuelle de ce classement, la cour relève que « que ce sous-secteur Aa ne comprend pas de sièges d'exploitation ; qu'il n'est pas démontré que le mode d'agriculture qui y est pratiqué nécessiterait l'édification d'installations particulières ; que, par suite, ce parti d'urbanisme …. qui doit marquer la limite de l'extension de l'urbanisation, et qui assure corrélativement la préservation totale du potentiel agronomique des terres comprises dans ce sous secteur, n'est pas entaché d'erreur manifeste d'appréciation »
S’agissant du classement en zone N, la cour relève encore que « les auteurs du PLU ont délimité à l'est de la commune une zone N de 150 hectares environ qui correspond à d'anciennes gravières constituant après réhabilitation des zones humides, à des espaces boisés et à une zone cultivée ; qu'alors qu'une zone Aa été délimitée autour du siège d'une exploitation il n'est pas établi que ce classement, qui n'emporte pour la zone cultivée aucune restriction à la mise en valeur des terres, constituerait un obstacle à la pérennité d'exploitations agricoles ; que, par suite, ce parti d'urbanisme n'est pas entaché d'erreur manifeste d'appréciation »
Enfin, sur la critique visant le défaut de respect de l’équilibre entre la préservation des activités agricoles et les autres objectifs visés à l’art L 121-1 CU la cour relève que « le plan local d'urbanisme révisé de Courtenon qui, sur un territoire communal d'environ 680 hectares, place en zone N, A et Aa environ 350 hectares en deux entités homogènes, assure une préservation suffisante des espaces affectés aux activités agricoles compatible avec les dispositions précitées de l'article L. 121-10 du code de l'urbanisme »
Le résultat pratique de cette décision est que cet agriculteur ne pourra plus construire quelque bâtiment que ce soit dans son exploitation même si une telle construction devenait indispensable à son activité ; sa vie professionnelle est désormais figée.
Cet arrêt démontre bien que les recours en matière de zonage sont difficiles et que même des objectifs aussi peu discutables le maintien et/ou le développement d’une vie agricole, ne sont pas toujours suffisants pour les faire aboutir.
12-05-2010 - Construction jurisprudence
Construction garantie extrinsèque d’achèvement conditions mise en œuvre
Un immeuble est édifié, sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement, dans des conditions très difficiles puisque au cours des travaux, le maitre d’ouvrage devra passer deux protocoles avec des propriétaires voisins pour renforcer la structure, le permis de construire sera retiré pour fraude par le maire puis rétabli par jugement du tribunal administratif, les travaux exécutés seront mal surveillés et largement différents de ceux faisant l’objet du permis.
C’est en l’état que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble édifié, fait désigner, dans le cadre d’une action récursoire, un expert qui conclut que « l'immeuble, dont de nombreux ouvrages avaient été modifiés sans obtention d'un permis modificatif, pouvait être considéré comme achevé puisqu'il ne subsistait aucune non-conformité substantielle, mais seulement des malfaçons »
Le syndicat assigne alors différentes parties, dont le Crédit agricole qui avait fourni une garantie extrinsèque d’achèvement, en réparation des non conformités, malfaçons, et défaut d’achèvement.
La cour d’appel met hors de cause le Crédit agricole au motif que la preuve était rapportée de l’achèvement de l’immeuble.
Sur pourvoi la cour de cassation confirme l’arrêt (2010/04/14 N°09/65475) en jugeant :
- que le garant devait l'achèvement de l'immeuble à concurrence du coût définitif des dépenses du programme tel que décrit à l'occasion de la conclusion du contrat stipulant cette garantie, et donc le financement des travaux conformes au permis de construire,
- « que l'achèvement devait être apprécié dans les termes de l'article R. 261-1 de ce code, et ayant relevé que l'expert judiciaire avait constaté que l'immeuble, dont de nombreux ouvrages avaient été modifiés sans obtention d'un permis modificatif, pouvait être considéré comme achevé au sens de ce texte puisqu'il ne subsistait aucune non-conformité substantielle, mais seulement des malfaçons dont le garant n'avait pas à répondre, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la garantie du crédit agricole n'était pas due »
Incidemment, l’arrêt de la cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel qui avait cru pouvoir exonérer l’architecte de toute responsabilité dans différents désordres au motif que sa faute n’était pas caractérisée dans une mauvais coordination entre ses plans et les plans béton et par ailleurs qu’il n’était pas démontré de quelle manière il aurait pu empêcher différentes modifications telles que la largeur des emplacements de stationnement.
La cassation est prononcée avec la motivation suivante :
«qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'architecte était contractuellement investi d'une mission complète de maîtrise d'œuvre, et par des motifs qui ne suffisent pas à exclure l'existence d'une faute de M. YY..., tenu, par sa mission, de suivre et de surveiller l'exécution des travaux, dans la survenance de chacun de ces désordres, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef »
Cet arrêt est donc intéressant sur les deux points ci-dessus :
- Il distingue l’achèvement de l’immeuble, de la réception et de la garantie de parfait achèvement, en jugeant que l’achèvement au sens de l’art R 261-1 du code de la construction peut être atteint sans que nécessairement les réserves aient été levées et les malfaçons reprises contrairement à ce que soutenait le syndicat des copropriétaires.
- Il souligne l’étendue de la responsabilité, dans le cadre de l’art 1147 CC, d’un architecte chargé d’une mission complète en relevant qu’il lui appartient de suivre l’exécution des travaux jusque dans la survenance des désordres.
10-05-2010 - Contentieux administratif jurisprudence
BAIL HABITATION EXPULSION DEFAUT DE CONCOURS RESPONSABILITE ETAT DELAI
Après jugement d’expulsion définitif, un huissier dénonce à la préfecture le commandement de quitter les lieux et simultanément délivre un procès verbal de réquisition de la force publique.
Dans le cadre de la procédure en indemnisation diligentée devant le Tribunal administratif par le bailleur, le recours est déclaré irrecevable comme prématuré.
Sur pourvoi, le conseil d’état ( 2010/02/18 N° 316987 ) confirme le jugement en relevant que le délai de deux mois prévu à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991 et le délai de deux mois prévu à l’article 50 du décret du 31 juillet 1992 s’additionnent sans se confondre.
La conclusion est la suivante : « qu'il en résulte qu' en jugeant que, faute pour la société d'avoir notifié au préfet le commandement d'avoir à quitter les lieux plus de deux mois avant la demande de concours de la force publique, celle-ci, présentée le 2 décembre 2003 n'avait pu saisir valablement le préfet , le tribunal administratif de Cayenne, qui n'a pas entaché son jugement de dénaturation, n'a pas commis une erreur de droit ; qu'il résulte de ce qui précède que la SOCIETE D'HABITATIONS A LOYER MODERE DE GUYANE n'est pas fondée à demander l'annulation du jugement attaqué »
Cette solution qui n’allait pas de soi mais que la pratique a adopté depuis longtemps trouve, selon les conclusions du rapporteur public, son fondement essentiel dans le fait que « la loi du 9 juillet 1991 … a été modifiée à plusieurs reprises, toujours dans le sens d’un renforcement des droits des occupants au détriment des propriétaires.. »
Dont acte car on ne saurait dire les choses plus clairement.
Voir :
08-05-2010 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE RECOURS ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DEFAUT QUALITE
Une association syndicale libre forme un recours contre un permis délivré dans le lotissement dépendant de son périmètre.
Le conseil d’état (2010/04/01 N°331380) relève que, quand bien même les statuts de l’ASL lui permettent d’être propriétaire de terrains et d’équipements communs :
« elle ne justifie pas d'un intérêt lui donnant qualité pour demander l'annulation du permis de construire accordé à la SARL L'Homme de Pierre , dès lors que ce permis n'affecte pas les parties communes du lotissement et qu'aucune stipulation de ses statuts ne lui donne pour objet de défendre les intérêts collectifs de ses membres »
En conséquence de quoi le recours de l’ASL est rejeté.
Il s’agit là d’une décision, parmi bien d’autres, sur le défaut d’intérêt des associations à agir; défaut d’intérêt régulièrement mis en avant par les défendeurs et souvent avec succès.
Voir art R 431-24 CU
06-05-2010 - Construction jurisprudence
Construction travaux privés retenue de garantie caution tenue en l’absence de réception non.
La loi du 16 juillet 1971 dispose que les paiements des acomptes sur la valeur définitive des marchés de travaux privés peuvent être amputés d’une retenue égale au plus à 5 % de leur montant pour satisfaire aux réserves éventuelles faites par le maitre de l’ouvrage.
A cette retenue de garantie l’entreprise peut substituer une caution.
Aux termes d’un arrêt ayant fait l’objet d’un pourvoi, la cour d’Aix en Provence condamne la caution à payer au maitre de l’ouvrage le montant de la dite caution en relevant que cette garantie couvre non seulement les réserves mais également le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité des ouvrages.
En défense, la caution soutient devant le conseil d’état que :
- La retenue légale garantit la levée des réserves et non la bonne fin des travaux.
- Qu’en l’absence de réception légale le cautionnement ne peut recevoir exécution.
C’est ce second moyen, mais ce faisant elle répond au premier moyen de la caution, que la cour de cassation (2010/04/13 N°09/11172) retient pour casser l’arrêt avec l’attendu suivant :
« Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le constat contradictoire de l'état de la qualité des travaux ne constituait pas un procès verbal de réception de ceux-ci, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé »
Le maitre d’ouvrage ne peut en conséquence rien exiger de la caution aussi longtemps que la réception des travaux n’a pas été prononcée ; un procès verbal de mauvaise exécution des travaux, comme en l’espèce, ne pouvant en tenir lieu.
Ceci revient à dire, comme le soutenait la caution, que la retenue de garantie légale ne garantit que la levée des réserves et non le défaut d’achèvement de l’immeuble puisque dans ce dernier cas la réception ne peut, par hypothèse, être prononcée.
03-05-2010 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE CHAMPS EDIFICE CLASSE ACCORD ARCHITECTE BATIMENTS France
Un dossier de permis de construire une maison individuelle est rejeté par la commune, sur avis négatif de l’architecte des bâtiments de France; avis nécessaire car la construction projeté se situait dans le champ de visibilité d’un château, édifice classé.
Le pétitionnaire forme un recours contre le jugement du Tribunal administratif qui avait entériné le rejet en soutenant que la commune :
- N’était pas liée par l’avis de l’architecte,
- Que cet avis négatif instaurait une inconstructibilité de principe sur l’ensemble du parc du château, lequel n’est pas protégé par le classement.
- Que le château et la construction projetée ne seront pas sus simultanément d’un lieu accessible au public.
La cour d’appel administrative de Lyon ( 07LY02284 2010/04/06) confirme le jugement en relevant, en réponse aux moyens du pétitionnaire que :
- Il résulte des dispositions de l’art R 421-38-4 du code de l’urbanisme que lorsque le projet est situé dans le champs de visibilité d’un édifice classé( ce qui était le cas) le permis ne peut entre délivré qu’avec l’accord de l’architecte des bâtiments de France.
- Que dès lors « qu'il résulte de ces dispositions que l'opposition de l'architecte des bâtiments de France à la délivrance d'un permis de construire dans le cas où le projet porte sur une construction située dans le champ de visibilité d'un édifice classé ou inscrit lie l'autorité compétente pour refuser ladite autorisation »
- Que le refus de l’architecte sur le projet présenté n’instaurait pas une inconstructibilité de principe et que dès lors il n’y avait pas d’erreur de droit.
- Qu’enfin, l’avis négatif de l’architecte des Bâtiments de France était fondé sur des données factuelles exactes et que dès lors il n’y avait pas d’erreur d’appréciation.
On voit que l’avis de l’architecte des bâtiments de France est un élément important de la préservation du patrimoine car il était interdit, dans le cas d'espèce à l'époque des faits,qu'il y fût passé outre. D’où d’ailleurs l’attaque biaisé du pétitionnaire qui, pour le combattre, soutenait mais sans succès que cet avis était entaché d’une erreur de droit et d’une erreur d’appréciation.
01-05-2010 - Bail d'habitation jurisprudence
BAIL HABITATION DEPOT GARANTIE CONSTITUE PAR 1% LOGEMENT DEMANDE REMBOURSEMENT LOCATAIRE RECEVABLE
Un locataire demande la restitution d’un dépôt de garantie qui avait été constitué par l’association 1% Logement Loire.
Fort logiquement, la cour d’appel rejette la demande du locataire en soulignant qu’il ne rapporte pas la preuve d’une subrogation dans les droits de l’association.
Sur pourvoi du locataire, la cour de cassation casse cependant l’arrêt ( 08 21844 N° 2010/04/07) au motif que :
« Sauf stipulation expresse contraire, le locataire a qualité pour agir en restitution du dépôt de garantie »
Pour se prémunir contre les conséquences de cet arrêt les collecteurs du 1% devront donc dorénavant insérer, lors de leur intervention, des clauses interdisant qu’un locataire qui n’a pas réglé de ses deniers le montant du dépôt de garantie puisse néanmoins en demander le remboursement.
30-04-2010 - Bail commercial jurisprudence
BAUX DEROGATOIRES RENOUVELLEMENT FRAUDE
Différents baux dérogatoires de deux ans sont conclus successivement entre un bailleur et :
- une société,
- puis le représentant légal de cette société agissant à titre personnel,
- puis à nouveau la même société.
Aux termes de ces renouvellements la société locataire assigne le bailleur pour se voir reconnaitre le bénéfice du statut des baux commerciaux.
La cour d’appel rejette la demande au motif que la société locataire avait, en signant le dernier bail dérogatoire, souscrit une clause expresse et non équivoque de renonciation au bénéfice du statut des baux commerciaux.
La cour de cassation (2010/04/08 N° 08-70338) casse l’arrêta en relevant que :
«que la fraude commise lors de la conclusion de baux dérogatoires successifs interdit au bailleur de se prévaloir de la renonciation du preneur au droit à la propriété commerciale »
La jurisprudence de la cour de cassation est constante sur ce point.
Le renouvellement de baux dérogatoires entre les mêmes parties ou entre des émanations des mêmes parties, afin d’échapper au statut des baux commerciaux est frauduleux.
La conséquence est que le locataire peut revendiquer le statut des baux commerciaux sans que le bailleur puisse lui opposer une clause de renonciation à ce même statut.
Cet arrêt est à rapprocher d’un autre arrêt rendu le même jour par la cour de cassation et dans lequel la cour considérait comme valable car obtenue sans fraude une renonciation à la propriété commerciale dans le cadre d’un bail de 9 ans et alors que le locataire était saisi du droit auquel il renonçait librement.
28-04-2010 - Bail d'habitation jurisprudence
BAIL HABITATION RESILIATION TIERS OCCUPANT SOLIDARITE EX LOCATAIRE NON
Un bail d’habitation est résilié.
L’ex-locataire quitte les lieux mais laisse, volontairement, ou non, dans l’appartement son fils lequel n’est expulsé que plusieurs années plus tard.
Après l’expulsion le bailleur assigne l’ex-locataire et son fils en paiement d’indemnité d’occupation et de réparations locatives.
La cour d’appel donne satisfaction au bailleur en relevant que l’ex-locataire était, en tant que tel, solidairement redevable de l’indemnité d’occupation due par son fils en raison de l’occupation sans droit ni titre de ce dernier.
La cour de cassation ( 2010/04/07 N° 09-13512) casse l’arrêt en relevant que:
« Qu'en statuant ainsi, alors que l'indemnité d'occupation et les frais exposés par la propriétaire pour récupérer les lieux ne se rattachent pas au contrat de bail qui a pris fin avec sa résiliation, la cour d'appel, qui n'a relevé ni que l'engagement solidaire de Mme Y... au titre du bail devait survivre à sa résiliation, ni, à sa charge, une faute dont il serait résulté une obligation de réparation in solidum, n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef »
Voilà un arrêt qui ne va pas faciliter le recouvrement des impayés par le bailleur dans uns situation, somme toute, relativement fréquente dans la pratique.
En effet, il est classique que les parents, quittant les lieux soit ensuite d’un congé ou d’une résiliation, laissent à leur place, leurs enfants, occupants sans droit ni titre.
On aurait pu penser que le simple fait de ne pas remettre les clefs de l’appartement lors de leur départ au bailleur suffisait pour engager la responsabilité des ex-locataires puisque ensuite de ce défaut de restitution le bailleur se trouvait dans l’impossibilité de retrouver la jouissance de son bien.
La cour de cassation considère qu’il n’en est rien et que la responsabilité de l’ancien locataire ne peut être recherchée pour le paiement des indemnités d’occupation que :
- -Si le bail prévoit une solidarité de ce chef,
- -Si une faute de l’ancien locataire est prouvée.
On peut tenir pour acquis que la faute de l’ancien locataire ne pourra quasiment jamais être prouvée puisqu’il lui suffira sans doute de soutenir que ses invitations à libérer les lieux adressées à l’occupant n’ont pas abouti.
Il restera donc aux bailleurs à revoir la rédaction de leurs baux pour parer à des situations de ce type en n’excluant pas que dans des arrêts futurs la cour de cassation puisse censurer ces clauses comme contraires aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, voire comme contraire à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme.
26-04-2010 - Bail commercial jurisprudence
BAIL COMMERCIAL RENONCIATION RENOUVELLEMENT VALIDITE CONDITIONS
Différents propriétaires consentent chacun un bail de dix ans soumis au statut des baux commerciaux à une société gérant une résidence de tourisme pour l’exploitation d’appartements dont ils sont propriétaires.
Ultérieurement, la société locataire, par différents avenants, renonce sans indemnité au bénéfice du droit au renouvellement
A l’échéance des baux, la société locataire n’ayant pas restitué les clefs, les bailleurs l’assignent en expulsion devant le juge des référés.
La cour d’appel fait droit à la demande.
La société locataire forme un pourvoi contre l’arrêt en soutenant que seul un congé pouvait mettre fin aux baux.
La cour de cassation ( 2010/04/08 N° O9-10926) confirme l’arrêt avec l’attendu suivant :
« qu'ayant constaté que la locataire avait valablement renoncé au droit au renouvellement des baux et retenu exactement que les baux avaient cessé de plein droit au terme fixé sans que les bailleurs aient eu à notifier un congé, la cour d'appel a pu en déduire que le maintien dans les lieux de la société Odalys constituait un trouble manifestement illicite »
La cour de cassation considère donc que la renonciation à la propriété commerciale est licite lorsque son bénéficiaire renonce librement à son droit après en avoir été investi et ce sans fraude du bailleur.
L’arrêt est d’autant plus notable que le même jour la cour de cassation rend différents arrêts par lesquels elle maintient intégralement sa jurisprudence en matière de renouvellement de baux dérogatoires ; jurisprudence par laquelle elle annule des renonciations à la propriété commerciale consenties, lors d’un renouvellement, par des locataires en baux dérogatoires.
Voir
24-04-2010 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE INDEMNITE ALLOUEE SDC REPARTITION JUDICIAIRE NON
Une assemblée générale de copropriétaires refuse d’approuver les dépenses de gardien engagées par le précédent syndic.
A l’issue d’une procédure dont les méandres n’apparaissent pas clairement à la lecture de la décision rendue, une somme est allouée au SDC en indemnisation des frais indument exposés de ce chef.
Certains copropriétaires assignent alors le SDC pour obtenir la répartition judiciaire de l’indemnité reçue par le dit syndicat.
La cour d’appel rejette la demande comme irrecevable.
Sur pourvoi, la cour de Cassation (2010/03/31 N° 09-13254) confirme l’arrêt qui avait jugé :
« à bon droit que la répartition de l'indemnité ne relevait pas des pouvoirs du juge mais de ceux de l'assemblée générale des copropriétaires »
Certains copropriétaires tendent en effet à perdre de vue le fait que l’assemblée générale des copropriétaires est l’organe qui, par priorité, régit la vie de la copropriété.
Ce n’est que dans l’hypothèse ou l’assemblée n’a pas pris sa décision conformément à la règle de droit que le tribunal peut être saisie d’un problème spécifique, à travers, notamment, une demande d’annulation d’assemblée générale.
La cour de cassation a précédemment rendue une décision dans le même sens, publiée sur ce site
21-04-2010 - Copropriété
Décret du 30 avril 2010 modifiant le décret du 17 mars 1967
Le Journal officiel du 21 avril 2010 publie un décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Ce décret est ainsi présenté:
Objet : Modalités d'application des dispositions législatives relatives aux résidences-services et à la prévention des difficultés des syndicats de copropriété.
Objet : Modalités d'application des dispositions législatives relatives aux résidences-services et à la prévention des difficultés des syndicats de copropriété.
Entrée en vigueur : Différée au 1er novembre 2010 pour les dispositions relatives aux résidences-services, et au 1er juin 2010 pour les autres dispositions.
Notice : Le décret modifie à trois titres le décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 fixant le statut de la copropriété.
En premier lieu, il précise les modalités d'application du chapitre IV bis de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, relatif aux résidences-services. En vertu des dispositions de ce chapitre, un syndicat de copropriétaires peut fournir aux occupants de l'immeuble des services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs. Le décret prévoit en particulier les mentions minimales que doit comporter la convention en vertu de laquelle les services sont apportés par un tiers, les obligations comptables auxquelles sont soumis les syndicats de copropriétaires qui fournissent eux-mêmes les services et les dispositions applicables en cas de contestation.
En deuxième lieu, le décret précise la procédure de prévention des difficultés des syndicats de copropriétaires prévue par les articles 29-1A et 29-1B de la loi du 10 juillet 1965. Cette procédure permet au syndic de copropriété, aux copropriétaires et aux créanciers, à partir d'un certain seuil d'impayés, de saisir le président du tribunal de grande instance, qui peut désigner un mandataire ad hoc. Le décret précise notamment la notion d'impayés, les modalités de l'information du conseil syndical, la procédure applicable devant le président du tribunal de grande instance et les possibilités d'assistance du mandataire ad hoc.
En dernier lieu, le décret apporte des modifications ponctuelles au décret du 17 mars 1967, destinées à prendre en considération des modifications législatives, des évolutions jurisprudentielles, ou encore un certain nombre d'observations faites par les praticiens.
19-04-2010 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE ILLEGALITE PLU NON CONFORMITE DOCUMENT ANTERIEUR NULLITE
Un tribunal annule un permis de construire au seul motif qu’il a été délivré sous l’empire d’un plan local d’urbanisme illégal.
La cour d’appel se contente de confirmer le jugement par voie de conséquence de l’illégalité du PLU.
Le conseil d’état (2010/03/31 N° 313762) annule l’arrêt pour insuffisance de motivation en rappelant que l'illégalité du document d'urbanisme sous l'empire duquel un permis de construire a été délivré, à la supposer établie, n'a pas par elle-même pour effet d'entraîner l'illégalité de ce permis, ce dernier ne constituant pas un acte d'application de cette réglementation.
Après ce rappel de sa jurisprudence, désormais classique sur ce point, le conseil d’état va examiner successivement :
- Si le PLU était effectivement illégal comme l’avaient jugé les premiers juges.
- Dans l’affirmative, si le précédent document d’urbanisme remis en vigueur par la déclaration d’illégalité interdisait également la délivrance du permis.
Sur le premier point, le conseil d’état relève que le PLU de la commune de Château Neuf du Rhône a créé une zone agricole A où seules sont autorisées les constructions agricoles ; zone à l’intérieur de laquelle ont été créées des micro-zones N englobant les bâtiments d’anciennes exploitations agricoles. Par ailleurs, dans ces micro-zones, l’extension des bâtiments a été autorisée dans la limite de 300m² de SHON.
Or, le conseil d’état relève que ces bâtiments ne relevaient pas d’un objectif de protection des milieux naturels définissant la vocation des zones N.
En conséquence, le conseil d’état relève que l’institution de ces micro-zones est entachée d’une erreur manifeste d’appréciation.
Après quoi, le conseil d’état relève que le POS antérieur classait la parcelle accueillant le bâtiment concerné par le permis de construire litigieux en zone NC à vocation exclusivement agricole et que dès lors il ne pouvait davantage fonder le permis litigieux dont l’annulation se trouve ainsi confirmée après bien des détours.
18-04-2010 - Bail d'habitation jurisprudence
BAIL HABITATION CONGE LOCATAIRE CHOMAGE REDUCTION PREAVIS NON
Un locataire donne congé avec un préavis d’un mois en revendiquant le bénéfice de l’art 15 de la loi du 6 juillet 1989 au motif qu’il se trouvait au chômage au moment des faits.
On sait que l’art 15 de la loi dispose que le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire, mais qu’en cas de mutation ou de perte d'emploi, le locataire peut donner congé avec un délai de préavis d'un mois.
La cour d’appel le déboute de sa prétention et la cour de cassation (3ème 2010/03/24 N°09-10084) confirme l’arrêt avec l’attendu suivant :
« qu'ayant retenu, à bon droit, que la seule absence d'emploi, du fait d'une période de chômage plus ou moins longue avant la délivrance du congé, ne permettait pas au locataire de bénéficier d'un délai de préavis réduit et ne rentrait pas dans les conditions limitatives de l'article 15 qui ne prévoit que des cas de modification de la situation professionnelle, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant, a légalement justifié sa décision »
En l’espèce, il n’y avait eu ni mutation ni perte d’emploi mais absence d’emploi depuis, semble-t-il, un délai assez long et la cour d’appel, suivie par la cour de cassation, a refusé de prendre cette situation en compte au titre des exceptions visées par l’art 15 de la loi.
Si la cour d’appel avait, incontestablement, pris en compte des notions étrangères à l’application de l’art 15, puisque son arrêt évoque le fait que le congé avait été motivé par un différent entre locataire et bailleur, l’arrêt de la cour de cassation confirme cependant, en droit, l’analyse des juges du fond tout en rejetant le considérant ci-dessus qu’elle qualifie de surabondant.
16-04-2010 - Expropriation jurisprudence
EXPROPRIATION ANNULATION DECLARATION UTILITE PUBLIQUE INDEMNISATION DELAI
Par décision définitive, la juridiction administrative annule des arrêtés de déclaration d’utilité publique et de cessibilité, ayant précédé des ordonnances rendues par le juge de l’expropriation et portant transfert de propriété.
Les expropriés saisissent alors le juge de l’expropriation pour faire constater la perte de fondement légal de l’ordonnance du juge de l’expropriation et saisissent parallèlement le Tribunal de Grande Instance en indemnisation de leur préjudice.
Aux termes des art L 12-5 et R 12-5 du code de l’expropriation, l’exproprié peut faire constater que l’ordonnance portant transfert de propriété est dépourvu de base légale, et obtenir restitution du bien si cela est possible, à la condition de transmettre au greffe, dans les deux moins de la notification de la décision du juge administratif annulant la DUP, un dossier comportant, notamment, une copie de toute la procédure antérieure.
Dans le cas d’espèce, la transmission du dossier par l’exproprié intervient après l’expiration du délai de deux mois visé ci-dessus.
La cour de Riom accueille néanmoins la demande en jugeant que le non respect de ce délai n’est assorti d’aucune sanction.
La cour de cassation (2010/03/17 N°09-13241) casse l’arrêt avec l’attendu suivant :
« Qu'en statuant ainsi, alors que le délai du dépôt de dossier prévu par l'article R. 12-5-1 pour la saisine du juge de l'expropriation est un délai pour agir dont le non respect est sanctionné par la forclusion de l'action qu'il concerne, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; »
On peut regretter, alors surtout que la procédure préalable se sera étendue sur plusieurs années, que le législateur n’ait laissé au malheureux exproprié (à tort) qu’un maigre délai de deux mois pour faire valoir ses droits à restitution et que la cour de cassation, enchérissant sur cette sévérité, juge que le défaut de respect de ce délai aboutisse à rendre irrecevable la demande.
En l’espèce, Il semble cependant que le retour du bien n’était pas possible, puisque, aux moins aux dires du département du Puy de Dôme, bénéficiaire du transfert, ce bien avait été utilisé pour la réalisation d’un ouvrage public.
Seule la voie de l’indemnisation restait dès lors ouverte ; Or sur ce point, l’arrêt n’apporte pas de réponse au moyen du département qui soutenait que le juge de l’expropriation étant seul compétent pour statuer sur une action en dommages et intérêts, le juge de droit commun, que les expropriés avaient antérieurement saisis, se trouvant lui être incompétent.
Si une telle prétention devait finalement être accueillie, les expropriés se trouveraient dépossédés sans aucune contrepartie ….
Voir art
15-04-2010 - Urbanisme jurisprudence
PLAN OCCUPATION SOL EMPLACEMENT RESERVE DEMANDE ANNULATION
La commune de Beausoleil crée dans son plan d’occupation des sols un emplacement réservé pour la réalisation d’un parking souterrain.
Seize ans plus tard cette commune n’a pas mis à exécution son projet et procède à l’élaboration d’un nouveau POS qui privilégie la création de parkings en périphérie de commune, soit dans des zones différentes de celle dont dépend l’emplacement réservé.
Le propriétaire du terrain demande alors au maire de supprimer dans le plan d’occupation des sols la réserve portée sur son terrain.
La cour d’appel administrative de Marseille (2010/03/05 08MA01174) confirme un jugement qui avait rejeté la demande.
La cour relève que :
-« la seule durée de maintien de la réserve en litige ne permet pas de constater l'absence de consistance des intentions de la commune et l'illégalité du maintien des dispositions du plan d'occupation des sols sur ce point »
- alors qu’au surplus la demanderesse pouvait solliciter l’acquisition de la parcelle par la commune dans les conditions de l’expropriation.
Si l’on comprend que les perspectives de développement d’une commune aient besoin de durée, on peut cependant regretter que la jurisprudence autorise le gel de terrains sans limitation de durée, ou à peu près, et sans justificatif très précis au préjudice d'un propriétaire à qui l'on explique de façon quasi désinvolte qu'il n'a qu'à se pourvoir devant le juge de l'expropriation si il n'est pas satisfait de la situation.
13-04-2010 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE CONDITIONS EXECUTION CRITIQUABLES ILLEGALITE PERMIS NON
Un riverain sollicite la suspension du permis de construire accordé à son voisin.
A l’appui de sa demande, les seuls documents qu’il verse aux débats sont les photographies de la construction qui est en train de s’édifier et d’où il tire la conclusion, exacte au demeurant, que les dispositions du POS relatives à l’alignement ne sont pas respectées.
Le juge des référés lui donne raison.
Sur recours du bénéficiaire du permis, le conseil d’état (2010/03/10 331420) annule l’ordonnance et rejette la demande.
A l’appui de son arrêt le conseil d’état rappelle en effet que :
les conditions d'exécution d'un permis de construire sont sans influence sur la légalité de celui-ci ;
par suite, celles-ci ne sauraient être utilement invoquées pour établir l'illégalité de ce dernier.
En effet, les causes de nullité d’un permis de construire ne peuvent se trouver que dans le dossier de permis lui-même et non dans les conditions d’exécution de ce permis.
La nuance est d’importance notamment quant aux choix des armes à utiliser.
En l’espèce, il y a eu erreur du demandeur qui aboutit à son débouté.
08-04-2010 - Bail d'habitation jurisprudence
BAIL HABITATION CLAUSE D’INTERDICTION DE PRET A TIERS VALIDITE
Un bail d’habitation stipule que le preneur ne pourra sous-louer ou céder le bail, ni prêter les lieux à un tiers, sous quelque prétexte que ce soit, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur.
Des bailleurs assignent leur locataire en résiliation de bail au motif qu’il n’habitait plus les lieux et les avait prêtés à sa sœur.
La cour d’appel prononce la résiliation et l’expulsion.
Le locataire se pourvoit en cassation et soutient qu’il habitait les lieux personnellement -ce qui n’a pas d’intérêt sur le plan juridique s’agissant d’une donnée de fait- que quant bien même il n’habiterait pas les lieux la clause rapportée serait contraire à la Convention des droits de l’homme comme interdisant de mener une vie familiale normale.
Or, une telle clause est d’autant plus fréquente dans les baux que les transmissions de facto du bail entre membres d’une même famille sont monnaie courante.
La cour de cassation ( 2010/03/10 N°09-10412) fait justice de l’argumentation en relevant « que la cour d'appel a retenu à bon droit que la stipulation contractuelle interdisant le prêt des lieux à un tiers sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, était licite, ne faisait pas obstacle, conformément aux dispositions de l'article 8 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme, à ce que le preneur héberge un membre de sa famille mais prohibait qu'il mette les locaux à la disposition d'un tiers, quel qu'il soit, si lui-même n'occupait plus effectivement les locaux »
La cour de cassation considère donc la clause comme licite puisqu’elle n’interdit pas d’héberger un tiers ou un membre de la famille pourvu que le locataire occupe lui-même les locaux
C’est le bon sens même.
05-04-2010 - Bail commercial jurisprudence
BAIL COMMERCIAL PROCEDURE RENOUVELLEMENT BAIL SAISINE PREALABLE OBLIGATOIRE COMMISSION CONCILIATION NON
Dans le cadre d’une procédure de fixation de prix de bail renouvelé diligentée par le bailleur, le locataire soulève une fin de non recevoir tirée du défaut de saisine préalable de la commission de conciliation instituée par l’art L 145-35 du code de commerce.
La cour de cassation (2010/03/10 N°09-10344) écarte le moyen d’un attendu lapidaire :
« Mais attendu que l'article L. 145-35 du code de commerce ne prescrivant pas la saisine préalable obligatoire de la commission départementale de conciliation avant celle du juge des loyers à peine d'irrecevabilité, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande de la bailleresse était recevable »
Il s’agit là de la confirmation de la jurisprudence antérieure de la cour de cassation sur le sujet.
La lecture des moyens du pourvoi laisse penser que c’est par suite d’une mauvaise lecture d’un arrêt de 2004 de la cour de cassation qui lui avait laissé penser que cette saisine était obligatoire, que le locataire s’était aventuré sur ce terrain.
Quoiqu’il en soit une confirmation du maintien de la jurisprudence antérieure est toujours la bienvenue pour les praticiens qui ont avant tout besoin de certitudes.
03-04-2010 - Bail commercial jurisprudence
BAIL COMMERCIAL DROIT REPENTIR EXERCICE FAUTIF
Un bailleur de locaux commerciaux oppose un refus, sans offre d’indemnité d’éviction, pour motif grave et légitime tiré du défaut de paiement du loyer, à une demande de renouvellement de bail.
Le bailleur assigne ensuite son locataire en expulsion puis en juin 2005 notifie l’exercice de son droit de repentir.
Le locataire restitue les clefs au début du mois de juillet 2005 et assigne en paiement d’indemnité d’éviction.
La cour d’appel déclare nul le droit de repentir exercé ; décision contre laquelle le bailleur se pourvoit en soutenant que, à la date du 9 juin 2005, à laquelle il avait usé de son droit de repentir et offert le renouvellement du bail, la libération des lieux loués n'était pas complète et que les clés n'étaient pas restituées, de sorte que l'exercice du droit de repentir exercé par la société bailleresse pour se soustraire au paiement d'une indemnité d'éviction ne pouvait être qualifié de fautif, malgré l'avancement des opérations de déménagement entreprises par la société locataire.
La cour de cassation (2010/03/10 N° 09-10793) confirme l’arrêt en relevant que les juges d’appel avaient constaté que, dès le mois de mai 2005 la société locataire était largement engagée dans son déménagement, ce dont le bailleur était parfaitement informé par différents éléments de fait et que « la cour d'appel, qui a retenu que ces circonstances traduisaient la volonté manifeste de la SCI de mettre sa locataire en difficulté, et que le but poursuivi était de faire échec à tout risque de paiement d'une indemnité d'éviction, a pu en déduire que l'exercice de son droit de repentir par la SCI était fautif »
La cour de cassation donne ici une nouvelle fois la mesure de la surveillance qu’elle exerce pour que l’exercice d’un droit ne dégénère pas en abus.
L’exercice du droit de repentir permet au bailleur de se soustraire au paiement de l’indemnité et de consentir au renouvellement du bail aussi longtemps que le locataire est dans les lieux.
Certes, en l’espèce le locataire était encore dans les lieux et il n’avait pas remis les clefs.
Néanmoins, le bailleur devra payer une indemnité d’éviction car la cour de cassation approuve les juges du fond qui ont vu dans le comportement du bailleur une fraude à la loi.
La bonne foi est un critère déterminant dans le système juridique français.
31-03-2010 - Assurances jurisprudence
Assurance dommage-ouvrage paiement subrogation preuve insuffisance rejet
Une commune fait procéder à l’édification d’une maison d’accueil spécialisée qui, après réception, présente des désordres.
L’assureur dommage-ouvrage indemnise la commune et se retourne contre les locateurs d’ouvrage comme subrogé dans les droits du maitre d’ouvrage.
La cour d’appel le déboute de sa demande faute de prouver le paiement de l’indemnité à l’assuré conformément aux stipulations de l’art L 121-12 du code des assurances.
Or, l’assureur versait aux débats :
- Une lettre de la commune indiquant qu’elle acceptait le montant de l’indemnité proposée par l’assureur,
- Une photocopie du chèque adressé par l’assureur à la commune,
- L’accusé de réception du chèque par la commune.
Sur pourvoi, le conseil d’état (317993 2010/03/03) confirme l’arrêt en portant sur les pièces versées aux débats la même appréciation que la cour d’appel.
Exceptée une attestation de la commune déclarant qu’elle avait effectivement encaissé le chèque transmis - pièce qui fut produite pour la première fois en cassation et rejetée comme telle- on ne voit pas quel autre document l’assureur aurait pu produire.
Au surplus, si l’assureur doit justifier du paiement pour être subrogé, le code des assurances n’exige pas qu’il justifie, ce qui n’est pas en son pouvoir, de l’encaissement par l’assuré du moyen de paiement.
On peut donc s’interroger sur le bien fondé de l’exigence du conseil d’état.
Pratiquement cependant, cet arrêt implique que comme en matière de subrogation conventionnelle, le créancier devra établir une quittance subrogative simultanément au paiement ; et encore plus précisément que le conseil de l’assureur devra adresser le paiement au conseil de l’assuré avec instruction de ne pas se dessaisir du chèque sans détenir préalablement une quittance subrogative dument établie.
29-03-2010 - Environnement jurisprudence
ENVIRONNEMENT PRINCIPE DE PRECAUTION LIMITES
Les propriétaires d'un terrain situé à proximité d'une source d'eaux minérales naturelles exploitée par la Société d'économie mixte Vals font réaliser en 2001 un forage pour l'arrosage de leur jardin.
La SEM les assigne en fermeture du forage en se prévalant d'une violation du principe de précaution et d'un abus du droit de propriété.
Une expertise est ordonnée qui conclut que le forage, qualifié d'improductif par l'expert :
- avait été exécuté par une entreprise spécialisée dans les règles de l'art et le respect des autorisations administratives.
- se situant à l'aval du captage des eaux minérales de Saint-Jean Lachaud sans lien direct par faille avec celui-ci, n'avait aucune possibilité de polluer les eaux exploitées par le captage, même si l'on y précipitait des produits nocifs ou des germes délétères,
La cour d’appel conclut du rapport de l’expert que la demande de la société d’économie mixte est mal fondée.
Sur pourvoi, la cour de cassation ( 2010/03/03 08-19108) rappelle les limites du principe de précaution :
« selon l'article L. 110-1 II 1° du code de l'environnement, le principe de précaution est celui selon lequel l'absence de certitudes, compte tenu des connaissances scientifiques et techniques du moment, ne doit pas retarder l'adoption de mesures effectives et proportionnées visant à prévenir un risque de dommages graves et irréversibles à l'environnement à un coût économiquement acceptable »
Ce rappel fait, la cour de cassation conclut que le rapport d’expertise ayant exclu tout risque de pollution, le principe de précaution ne saurait trouver à s’appliquer.
On notera qu’outre un rappel à la raison dans l’utilisation du principe de précaution, la cour de cassation reconnait par ailleurs dans un autre attendu, le droit du propriétaire concerné à faire procéder à un forage, fût il qualifié d’improductif par l’expert.
27-03-2010 - Droit Administratif jurisprudence
MARCHE PUBLIC RESERVES NON LEVEES NOUVEAU MARCHE REPRISE DESORDRES LICEITE
L’Etat confie à un groupement d’entreprises ayant pour mandataire la société SPIE CITRA la construction de l’îlot judiciaire de Bordeaux.
La réception est prononcée avec des réserves portant sur la stabilité de la façade en vitrage extérieur.
La levée des réserves n’étant pas intervenue dans les délais, le maitre d’ouvrage confie à un autre groupement d’entreprises la réparation de la façade défectueuse qui est menée à bien puis présente la note au groupement primitif ; lequel conteste la régularité du second marché alors que le premier n’était pas résilié.
Par jugement du tribunal administratif de bordeaux, confirmé par la cour d’appel, le groupement SPIE CITRA est condamné à une somme de plus de quatre millions et demi d’euros au titre de la réfection de la façade.
Le groupement condamné forme un pourvoi que le conseil d’état rejette (2010/03/03 N° 322372) en relevant :
- qu'aucune disposition du CCAG et du CCAP ne s'opposait à ce que le maître d'ouvrage lance un nouveau marché pour procéder à la réparation de la façade défectueuse, sans résilier le premier marché ni prononcer sa mise en régie.
- que la cour a souverainement apprécié l'objet du litige comme se rattachant à la réparation des malfaçons des ouvrages, laquelle relevait des stipulations de l'article 41 du CCAG.
- que, par suite, en jugeant que l'Etat, en recourant à la passation d'un nouveau marché pour réparer les désordres qui affectaient la façade, n'avait pas usé des stipulations de l'article 49 du CCAG, la cour n'a pas dénaturé les pièces du dossier et ni commis d'erreur de droit.
On sait que l’art 41-6 du CCAG dispose que lorsque la réception est prononcée avec réserves l’entrepreneur doit remédier aux malfaçons ; à défaut « la personne responsable du marché peut les faire exécuter aux frais et risques de l'entrepreneur. »
Quant à l’art 49, il dispose que lorsque l’entrepreneur ne se conforme pas aux dispositions du marché « une mise en régie à ses frais et risques peut être ordonnée, ou la résiliation du marché peut être décidée. »
Si l’on comprend que le groupement d’entreprises ait cherché à soulever tous les moyens juridiques pour sa défense, alors que l’enjeu financier était particulièrement lourd, force cependant est de constater que l’application de l’art 41-6 du CCAG paraissait appropriée puisque, en l’espèce, c’est pour faire exécuter les malfaçons, de façon à parvenir à la levée des réserves, que le second marché avait été conclu.
25-03-2010 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE LICENCIEMENT GARDIEN AUTORISATION AG RCP DEFAUT LICENCIEMENT SANS CAUSE REELLE ET SERIEUSE
Un règlement de copropriété prévoit que le licenciement d’un gardien doit recueillir préalablement l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.
Un syndic procède à un tel licenciement sans recueillir cet accord.
La cour de cassation, statuant en assemblée plénière, (2010/03/05 N° 08-42843 08-42844) considère que le licenciement est, de ce fait, dépourvu de cause réelle et sérieuse.
La cour de cassation considère en effet que :
- si le licenciement d’un salarié entre dans les pouvoirs propres du syndic, ce dernier devait néanmoins respecter la procédure d’autorisation préalable instaurée par le règlement de copropriété,
- cette autorisation préalable de l’AG avait pour objet de permettre à l’employeur de réserver son avis sur l’exercice du pouvoir de licencier le personnel par le syndic,
- cette procédure constituait une garantie de fond dont pouvait se prévaloir le salarié et que son inobservation avait pour effet de rendre le licenciement sans cause réelle et sérieuse.
Il n’aurait pas été dans l’air du temps qu’une l’application d’une disposition du RCP, favorable à un salarié, fût refusée à ce dernier ; pourtant il était légitime de s’interroger sur la légalité de cette disposition particulière d’un RCP, auquel le salarié n’est pas partie, et dont le seul objet est d’organiser les rapports entre le syndic et l’assemblée des copropriétaires.
Il était tout aussi légitime de s’interroger sur les conséquences tirées par la cour d’appel du défaut de respect de la procédure prévue par le règlement pour en conclure que le licenciement était sans cause réelle ni sérieuse ; ce que dans les faits il n’était sans doute pas.
Voir:
23-03-2010 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE UNION DE SYNDICATS PREROGATIVE ASSEMBLEE GENERALE
Les copropriétaires respectifs de deux bâtiments établissent leur règlement de copropriété et constituent ensuite entre eux une union de syndicats ayant pour objet la gestion d’un lot utilisé comme loge de gardien et d’un lot à usage de chaufferie dépendant d’un des deux immeubles.
Le règlement de l’immeuble dont dépendaient les lots prévoyait que l’union de syndicats deviendrait propriétaire de ces lots au prix symbolique de 1€ dès la naissance des deux syndicats.
Dans des conditions que la lecture de l’arrêt n’établit pas, ces lots furent apportés à une société R qui les céda à une SCI laquelle assigna en nullité une décision d’assemblée générale de l’immeuble décidant des travaux dans la loge du gardien et l’expulsion des occupants.
En réplique, l’union de syndicats assigna en revendication de propriété des lots concernés.
A l’issue de ces procédures, la cour d’appel ordonnait la vente des lots à l’union de syndicats en jugeant que:
- les statuts s'imposent aux deux "syndicats de copropriété" nés de la première vente consentie dans chacune des deux copropriétés dès lors qu'ils ont été établis par les deux propriétaires uniques de chacun des deux immeubles et qu'ils ont été publiés
- les deux "syndicats de copropriété", auxquels a donné naissance chacune des deux premières ventes d'un lot après établissement du règlement de copropriété, n'avaient dans ces conditions pas expressément à adhérer aux statuts de l’union de syndicats pour qu'ils s'imposent à eux et aux copropriétaires ;
La cour de cassation (2010/03/03 N° 09-11709) casse l’arrêt en rappelant que :
« que l'adhésion à une union de syndicats relève des prérogatives de l'assemblée générale des copropriétaires »
Les concepteurs de schémas de ce type qui prétendent imposer à des personnes morales qu’ils créent, telle qu’une union de syndicats, des obligations qui, généralement, favorisent, d’abord, leurs projets personnels, oublient bien souvent qu’une fois créées, ces mêmes personnes morales auront une vie propre qui leur échappera.
21-03-2010 - Assurances jurisprudence
CONSTRUCTION ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGE BENEFICIAIRE
Une société fait construire un immeuble à usage d’habitation. Après achèvement, elle met l’immeuble en copropriété et conserve 51 des 89 appartements édifiés.
Il semble, à la lecture des décisions rendues, que ces 51 appartements soient regroupées dans quatre cages d’escaliers de tel sorte que ce copropriétaire se soit retrouvé en position d’autonomie, voire d’indépendance, par rapport au reste de la copropriété.
Des désordres se révèlent dans les parties communes de ces quatre cages d’escaliers ; désordres qui affectent les conditions de jouissance des appartements conservés par le maitre de l’ouvrage.
Le syndicat des copropriétaires ne se manifestant pas, la société propriétaire de ces appartements assigne différents locateurs d’ouvrage et l’assureur construction dont elle obtient la condamnation à réparer les dommages subis dans les parties communes.
L’assureur forme un pourvoi en soutenant :
- que l’assurance dommages ouvrage est une assurance de choses qui bénéficie au maitre de l’ouvrage et se transmet avec la propriété de ce dernier,
- que l’immeuble étant soumis au statut de la copropriété, seul le syndicat pouvait revendiquer le bénéfice de l’assurance dommages ouvrage.
La cour de cassation (2010/03/03 N°07-21950) rejette le pourvoi par l’attendu suivant :
« que la cour d'appel a retenu à bon droit que, demeurée, après la vente et la mise en copropriété de l'immeuble, propriétaire de l'intégralité des 51 appartements situés dans les cages d'escalier n° 4 à 7 et des parkings correspondants et justifiant d'un préjudice découlant des désordres affectant les parties communes et portant atteinte à la jouissance des parties privatives des lots lui appartenant, la société Espace avait, en application de l'article 15, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, qualité pour agir à l'encontre de l'assureur dommages-ouvrage »
Cet attendu constitue plus une déclaration de principe qu’une réponse aux moyens du pourvoi.
Pour autant, il est important car il fixe clairement les droits des copropriétaires à agir de façon individuelle contre l’assureur dommages ouvrage lorsque les conditions ci-dessus rappelées sont réunies.
Incidemment, ce même arrêt de cassation retient l’attention en ce qu’il considère que peuvent constituer, éventuellement, des désordres au sens de l’art 1792 CC, si ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination:
- Un passage piéton qui s’avère dangereux pour les utilisateurs car d’une largeur insuffisante le long d’une porte basculante,
- Un défaut de report d’alarme de la porte basculante dans la loge du gardien,
On voit que, plus que la notion d'ouvrage, ce qui prime dans ces derniers cas de figures, est la notion de sécurité ; notion que l’on retrouve dans d’autres décisions rendues, en matière de normes parasismiques par exemple.
Voir :
19-03-2010 - Droit Administratif jurisprudence
DROIT PREEMPTION ANNULATION CONSEQUENCES OU LES TRIBULATIONS ORDINAIRES D’UN PREEMPTE
Le maire de Barcarès préempte, en 1999, un ensemble immobilier couvrant plus de 12 hectares, appartenant à France Télécom et qu’une société SEPRIM devait acquérir.
La société SEPRIM forme un recours contre cette préemption et le tribunal administratif de Montpellier en mai 2001 annule la décision de préemption.
La commune interjette appel et en mars 2003 la cour administrative d’appel de Marseille confirme le jugement.
La commune, nullement découragée, forme un pourvoi devant le conseil d’état qui par arrêt rendu en en avril 2005 (257877) confirme les décisions rendues au motif que « il ne ressort pas des éléments versés au dossier par la COMMUNE DE BARCARES que l'existence, à la date de la décision attaquée, de projets d'action ou d'aménagement suffisamment précis et certains pour justifier la décision de préemption d'un ensemble immobilier d'une telle superficie pourrait être tenue pour établie »
On pouvait penser l’affaire réglée ; mais il n’en était rien.
En effet, la commune, qui aurait du proposer à la société SEPRIM les terrains illégalement préemptés, se refusait à le faire ; ce qui contraignit la société SEPRIM à solliciter du conseil d’état l’exécution de la décision qu’il avait rendue en avril 2005.
Sur cette requête, le conseil d’état (2010/02/26 N°328410) rappelle les principes applicables en la matière :
- l’annulation de la préemption a pour conséquence que le titulaire de ce droit doit être regardé comme n'ayant jamais décidé de préempter ;
- cette annulation implique nécessairement, « sauf atteinte excessive à l'intérêt général appréciée au regard de l'ensemble des intérêts en présence, que le titulaire du droit de préemption, s'il n'a pas entre temps cédé le bien illégalement préempté » prenne toute mesure afin de mettre fin aux effets de la décision annulée ;
- qu'à ce titre, il appartient au titulaire du droit de préemption de proposer à l'acquéreur évincé le bien à un prix visant à rétablir autant que possible et sans enrichissement injustifié de l'une quelconque des parties les conditions de la cession à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle ;
- qu'en l'absence de modifications dans la consistance ou l'état du bien, le prix auquel la collectivité est tenue de proposer la cession du bien à l'acquéreur évincé est le prix mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner.
Sur le rappel de ces considérants de principe, le conseil d’état relève que, en l’espèce, la défense de la commune soutenant que les biens ne pouvaient être restitués car ils avaient été aménagés pour recevoir des associations et des services publics, ne pouvait être retenue.
Le conseil d’état juge en effet que la cession des parcelles à la société SEPRIM n’est pas de nature à porter une atteinte excessive à l’intérêt général. En conséquence, la commune de Barcarès est condamnée à s’exécuter sous astreinte de 750 € par jour de retard passé le délai d’un mois de la décision.
Ce qui est frappant dans cette affaire c’est qu’elle est relativement simple notamment par ce que la commune n’avait pas cédé le bien préempté ; pourtant onze ans après l’exercice illégal du droit de préemption, l’acquéreur évincé n’était toujours pas entré en possession du bien.
Ce parcours procédural est exemplaire en ce qu’il démontre combien une commune est en mesure de peser, dans l’illégalité, sur les transactions immobilières car, pour un acquéreur qui accepte de faire onze ans de procédure, combien de projets n’intéressant que des particuliers, découragés devant de telles perspectives, ne verront ils pas le jour.
17-03-2010 - Contentieux administratif jurisprudence
DEFAUT DE CONCOURS RESPONSABILITE ETAT DELAI
Le conseil d’état (2010/01/27 N°320642) fixe à quinze jours le délai dont dispose l’état pour mettre à exécution une décision d’expulsion lorsqu’il en est requis par l’huissier après que ce dernier se soit vu accorder le concours.
Le conseil d’état rappelle tout d’abord que c’est à l’huissier qu’il incombe de procéder à l’organisation matérielle de l’expulsion par application de l'article 19 de la loi du 9 juillet 1991, savoir de se mettre en rapport avec l’autorité de police en vue de la fixation de la date de l’expulsion et d’en justifier.
Sous le bénéfice de cette précision importante, le conseil d’état relève que, cette formalité matérielle étant accomplie par l’huissier, le délai octroyé à l’état pour agir est de quinze jours.
Le considérant est ainsi rédigé :
« Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'intervention effective de la force publique pour l'exécution matérielle de l'ordonnance d'expulsion n'a eu lieu que le 28 juin 2004 ; que ce délai, dont il ne résulte pas de l'instruction qu'il serait imputable à l'huissier, a présenté, en l'absence de circonstances particulières, un caractère anormal de nature à engager la responsabilité de l'Etat à compter du quinzième jour suivant la démarche de l'huissier, soit le 27 mars 2004 »
Malgré l'avis d'un commentateur en ce sens, il n'apparait pas que ce délai de quinze jours se substitue au délai de deux mois accordé à l’état pour prendre position après que l’huissier ait requis le concours de la force publique ; lequel délai de deux mois semble bien devoir rester en vigueur sauf décision contraire explicite du conseil d’état, non rendue à ce jour.
Néanmoins, la décision ci-dessus rapportée est importante pour la pratique qui est souvent confrontée à des difficultés pour savoir à quel moment reprend la responsabilité de l’état lorsque l’huissier a reçu l’accord d’expulsion de la préfecture mais que cependant cette expulsion tarde.
La réponse fournie par la décision rapportée est donc dorénavant qu’au delà de quinze jours la responsabilité de l’état courra à nouveau à la condition que l’huissier du bailleur soit en mesure de justifier avoir pris toutes dispositions utiles pour la réalisation de cette expulsion.
15-03-2010 - Bail commercial jurisprudence
BAIL COMMERCIAL REFUS RENOUVELLEMENT BAIL CESSION FONDS CESSION DROIT INDEMNITE EVICTION
Dans le cadre d’une procédure de renouvellement de bail commercial, des bailleurs refusent le renouvellement du bail le 4 janvier 2001.
Le 17 janvier 2001, le locataire placé en liquidation judiciaire et représenté par son liquidateur, cède son fonds de commerce à une société ASC laquelle assigne en paiement d’indemnité d’éviction.
La cour d’appel de Bastia rejette la demande et déclare :
- que la société ASC est occupante sans droit ni titre au motif que si l’acquéreur d’un droit au bail bénéficie d’un droit au renouvellement et au paiement d’une indemnité d’éviction, c’est à la condition que la cession du bail soit régulière et opposable au bailleur.
- qu’en raison du congé donné pour 1er avril 1997 avec offre de renouvellement puis de l’exercice du droit de rétractation par le bailleur le 4 janvier 2001, le bail n’existait plus à la date de la cession du 17 janvier 2001.
- que la vente d’un droit au bail inexistant devait être annulée et que par l’effet de cette nullité la société ASC n’avait jamais eu la qualité de locataire et ne pouvait dès lors bénéficier d’une indemnité d’éviction.
La cour de cassation (2010/02/17 N° 08-19357) casse l’arrêt avec l’attendu suivant :
« qu'en statuant ainsi alors que, sauf clause contraire incluse dans l'acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux et que cette cession peut valablement intervenir jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les textes susvisés »
L’analyse juridique de la cour d’appel de Bastia était séduisante mais elle liait le paiement de l’indemnité d’éviction à la cession d’un bail.
La cour de cassation dissocie les deux notions puisqu’elle ne parle pas de cession de bail mais de cession de fonds de commerce et elle considère qu’une telle cession de fonds comporte nécessairement la cession de l’indemnité d’éviction lorsque seule celle-ci reste en jeu.
La précision sera utile aux praticiens; pratiquement cependant et sauf circonstances particulières, telles que des conditions financières exceptionnelles, il semble souhaitable d’éviter acquérir dans de telles conditions sous peine de subir dix ans de procédure comme en l’espèce.
13-03-2010 - Ventes jurisprudence
VENTE IMMOBILIERE ZONE NON INONDABLE DEFAUT INFORMATION INONDATIONS ANTERIEURES NULLITE
Le propriétaire d’une maison d’habitation qui voulait revendre son bien acquis quelques mois auparavant découvre, par l’intermédiaire de son notaire qui avait interrogé le maire, que sa maison, sans se trouver en zone inondable, avait néanmoins été inondée plusieurs fois ; ce qu’il ignorait.
La vente projetée ne se fait pas et le propriétaire assigne alors son cédant et le notaire de ce dernier en nullité de la vente.
La cour d’appel lui donne satisfaction.
La cour de cassation (2010/03/03 N°08-21056 08-21057) confirme l’arrêt avec l’attendu suivant :
« qu'ayant constaté que l'immeuble avait été inondé au minimum à deux reprises en 1988 et 2001, que les vendeurs connaissaient l'existence de ces sinistres… que l'attestation de Mme D..., responsable de l'agence immobilière, ne pouvait à elle seule démontrer que le vendeur avait prévenu l'acquéreur des risques d'inondation et retenu que les vendeurs avaient dissimulé cet élément à Mme A... qui n'aurait pas acquis un tel immeuble si elle l'avait connu, la cour d'appel qui a caractérisé l'existence d'une réticence dolosive, a légalement justifié sa décision de ce chef »
Compte tenu de l’ampleur des inondations en France au cours des dernières années et tout récemment encore, l’importance de cet arrêt n’échappera pas : sous peine d’encourir la nullité de la vente conclue, tout propriétaire ayant subi une ou plusieurs inondations devra le faire acter ; que l’immeuble soit situé en zone inondable ou non.
11-03-2010 - Urbanisme jurisprudence
Permis construire construction limite séparative construction notion
Les propriétaires d’une maison d’habitation, forment un recours contre un permis de construire délivré à la société Bouygues et autorisant la construction de 34 logements et 36 emplacements de stationnements sur un terrain mitoyen à leur propre terrain
Le plan d’occupation des sols prévoit pour cette zone, une distance d’implantation minimum de 3 à 6 mètres pour les « constructions » nouvelles par rapport à la limite séparative ; cette disposition du POS est liée à des préoccupations d’hygiène, d’urbanisme et de protection de voisinage.
Or, si l’immeuble devant être édifié par la société Bouygues respectait la distance minimum, il apparaissait néanmoins que la voie d’accès au parking souterrain de l’immeuble à édifier devait longer sur plus de 30 mètres, sans respecter la distance minimum de 3 mètres, le terrain des requérants et que sur une partie de cette voie la construction d’un mur de soutènement, dépassant de plus de 40 cms le niveau de la voie, était prévue.
La question dès lors se posait de savoir si cette voie et notamment le mur de soutènement, constituait ou non une « construction » au sens du plan d’occupation des sols.
A cette question, la cour d’appel de Bordeaux (09BX00327 2010/02/08) répond de façon positive par l’attendu suivant :
« que cette voie d'accès à ciel ouvert, visible de l'extérieur, constitue, eu égard à ces caractéristiques et compte tenu de l'objet des dispositions de l'article 3UA7, une construction soumise à la réglementation établie par cet article »
En conséquence de quoi la cour va annuler le permis de construire délivré.
Cet arrêt est intéressant dans la mesure où il va prendre en compte l’objectif poursuivi par le POS, c'est-à-dire, notamment, la protection du voisinage et l’appliquer à la voie d’accès en retenant qu’elle constitue une « construction » et comme telle soumise à une distance d’implantation minimum.
Il y là une réelle prise en compte des conditions de vie des demandeurs qui ont ainsi obtenu satisfaction.
Voir Permis de construire
08-03-2010 - Contentieux administratif jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE REFUS EXCEPTION ILLEGALITE CONTRE POS
Une commune refuse un permis de construire une maison d’habitation en se fondant sur les dispositions d’un POS qui classe le terrain en zone AU ; c'est-à-dire un terrain se situant dans un secteur à caractère naturel destiné à être ouvert à l’urbanisation.
Le tribunal administratif confirme le rejet de la commune.
Sur appel, la cour administrative d’appel de bordeaux (09BX00877 2010/02/08) après avoir rappelé les dispositions de l’art R 126-3 relève que :
- si le terrain est bordé au sud par des terrains urbanisés, les terrains situés à l’est et à l’ouest ne supportent que des constructions éparses et la parcelle se situe au nord dans le prolongement d’une vaste zone non construite incluant la lande de Boucau.
- le choix de différer l’urbanisation de ce secteur repose sur un constat du mitage urbain et la volonté de l’aménager de façon maitrisée en favorisant le maintien des espaces verts.
La cour conclut de ce qui précède que :
« …quand bien même la parcelle serait desservie par une voirie et des réseaux d'une capacité suffisante, le plan local d'urbanisme n'est pas, en ce qu'il classe la parcelle dont il s'agit dans le secteur 2AUm, entaché d'erreur manifeste d'appréciation ….»
La cour rejette donc l’exception d’illégalité articulée contre le plan d’occupation des sols.
Il est néanmoins intéressant de souligner qu’avant de rejeter le recours la cour d’appel a procédé à une appréciation concrète de la situation locale; ce qui, à contrario, rappelle que le classement défavorable du POS, quoique ne pouvant plus être attaqué directement par voie d’action, reste donc encore susceptible d’être combattu par voie d’exception.
06-03-2010 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE HABILITATION SYNDIC PV AUTORISATION PRODUCTION ORIGINAL DEFAUT NULLITE
Ensuite de l’apparition de désordres sur les façades du Centre Havrais de commerce international, le syndic de ce centre, organisé en copropriété, assigne l’entreprise qui avait été chargée de procéder à la réfection de ces façades.
A l’appui de sa demande et pour justifier de l’habilitation du syndic, la copropriété verse aux débats des PV d’assemblées générales, certifiés conformes par huissier de justice, désignant comme syndic le Centre de Commerce International du Havre et l’habilitant à diligenter la procédure.
L’entreprise qui avait certainement des doutes sur la réalité et/ou la régularité de la désignation et de l’habilitation, demande la communication en original des procès verbaux des séances ; lesquels doivent être tenus par le syndic en application de l'article 17, alinéa 4, du décret du 17 mars 1967.
Les originaux n’ayant pas été produits, la cour d’appel annule l’assignation, faute par le syndic de justifier de sa désignation et de son habilitation.
Sur pourvoi, la cour de cassation (3ème civ. 2010/02/10 N° 08-70460) relève :
- que la production de ces documents en originaux était de droit aux termes des articles 1134 du code civil et 17 alinéa 4 du décret du 17 mars 1967,
- que du défaut de production de ces documents en original, il découlait que la preuve de la désignation du syndic et son habilitation à introduire la procédure n’était pas rapportée.
- qu’en conséquence, la nullité prononcée par la Cour d’appel était justifiée.
Le syndic doit donc être en mesure, si la demande formelle lui en est faite, de produire aux débats les pièces originales le désignant et l’habilitant; A défaut, la demande du SDC peut être rejetée avec le risque que la situation ne puisse être régularisée par une nouvelle habilitation si l’action est prescrite.
04-03-2010 - Construction jurisprudence
MARCHE DE TRAVAUX PRIVES SOUS TRAITANT NON AGREE MAITRE ŒUVRE RESPONSABILITE
Après la mise en liquidation de l’entreprise générale, un sous traitant non agréé assigne le maitre de l’ouvrage en paiement du solde de ses travaux et obtient satisfaction.
Le maitre de l’ouvrage qui avait déjà réglé l’intégralité du marché entre les mains de l’entreprise générale se trouve dès lors contraint de payer deux fois les mêmes travaux : une fois entre les mains de l’entreprise en liquidation et une fois entre les mains du sous traitant dont il ignorait, au moins théoriquement, l’existence puisqu’il ne l’avait pas agréée.
Le maitre de l’ouvrage forme alors un recours contre son maitre d’œuvre et obtient la garantie de ce dernier à hauteur de 50% des condamnations prononcées contre lui.
La cour de cassation (3ème civ. 2010/02/10 N° 09-11562) confirme l’arrêt avec l’attendu suivant :
« qu'ayant constaté que la société ERM était liée à la SCI par un contrat de maîtrise d'œuvre incluant expressément la direction des travaux et leur coordination, et exactement retenu qu'il entrait dans la mission contractuelle du maître d'œuvre d'alerter le maître de l'ouvrage sur la présence au chantier d'un sous-traitant non agréé ……. la cour d'appel a pu en déduire…….. que son manquement ayant concouru à la production du dommage la société ERM devait garantir la SCI des sommes mises à sa charge dans une proportion qu'elle a souverainement appréciée»
L’attendu énonce donc clairement que la présence d’un sous-traitant non agréé sur le chantier entraine l’obligation pour le maitre d’œuvre d’exécution de signaler cette situation au maitre d’ouvrage.
Compte tenu des risques, bien réels, de doubles paiements à la charge du maitre de l’ouvrage qu’entraine la présence d’un sous traitant non agréé sur le chantier, une telle obligation parait justifiée et rentrer dans le rôle d’un maitre d’œuvre d’exécution.
Quant à la limitation de la garantie à 50%, elle apparait, à la lecture de la décision, comme la prise en compte, par la cour d’appel, d’une faute conjointe du maitre de l’ouvrage sur laquelle l’arrêt ne donne pas de précisions, mais non comme une position de principe.
Voir:
02-03-2010 - Assurances jurisprudence
CONSTRUCTION MAISON INDIVIDUELLE ASSURANCE DOMMAGES OUVRAGE GARANTIE LIVRAISON PRIX CONVENU
Un couple fait construire une maison individuelle.
Le constructeur souscrit pour leur compte une assurance dommages ouvrage et une garantie de livraison à prix et délais convenus.
A la suite de la défaillance du constructeur et de l’abandon du chantier par l’entreprise désignée par le garant de livraison pour achever les travaux, ce même garant est amené à régler au maitre de l’ouvrage diverses sommes correspondant à des travaux de démolition et de reconstruction.
Le garant assigne ensuite l’assureur DO en indemnisation des désordres de nature décennale.
La cour d’appel déclare sa demande irrecevable au motif que :
- l’assurance dommages ouvrage ne peut être mise en œuvre que moyennant le préalable d’une déclaration de sinistre qui ouvre le processus de désignation d’expert puis de prise de position sur la mise en jeu des garanties du contrat.
- faute de déclaration de sinistre par les assurés le garant était irrecevable en sa demande, la présence de l’assureur DO aux opérations d’expertise ne constituant pas une renonciation à se prévaloir du moyen ci-dessus.
La cour de cassation (3ème civ. 2010/02/10 09-65186) confirme l’arrêt en relevant que :
« que la cour d'appel a justement retenu que la présence de la société Aviva à l'expertise ordonnée par le juge des référés, saisi directement par les maîtres de l'ouvrage, ne constituait pas une manifestation de volonté non équivoque de cet assureur de renoncer à se prévaloir de l'absence de la déclaration de sinistre exigée par les articles L. 242-1 et A. 243-1 et son annexe II du code des assurances »
Le garant de livraison n’a décidément pas les faveurs de la troisième chambre de la cour de cassation qui déjà, par ses arrêts du 3 décembre 2OO8, avait considéré que le garant de livraison était privé de recours subrogatoire car ayant exécuté une dette personnelle qu’il devait conserver à sa charge.
Aujourd’hui, la troisième chambre exige que le recours du garant contre l’assureur dommages ouvrages suive le processus établi par les textes quant bien même une expertise judiciaire serait déjà en cours à laquelle l’assureur DO participerait.
Voir:
01-03-2010 - Construction jurisprudence
MARCHE DE TRAVAUX PRIVES NORME AFNOR TRANSMISSION MEMOIRE SOUS TRAITANT MAITRE D’ŒUVRE
Une cour d’appel condamne un maitre d’ouvrage à payer à une entreprise un décompte que celle-ci avait notifié au sous traitant du maitre d’œuvre en retenant que ce décompte ne pouvait plus être remis en cause par application de la norme AFNOR.
Le maitre d’ouvrage se pourvoit en cassation en faisant valoir que :
- aux termes des arts. 19.5.1 et 19.6.2 de la norme AFNOR, l’entrepreneur devait remettre son mémoire définitif au maitre d’œuvre,
- qu’en relevant que le mémoire établi par l’entreprise était un mémoire définitif tout en relevant que ce mémoire avait été remis au sous traitant du maitre d’œuvre et non au maitre d’œuvre lui-même la cour d’appel avait violé les dispositions de l’art 1134 CC.
La cour de cassation (3ème civ. 2010/02/10 N° 09.12.125), au visa de l'art 1134 CC, accueille le pourvoi en relevant que:
« qu'en statuant ainsi, tout en constatant que la société E2CA était intervenue en qualité de sous-traitante du maître d'œuvre et n'avait pas transmis au maître de l'ouvrage le mémoire définitif reçu de l'entrepreneur, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé »
S’agissant des modalités d’élaboration du décompte définitif, l’application de la norme AFNOR, et plus généralement des clauses contractuelles élaborées dans les marchés de travaux, sont très fréquemment source de contentieux et bien souvent de condamnation inattendue à l’encontre de la partie demanderesse.
Il arrive en effet régulièrement qu’une partie à un marché assigne pour un solde, soit déboutée faute d’avoir respecté le processus contractuel et se voit de surcroit condamnée ensuite d’une demande reconventionnelle qui, elle, aura prospérée car fondée sur une interprétation exacte de la norme ou du marché.
On ne saurait donc trop attirer l’attention des intéressés sur le respect strict des dispositions contractuelles.
26-02-2010 - Assurances jurisprudence
CONSTRUCTION ASSUREUR DOMMAGES-OUVRAGE CONDAMNATION PROVISION MINOREE APPEL DEMANDE REMBOURSEMENT TROP PERCU PRESCRIPTION BIENNALE
Un assureur dommages ouvrage est condamné par ordonnance de référé de juillet 1998 à payer à un syndicat de copropriétaires, une provision de 442 102,15€ en réparation d’un préjudice causé par un sinistre né chez un copropriétaire qui effectuait des travaux de rénovation.
Par un arrêt d’avril 1999 la provision est ramenée à 106 668,05€.
En mai 2001, le syndicat des copropriétaires assigne au fond le copropriétaire concerné et l’assureur dommages ouvrage en réparation de l’ensemble des préjudices subis.
Par arrêt du 13 mai 2004 la cour d’appel de Paris rejette la demande du syndicat contre l’assureur dommages ouvrages comme tombant sous le coup de la prescription biennale et rejette pour le même motif la demande de remboursement du trop perçu de l’assureur dommages ouvrage contre le SDC en relevant que « la prescription de l'action au fond contre l'assureur fait obstacle à toute action de celui-ci tendant à remettre en cause les provisions allouées par les décisions du juge des référés devenues inattaquables, de sorte que lesdites provisions ne peuvent constituer un paiement indu »
L’assureur dommages ouvrage forme un pourvoi à l’appui duquel il soutient que si la demande de l'assureur en remboursement des sommes versées en exécution d'une ordonnance de référé, qui l'a condamné sur le fondement du contrat d'assurance, dérive de ce contrat et est soumise à la prescription biennale, en revanche, est soumise à la prescription de trente ans l'action du même assureur qui, à la suite de l'infirmation partielle de l'ordonnance qui l'a condamné en référé, réclame restitution des sommes perçues en exécution de cette décision judiciaire annulée.
La cour de cassation (2ème civ. 2010/02/04 N°06-13303) par un attendu lapidaire rejette le pourvoi avec l’attendu suivant :
« Mais attendu que la cour d'appel, analysant la demande de la société Axa, en a exactement déduit que, découlant du contrat d'assurance, elle était soumise aux dispositions de l'article L. 114-1 du code des assurances, et se trouvait prescrite »
Voila donc un arrêt de la cour de cassation qui aboutit à laisser entre les mains du syndicat une somme dont il avait été jugé qu’il n’y avait pas droit au motif que ce même syndicat avait laissé, bien involontairement, se prescrire son action au fond contre l’assureur dommages ouvrage…
Il est vrai que l’assureur dommages ouvrage aurait pu/du penser à se prémunir contre cette prescription biennale qui d’ordinaire lui est si profitable ; Il n’en reste pas moins que la situation est pour le moins déconcertante même si l’on comprend que l’idée de fond est qu’un contrat d’assurance forme un tout et que lorsque il ne peut plus être revendiqué par l’assuré, ses effets passés ne peuvent plus être remis en cause par l’assureur.
Voir art :
25-02-2010 - Bail commercial jurisprudence
BAIL COMMERCIAL ACTION NULLITE DE CLAUSE PRESCRIPTION BIENNALE
Un bail commercial, signé en octobre 2003, contient une clause comportant un prix de loyer fixé à 40 000€ auquel s’ajoute le remboursement de la contribution sur les revenus locatifs pesant sur le bailleur avec la précision qu’en cas de disparition de cette taxe le loyer sera augmenté d’une somme égale à celle réglée de ce chef par le locataire.
Après suppression de la taxe par une loi de finance, le locataire refuse de régler un loyer augmenté comme il avait été prévu.
Sur délivrance par le bailleur, en aout 2006, d’un commandement visant la clause résolutoire le locataire assigne en opposition de commandement et nullité de la clause de substitution ci-dessus rapportée.
Le bailleur soulève la prescription biennale mais la cour d’appel de Paris rejette le moyen au motif que la société locataire, en faisant opposition au commandement pour faire échec à l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire, agit non par voie d'action mais par voie d'exception, et que l'exception de nullité étant perpétuelle, la société locataire n'est pas concernée par la prescription soulevée à son encontre.
Sur pourvoi du bailleur, la cour de cassation (2010/02/03 N°08-2133) casse l’arrêt en relevant que :
« Alors qu'elle avait constaté que la société Naturalia avait assigné en nullité du commandement et de la clause litigieuse du bail, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte et le principe susvisé »
La cour de cassation considère donc, mais la cour d’appel de renvoi pourrait encore avoir un avis différent, que le locataire agit par voie d’action et non par voie d’exception et qu’en conséquence la prescription biennale pouvait être soulevée.
Cet arrêt appelle deux observations :
La première c’est qu’en matière de bail commercial on ne saurait trop rappeler combien est dangereuse la prescription biennale qui s’applique même, comme en l’espèce, à des demandes visant à faire juger illicites, comme contraires aux textes, les clauses d’un bail.
La seconde, c’est que l’expérience prouve qu’il est toujours dangereux de transférer sur le locataire des obligations incombant normalement au bailleur. De tels transferts sont très souvent contestés et aboutissent à des contentieux.
Il est plus sûr pour le bailleur d’assumer toutes ses obligations (clos et couvert, taxe foncière etc.) et de fixer le montant du loyer en conséquence ; à défaut le bailleur risque de perdre deux fois, car d’une part l’obligation transférée au locataire ne sera pas ou sera mal assumée et, d’autre part, cette charge exceptionnelle pesant sur le locataire sera prise en compte, en défaveur du bailleur, notamment lors d’une expertise en fixation d’un loyer renouvelé.
23-02-2010 - Environnement jurisprudence
URBANISME POLICE DE L’EAU ASSOCIATION DE DEFENSE CONTRE ROCADE INFORMATION PUBLIC INSUFFISANTE ANNULATION ARRETE PREFECTORAL
Une association de défense forme un recours contre un arrêté préfectoral qui autorise les travaux d’aménagement d’une voie expresse au titre de la loi sur l’eau ; cette voie constituant une liaison autoroutière au nord de Dijon.
Après que le Tribunal ait complété les prescriptions de l’arrêté préfectoral de façon à répondre partiellement aux critiques de l’association, la cour administrative d’appel de Lyon (2010/02/02 N°08LY01466) va annuler purement et simplement l’arrêté.
Ce qu’il est intéressant de retracer, au-delà des considérations factuelles, c’est le raisonnement de la cour pour parvenir à l’annulation.
Sachant notamment que :
-la zone dont s’agit présente une forte sensibilité pour la protection de la ressource en eau en raison de la nature karstique des terrains,
- le projet crée des relations entre les écoulements souterrains et de surface,
-qu’il existe un en aval du projet des périmètres de protection de champs de captage alimentant une partie de Dijon en eau potable,
- le tracé nécessite le remblaiement dans le lit majeur de l’Ouche et une excavation du site de l’ancienne décharge d’ordures ménagères de Dijon,
la cour, compte tenu du caractère sensible du projet, va examiner chacune des critiques faites pour s’assurer qu’elles ont bien été prises en compte et que les réponses apportées sont pertinentes, on fait l’objet d’une information au public et ont fait l’objet d’un débat avec ce même public.
0n peut résumer, brièvement, l’argumentation de la cour comme suit :
S’agissant de l’établissement d’un remblai dans le lit majeur de l’Ouche :
La cour relève :
-que doit être préservé le champ d’expansion des crues aux termes du PPR de la commune de Plombières les Dijon sise sur le tracé.
- que le Tribunal a complété l’arrêté en subordonnant le commencement des travaux à la localisation de la zone d’expansion.
- que cependant l’arrêté litigieux s’écarte du document versé au dossier d’enquête publique en prévoyant une zone de compensation sur un autre secteur.
- que « il adopte ainsi un parti d'aménagement différent de celui soumis à enquête publique en renvoyant à une étude ultérieure la détermination d'un élément substantiel du projet ; que, si le tribunal administratif a subordonné le commencement des travaux à la localisation du terrain de 32 500 m2 devant constituer la zone de compensation, il est constant que le public a été privé d'information sur un élément substantiel du projet, et de la possibilité de présenter des observations, tant sur le choix du terrain, que sur son aptitude à assurer son rôle d'expansion sans affecter l'aquifère sous-jacent par les affouillements à réaliser …..que les requérants sont, par suite, fondés à soutenir que l'arrêté litigieux est intervenu à l'issue d'une procédure irrégulière»
S’agissant de travaux à réaliser sur l’emprise d’une ancienne décharge d’ordures ménagères de la ville la cour relève l’absence de document d’incidence, document spécifique pour la demande d’autorisation au titre de la loi sur l’eau en concluant que cette absence « a été de nature à fausser l’information du public »
Sur rejet dans le canal de Bourgogne des eaux de surverse du bassin de décantation la cour relève que le document d’incidence est insuffisant pour s’assurer qu’il n’y aura pas d’échange avec la nappe et qu’aucune précision n’est donnée sur les effets d’accumulation des polluants dans le milieu quasi fermé du canal ; qu’en conséquence, il a été délivré au public une information insuffisante.
Cet arrêt démontre l’efficacité de la réglementation promulguée au titre de la police de l’eau ainsi que l’intérêt apporté à l’environnement par les juridictions administratives et leur souci de vérifier, que quelque soit la complexité du projet, ce qui était le cas en l’espèce, toutes les études et vérifications ont été faites, et faites avant que ne soit signé l’arrêté autorisant les travaux, et de plus ont fait l’objet du débat public prévu par la loi.
Incidemment, l’arrêt de la cour d’appel administrative apporte également la confirmation du rôle irremplaçable des associations de défense, au moins dans ce secteur particulier.
21-02-2010 - Construction jurisprudence
CONSTRUCTION MARCHE PUBLIC DESORDRES REVETEMENTS SALLE BAINS NATURE DECENNALE IMMIXTION MAITRE OUVRAGE
L’office public d’aménagement et de construction de Paris (OPAC) décide d’engager la réhabilitation d’un ensemble immobilier composé de 194 logements.
Il confie la maitrise d’œuvre à une société REA et la réalisation à une entreprise générale, la société UTB.
Le marché comporte, notamment, la réhabilitation des salles d’eau par la pose d’un revêtement thermoplastique.
Après réception, des désordres se manifestent dans les salles d’eaux sous forme de décollements généralisés des faïences, détériorations des peintures voire des planchers ensuite d’infiltrations d’eaux.
Le rapport d’expertise établit que les désordres proviennent de :
- d’un défaut d’étanchéité des salles d’eau consécutif au revêtement thermoplastique retenu,
- d’une conception défectueuse des installations,
- d’une exécution et d’une surveillance défectueuses
Sur ces éléments de fait, la cour administrative d’appel de Paris (2010/02/01 N°07PA01535) prononce un arrêt de condamnation partielle contre les locateurs d'ouvrage en retenant que:
- Les désordres sont de nature décennale.
- Outre les fautes à la charge de la maitrise d’œuvre et de l’entreprise générale ou de
ses sous traitants,lemaitrd’ouvrage a commis lui-même une faute en imposant le choix
d’un revêtement thermoplastique économique.
Sur la nature décennale des désordres qui a été discutée par les locateurs d’ouvrage et leurs assureurs, la cour retient cette qualification en relevant que d’une part il n’était pas établi que les ouvrages incriminés étaient dissociables du gros œuvre et qu’en toute hypothèse les désordres relevés rendaient les ouvrages impropres à leur destination « en raison notamment du caractère insalubre des locaux »
L’insalubrité prime ici dans l’esprit de la cour sur toute autre considération notamment sur le fait que les peintures ne relèvent pas de la responsabilité décennale et que les revêtements pourraient être dissociables du gros œuvre.
S’agissant de la responsabilité du maitre de l’ouvrage qui avait imposé le revêtement thermoplastique (qui s’est révélé inadapté) pour des raisons d’économie, la cour relève que l’OPAC :
« disposant de services techniques capables de concevoir les ouvrages en cause, d'exercer un contrôle sur le choix et la mise en œuvre des procédés utilisés, doit être regardé, dans les circonstances de l'espèce, comme s'étant à cet égard immiscé de manière fautive dans la conception des ouvrages »
En conséquence, la cour d’appel retient l’immixtion fautive du maitre de l’ouvrage et laisse à sa charge 40% des conséquences dommageables, alors que le Tribunal avait exonéré l’OPAC.
Cet arrêt confirme, s’il en était besoin, que l’appréciation de la nature des dommages et du rôle des parties est essentiellement factuelle. On aura noté tout spécialement que l’immixtion de l’OPAC est analysée à l’aune de l’importance de ses services techniques et de leur compétence.
19-02-2010 - Assurances jurisprudence
CONSTRUCTION MAISON INDIVIDUELLE ASSURANCE GARANTIE LIVRAISON PRIX CONVENU RECOURS ASSUREUR DOMMAGE OUVRAGE PRESCRIPTION BIENNALE
Des particuliers font construire une maison individuelle par une société DMR assurée en responsabilité décennale par la SMABTP.
La société DMR souscrit auprès de la SMABTP une assurance dommages ouvrage pour le compte des maitres d’ouvrage et une garantie de livraison à prix convenu auprès de la compagnie d’assurance AIOI.
Le constructeur ayant abandonné le chantier avant réception, la compagnie d’assurance AIOI, compte tenu de malfaçons nécessitant la démolition et la reconstruction, indemnise les propriétaires puis assigne la SMABTP en indemnisation des désordres de nature décennale.
La cour d’appel rejette la demande comme prescrite.
L’assureur forme un pourvoi en soutenant que le recours du garant de livraison ne dérive pas du contrat d’assurance mais de l’article 1251-3 CC, qu’il est donc autonome et n’est pas soumis à la prescription biennale.
La cour de cassation ( 2010/01/27 N°08-21291) confirme l’arrêt en relevant « que la société Aioi exerçait son recours contre la Smabtp, au titre de la police dommages-ouvrage, assurance, non de responsabilité mais de chose, comme subrogée aux droits des maîtres de l'ouvrage, qui avaient la qualité d'assurés et qu'elle avait indemnisés, et ayant à bon droit retenu que le garant de livraison, qui a indemnisé les assurés de l'assureur dommages-ouvrage et qui exerce contre ce dernier son recours subrogatoire, ne dispose pas à l'égard de cet assureur de plus de droit que n'en avaient les propres assurés de celui-ci, la cour d'appel en a exactement déduit que ce recours, dérivant du contrat d'assurance, était soumis à la prescription de deux ans prévue par l'article L. 114-1 du code des assurances »
Il semble bien à la lecture des moyens développés par l’assureur dans son pourvoi que ce dernier, ait perdu de vue le risque de prescription biennal.
En effet, la prudence conseillait, comme dans toutes les situations de ce type, que, quelles que soient les analyses divergentes que l’on puisse faire sur la nature du recours subrogatoire exercé en l’espèce, le risque de prescription biennale ne soit pas omis et que les précautions appropriées soient prises.
C’est vraisemblablement, non par choix puisque l’analyse de la cour de cassation est logique, mais faute d’autre issue que le point de vue ci-dessus rapporté à été soutenu par l’assureur exerçant son recours.
C’est aussi en cela que l’arrêt est intéressant puisqu’il démontre que même les assureurs, dans l’intérêt exclusif de qui la prescription biennale a été instaurée, peuvent voir ce mécanisme se retourner contre eux ; très rarement, il est vrai.
16-02-2010 - Bail commercial jurisprudence
BUREAUX DEPLAFONNEMENT DENATURATION CLAUSE CLAIRE ET PRECISE
On sait que le prix des loyers en renouvellement, s’agissant de bureaux, n’est pas plafonné.
On sait également que plutôt que de retenir l’usage effectif des lieux, la jurisprudence retient pour déterminer, si il s’agit ou non de bureaux, la destination contractuelle.
Ceci étant posé, des questions demeurent.
Dans le cas d’espèce une cour d’appel considère qu’un bail dont l’objet est :
"vente et location de yachts, avitaillement, accastillage, assurances, gestion, gardiennage de bateaux et généralement tout ce qui concerne les bateaux"
est un bail à usage de bureaux car les cocontractants ont eu en vue la destination contractuelle d’activités d’intermédiaires pour la location et la vente de bateaux, qu’il s’agit d’une activité purement intellectuelle, et que par conséquent les locaux présentent toutes les caractéristiques de bureaux et comme tels échappent au plafonnement.
Sur pourvoi du locataire, la cour de cassation casse l’arrêt (CC 201O/02/02 N° 08-13559) pour dénaturation des « termes clairs et précis de la clause de destination du contrat de bail »
La cour de cassation n’étant pas juge du fait, mais du droit, s’abstient de remettre en cause les appréciations factuelles des premiers juges avec pour seule exception la dénaturation d’une clause claire et précise; laquelle clause n’est pas autrement claire et précise que par ce que la cour de cassation la déclare telle.
En l’espèce, la cour de cassation a estimé, contrairement à la cour d’appel, que la clause ne pouvait être analysée comme une clause affectant aux locaux un usage de bureaux.
C’est une analyse que l’on peut partager, l’avitaillement, l’accastillage, le gardiennage et même la vente de bateaux n’étant pas des activités particulièrement intellectuelles.
Ceci étant, les contentieux de ce type, qui au surplus ne remontent pas tous jusqu’à la cour de cassation, ne sont sans doute pas près de se tarir , compte tenu de leur enjeu, du fait que, nombre de cours d’appel résistent et/ou ont résisté à la « ligne » donnée par la cour de cassation et qu’enfin, les interprétations de cours d’appel, même celles qui peuvent ne pas emporter l’adhésion, ne sont pas toutes susceptibles de donner lieu à cassation pour dénaturation.
Voir Code de commerce Art. L 145-36 et R 145-11
14-02-2010 - Contentieux administratif jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE APPRECIATION DE LEGALITE
Un permis de construire est délivré en 1999 pour la construction d’un garage.
Un voisin s’aperçoit que la construction édifiée domine sa propre habitation alors que d’après le dossier du permis les deux constructions auraient du se trouver au même niveau.
Les délais ouverts pour un recours direct contre l’arrêté accordant le permis sont expiréslorsque cette situation apparait à l’intéressé.
Néanmoins, il assigne l’auteur de la construction en démolition de la partie d’ouvrage qui dépasse le mur d’enceinte de sa terrasse.
Le bénéficiaire du permis fait valoir que son permis est devenu définitif.
Le plaignant présente alors au Tribunal de grande instance, qui y fait droit par un jugement de septembre 2006, une requête aux fins de surseoir à statuer jusqu’à ce que le tribunal administratif se soit prononcé sur la légalité du permis en application des dispositions de l’article R 312-4 du code de justice administrative.
Saisi d’un recours sur cette question, présenté toujours par le plaignant, le tribunal administratif déclare le permis illégal.
Sur appel, le conseil d’état (2010/01/21 N°320615) confirme le jugement en tenant le raisonnement suivant :
- la construction se trouvait dans une zone de protection du patrimoine architectural,
- dès lors l’architecte des bâtiments de France devait donner son accord
- il ne pouvait le faire de façon éclairée eu égard aux cotes erronées des plans figurant au dossier de permis.
- son avis, émis au vu de tels documents, est irrégulier.
En conséquence, le conseil d’état déclare que le permis est « entaché d’illégalité » et condamne de surcroit le bénéficiaire du permis à verser au plaignant une somme de 2000€ par application de l’art L761-4 du code de justice administrative.
Le détour procédural choisi par le plaignant se révèle donc tout à fait approprié car Il va pouvoir revenir devant le TGI pour poursuivre son action avec le soutien d'une décision administrative déclarant le permis illégal. Il faut cependant indiquer que depuis la rédaction de l'art L 480-3 en date du 13/07/2006, seule l'action en indemnisation est possible après une déclaration d'illégalité, l'action en démolition qui jusqu'àlors était possible, comme dans le cas rapporté ci- dessus, ayant été écartée par le législateur aux termes du texte modifié.
12-02-2010 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE NUISANCES SONORES PREJUDICE COLLECTIF
Le locataire d’un copropriétaire créant un trouble sonore par l’exploitation d’un atelier de mécanique, un syndicat de copropriétaire décide de diligenter à son encontre ainsi qu’à l’encontre du propriétaire bailleur, une procédure en résiliation de bail et allocation de dommages intérêts.
Une cour d’appel fait droit à sa demande et condamne locataire et copropriétaire bailleur à des dommages intérêts.
Le copropriétaire forme un pourvoi en soutenant que le préjudice sonore ne peut qu’être individuel et non collectif.
La cour de cassation (2010/01/26 N°08-21438) confirme l’arrêt en relevant :
« que les nuisances étaient de nature à caractériser un préjudice collectif dont le syndicat des copropriétaires était recevable à obtenir réparation, par application des dispositions de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 »
L’arrêt est intéressant, sur le plan pratique, car il permet au SDC de diligenter directement la procédure sans qu’un, ou plusieurs copropriétaires, soient tenus de s’impliquer en nom propre avec tous les désagréments que cela comporte; à la condition bien sûr que le préjudice sonore soit véritablement collectif.
10-02-2010 - Construction jurisprudence
CONSTRUCTION MAISON INDIVIDUELLE RECEPTION RESERVES NORMES PARASISMIQUES ASSURANCE DECENNALE
Des époux signent un contrat de construction de maison individuelle sur un terrain situé dans une zone sismique et comme telle devant répondre au respect des normes parasismiques correspondant à une zone classée A.
En cours de chantier, le maître d’ouvrage constatant que les normes ne sont pas respectées fait appel à un ingénieur spécialisé qui procède à des vérifications et préconise des mesures relatives au respect de ces normes.
Les travaux sont réceptionnés avec réserves et les maîtres de l’ouvrage invoquant le défaut de respect des normes parasismiques assignent l’entreprise en indemnisation de leur préjudice; l’entreprise appelle en garantie son assureur décennal.
La cour d’appel, après expertise, fait droit à la demande des époux mais rejette la demande en garantie de l’entreprise contre son assureur décennale au motif que les malfaçons mises en évidence par le rapport de l’ingénieur n’avaient pas été reprises et qu’en conséquence elles étaient nécessairement apparentes lors de la réception.
L’entreprise forme un pourvoi en soutenant que les défauts ne sont pas apparents mais cachés et relèvent de la garantie décennale du constructeur lorsque ceux qui ont été notés lors de la réception ne se sont révélés que par la suite dans toute leur ampleur.
La cour de cassation (3ème civ. 2010/O1/27 N° 08-20938) rejette le pourvoi en relevant que le rapport d’expertise établissait que les mesures préconisées par l’ingénieur n’avaient pas été suivies d’effets de sorte que les malfaçons étaient nécessairement apparentes lors de la réception.
Il s’agit de l’application d’une jurisprudence constante et qui n'est d'ailleurs pas propre à la maison individuelle; les malfaçons réservées à la réception interdisent au maître d’ouvrage et à l’entreprise de revendiquer, au moins dans le domaine réservé, la mise en œuvre de l’assurance responsabilité décennale. Seule la responsabilité contractuelle de l’entreprise peut être recherchée.
Voir :
08-02-2010 - Construction jurisprudence
CONSTRUCTION MAISON INDIVIDUELLE MAUVAISE IMPLANTATION
Des époux font construire, sur des plans qu’ils ont établis, une maison individuelle qui se révélera mal implantée car non conforme au POS de la commune.
La commune ordonne l’interruption des travaux et les maîtres de l’ouvrage forment un recours contre l’entreprise qui a réalisé la construction.
La cour d’appel prononce condamnation contre l’entreprise après avoir requalifié le contrat d’entreprise en contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan.
L’entreprise forme un pourvoi en contestant la requalification opérée par la cour d’appel et en mettant de surcroit en cause l’intervention d’un géomètre qui aurait commis une erreur de délimitation de la zone constructible.
La cour de cassation (2010/01/27 N°08-18026) rejette le pourvoi en considérant que la requalification de la cour est sans intérêt car :
« quelle que soit la qualification du contrat, tout professionnel de la construction étant tenu, avant réception, d'une obligation de conseil et de résultat envers le maître de l'ouvrage, la cour d'appel, qui a retenu que la société Jolivet avait procédé à une mauvaise implantation de la maison des époux X... en s'abstenant de procéder à toute vérification au regard des règles du POS contrairement à ses obligations………a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision »
Cet arrêt fait donc peser sur l’entreprise une très large responsabilité car, quant bien même elle n’aurait pas établi les plans, la cour de cassation considère qu’il lui incombe de vérifier que l’implantation est conforme aux règles du POS ; ce qui semble impliquer que l’entreprise soit, ait la qualification requise pour vérifier cette implantation, soit qu’elle mette elle-même en œuvre un géomètre qui procédera pour son compte à cette vérification.
06-02-2010 - Assurances jurisprudence
ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGES DOMMAGES IMMATERIELS/MATERIELS GARANTIE PLAFOND
Une société fait procéder à la réfection de ses bâtiments d’exploitation.
Les panneaux isolants utilisés à cette occasion se révèlent défectueux et la société doit procéder à la remise en état de ses bâtiments.
A l’issue des travaux, cette société demande que lui soit alloué outre le coût des travaux de remise en état des bâtiments, le coût de réalisation de bâtiments provisoires édifiés pour permettre la poursuite de son activité.
C’est sur ce dernier point que se situait le débat, les compagnies d’assurances soutenant que les frais de ce chef constituaient la réparation d’un préjudice immatériel et comme tel soumis au plafond de garantie prévu au contrat alors que l’assuré soutenait qu’il s’agissait d’une modalité de réparation du préjudice matériel et que dès lors, entrant dans le cadre de la police DO obligatoire, aucun plafond de garantie ne pouvait lui être opposé.
La cour d’appel fait droit à la demande de l’assuré avec l’attendu suivant :
« ces frais de construction des bâtiments tampons ont constitué une modalité nécessaire de remise en état des lieux sinistrés, et doivent à ce titre être considérés comme réparant le préjudice matériel direct résultant pour l'entreprise concernée de la détérioration et de la destruction des matériaux mis en œuvre »
La cour de cassation (3ème civ. 13/01/2010 N°08-13562 08-135) casse l’arrêt en relevant « Qu'en statuant ainsi, alors que la construction de bâtiments provisoires ne pouvait être assimilée à des travaux de réparation réalisés sur l'ouvrage affecté de désordres lui-même, la cour d'appel a violé les textes susvisés »
Les moyens développés à l’appui des pourvois par les compagnies d’assurance font une longue exégèse de la notion de préjudice immatériel qui était ainsi définie conventionnellement « tout préjudice pécuniaire qui résulte de la privation de jouissance d'un droit, de l'interruption d'un service rendu ou de la perte d'un bénéfice qui est la conséquence directe des dommages matériels garantis »
En l’espèce, cependant, la robuste constatation de bon sens de la cour de cassation est suffisante pour emporter l’adhésion.
04-02-2010 - Immobilier jurisprudence
DROIT PROPRIETE SQUATTS DAL CARACTERE ILLICITE DU TROUBLE
Une société d’HLM, propriétaire d’un ensemble immobilier locatif voit s’élever un matin, sur les pelouses de son groupe, des tentes occupées par des squatters.
L’opération, ayant avant tout pour objet d’attirer les caméras, est conçue et réalisée par l’association Droit au Logement (DAL).
Après avoir patienté quelque temps en espérant que les tentes disparaitront comme elles étaient venues, la société bailleresse, constatant que la situation perdurait et qu’elle entrainait des troubles dans la vie des locataires notamment dans la mesure ou les squatters utilisaient, ce qui était inévitable, des installations sanitaires communes, décide d’engager une procédure d’expulsion par voie de référé.
La procédure utilisée est des plus classiques et n’aurait pas du apporter de surprise sauf délais, plus ou moins longs, qui pouvaient être accordés pour l’évacuation des lieux.
Cependant, sur cette demande, le tribunal puis la cour d’appel de Versailles, débouteront la bailleresse par des attendus soigneusement rédigés d’où il ressortait en dernier ressort que le droit au logement des squatters pouvait être légitiment opposé au droit de propriété du bailleur et que les parties devaient être renvoyées devant le juge du fond « seul compétent pour opérer un contrôle de proportionnalité entre les droits respectifs des parties »
Par cette décision, la cour d’appel de Versailles légitimait le fait qu’au nom d’un droit au logement dont seul l’Etat Français était débiteur et ceci sous certaines restrictions et réserves, il fût porté atteinte par un tiers à un droit de propriété dont la préservation figure au rang des principes constitutionnels.
Compte tenu du soin apporté à la rédaction des attendus, il ne pouvait faire de doute que par cet arrêt la cour d’appel de Versailles entendait, non appliquer la législation en vigueur, mais en créer une autre, plus satisfaisante à ses yeux.
Sur pourvoi de la société bailleresse, l’avocat général déposait un avis favorable à la cassation en relevant notamment que si le droit au logement avait été consacré par le législateur il n’autorisait pas pour autant ses titulaires à « l’exercer à l’encontre de la propriété privée » et qu’en conséquence « point n’est besoin ici de se livrer à un contrôle de proportionnalité »
La cour de cassation (3ème civ.2010/01/20 N° 08-16088) rendait finalement un arrêt cassant l’arrêt de la cour d’appel de Versailles par un attendu lapidaire qui relevait qu’ayant « constaté une occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui » la cour d’appel n’avait pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations eu égard notamment aux dispositions de l’article 544 du Code Civil.
Il aura donc fallu que le bailleur parcoure tous les degrés de la juridiction judiciaire pour faire reconnaitre le bien fondé de son action.
Si il est admis, communément, que le juge judiciaire est le gardien traditionnel du droit de propriété, il faut constater que c’est seulement au niveau de la cour de cassation que cette mission, aujourd’hui, s’exerce.
02-02-2010 - Construction jurisprudence
RESPONSABILITE DECENNALE CO-DEBITEURS SOLIDAIRES PRESCRIPTION INTERRUPTION
Une société fait procéder à la rénovation de son établissement industriel.
La société chargée de la rénovation met en œuvre des panneaux isolants qui, après réception, se révèlent défectueux.
Le maître de l’ouvrage, assigne dans un premier temps, à l’intérieur du délai de responsabilité décennale, l’entreprise ayant mis en œuvre les panneaux défectueux puis, après dépôt d’un rapport d’expertise, il assigne, en outre, mais après l’expiration du délai de dix ans, l’entreprise ayant fabriqué les panneaux.
La cour d’appel fait droit à la demande, notamment contre le fabriquant de panneaux.
L’assureur de ce dernier forme un pourvoi en soutenant que l’action était prescrite.
La cour de cassation (3ème civ. 2010/01/13 N° 08 619075) confirme l’arrêt en développant le raisonnement suivant :
- Les poursuites faites contre l’un des débiteurs solidaires interrompent la prescription à l’égard de tous.
- Cette disposition de l’art 1206 du C.C s’applique tant à la solidarité conventionnelle qu’à la solidarité légale.
- Le maitre d’ouvrage a fondé son action sur l’art 1792-4 du code civil qui institue à son bénéfice une responsabilité solidaire du fabricant à l’égard du locateur d’ouvrage qui a mis en œuvre l’élément fabriqué.
- En conséquence, la citation délivrée au locateur d’ouvrage dans le délai décennale à interrompu la prescription à l’égard du fabricant de panneaux qui s’est trouvé dès lors valablement assigné postérieurement à l’expiration du délai de dix ans suivant la réception.
Voici un rappel utile qui contribuera sans doute à sauver quelques procédures en difficulté.
31-01-2010 - Construction jurisprudence
COMPTE PRORATA NATURE RECOURS CONTRE GESTIONNAIRE
Le compte prorata est souvent l’occasion de difficultés, soit pour l’entreprise qui le gère et qui ne parvient pas à recouvrer les avances qu’elle a faites, soit pour l’entreprise qui en est créancière et qui ne parvient pas à recouvrer son dû.
En l’espèce, le gestionnaire du compte prorata qui était, comme c’est la règle ou presque, l’entreprise de gros œuvre, est mis en liquidation.
La gestion du compte est reprise par une autre entreprise à qui une société intervenant sur le chantier réclame le coût de prestations de nettoyage exécutées et non réglées.
La cour de cassation, (3ème civ. 2010/01/13 N°08-70097) approuve l’arrêt de la cour qui a rejeté la demande en relevant que :
- le gestionnaire d’un compte prorata, n’a pas, sauf convention contraire, la qualité de mandataire des autres intervenants sur le chantier lesquels n’ont pas, dès lors, de liens de droit entre eux.
- le marché ayant été conclu par lot séparé, le demandeur n’avait eu de rapport contractuel qu’avec l’ancien gestionnaire et en conséquence, sauf faute, non prouvée en l’espèce, il ne pouvait rien être réclamé au nouveau gestionnaire.
Conclusion : les entreprises intéressées feraient prudemment en réclamant des OS au maitre de l’ouvrage pour éviter ce type de situation.
29-01-2010 - Bail d'habitation jurisprudence
BAIL HABITATION MUTATION PROFESSIONNELLE ORIGINE
La cour de cassation ( 3ème civ. 2010/01/20 N°09-10287) vient de régler la question de la réduction du préavis en cas de mutation professionnelle décidée non par l’employeur mais par l’employé.
Ce point est en effet était fréquemment en discussion, le bailleur soutenant généralement qu’en cas de mutation professionnelle à l’initiative du locataire, il n’y avait lieu à réduction du préavis.
Aux termes de l’arrêt ci-dessus visé, la cour de cassation statue en sens contraire en approuvant un arrêt de cour d’appel qui avait considéré que la réduction du délai devait jouer que l’employeur ou l’employé soient à l’origine de la mutation :
« attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que l'article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant que le préavis était réduit à un mois en cas de mutation, sans préciser que celle-ci devait être imposée par l'employeur, la cour d'appel en a déduit exactement qu'il importait peu que M. X... fût à l'origine de cette mutation pour bénéficier de la réduction de ce délai »
Dont acte; ce point semble désormais hors débats.
28-01-2010 -
CREATION DE LA QUESTION PRIORITAIRE DE CONSTITUTIONNALITE
A compter du 1er mars 2010 une nouvelle voie d’accès au conseil constitutionnel sera ouverte aux plaideurs.
La loi organique du 10 décembre 2009 crée un chapitre 2 bis au sein de l’ordonnance du 7 novembre 1958 portant loi organique sur le conseil constitutionnel.
Il s’agit des articles 23-1 à 23-12.
Le processus, prévu est, schématiquement, le suivant :
- Tant devant les juridictions administratives que devant les juridictions judiciaires, un plaideur peut soutenir qu’une disposition législative « porte atteinte aux droits et libertés garantis par la constitution »
- Si le juge, qui doit statuer sur ce point sans délai, considère que la disposition critiquée est applicable au litige, que le moyen est sérieux et qu’il n’a pas déjà été tranché, il transmet la question soit au Conseil d’Etat soit à la Cour de Cassation.
- Le Conseil d’Etat ou la Cour de Cassation statue dans un délai de trois mois sur le renvoi de la question prioritaire de constitutionnalité au Conseil Constitutionnel.
- Le Conseil Constitutionnel dispose à son tour d’un délai de trois mois à compter de sa saisine pour statuer. Les parties peuvent présenter leurs observations et l’audience est publique.
- Si le Conseil constitutionnel fait droit à la demande la mesure critiquée sera abrogée par application des dispositions de l’article 62 de la constitution ainsi libellé :
« … Une disposition déclarée inconstitutionnelle sur le fondement de l'article 61-1 est abrogée à compter de la publication de la décision du Conseil constitutionnel ou d'une date ultérieure fixée par cette décision. Le Conseil constitutionnel détermine les conditions et limites dans lesquelles les effets que la disposition a produits sont susceptibles d'être remis en cause. »
L’avenir dira ce qu’il faut penser de ces nouvelles dispositions ; D’ores et déjà ce qui apparait clairement, c’est le rétrécissement constant de l’espace laisse au politique et l’accroissement du pouvoir des juges qui rendra toute modification de l’ordonnancement juridique très délicat sauf à inscrire cette modification dans la constitution elle-même.
27-01-2010 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE ANCIEN SYNDIC LJ RECHERCHE RESPONSABILITE DELAI HABILITATION SYNDIC
Une copropriété décide d’exercer une action contre son ancien syndic, une société LRAAI représentée par un liquidateur amiable.
Cette instance aboutit à la condamnation de la société LRAAI.
A l’occasion des poursuites exercées, le syndicat poursuivant apprend, en avril 2004, que la liquidation de la société LRAAI était close depuis plusieurs années; ce que le liquidateur avait dissimulé.
Le syndicat décide alors de poursuivre à titre personnel le liquidateur pour dissimulation frauduleuse.
L’action est introduite immédiatement par le syndic mais l’habilitation du syndic par l’assemblée générale n’interviendra qu’en juillet 2008, alors qu’aux termes de l’art L 225-254 du code de commerce, l’action en responsabilité contre les administrateurs se prescrit par trois ans à compter de la révélation du fait dommageable.
La cour d’appel fait droit à la demande, considérant que, l’instance ayant été introduite dans les trois ans de la révélation du fait délictueux, l’habilitation du syndic après l’expiration de ce délai de trois ans était valable.
Sans surprise la cour de cassation (3ème civ. 2010/01/ 13 N°09-10398) casse l’arrêt en relevant que « Qu'en statuant ainsi, alors que la régularisation de la procédure était intervenue postérieurement à l'expiration du délai de prescription, la cour d'appel a violé les textes susvisés »
La cour applique là la jurisprudence qui est la sienne depuis longtemps pour les ratifications dans le cadre de la garantie décennale ; Le syndic peut toujours être habilité à postériori, à condition que ce soit à l’intérieur du délai dans lequel l’action pouvait être introduite.
24-01-2010 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE PARTIES COMMUNES DEMANDE DIRECTE AG REMISE EN ETAT IRRECEVABILITE
Un copropriétaire assigne le syndicat dont il est membre pour « obtenir la mise en œuvre de toutes dispositions pour que les parties communes soient remises en état » et ce, en raison de leur occupation indue par un autre copropriétaire.
La cour d’appel le déboute.
L’intéressé forme un pourvoi, en soutenant que l’arrêt a violé les dispositions de l’art 15 de la loi du 10 juillet 1965 qui l’autorise à faire cesser les emprises d’un autre copropriétaire sur les parties communes.
La cour de cassation (3ème Civ N° 08-21110 2010/01/13) confirme l’arrêt en relevant que l’action demandée au SDC, savoir «« obtenir la mise en œuvre de toutes dispositions pour que les parties communes soient remises en état » constituait « une prérogative appartenant à l’assemblée générale » et que les demandeurs ne justifiaient pas l’avoir saisie en demandant que cette question soit inscrite à l’ordre du jour.
Les demandeurs ont donc commis une erreur dans le choix du parcours pour parvenir à leurs fins.
Ils devaient :
- soit demander en leur nom propre qu’il soit mis fin à une occupation indue des parties communes, ceci sans même avoir à justifier d’un préjudice personnel par application de la dernière jurisprudence de la cour de cassation (voir jurisprudence citée sur ce site sous l'article 15 de la loi),
- soit, soumettre cette question à l’ordre du jour, si ils voulaient que la procédure soit menée par le syndicat quitte, le cas échéant, si il n’avait pas été fait droit à leur demande, à assigner en nullité d’AG pour abus de majorité.
21-01-2010 - Immobilier jurisprudence
PROMESSE DE VENTE CONDITION SUSPENSIVE INTERET ACQUEREUR RENONCIATION POSSI BLE
Une promesse de vente d’une parcelle constructible est signée avec, comme condition suspensive, l’obtention d’un permis de construire.
L’acte précise que, pour se prévaloir de cette condition, les acquéreurs devraient justifier du dépôt de la demande de permis dans le délai de deux mois à compter de la signature de l’acte.
Le promettant, invoquant l’absence de démarches entreprises pour obtenir un permis, refuse de réitérer l’acte chez le notaire.
La cour de cassation (3ème Civ. 2010/01/12 N°08-18624) approuve la cour d’appel qui retient que la condition suspensive étant prévue dans le seul intérêt de l’acquéreur,ce dernier pouvait y renoncer et
que « … la non-réalisation ( de la dite condition) ne pouvait rendre caduque la promesse …»
Le promettant qui pensait retrouver sa liberté, pour vendre à meilleur prix ou pour ne plus vendre, en se prévalant du défaut de réalisation de la condition s’est entièrement mépris sur les conséquences de ce défaut car sur ce point l'arret n'innove pas
18-01-2010 - Contentieux administratif jurisprudence
MARCHE PUBLIC CCAG JUGE REFERE MEMOIRE PREALABLE NECESSAIRE
Un marché est signé entre une collectivité territoriale et une société d’architecture.
Aux termes de l’article 50.31 du CCAG approuvé par décret du 21 janvier 1976, il est stipulé que :
- si un différent survient, l’entrepreneur doit adresser un mémoire à la personne responsable du marché,
- si dans le délai de trois mois aucune décision n’a été prise ou si la décision prise n’est pas acceptée, l’entreprise peut saisir le tribunal administratif compétent.
Dans le cas d’espèce, une entreprise forme une demande de provision devant le juge des référés, sans mémoire préalable, en se fondant sur les dispositions de l’art R 541-1 du code justice administrative qui dispose que, même en l’absence de demande au fond, le juge des référés peut accorder une provision.
Le conseil d’état (2009/12/16 N°326220) annule une ordonnance du juge des référés qui avait fait droit à la demande en relevant que ;
- l’existence du recours préalable fait obstacle à ce qu’une des parties saisisse directement le juge des référés
- que cette restriction n’est pas contraire à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, dès lors que le juge « peut être saisi dès lors qu'une des parties a engagé la procédure de recours préalable, sans attendre que celle-ci soit parvenue à son terme »
La procédure en matière de marchés publics est remplie de pièges semblables dans lesquels tombent les entreprises les plus aguerries, telles qu’en l’espèce.
Une vérification minutieuse des conditions de recevabilité de l’action s’impose avant de lancer la procédure.
15-01-2010 - Assurances jurisprudence
ASSURANCE DOMMAGES OUVRAGE CLAUSES TYPES MODIFICATION OU LES ASSUREURS ONT LE DERNIER MOT
Par un arrêt du 18 février 2004 (02-17976 3ème civ) la cour de cassation avait contraint les assureurs dommages ouvrage à notifier le rapport préliminaire de l’assureur préalablement à toute décision sur la garantie.
L’attendu était particulièrement net :
« Qu'en statuant ainsi, en retenant l'existence d'une contestation sérieuse sur l'obligation à garantie de la compagnie AGF, alors qu'il résulte des articles L. 242-1 et A. 243-1 du Code des assurances et de l'annexe II à ce dernier article que l'assureur ne peut valablement notifier à son assuré dans le délai qui lui est imparti sa décision sur le principe de sa garantie sans avoir préalablement communiqué à son assuré le rapport préliminaire en sa possession établi par l'expert, la cour d'appel a violé le texte susvisé »
Depuis cette date la cour de cassation avait maintenu sa jurisprudence.
De leur coté, les assureurs qui entendaient notifier le rapport en même temps que leur position sur la garantie avaient maintenu leurs critiques.
Il n’est plus temps de revenir sur le bien fondé, ou non, des critiques des assureurs ; tout au plus peut on s’étonner de leur persistance puisqu’il suffisait en somme, pour satisfaire la cour de cassation, les textes et accessoirement les assurés, de faire deux courriers au lieu d’un ; le premier qui informe, le second qui prend position sur la garantie.
Il est vrai que cette jurisprudence était assez souvent ignorée, sinon des assureurs du moins de ceux de leur rédacteurs qui notifiaient les rapports et les prises de position sur les garanties ; ce qui permettait aux plaideurs informés d’obtenir des garanties qui en d’autres circonstances auraient pu être refusées.
Quoiqu’il en soit, les assureurs ont eu le dernier mot.
En effet, une modification des clauses types de l’assurance construction vient d’être publiée au J.O du 27/11/2009.
Parmi les modifications opérées, il en est une qui vise clairement à mettre un terme à la jurisprudence ci-dessus rapportée de la cour de cassation.
En effet, aux termes du paragraphe B, 2, a de ce texte et sous l’intitulé
« obligations de l’assureur en cas de sinistre » il est stipulé « que l’assureur
communique à l’assuré ce rapport préliminaire préalablement ou au plus
tard lors de cette notification »
Dès lors, ce moyen ne pourra plus être opposé aux assureurs pour les contrats conclus ou reconduits après le 27 novembre 2009, date de publication de l’arrêté.
En revanche, et pour les procédures en cours visant des contrats antérieurs, ce même moyen devrait encore aboutir puisque l’arrêté ne procède pas à une interprétation rétroactive des clauses types, interprétation qui d’ailleurs aurait sans doute été déclarée illégale, mais les modifie; sans pour autant se dissimuler que cet arrêté va fournir des armes aux assureurs pour tenter de revenir sur le peu de vie qui va rester à une jurisprudence qu’ils n’ont cessé d’attaquer.
10-01-2010 - Droit Administratif jurisprudence
MARCHE PUBLIC CCAG ART 50.32 DELAI SIX MOIS
Une entreprise présente une réclamation contre le décompte général du marché qui lui avait été notifié. Cette réclamation est rejetée par un courrier du 6 novembre 2000.
Après avoir saisi, sans succès, le comité consultatif pour le règlement amiable des marchés, l’entreprise saisit le tribunal administratif mais, toutefois, plus de six mois après le rejet de sa réclamation.
Elle est déboutée de sa demande par le tribunal, puis par la cour, pour défaut de respect du délai de six mois prévu à l’art 50.32 du CCAG. qui dispose que :
« Si, dans le délai de six mois à partir de la notification à l'entrepreneur de la décision prise (...) sur les réclamations auxquelles a donné lieu le décompte général du marché, l'entrepreneur n'a pas porté ses réclamations devant le tribunal administratif compétent, il est considéré comme ayant accepté ladite décision et toute réclamation est irrecevable »
Sur recours devant le conseil d’état, ce dernier (2009/12/16 N°305567) annule l’arrêt en relevant que l’état lui même avait, par courrier du 5 décembre 2000, dissuadé l’entreprise de saisir le tribunal administratif en lui indiquant qu’il convenait d’attendre la décision du maître de l’ouvrage sur le différent l’opposant à la personne responsable du marché.
Le conseil d’état analyse ce courrier comme une renonciation expresse de l’état « aux effets de la forclusion contractuelle prévue à l'article 50.32 »
Le conseil d’état demande en quelque sorte à l’état d'assumer les conséquences de ses prises de position et on peut s’étonner que, ni le tribunal ni la cour d’appel, n’aient fait antérieurement la même analyse.
06-01-2010 - Ventes jurisprudence
VENTE IMMEUBLE PARTIE PRIX VERSEE AVOCAT SUISSE MODE PREUVE
Un chalet est vendu à Courchevel au prix de 21 000 000 francs.
Les acheteurs, prétendant avoir acquitté un complément de prix occulte de plus de 750 000 € entre les mains d’un avocat suisse, mandataire des vendeurs, assignent en dissimulation de prix de vente et restitution sur le fondement de l’art 1840 CGI devenu l’art 1321-1 CC.
La cour d’appel de Paris juge, au vu exclusivement d’éléments de fait qui lui étaient soumis, que :
- est établie, la preuve d’un mandat entre l’avocat et les vendeurs pour la perception d’un complément de prix occulte,
- les vendeurs doivent restitution.
A l’appui de leur pourvoi, les vendeurs soutiennent :
- que la preuve d’un mandat ne peut être rapportée que selon les règles de preuve propres aux conventions.
- que la cour a violé les articles 1341 et 1984CC
La cour de cassation confirme l’arrêt (1ère Civ. 2009/12/17 08-13276) en rappelant :
« qu'en cas de fraude, la simulation peut être prouvée par tout moyen »
et que dès lors pouvait parfaitement tenir pour établie l’existence du mandat au seul vu d’éléments factuels qu’elle appréciait souverainement.
Il s’agit là d’un exemple, parmi d’autres, de l’application du vieux principe selon lequel « fraus omnia corrumpit ( la fraude corrompt tout) ».
Dans le même ordre d’idée, quoique un degré en dessous, on peut aussi rappeler que des actes, tels que des commandements visant la clause résolutoire, peuvent être déclarés nuls lorsqu’ils n’ont pas été délivrés de bonne foi.
03-01-2010 - Contentieux administratif jurisprudence
EXPULSION DEFAUT CONCOURS VENTE IMMEUBLE SUBROGATION ETENDUE
Un arrêt du conseil d’état ( 2009/12/18 N°320961) vient d’apporter des précisions sur le libellé de la subrogation qu’un acte de vente d’immeuble doit revêtir pour permettre à l’acquéreur de poursuivre l’état pour défaut d’expulsion en se prévalant de la procédure diligentée par le vendeur.
En l’espèce, l’acte prévoyait bien une subrogation mais celle ci précisait que c’était dans les droits du vendeur contre les occupants de l’immeuble….
Tirant parti de ce libellé restrictif, le conseil d’état conclut «… qu'ainsi, le refus de faire droit à la demande de concours de la force publique présentée par le précédent propriétaire n'a fait naître aucun droit à indemnisation contre l'Etat au profit de cette société »
Conclusion pratique : les actes de subrogation doivent viser expressément la subrogation de l’acquéreur dans les droits du vendeur à indemnisation, contre l’état, pour défaut de concours.
Voir:
01-01-2010 - Contentieux administratif jurisprudence
IMMEUBLES MENACANT RUINE COMMUNE DEFAUT D’ACTION RESPONSABILITE ENGAGEE
Un immeuble menaçant ruine est limitrophe d’une maison d’habitation occupée par son propriétaire, lequel, devant le danger, est contraint de quitter les lieux.
Au vu d’un rapport déposé par un expert judiciaire, le maire de la commune prend un arrêté de péril et met le propriétaire de l’immeuble en ruine en demeure de faire cesser ce péril.
Les travaux n’étant exécutés ni par le propriétaire ni par la commune, le propriétaire voisin saisit le tribunal administratif aux fins d’être indemnisé et voit sa demande rejetée.
La cour d’appel administrative de Nantes (2009/12/15 N° 09NT00295) réforme le jugement.
La cour rappelle tout d’abord les pouvoirs dont dispose le maire aux termes des articles L 511-1 et suivant du code de la construction et de l’habitation ; pouvoirs qui lui permettent de faire procéder aux lieux et places du propriétaire défaillant aux travaux requis par la situation.
Après quoi, la cour constate :
- que le danger encouru par le requérant, savoir un risque d’écroulement du bâtiment voisin sur a propre habitation, était établi, non discutable et connu du maire.
- « que, dans ces conditions, contrairement à ce qu'a estimé le tribunal administratif, le lien de causalité entre la faute de la commune et le départ du requérant est établi; que, par suite, M. X est en droit d'obtenir réparation du préjudice en résultant, constitué par les troubles de jouissance de sa propriété immobilière »
Sur ce considérant, satisfaisant, la cour prononce condamnation à l’encontre de la commune en évaluant,ce qui est moins satisfaisant, le préjudice subi à la très modeste somme de 1000€ par an soit un total, en l’espèce, de 6000€
On peut cependant penser que, au moins pour éviter le renouvellement d’une telle condamnation, la commune sera amenée à faire procéder aux travaux nécessaires.
30-12-2009 - Contentieux administratif jurisprudence
EXPULSION DEFAUT DE CONCOURS RESPONSABILITE ETAT ( SUITE )
Pour les raisons évoquées dans un précédent commentaire ( voir jurisprudence citée sous bail habitation L 613-3 CCH ) les préfectures utilisent tous les artifices juridiques pour tenter de décourager les requérants qui sollicitent une indemnisation pour défaut de concours de l’état à l’exécution d’une décision judiciaire d’expulsion
Régulièrement, le conseil d’état procède à des rappels à l’ordre et l’arrêt rendu ( 2009/12/16 N°315552) en est un nouvel exemple.
Après voir été saisi d’un recours en ce sens, la préfecture prend la décision d’indemniser le requérant par l’allocation d’une indemnité puis deux ans plus tard, à l’occasion d’un nouveau recours dans le même dossier, la même préfecture retire la décision d’indemnisation antérieure au motif qu’elle aurait été allouée à tort et rejette le nouveau recours pour défaut de respect de la procédure de dénonciation
Sur le premier point, le conseil d’état annule le retrait en rappelant la règle de droit qui est qu’un retrait ne peut intervenir que dans le délai de quatre mois, largement dépassé en l’espèce :
«l'administration ne peut retirer une décision individuelle créatrice de droits, si elle est illégale, que dans le délai de quatre mois suivant la prise de cette décision ; qu'une décision administrative explicite accordant un avantage financier crée des droits au profit de son bénéficiaire, alors même que l'administration avait l'obligation de refuser cet avantage »
Sur le second point, l’administration soutenait que la dénonciation du commandement de quitter les lieux ne lui avait pas été faite par RAR alors que cependant le courrier de dénonciation figurait au dossier.
Là encore, le conseil d’état relève que :
« en jugeant que les prescriptions de l'article 62 précité de la loi du 9 juillet 1991 avaient été méconnues, le tribunal administratif, alors même que le courrier du 5 octobre 2000 n'aurait pas été transmis par lettre recommandée, a entaché son jugement d'une erreur de droit »
Il ne faut pas douter que de nouvelles décisions apporteront de nouveaux exemples de l’imagination procédurale de l’administration.
28-12-2009 - Bail d'habitation jurisprudence
LOCAUX HABITATION AUTORISATION PARTIELLE ACTVITE PROFESSIONNELLE
Pour éviter toute fraude, une jurisprudence bien établie déclare nulle de plein droit toute renonciation anticipée du locataire au bénéfice du statut des baux commerciaux.
Toutefois, cette sollicitude des textes et de la jurisprudence pour le locataire connaît des limites comme il apparaît de l’arrêt de la cour de cassation ( 3ème civ. 2009/12/16 N°08-18038)
Un locataire de maison à usage d’habitation demande au bailleur en cours de bail l’autorisation d’affecter une pièce à l’activité de coiffure.
Cette autorisation lui est donnée pour satisfaire à la réglementation administrative et sous réserve que la nature de la location demeure exclusivement à usage d’habitation.
A l’issue du bail, le bailleur délivre un congé pour vendre auquel le locataire réplique par une demande visant à lui faire reconnaître la propriété commerciale et donc le droit au renouvellement, en soutenant précisément que l’accord donné avec la réserve ci dessus rappelée, était nul comme visant à le priver des droits tirés du statut des baux commerciaux.
Avec bon sens et tenant compte de la particularité du dossier la cour de cassation considère qu’il n’y a pas eu fraude du bailleur car ;
« l'autorisation donnée par la bailleresse d'exercer une activité professionnelle dans le logement n'avait fait que régulariser une situation administrative sans modifier les rapports contractuels entre le bailleur et le preneur »
Ceci étant, le domaine est dangereux et le problème de la renonciation anticipée doit être traité avec la plus grande prudence.
26-12-2009 - Bail commercial jurisprudence
BAIL COMMERCIAL USUFRUITIER REFUS RENOUVELLEMENT
Une cour d’appel déclare nulle une demande de renouvellement de bail commercial faite par un locataire entre les mains de l’usufruitier ainsi que par voie de conséquence, selon la cour, le refus de renouvellement notifié par ce même usufruitier.
La cour de cassation ( 3ème civ. 2009/12/09 N°08-20512) casse l’arrêt mais seulement en ce qu’il a déclaré nul le refus de renouvellement de l’usufruitier.
La cour de cassation juge en effet que le refus de renouvellement a les mêmes effets qu’un congé et que l’usufruitier d’un local commercial a seul pouvoir de délivrer un congé au preneur.
Dont acte, pour cette précision dans ce domaine toujours délicat du partage des droits entre indivisaires et nu propriétaires
23-12-2009 - Bail d'habitation jurisprudence
BAIL HABITATION ET COMMERCIAL REMISE EN ETAT IMMEUBLE COUT TRAVAUX RESILIATION
Un locataire de locaux à usage commercial et d’habitation assigne son bailleur pour obtenir des travaux de remise en état.
De son coté, le bailleur assigne en résiliation de bail pour perte totale de la chose louée.
La cour d’appel fait droit à la demande du locataire au motif que, si la maison présente des désordres importants, elle n’en continue pas moins à être utilisée par le locataire tant pour son habitation personnelle que pour son activité de restauration et qu’en conséquence il n’y a pas destruction totale.
La cour de cassation (3ème civ. 2009/12/09 N° 08-17483) casse l’arrêt en rappelant que la demande du bailleur peut être fondée si le coût des travaux de remise en état excède la valeur de l’immeuble loué et qu’en conséquence il appartenait à la cour, comme il lui était demandé par le bailleur, de rechercher ces deux valeurs avant de se prononcer sur les demandes respectives des parties.
21-12-2009 - Bail commercial jurisprudence
BAIL COMMERCIAL CESSION BAIL LOCATAIRE EN LIQUIDATION OPPOSITION BAILLEUR
Un bailleur, ayant donné à bail des locaux à usage de brasserie, s’oppose pour défaut d’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux loués, à la cession du bail opérée avec l’accord du juge commissaire, par le mandataire judiciaire du locataire qui avait été mis en liquidation.
La cour d’appel, rejette cette opposition, au motif :
- que le locataire n’avait pas été à même de créer un fonds, son gérant ayant été incarcéré deux mois après la signature du bail,
- la cession avait été contrôlée par le juge commissaire et ni la solvabilité ni la compétence du cessionnaire ne pouvaient être mises en doute.
La cour de cassation, ( 3ème civ. 2009/12/09 N°04-19923) casse l’arrêt avec un attendu très didactique;
« si la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, elle ne l'autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties ni à s'affranchir des dispositions impératives du statut des baux commerciaux, la cour d'appel qui a constaté qu'aucun fonds de commerce n'avait été créé ou exploité dans les locaux, pris à bail par la société La Belle Epoque et qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés»
C’est donc à un rappel clair au respect de la liberté contractuelle ainsi qu’au respect du statut « impératif » des baux commerciaux, auquel la cour procède ; rappel qui intervient à propos, les cessions opérées par des liquidateurs, soucieux de tirer parti, d'abord, de l’actif dont ils disposent, étant fréquemment l’objet de difficultés.
Voir:
20-12-2009 - Bail commercial jurisprudence
BAIL COMMERCIAL DEPLAFONNEMENT MODIFICATION OBLIGATION PARTIES TERRASSE COUVERTE
Une SCI, propriétaire de locaux dans lesquels est exploitée une brasserie, assigne son locataire en déplafonnement de loyer d’un bail renouvelé.
A l’appui de sa demande fondée sur les dispositions de l’art L 145-34
du code de commerce, elle avance deux arguments :
- une autorisation de mise en location gérance que ne comportait pas le bail d’origine et qui avait été donnée lors du renouvellement du bail expiré,
- une autorisation d’installer une terrasse fermée et chauffée en modifiant la façade.
Aucun de ces arguments ne prospérera ( CC 2009/11/25 N° 08-21049)
Sur le premier point la cour d’appel, approuvée par la cour de cassation, relève que si effectivement il y eu une modification des obligations des parties lors de l’autorisation donnée de mettre en location gérance, celle ci n’est pas intervenue, comme l’exigent les textes, au cours du bail écoulé mais lors du renouvellement du bail écoulé.
En conséquence, le moyen est écarté.
Sur le second point, les juges relèvent que l’autorisation de terrasse ayant été donnée par la ville pour une occupation du domaine public le bailleur ne saurait pas davantage s’en prévaloir.
Le moyen est également rejeté.
L’arrêt n’apporte pas réellement de bouleversements en la matière.
Il confirme cependant qu’il est prudent pour le bailleur à qui des autorisations sont demandées ( y compris, s’agissant de la terrasse, pour l’autorisation de prendre appui sur la façade qui a sans doute été demandée) d’en négocier immédiatement les contreparties et non d’en différer les hypothétiques effets jusqu’à un renouvellement ultérieur.
19-12-2009 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTUIRE EXTENSION SUR BATIMENT DEPOUVU PERMIS
Le conseil d’état ( 2009/12/02 N°325779) vient de rappeler que l'autorité compétente ne peut légalement accorder un permis de construire portant uniquement sur un élément de construction nouveau lorsque ce dernier prend appui sur une partie du bâtiment elle-même construite sans autorisation.
Par le même arrêt le conseil d’état relève que le maire était en état de compétence liée pour procéder au retrait de ce permis illégalement accordé.
18-12-2009 - Contentieux administratif jurisprudence
PARKING PUBLIC CONSTRUCTION TROUBLE VOISINAGE INDEMISATION CONDITIONS
Dans le cadre d’une délégation de service public, une entreprise édifie un parking à Lyon.
Le propriétaire d’une officine de pharmacie, estimant avoir subi un préjudice du fait des conditions d’accès de son établissement rendues difficiles par des travaux fort longs, présente un recours indemnitaire
Saisie du recours, la cour administrative d'appel de Lyon (N°07LY02949 2009/12/01) rappelle les conditions particulièrement restrictives posées pour l’indemnisation d’un tel préjudice :
« si la responsabilité du maître de l'ouvrage est engagée, même sans faute, à raison des dommages que l'ouvrage public dont il a la garde peut causer aux tiers, le préjudice commercial subi par un riverain de la voie publique à la suite de travaux d'aménagement ou d'entretien de cette voie n'est susceptible d'ouvrir droit à indemnisation que si le préjudice présente un caractère anormal et spécial et trouve directement son origine dans lesdits travaux »
A la lumière de ces critères, la cour rejette la demande en estimant que :
« ..si l'exécution des travaux en litige a pu contribuer à la baisse de chiffre d'affaires enregistrée par Mlle A…. la gêne qu'elle a subie de ce fait n'est pas directement à l'origine de l'ensemble des difficultés rencontrées …et ne peut être regardée, dans les circonstances de l'espèce, comme ayant excédé les sujétions pouvant être imposées aux riverains dans l'intérêt de la voirie »
Il convient de bien peser les éléments factuels dont dispose un demandeur avant d’introduire une procédure de ce type dans laquelle la preuve d’un préjudice anormal et spécial est particulièrement difficile à établir eu égard au fait, notamment, que la jurisprudence administrative considère que, jusqu’à un certain seuil, la gène, voire le trouble, apportés par les travaux doivent être supportés sans contrepartie compte tenu du but d’intérêt public poursuivi.
17-12-2009 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE EMPLACEMENTS STATIONNEMENT JOUISSANCE EXCLUSIVE
Un contentieux, lié aux charges, s’élève entre un syndicat de copropriétaires et le titulaire, non copropriétaire, d’un droit de jouissance exclusif et perpétuel sur des emplacements de parking dépendant de cette même copropriété.
Devant le refus du titulaire du droit de jouissance d’acquitter les charges communes de l’immeuble, les copropriétaires imaginent de faire juger que, faute d’être propriétaire de parties privatives, le droit de jouissance de l’intéressé ne peut être rattaché à aucun lot et qu’en conséquence il est inexistant.
Cette théorie, audacieuse, se fondait sur un commentaire doctrinal d’un précédent arrêt de la cour de cassation.
Cependant, elle est rejetée par la même cour de cassation (3ème CIV 2009/12/02 08-203108-203100) avec l’attendu suivant :
« si le seul droit de jouissance exclusif sur un ou plusieurs emplacements de stationnement ne conférait pas la qualité de copropriétaire, son titulaire bénéficiait néanmoins d'un droit réel et perpétuel et qu'il n'y avait pas lieu de constater que le droit de jouissance exclusif de M. X... sur ces emplacements avait disparu »
Par ailleurs et pour faire bonne mesure, la cour de cassation confirme que l’intéressé n’est redevable que des charges d’entretien et de réparation des emplacements et en aucun cas d’une quote part des charge communes de l’immeuble.
Il est donc acquis aujourd'hui que l'on peut détenir des droits dans une copropriété sans être nécessairement copropriétaire.
16-12-2009 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE REFUS URBANISATION DISCONTINUE PHOTOS AERIENNES ANNULATION
Un maire rejette une demande de permis de construire pour défaut de continuité avec l’urbanisation existante et ce, par application de l’art L 146-4 du code de l’urbanisme.
En une ligne, la cour administrative d’appel de Nantes (2009/10/27 N°08NT03450) annule le jugement qui avait rejeté le recours formé contre ce refus.
Pour ce faire, la cour se fonde sur des photos aériennes d’où elle conclut qu’il apparaît clairement que le projet est une extension de l’urbanisation contrairement à l’avis du maire. et des premiers juges.
De cet arrêt, on peut retenir le rôle déterminant d’un jeu de photos aériennes dans une procédure de ce type.
La contribution de cet arrêt est sans doute modeste, voire inexistante au plan des principes, en revanche, et sur un plan pratique, elle peut être décisive pour le plaideur.
14-12-2009 - Contentieux administratif jurisprudence
EXPULSION DILIGENCES HUISSIER PERIODE HIVER CONCOURS VALABLEMENT REQUIS
Dans le cadre de la petite guerre que les préfectures livrent aux bailleurs pour diminuer la dette de l’état née d’un défaut de mise en œuvre des expulsions prononcées par les tribunaux, l’une des armes dernièrement employée était de soutenir que, eu égard à la période d’hiver au cours de laquelle aucune expulsion ne peut être exécutée, tous les actes préparatoires effectués par les huissiers au cours de cette même période étaient dépourvus d’effet s’agissant de mettre en cause la responsabilité de l’état; les dits actes devant dès lors, selon les préfectures, être renouvelés après la fin de la période d’hiver avec les frais supplémentaires et la perte d’indemnités dues au bailleur que cette position impliquait.
Le conseil d’état vient de faire justice de cette position par deux arrêts du même jour ( CE 2009/11/25 N° 323359 et 323411) en relevant que :
« ni la circonstance que certaines formalités auraient été accomplies par l'huissier durant la période pendant laquelle les dispositions de l'article L. 613-3 du code de la construction et de l'habitation imposent de surseoir aux mesures d'expulsion forcée, ni la circonstance alléguée que l'huissier se serait contenté, le 15 février 2002, de se présenter à la porte du logement et de constater que les occupants ne répondaient pas à ses appels, ne peuvent être invoquées par l'Etat pour échapper à sa responsabilité au titre du refus de concours de la force publique »
L’imagination procédurale des préfectures va donc désormais devoir s’exercer dans d’autre domaines.
13-12-2009 - Bail commercial jurisprudence
BAIL HABITATION SOUS CATEGORIE IIB IIC ART 15-3 LOI 6/07/1989 CALCUL RESSOURCES LOCATAIRE
La loi du 23 décembre 1986 prévoit en son article 29 que les dispositions de l’art 28, qui permettent au bailleur de faire une proposition de nouveau contrat, ne sont pas applicables si les ressources du locataire sont inférieures à un seuil fixé par décret.
De même l’art 15-3 de la loi du 6/07/1989 fait référence à un seuil.
Le décret du 12 juin 1987 précise que l’année à prendre en considération pour apprécier les ressources du locataire est « l’année civile précédent celle au cours de laquelle est formulée la proposition de contrat »
Dans le cas d’espèce qui était soumis à la cour d’appel, il apparaissait que le calcul des ressources fait par année civile, du 1 janvier au 31 décembre, aboutissait à un total supérieur au seuil alors que ce même calcul fait de quantième à quantième en prenant comme date de départ celle de la proposition, aboutissait à un total inférieur.
C’est ce dernier mode de calcul, favorable au locataire, que retient la cour d’appel dont la décision est cassée par la cour de cassation ( CC 2009/11/25 N°08-14604) avec l’attendu suivant
« Qu'en statuant ainsi, alors que l'année de référence était l'année civile précédant celle au cours de laquelle avait été formulée la proposition de bail, la cour d'appel a violé les textes susvisés »
Il faut noter que la décision est rendue au visa de l’art 29 de la loi du 23 décembre 1986 mais aussi au visa de l’art 15-3 de la loi du 6 juillet 1898
12-12-2009 - Bail d'habitation jurisprudence
BAIL HABITATION DECES D’UN LOCATAIRE JUGEMENT EXPULSION CONJOINT SURVIVANT INOPPOSABILITE AUX ENFANTS
Une procédure d’expulsion est poursuivie contre un couple de locataires dont l’un décède en cours d’instance laissant trois enfants pour lui succéder qui vivaient dans les lieux depuis au moins un an au moment du décès.
Un jugement d’expulsion définitif est obtenue contre le locataire survivant.
Les enfants forment alors une tierce opposition pour faire déclarer que le jugement leur est inopposable et la cour de cassation, leur donne raison ( CC 2009/11/25 N°08-14823) en relevant que :
- la cour d'appel, appliquant, à bon droit, l'article 16 de la loi du 22 juin 1982 , en a exactement déduit que les enfants étaient chacun, de droit, devenus au décès de leur mère, titulaires du bail avec leur père dont le droit locatif concurrent, et les conditions de son exercice, n'ont pas fait obstacle à l'existence de leurs droits locatifs propres ;
- ayant constaté que les enfants se bornaient à demander que le jugement du 20 mars 2003 leur fût déclaré inopposable, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de statuer sur la demande de l'OPAC tendant à la confirmation du jugement primitif qui conservait ses effets entre le père et l’office a pu accueillir la tierce opposition dans les termes dont elle était saisie.
Conclusion pratique : Il ne restera plus à l’OPAC qu’à diligenter une nouvelle procédure contre les héritiers qui auront ainsi fait gagner un temps précieux à leur auteur.
Une telle décision va certainement entraîner des réflexions chez les bailleurs puisque l’art 14 de la loi du 6 juillet 1989 est, sur ce point, d’une rédaction identique à celle de l’art 16 de la loi du 22 juin 1982.
11-12-2009 - Bail commercial jurisprudence
BAIL COMMERCIAL LOCAL MONOVALENT SOUS LOCATION ACTIVITE DISTINCTE CONSEQUENCE
Dans les années 1970 un immeuble est édifié en vue d’y exploiter l’activité unique de garage hôtel.
Les locaux sont alors indiscutablement monovalents tant par la conception de l’immeuble que par les autorisations administratives délivrées.
Ultérieurement, cependant et en dépit de la difficulté tenant à la disposition des lieux une activité de confection est exercée dans les deux derniers niveaux.
Les deux activités ne sont aucunement complémentaires et les clientèles sont totalement distinctes et de plein exercice puisque le bailleur estimait le loyer des locaux à usage de confection à 40% du loyer total.
Lors du renouvellement du bail le bailleur soutient que compte tenu de la configuration des lieux, manifestement conçus pour une activité unique, la monovalence des locaux devait être retenue de telle sorte que le loyer soit fixé sans plafonnement par application des dispositions des art L145-36 et R 145-10 du code de commerce.
La cour d’appel ayant rejeté la thèse du bailleur ce dernier se pourvoit devant la cour de cassation en faisant état d’une jurisprudence traditionnelle selon laquelle les locaux sont monovalents si ils ne peuvent recevoir une autre affectation sans des « des transformations profondes et coûteuses »
La cour de cassation, cependant, confirmera l’arrêt de la cour (2009/11/25 CC N° 08-14189) en relevant que:
- quelques soient les obstacles matériels réels relevés par l’expert, deux activités étaient exercées qui n’étaient ni dépendantes ni complémentaires l’une de l’autre.
- que l’activité de confection utilisait un quart des locaux et son loyer, aux dires du bailleur, représentait 40% du loyer total,
- en conséquence « que dans ces conditions d'exercice effectif dans les locaux de deux activités économiques distinctes dont aucune n'était l'accessoire de l'autre, la monovalence des locaux ne pouvait être retenue »
La cour de cassation a donc fait prévaloir la situation réelle, savoir l’exploitation de deux activités distinctes, sur la situation juridique, savoir un immeuble construit en vue d’une seule utilisation et qui comme tel aurait du être qualifié de local monovalent; ce qui aurait permis au bailleur de solliciter la fixation d’un prix de loyer déplafonné.
10-12-2009 - Contentieux administratif jurisprudence
DROIT PREEMPTION PROJET PRECIS DEFAUT ANNULATION
Par plusieurs décisions rendues le même jour, le conseil d’état confirme sa jurisprudence sur les limites apportées au droit de préemption ; jurisprudence suivant laquelle l’exercice de ce droit n’est légitime que si il est justifié par un projet précis.
La commune d’Ivry sur Seine exerce un droit de préemption pour constituer un réserve foncière.
La cour administrative d’appel de Paris (2008/03/20) annule cette préemption en relevant qu’au moment de la préemption la commune ne justifiait pas d’un projet précis et certain à la date de la préemption.
Sur pourvoi, le conseil d’état annule l’arrêt ( 2009/11/20 N°316732) en relevant que les textes font seulement obligation, d’une part de justifier de la réalité d’un projet d’action ou d’opérations répondant aux dispositions de l’art L 300-1 CU alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date et d’autre part de faire apparaître la nature du projet dans la décision de préemption.
Après cette cassation sur la forme ou presque, le conseil d’état règle l’affaire au fond et relève que :
- la procédure de préemption peut être réalisée pour constituer des réserves foncières,
- cependant, si la décision de préemption fait apparaître un projet de renouvellement urbain dans le secteur considéré, elle ne fait pas apparaître la nature du projet d’aménagement envisagé.
- une convention passée avec une agence foncière pour l’élaboration d’un projet urbain « si elle atteste de la volonté d'intervention de la commune dans ce secteur et comporte un diagnostic et quelques orientations générales, ne permet pas de déterminer la nature de l'opération ou de l'action d'aménagement que la collectivité publique entend mener pour améliorer la qualité urbaine du secteur Avenir Gambetta, dans lequel se situe le bien préempté »
Sur ces considérants qui témoignent de l’étroitesse du contrôle exercé, le conseil d’état parvient à la même conclusion que la cour administrative d’appel et annule l’arrêté de préemption.
Voir:
09-12-2009 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE SYNDIC FONCTIONS INCOMPATIBILITES
L’article 28 du décret du 17 mars 1967 dispose que pendant la durée du délai prévu à l’art 1792 CC ( soit dix ans après la réception de l’immeuble ) la durée des fonctions de syndic ne peut dépasser une durée d’une année lorsque le syndic «son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de l'immeuble »
Dans le cas d’espèce, la cour d’appel avait cru devoir rejeter une demande de nullité d’assemblée générale, au motif que le syndic, nommé pour trois années, avait cédé ses parts dans la société de construction de l’immeuble avant sa désignation.
Cet arrêt est cassé par la cour de cassation ( 2009/12/02 N°08-20073) au visa de l’article 28 du décret du 17 mars 1967 avec l’attendu suivant :
« en statuant ainsi, alors que la limitation à un an de la durée des fonctions du syndic qui a participé à la construction de l'immeuble en qualité d'associé ou de dirigeant de la société promoteur s'impose, même après qu'il a perdu cette qualité, jusqu'à l'expiration de la garantie décennale, la cour d'appel a violé le texte susvisé »
Les premiers syndics d’un immeuble nouvellement construit étant, presque inévitablement, proches des constructeurs, cet arrêt retiendra leur attention.
08-12-2009 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTUIRE EXTENSION URBANISATION INTEGRATION ENVIRONNEMENT
La société PIERRE ET VACANCES dépose une demande de permis de construire, sur le territoire de la commune de Mandelieu la Napoule, une résidence hôtelière.
Le projet est d’importance puisqu’il se compose de 19 bâtiments comprenant 7 constructions à deux niveaux , 11 à 3 niveaux et un bâtiment de service sans étage.
Il développe une SHON de 10 298m², aligne 205 places de stationnement et doit accueillir près d’un millier de résidents.
Le permis est accordé et fait l’objet d’un déféré préfectoral.
En première instance le Tribunal annule le jugement comme contraire aux dispositions de l'article L.146-4 du code de l'urbanisme qui dispose que :
« L'extension de l'urbanisation doit se réaliser soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement. »
Sur appel de la commune la cour administrative de Marseille ( N°08MA02832 2009/11/20) estime, au contraire, que le projet répond aux exigences de l’art L 146-4 aux motifs notamment que :
- l’ensemble évoque un village provençal,
- il s’implante sur un ancien site industriel, conserve une large proportion d’espaces plantés,
- une urbanisation diffuse et hétérogène caractérise les alentours immédiats du terrain d’assiette.
Une conclusion possible de cette procédure est que lorsque l’issue de la demande de permis dépend de critères purement esthétiques les pétitionnaires ne doivent pas se décourager.
En effet, en l’occurrence, les premiers juges et le préfet ont été d’avis que le permis ne répondaient pas aux exigences de l’art L 146-4 alors que les magistrats d’appel ont, sur le même dossier comportant les mêmes pièces, tranché en sens exactement contraire.
07-12-2009 - Contentieux administratif jurisprudence
LOCAUX INSALUBRES ARRETE PREFECTORAL SUSPENSION
Le préfet du Gard, par arrêté du 20 janvier 2009, définit un périmètre d’insalubrité sur une parcelle supportant un hangar industriel et une maison d’habitation .
Cet arrêté prescrit, notamment, des travaux visant à interdire l’accès des lieux et à démolir les bâtiments.
Les propriétaires forment un recours contre l’arrêté et simultanément saisissent le juge des référés en suspension de la mesure sur le fondement de l’art L 521-1 du code de justice administrative.
Le juge des référés prend une mesure de suspension en se bornant à énoncer que la mesure de démolition porterait une atteinte irréversible au droit de propriété.
Le conseil d’état ( 2009/11/18 N°327909) annule cette ordonnance en retenant, à juste titre, que cette affirmation de nature générale ne répondait pas à l’argumentation du préfet qui faisait valoir que la situation était d’une gravité exceptionnelle.
Sur le fond, le conseil d’état retient que la démolition ordonnée établit ,par son caractère irréversible, la notion d’urgence requise par l’art L 521-1 et que les dispositions de l’art L 1331-29 du code de la santé publique qui n’autorise une démolition que sur ordonnance du juge des référés ne retire pas son caractère d’urgence à la demande suspension présentée.
Par ailleurs, le conseil d’état relève que, compte tenu des travaux exécutés par le propriétaire, (interdiction d’accès et nettoyage), l’existence d’un intérêt public imposant l’exécution rapide d’une mesure de démolition, n’était pas établi.
De surcroît, le conseil relève encore que, la commission des risques sanitaires n’ayant pas conclu à l’impossibilité de remédier à l’insalubrité, il existait un doute sérieux sur sa légalité.
En conséquence, la suspension de l’arrêté est ordonnée.
Cet arrêt est intéressant en ce qu’il tient l’urgence, condition de recevabilité de la demande de suspension, pour établie sans autre démonstration, dès lors que la mesure critiquée a un caractère irréversible ; étant réservé le cas où « où l'autorité administrative justifie de circonstances particulières faisant apparaître, soit que l'exécution de la mesure de démolition n'affecterait pas gravement la situation du propriétaire, soit qu'un intérêt public s'attache à l'exécution rapide de cette mesure »
Accessoirement, l’arrêt est aussi intéressant en ce qu’il témoigne que le droit de propriété, malgré les attaques de toutes parts dont il est l’objet,est encore pris en considération.
06-12-2009 - Contentieux administratif jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE POS ANNULE CONSEQUENCES
Une association de défense obtient l’annulation du POS de la commune du Lavandou.
Cette même association forme ensuite un recours contre un permis de construire délivré sous l’empire du POS annulé.
Le Tribunal, puis la cour d’appel administrative d'appel, annulent le permis en retenant que ce permis ne pouvait qu’être annulé par voie de conséquence de l’annulation du plan.
Le conseil d’état relève l’erreur de droit commise ( 2009/11/16 N° 308623) en rappelant que :
- si un permis de construire ne peut être délivré que pour un projet qui respecte la réglementation d'urbanisme en vigueur, il ne constitue pas un acte d'application de cette réglementation
- par suite, une demande d'annulation d'un permis de construire ne peut se borner à soutenir qu'il a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal, quelle que soit la nature de l'illégalité alléguée, ni demander l'annulation de ce permis par voie de conséquence de celle du document sur le fondement duquel il a été accordé,
- cependant, il résulte de l'article L. 125-5 devenu L. 121-8 du code de l'urbanisme que l'annulation pour excès de pouvoir d'un document d'urbanisme a pour effet de remettre en vigueur le document d'urbanisme immédiatement antérieur,
- dès lors, il peut être utilement soutenu devant le juge qu'un permis de construire a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme annulé, à la condition que le requérant fasse en outre valoir que ce permis méconnaît les dispositions pertinentes ainsi remises en vigueur,
Or, en l’espèce la parcelle d’assiette du projet se situait dans un espace nature présentant un caractère remarquable au sens de l’art L 146-6 du code de l’urbanisme. Dès lors le permis portant sur la réalisation de 39 logements devait être annulé.
Cet arrêt, tout comme les décisions critiquées, aboutit donc à l’annulation du permis de construire.
Toutefois, il le fait aux termes d’une appréciation juridique qu prend en compte les dispositiosns de l’art L 121-8 CU omise par les précédents juges.
VOIR
04-12-2009 - Construction jurisprudence
MARCHE PRIVE FORFAIT REFUS SIGNATURE AVENANT ABANDON CHANTIER
Des particuliers font édifier une maison d’habitation.
Ils confient la maîtrise d’œuvre de conception et d’exécution à un architecte et la réalisation du lot gros œuvre et fondations à un entreprise.
Le marché de l’entreprise est forfaitaire.
En cours de chantier, l’entreprise tente de faire signer des avenants par le maître d’ouvrage qui refuse.
L’entreprise abandonne alors le chantier en imputant la responsabilité de son départ au refus du maître de l’ouvrage de signer les avenants.
Le maître d’ouvrage assigne l’entreprise et l’architecte en dommages intérêts
L’entreprise de son coté forme une demande reconventionnelle en paiement du solde du marché.
Sur ce contentieux, la cour d’appel de Colmar ( 2008/05/07) juge que :
- le marché était forfaitaire de telles sorte que l’entreprise était réputée avoir totalement appréhendé les conditions de son intervention,
- le refus du maître de l’ouvrage de signer des avenants, dont l’objet était de lui faire supporter l’insuffisante prévision des aléas inhérents à l’opération de construction, était légitime,
- en conséquence, l’abandon de chantier était du à l’entreprise ainsi qu’à l’architecte qui devait s’assurer que la dite entreprise avait pris en compte toutes les sujétions imposées par la nature du sol et l’implantation de l’ouvrage.
Sur pourvoi de l’entreprise et de l’architecte, la cour de cassation ( 3ème 2009/11/17 N° 08-19381) confirme l’arrêt de la cour d’appel.
Cette jurisprudence fait une application classique de la notion de forfait.
Elle est néanmoins intéressante à citer car elle peut apporter des
apaisements à un maître d’ ouvrage non professionnel face à une
entreprise qui menace d’abandonner un chantier à défaut de signatures
des avenants qui lui sont présentés.
02-12-2009 - Expropriation jurisprudence
EXPROPRIATION APPEL DEFAUT SIGNICATION CONSEQUENCES
Des propriétaires expropriés interjettent appel d’un jugement fixant l’indemnité leur revenant.
La cour d’appel de Versailles déclare leur appel irrecevable, au motif que :
- les appelants( c.a.d les expropriés) ne contestaient pas avoir reçu notification de l’appel exercé par la commune ainsi que notification de son mémoire d’appel et ce depuis plus d’un mois au moment de leur propre appel.
- l’art R 13-49 du code de l’expropriation imposant de former appel incident dans le délai d’un mois de la notification du mémoire de l’appelant, l’appel des expropriés était irrecevable.
La cour de cassation (3ème 2009/11/17 N¨° 18-982) casse l’arrêt en relevant que:
« le jugement n'ayant pas été notifié aux consorts X..., les dispositions de cet article ne leur étaient pas applicables, »
Voilà une décision qui ne justifie pas de très longs commentaires mais qui compte tenu de la particularité et de la rigueur des délais en la matière sera utile dans la pratique quotidienne des praticiens intervenant dans ce domaine.
30-11-2009 - Contentieux administratif jurisprudence
CERTIFICAT URBANISME NEGATIF DEMANDE INDEMNISATION REJET
Un certificat d’urbanisme négatif est délivré en 1999 pour deux lots ayant fait l’objet d'une convention d’aménagement de ZAC signée avec une commune en 1976.
La délivrance de ce certificat négatif est motivé par l’entrée en vigueur de la loi du 3 janvier 1986 dite loi littoral ; ces lots, sur lesquels aucun aménagement n’avait été réalisé, étant devenus inconstructibles à raison des dispositions de l’article L 146-6 du code de l’urbanisme visant à préserver les espaces naturels.
Sans remettre en cause le classement de la zone le demandeur a recherché la responsabilité de l’état et de la commune à raison de la perte de valeur des terrains devenus inconstructibles.
Par arrêt du 13 novembre 2009 (N° 309093) le conseil d’état rejette la demande aux termes d’une analyse de tous les moyens, et c’est en cela qu’il est intéressant, qui pouvaient être avancés à l’appui du recours :
ZAC
L’arrêt rappelle tout d’abord que le demandeur ne tenait de la ZAC aucun droit au maintien des règles d’urbanisme
CHANGEMENT DE LEGISLATION
Le conseil relève que le changement de législation ayant entraîné l’inconstructibilité ne permettait de qualifier aucune faute extra contractuelle de l’état ou de la commune qui n’étaient tenus à aucune information préalable du demandeur, professionnel de l’immobilier.
JUGEMENT ANTERIEUR
Un jugement antérieur du tribunal administratif avait rejeté une demande de décharge de taxe foncière dans la catégorie des terrains à bâtir ; toutefois le demandeur avait omis de signaler ce jugement à la cour qui avait dès lors estimé que rien ne permettait d’établir que le recours engagé serait rejeté.
Le demandeur ne manque pas de signaler cette contradiction au conseil d’état qui rejette le moyen comme fourni pour la première fois en cassation… .
L 160-5 CODE URBANISME
Cet article pose le principe de le non indemnisation des servitudes d’urbanisme sauf droits acquis, faisant défaut en l’espèce comme il a été vu, ou préjudice spécial.
Sur ce dernier point, le conseil d’état rejette la demande en relevant que les contraintes d’inconstructibilité sur le littoral concernent tous les terrains situés sur le territoire français et qu’il n’y a dès lors pas de préjudice spécial.
En conclusion , la requête est rejetée et le demandeur devra peut être payer l’impôt foncier sur un terrain classé comme non constructible...
Voir code urbanisme
29-11-2009 - Bail d'habitation jurisprudence
BAIL HABITATION JEUNES ADULTES DELIQUANTS LOCATAIRE RESPONSABLE
Un office d’HLM poursuit la résiliation d’un bail d’habitation pour manquement des locataires à l’usage paisible des lieux loués, leurs fils, majeurs, étant responsables d’actes de nuisances et de malveillances envers les autres locataires
La cour d’appel rejette la demande en relevant que les locataires ne pouvaient être tenus pour responsables des actes de leurs enfants qui avaient échappé de façon définitive à leur autorité.
La cour de cassation ( 2009/11/10 N° 09-11027) casse pour défaut de réponse au moyen tiré de l’art 1735 CC qui dispose qui dispose que le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison
Cet arrêt laisse penser que les agissements délictueux des enfants pourraient être sanctionnés au visa de cet article et ce de façon objective en quelque sorte, sans considération d’une perte éventuelle d’autorité ou de toute autre notion tirée du langage consensuel habituellement utilisé.
Il s’agirait là d’une bonne nouvelle pour les locataire respectueux de la loi car dans deux arrêts précédents la cour de cassation avait jugé, au visa de l’article 1728 CC il est vrai, qu’il n’y avait pas de lien de causalité entre les troubles apportés par les enfants délinquants des locataires et l’obligation, pour ces derniers, d’user de la chose louée en bon père de famille.
Il faudra cependant attendre de nouveaux développements jurisprudentiels pour connaître la portée de cet arrêt de cassation et savoir si il doit s’entendre comme pouvant fonder une demande de résiliation et d’expulsion ou simplement comme pouvant fonder une demande de dommages intérêts en réparation de dommages intérêts.
Les deux arrêts rapportés ci dessus ( cf Mauvaise nouvelle pour les cités) par la même chambre avec le même président incitent à la prudence.
27-11-2009 - jurisprudence
COPROPRIETE TRAVAUX MISE EN CONFORMITE IMMEUBLE RECEVANT PUBLIC REPARTITION
Des copropriétaires habitent à titre bourgeois le lot dont ils sont propriétaires dans un immeuble décrit au règlement de copropriété comme étant à « à usage commercial, professionnel, industriel et de bureaux »
Des travaux de mise en conformité de l’immeuble avec le statut d’établissement recevant du public sont décidés en assemblée générale.
Les copropriétaires dont s’agit demandent à ce que les charges de ces travaux soient répartis en fonction de l’utilité des travaux à l’égard de chaque lot.
La cour d’appel les déboute en relevant que :
- la rédaction du règlement est claire quant à la destination de l’immeuble,
- les demandeurs utilisent leur lot à usage d’habitation en infraction
avec ce règlement.
- la Commission de sécurité avait à plusieurs reprises dénoncé
l’absence de conformité aux normes ERP de l’immeuble.
- que dès lors les charges créées sont, du fait de leur utilité objective,
afférentes à la conservation et à l’administration des parties communes.
et qu’elles tendent à protéger les personnes fréquentant l’immeuble
mais aussi l’immeuble lui même.
Sur pourvoi, la cour de cassation ( 2009/11/03 N° 08-20645) entérine l’arrêt en relevant que les charges étaient du fait de leur utilité objective de nature à protéger le bâtiment lui même et que dès lors l’assemblée générale n’était pas tenue de se prononcer sue la répartition des charges en f onction de l’utilité de chaque lot.
On sait que les charges de copropriété sont réparties en deux catégories par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :
- d’une part, les charges relatives à la conservation et à l’entretien des
parties communes. Elles sont dues par tous les copropriétaires en
fonction d’éléments objectifs visés à l’article 5 de la loi. Tel est le cas
par exemple des charges découlant de l’entretien du gros œuvre de
l’immeuble.
- d’autre part, les charges relatives aux services collectifs et éléments
d’équipements qui sont répartis en fonction de l’utilité que ces services
ou éléments présentent pour chaque lot. Tel est le cas, pour reprendre
un exemple classique des charges d’entretien d’ascenseur ne seront
par exemple pas exigibles d’un copropriétaire situé au rez de
chaussée et pour qui l’utilité de cet élément d’équipement est nul.
En l’espèce, la cour de cassation a approuvé le classement des charges résultant des travaux votés en charges relatives à la conservation des parties communes.
Il n’est pas cependant certain qu’il faille voir là une décision de principe.
En effet, les copropriétaires demandeurs cherchaient à échapper au paiement de ces charges au motif qu’ils n’habitaient les lieux qu’à titre d’habitation.
Cependant, une telle occupation constituait une infraction eu égard à la destination de l’immeuble telle que rapportée au règlement de copropriété.
Dès lors, il n’est pas acquis que la même procédure diligentée par un autre copropriétaire exerçant une activité commerciale ne nécessitant pas une mise aux normes ERP aurait connu la même conclusion.
24-11-2009 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE SYNDICAT PROCEDURE IRREGULIERE RATIFICATION POSTERIEURE
Un syndicat de copropriétaires assigne son ancien syndic en réparation de préjudices causés par sa négligence.
Pour ce faire, les copropriétaires désignent l’un d’entre eux en assemblée générale pour introduire l’instance.
Quoique les décisions rendues ne soient pas explicites sur ce point, on peut supposer que c’est lors de la même assemblée générale que :
- les copropriétaires mettent en cause la responsabilité de leur syndic,
- ne lui renouvelle pas son mandat,
- décident, faute de nouveau syndic, de confier à l’un d’entre eux le soin de diligenter une procédure en responsabilité.
Le juge de la mise en état du tribunal, suivi en cela par la cour d’appel, annule l’assignation délivrée pour défaut de pouvoir du copropriétaire concerné aux motifs que :
- le syndic a seul qualité pour représenter le syndicat,
- la nullité affectant l’assignation délivrée par le copropriétaire pouvait être couverte si ce dernier était ultérieurement désigné comme syndic ; ce qui n’avait pas été le cas.
- que l’intervention de la copropriété par le biais du nouveau syndic ne pouvait faire disparaître l’irrégularité atteignant l’assignation dès lors que l’intervention ne créait pas de nouveau lien d’instance.
La cour de cassation (2009/11/04 N° 07-17618) casse les décisions rendues en relevant que :
« Qu'en statuant ainsi, alors que le dépôt des conclusions prises par le syndic représentant le syndicat des copropriétaires et habilité à exercer l'action régularise la procédure introduite au nom du syndicat par une autre personne qui ne pouvait agir comme représentant de celui ci, la cour d'appel a violé le texte susvisé »
Le texte visé par la cour de cassation est l’article 121 du code de procédure civile qui est ainsi libellé :
« Dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. »
L’article 121étant la conclusion des dispositions de l’art 117 qui dispose que :
« Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
-Le défaut de capacité d'ester en justice ;
-Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
-Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice. »
Il découle donc de cet arrêt de la cour de cassation que le défaut de pouvoir du copropriétaire constitue une irrégularité de fond susceptible d’être couverte par l’intervention d’un syndic régulièrement désigné sans qu’il soit nécessaire que, de surcroît,ait été désigné comme syndic le copropriétaire à l’origine de la procédure.
Cette situation rejoint donc celle, beaucoup plus fréquente, du syndic qui engage une procédure sans autorisation de l’assemblée générale puis obtient ultérieurement une décision d’assemblée autorisant rétroactivement l’instance ; ceci du moins lorsque aucune forclusion n’est intervenue dans l’intervalle.
Voir
21-11-2009 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE ACQUISITION PARTS SCI NULLITE
Un domaine, constitué autour d’un château, est divisé en trois parties :
Le château,propriété d’une SCI, un premier village organisé en syndicat de copropriété et un second village étranger à la procédure.
Le château et ses dépendances, organisés en « club », offrent des activités d’agréments réservées aux seuls résidents des deux villages.
Le premier village organisé en syndicat de copropriété décide, en assemblée générale, d’acquérir des parts de la SCI.
Un copropriétaire, par ailleurs détenteur de parts de la SCI, assigne en nullité.
Une expertise est ordonnée qui fait apparaître les liens étroits existant entre la copropriété et la SCI au travers de :
- l’imbrication géographique existant entre les deux ensembles immobiliers,
- la dépréciation des lots de copropriétés qui résulterait d’une scission entre la copropriété et les équipements de loisirs fournis à ces mêmes copropriétaires par la SCI.
La cour d’appel considère donc que l’acquisition des parts de la SCI par la copropriété est conforme à l’intérêt collectif des copropriétaires et rejette la demande de nullité d’assemblée générale ayant décidé l’acquisition de parts.
Sur pourvoi, la cour de cassation ( 2009/11/04/ N° 08-18979) casse l’arrêt au visa de l’art 14 de la loi du 10 juillet 1965.
La cour de cassation considère en effet que :
« n'entre pas dans l'objet du syndicat des copropriétaires l'acquisition de parts sociales d'une société civile immobilière, propriétaire de biens immobiliers extérieurs à la copropriété »
Cet arrêt condamne donc la notion extensive de l’objet du syndicat qu’avait retenue la cour d’appel ; notion qui pourtant, dans les circonstances particulières décrites, pouvait se justifier.
D’une façon plus générale, cet arrêt interdit aux syndicats de s’accroître en faisant des acquisitions extérieures à leur périmètre d’origine. D’autres formules juridiques devront donc être recherchées par les intéressés pour lier un syndicat et une activité de services extérieure
20-11-2009 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE PLU REVISON SURSIS A STATUER ANNULATION
Le préfet de l’Hérault oppose un sursis à statuer à une demande de permis de construire une maison d’habitation et ce au motif que :
- le plan local d’urbanisme a été mis en révision,
- un sursis peut être opposé si la demande est de nature à compromettre ou rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan.
Le tribunal administratif de Montpellier rejette la demande de nullité de la décision de sursis.
En revanche, la cour administrative d’appel de Marseille ( 2009/10/09 N°07MA02764) annule l’arrêté et pour ce faire elle procède à une appréciation concrète.
En effet, la cour relève que, si il existe bien un projet d’aménagement et de développement durable, celui ci ne traduit pas, s’agissant de la zone concernée, un état suffisamment avancé du PLU permettant d’apprécier si la construction compromettra ou rendra plus onéreux l’exécution du plan.
La cour retient également qu’à la date du sursis aucun document n’établit que le zonage, pour la parcelle contestée, aurait été arrêté de façon certaine ou même matérialisé dans les documents associés à l’élaboration du plan.
Sur ces constatations d’ordre pratique mais qui répondent aux termes de l’art L 111-8 l’arrêté de sursis est annulé.
Voir :
19-11-2009 - Urbanisme jurisprudence
POS ZONAGE ILLEGAL ETAT ET COMMUNE FAUTIFS ET IRRESPONSABLES
Une commune du Var approuve un POS qui classe en zone Nab un secteur déterminé
Dans ce secteur est créee une ZAC dont le plan d’aménagement est approuvé.
A la suite d’une longue procédure ces opérations sont déclarées illégales par le conseil d’état car la zone s’inscrivait dans un site remarquable dans lequel aucune construction ne pouvait être légalement autorisée par application des dispositions de l’art L 146-6 du code l’urbanisme.
Dans l’intervalle, l’aménagement de la zone s’est poursuivi et l’aménageur a vendu la plus grande partie des lots créés.
Eu égard aux décisions annulant le classement en zone Nab, l’acquéreur d’un lot devenu inconstructible présente une demande indemnitaire.
La cour administrative d’appel de Marseille déclare la commune et l’état responsables du préjudice subi et ordonne une expertise avant dire droit.
C’est sur cet arrêt que le conseil d’état ( 2009/10/28 N°299753) statue en mettant fin aux espoirs de l’acquéreur.
En effet, le conseil d’état ne remet pas en cause la responsabilité de l’état et de la commune du fait du classement des terrains en zone constructible.
En revanche, il dénie tout lien de causalité entre cette faute et le préjudice en relevant que l’origine de ce dernier se trouve non dans les actes illégaux, qui ne conféraient, selon le conseil d'état, aucun droit de construire, mais dans les contrats de vente passés entre l’aménageur et les acquéreurs qui pouvaient prévoir « que la vente n’étaient conclue que sous réserve de l’obtention des permis de construire »
En d’autres termes, le conseil d’état renvoie l’acquéreur à mieux se pourvoir devant le juge judiciaire en poursuivant l’aménageur et sans doute aussi le notaire à qui il ne manquera pas d’être reproché d’avoir passé un acte ne comportant pas, au titre des conditions de son efficacité, l’obtention d’un permis.
Encore une fois le juge administratif parvient, malgré une responsabilité qui n’est pas contestée, à faire échapper la collectivité à toute sanction financière.
18-11-2009 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS DE CONSTRUIRE TACITE REFUS TARDIF NULLITE
Un dossier de permis de construire est déposé.
Le délai d’instruction notifié au pétitionnaire expire le 16 septembre 2003 quoique ce courrier indique par ailleurs, et sans autre précision, qu’en application des dispositions de l’art R 421-19, alors applicable, le projet était au nombre de ceux qui faisaient obstacle à la naissance d’un permis tacite.
Le 19 septembre 2003, le maire prenait un arrêté refusant de délivrer un permis.
Le bénéficiaire du permis forme un recours contre l’arrêté et est débouté par le tribunal.
Sur appel de l’intéressé, la cour administrative d’appel de Marseille (2009/10/23 N° 07MA 03439) annule l’arrêté litigieux.
La cour relève tout d’abord que l’arrêté est nul faute de respecter la loi du 12 avril 2000 en ce qu’il ne mentionne ni le nom ni le prénom du signataire.
Ensuite, la cour relève que l’arrêté a été pris après l’expiration du délai d’instruction qui avait été notifié ; étant relevé que le renvoi aux dispostions de l’art R 421-19 du code de l’urbanisme était purement formel puisque le projet n’entrait pas dans le cadre des exceptions limitées.
La cour précise que le renvoi à cet article n’a pu avoir pour effet, par sa seule mention, de faire obstacle à un permis tacite.
En conséquence de ce qui précède la cour :
- analyse l’arrêté litigieux comme une décision de retrait du permis tacite, intervenue sans respect de la procédure contradictoire préalable prévue par l’article 24 de la loi du 12 avril 2000.
- annule l’arrêté du 19 septembre 2003.
La cour, dans cette décision, fait donc appel à deux reprises à la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leur relation avec l’administration, une première fois pour considérer que l’arrêté est nul faute de comporter un nom et un prénom lisible (art 4) et une seconde fois pour considérer que l’arrêté est nul faute d’avoir été précédé d’un débat contradictoire, obligatoire, s’agissant d’une mesure de retrait d’une décision créatrice de droit (art 24)
Voir :
Loi 12 avril 2000
17-11-2009 - Bail commercial jurisprudence
BAIL COMMERCIAL UN CONGE RESTE UN CONGE
Un bailleur fait délivrer un congé avec refus de renouvellement de bail et refus d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes.
Le locataire assigne en nullité de congé et subsidiairement en paiement d’indemnité d’éviction.
La cour d’appel, considérant que les mises en demeure délivrées par le bailleur d’avoir à remettre les lieux en l’état sont insuffisamment explicites sur la nature des travaux demandés, décide que le refus de renouvellement n’est pas motivé et que le bail est renouvelé.
Au visa de l’art L.145-17 du code de commerce, la cour de cassation
(N°07-18520 08-16135 2009/10/28) casse l’arrêt en relevant que :
« que l'absence ou l'insuffisance de motivation d'un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d'indemnité d'éviction laisse subsister le congé et le droit pour le preneur de prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction »
En d’autres termes, le congé donné reste un congé.
Si il est jugé, comme en l’espèce, que sa motivation est insuffisante ou erronée, la conséquence est le paiement d’ une indemnité d’éviction par le bailleur mais non un bail renouvelé, qu’au surplus, le locataire ne demandait pas.
Incidemment, on peut noter que les mises en demeures ont été considérées comme inopérantes par la cour d’appel, faute de permettre au locataire de savoir avec précision ce qui lui était reproché et réclamé.
Il y là une jurisprudence constante qui paraît légitime compte tenu de l’importance de la sanction encourue par le locataire en cas de défaut d’exécution d’une mise en demeure légitime.
14-11-2009 - Droit Administratif jurisprudence
CONTRAT ADMINISTRATIF NULLITE CONSEQUENCE
Le 3 septembre 1970 la communauté urbaine de Lyon signe avec une société PRODITH un contrat de concession portant sur la réalisation et l’exploitation du service public de chauffage et de froid urbains pour une durée de 30 ans.
Par délibération du 21 janvier 2003 la résiliation anticipée du contrat de concession est prononcée.
La société PRODITH transmet alors à la communauté urbaine un mémoire de réclamation portant sur la bagatelle de 57 713 000,00€.
A l'issue de la procédure, la société PRODITH ne recevra pas un euro et devra même partager avec la communauté urbaine le montant des frais d’expertise.
Pour arriver à ce résultat le tribunal administratif de Lyon :
- va découvrir quelques jours avant l’audience que le contrat de concession
est nul car le chauffage urbain ne faisait pas partie des compétences
obligatoires ou optionnelles transférées à la communauté urbaine par la
loi du 31décembre 1966 relative aux communautés urbaines,
- que la réclamation de la société PRODITH devait être rejetée car le
fondement juridique fourni à titre subsidiaire sur une nullité éventuelle
l’avait été tardivement et ne pouvait être pris en considération.
Sur appel, la cour administrative d’appel de Lyon (2009/10/22 N°07LY01625) :
- va annuler le jugement pour irrégularité procédurale en estimant que
les premiers juges après avoir soulevé la nullité de la concession auraient
du procéder à une réouverture des débats,
- va rejeter la demande sur le fond après en avoir examiné chacun des postes.
S’agissant de la nullité de la concession, la cour d’appel confirme que la loi du 31 décembre 1966 ne transférait pas, en la matière, de compétence à la communauté urbaine et, en conséquence, confirme la nullité prononcée par le tribunal.
Après quoi, la cour rappelle les conséquences ordinaires d’une telle nullité, savoir que,sur le plan de la responsabilité extra-contractuelle, le contractant ne peut demander que le remboursement des dépenses utiles à la collectivité et que dans le cas d'une concession de service public:
" il peut notamment, à ce titre, demander à être indemnisé de la valeur non amortie, à la date à laquelle les biens nécessaires à l'exploitation du service font retour à l'administration, des dépenses d'investissement qu'il a consenties, ainsi que du déficit qu'il a, le cas échéant, supporté à raison de cette exploitation, compte tenu notamment des dotations aux amortissements et des frais afférents aux emprunts éventuellement contractés pour financer les investissements, pour autant toutefois qu'il soit établi, au besoin après expertise, que ce déficit était effectivement nécessaire, dans le cadre d'une gestion normale, à la bonne exécution du service ; déficit était effectivement nécessaire, dans le cadre d'une gestion normale, à la bonne exécution du service »
Ce principe étant rappelé, la cour va constater, par un raisonnement élaboré que cependant on peut schématiser, sans trop le trahir, de la façon suivante, que :
- la valeur non amortie des biens doit être compensé par les provisions constituées par le renouvellement des installations, financées par les redevances prélevées sur les usagers
- qu’il n’est pas prouvé que la différence entre ces deux postes n’aurait pas été couverte par les recettes encaissées du fait de l’exploitation du service public de chauffage « irrégulièrement concédé » pendant plus de trente ans
- que dès lors si la communauté a bien commis un faute qui engage sa responsabilité en signant le contrat litigieux la société PRODITH n’établit pas, sur le plan de la responsabilité extra-contractuelle « que l'imputation sur ses recettes des dépenses utiles pour la communauté urbaine de Lyon et non couvertes par des provisions la priverait d'une partie du bénéfice qu'elle pouvait normalement escompter du fait de l'exécution du contrat »
Conclusion du raisonnement, la demande de la société PRODITH est rejetée.
On est toujours surpris de voir comment, en matière administrative, l’administration n’a pas de meilleur avocat que les juridictions administratives et le corps de principes qu’elles ont dégagé pour la protéger contre le justiciable.
12-11-2009 - Contentieux administratif jurisprudence
CONSTRUCTION A RISQUE INTERDICTION OCCUPATION NULLITE
Un maire interdit par arrêté, dans l’attente d’une acquisition amiable par la commune, l’occupation d’un ancien moulin à eau transformé en maison d’habitation au motif que cet immeuble, endommagé par les crues de 2002, était exposé à un risque naturel majeur.
Le propriétaire forme un recours qui est rejeté par le tribunal. et la cour administrative d’appel.
Sur pourvoi, le conseil d’état (2009/10/21 N°310470) annule les décisions rendues ainsi que l’arrêté municipal.
A l’appui de sa décision le conseil d’état retient que le maire ne pouvait sur le fondement des articles L 2212-2 et suivants du code des collectivités territoriales :
« prendre une mesure permanente et définitive privant la propriétaire actuelle de l'usage de son bien en interdisant toute occupation de l'immeuble dans l'attente d'une éventuelle acquisition amiable par la commune »
Le conseil d’état rappelle en effet que ces dispositions ne peuvent être le fondement que de mesures temporaires ou limitées de prévention ou de sauvegarde à l’exclusion de mesures définitives telles qu’en l’espèce.
Le conseil d’état rappelle par ailleurs que d’autres textes permettaient au maire d’agir dans le but poursuivi tout en respectant les droits du propriétaire, savoir l’art 561-1 du code de l’environnement dans sa version applicable à la date de l’arrêté critiqué, qui prévoit la possibilité d’une expropriation lorsque les mesures de sauvegarde et de protection des populations s’avèrent plus coûteuses que les indemnités d’expropriation.
C’est donc à un respect des droits de propriété qu’appelle cet arrêt du conseil d’état ; respect que le requérant à du apprécier car l’interdiction d’occupation « dans l’attente d’une acquisition amiable par la commune » pouvait se prolonger des années sans contrepartie.
11-11-2009 - jurisprudence
COPROPRIETE SYNDIC DEVOIR DE COMPETENCE
Un syndic voit sa responsabilité recherchée par un syndicat de copropriétaires en réparation du préjudice qu’il aurait causé en adressant à un copropriétaire une convocation moins de quinze jours avant l’assemblée générale; ce qui avait entraîné l’annulation de celle ci.
La cour d’appel exonère le syndic en relevant, qu’à l’époque des faits, il existait une incertitude jurisprudentielle quant au calcul du délai de convocation.
La cour de cassation (2009/10/21 N° 08-19111) casse en relevant :
« qu'il incombe au syndic de copropriété de pourvoir au mieux aux intérêts de son mandant et de le préserver de tout risque connu, la cour d'appel a violé les textes susvisés »
L’incertitude jurisprudentielle à laquelle fait référence la cour d’appel est aujourd’hui levée par le décret du 4 avril 2000 ; aussi son intérêt est il ailleurs.
Il est dans le devoir de prudence du syndic qui, en présence d’une incertitude jurisprudentielle, doit prendre les mesures appropriées pour que le syndicat n’ait pas à souffrir de cette incertitude ; en l’occurrence, convoquer plus tôt pour éviter toute discussion sur ce point qui, à l’époque, était incertain et connu comme tel.
Il s’agit là de l’application d’un principe plus général que la cour de cassation applique à tous les professionnels sur lesquels pèse une obligation tant de prudence que de compétence.
Voir :
10-11-2009 - Urbanisme jurisprudence
LOTISSEMENT POS ULTERIEUR EXCEPTION ILLEGALITE
Un particulier acquiert en 2002 un lot dans un lotissement autorisé en 1961 ayant fait l’objet d’un arrête de mise en concordance avec le POS affiché et publié en 2003.
Différents copropriétaires assignent l’acquéreur en démolition de constructions réalisées en vertu d’un permis de construire au motif que ces constructions ne respecteraient pas le cahier des charge du lotissement.
Leurs demandes sont rejetées.
A l’appui de leur pourvoi en cassation les copropriétaires soutiennent que :
- si le plan d’urbanisme pouvait modifier les documents du lotissement pour les mettre en conformité avec le plan, il ne pouvait cependant modifier les règles du cahier des charges définissant l’implantation et la hauteur des constructions au sein du lotissement en tant qu’elles restaient compatibles avec les limites du plan approuvé ultérieurement.
- que la juridiction judiciaire était tenu de surseoir à statuer devant cette exception d’illégalité d’un texte réglementaire.
La cour de cassation ( 2009/10/21 N°08-16692) rejette le moyen pour un motif strictement procédural en relevant que le moyen tiré de l’exception d’illégalité, en tant que tel, n’avait pas été soulevé devant la cour d’appel et qu’en conséquence il était nouveau.
Cet arrêt vient rappeler qu’il n’incombe pas aux magistrats, sauf dispositions d’ordre public, de déterminer les conséquences ultimes d’un raisonnement amorcé devant eux par les plaideurs mais qu’il appartient à ces derniers de qualifier expressément leur moyens de défense et le cas échéant de demander le renvoi devant une autre juridiction
09-11-2009 - Contentieux administratif jurisprudence
URBANISME DECLARATION PREALABLE OPPOSITION MAIRIE DEMANDE SUSPENSION
Le propriétaire d’une parcelle de terrain exploite sur celle ci une activité industrielle à travers une société qu’il contrôle.
Afin de sécuriser le chantier d’extension de son entreprise, le propriétaire du terrain dépose une déclaration préalable de travaux pour l’installation d’une clôture autour de la parcelle.
Le maire de la commune s’oppose à la déclaration de travaux au motif que les constructions doivent être édifiées à au moins 50 mètres de l’axe des routes nationales et que la clôture doit respecter l’alignement parcellaire.
Le demandeur et sa société saisissent le tribunal administratif aux fins d’obtenir :
- dans le cadre du recours au fond, l’annulation de l’opposition du maire,
- dans le cadre du référé introduit parallèlement, la suspension de la décision d’opposition de travaux sur le fondement de l’article L 521-1du code de justice administrative.
Le juge des référés rejette la demande comme irrecevable pour défaut de respect des dispositions de l’art R 600-1 du code de l’urbanisme.
Sur pourvoi des intéressés devant le conseil d’état, (2009/10/21 N°331053) celui ci réforme l’ordonnance.
Il relève tout d’abord que l’art R 600-1, qui dispose qu’en cas de recours contre un document d’urbanisme, l’auteur du recours doit notifier son recours à l’auteur de la décision, n’est pas applicable en l’espèce au motif que :
« une décision d'opposition à des travaux soumis à déclaration préalable ne constitue pas une décision d'occupation ou d'utilisation des sols entrant dans le champ d'application de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme »
Statuant ensuite sur la demande de suspension, le conseil d’état relève :
- que la décision fait naître un préjudice grave et immédiat aux requérants en interdisant la pose d’une clôture indispensable à la vie de l’entreprise,
- que la condition d’urgence de l’art L 521-1 du code de justice administrative est remplie,
- que si le POS de la commune prescrit un recul de 50 mètres aux constructions, une clôture ne saurait être regardée comme une construction.
- que « la commune n'a pu s'opposer à la déclaration de travaux de clôture qu'au prix d'une erreur de droit qui fait naître un doute sérieux sur la légalité de cette décision »
Enfin, pour faire bonne mesure, le conseil d’état, anticipant largement sur l’instance au fond parallèlement en cours, enjoint à la commune de procéder dans le délai d’un mois à une nouvelle instruction de la demande.
Cette décision est intéressante car elle précise les limites d’application de l’article R 600-1 du code de l’urbanisme, et rappelle les conditions d’applications de l’art L 521-1 du code de justice administrative.
Voir :
08-11-2009 - Construction jurisprudence
CONSTRUCTION RECEPTION SOUS-TRAITANT PRESENCE NECESSAIRE NON
Une cour d’appel déboute un entrepreneur chargé d’un lot de peinture de sa demande dirigée contre l’assureur de son sous-traitant en réparation du préjudice résultant d’une mauvaise exécution des travaux de finition et ce, au motif que :
- l’assureur du sous-traitant garantit le paiement des travaux de réfection des dommages affectant, après réception, les travaux exécutés par l’assuré.
- en l’espèce, la réception était inopposable au sous-traitant faute par lui d’avoir été présent ou convoqué aux opérations de réception.
Au visa de l’article 1792- 6 CC , la cour de cassation ( 2009/10/20 N°08-15381) casse l’arrêt en relevant que la présence ou la convocation du sous-traitant à la réception, acte auquel il n’est pas partie, n’est pas une condition de la mise en œuvre de l’assureur.
Ce qui signifie notamment que, même pour les besoins de la mise en œuvre d’une police d’assurance, il ne peut y avoir plusieurs réceptions, une entre le sous-traitant et l’entreprise et une entre l’entreprise et le maître d’ouvrage.
La réception est un acte unique prononcée dans les conditions de l’art 1792- 6 CC, c’est à dire en l’espèce, en l’absence du sous-traitant.
07-11-2009 - Construction jurisprudence
CONSTRUCTION GARANTIE BON FONCTIONNEMENT SOUS TRAITANT DELAI D’ACTION
Un revêtement de sol est disposé dans des zones de circulation sur la dalle d’un parvis recouvrant un parc de stationnement.
Des désordres affectent ce revêtement dont la fonction est, selon l’expert judiciaire, essentiellement esthétique.
Il est par ailleurs dissociable de la dalle et peut être remplacé sans détérioration de la dalle.
Un contentieux s’engage entre le maître d’ouvrage, l’entreprise principale et son sous traitant.
La cour d’appel saisie retient :
- que le désordre relève de la garantie de bon fonctionnement,
- que le maître d’ouvrage recherchant la responsabilité quasi délictuelle du sous traitant, l’entreprise principale qui doit répondre des fautes de son sous-traitant ne peut opposer une prescription de deux ans puisque le délai de l’action en responsabilité quasi délictuelle n’est pas expiré.
La cour de cassation ( 2009/10/21 N° 08-19087) casse l’arrêt en relevant que si :
« que si un entrepreneur est responsable de la faute commise par son sous-traitant vis-à-vis du maître de l'ouvrage, ce dernier, lorsque la responsabilité de l'entrepreneur est fondée sur la garantie de bon fonctionnement d'éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage, doit engager son action dans les deux ans de sa réception, la cour d'appel a violé le texte susvisé »
Un maître d’ouvrage ne saurait donc tourner les dispositions de l’art 1792-3 qui limite à deux ans la garantie de bon fonctionnement due par l’entreprise principale en se fondant sur le fait que le délai pour engager la responsabilité quasi délictuelle de l’entreprise sous traitante n’était pas prescrit.
Voir art 1792-3.
06-11-2009 - Contentieux administratif jurisprudence
COLLECTIVITE TERRITORIALE MARCHE ANNULE IRRESPONSABILITE SUITE ET A SUIVRE
La commune de Pointe Noire demande à une entreprise d’exécuter des travaux de protection des berges d’un cours d’eau qui revêtaient un caractère d’urgence.
La commande qui porte sur la somme de 648 380 € est exécutée par l’entreprise.
Après quoi, la commune refuse de régler en soutenant que :
- que la charge de ces travaux ne lui incombait pas car le cours d’eau appartenait au domaine public de l’Etat,
- que le marché conclu était nul car conclu sans l’autorisation du conseil municipal et sans respecter la procédure de passation des marchés publics,
- que subsidiairement si les travaux devaient rester à la charge de la commune,il incombait au demandeur, en cas de nullité de marché, de prouver l’utilité pour la collectivité publique des dépenses qu’il avait effectuées ; aucune marge bénéficiaire ne pouvant, en toute hypothèse, être réclamée.
Indépendamment de toute considération juridique on reste ébahi devant le comportement d’une commune qui a commandé des travaux dans l’urgence, les a vu exécutés et refuse leur règlement d’un montant important, sans égard pour une entreprise qui, du seul fait de ce refus, peut se trouver contrainte de déposer son bilan.
Néanmoins, le droit administratif s’est élaboré de telle sorte qu’il donnera partiellement satisfaction à la commune :
1) Sur le moyen soutenant que la commune ne peut être condamnée pour des travaux profitant à l’Etat, la cour d’appel, suivie par le conseil d’état (2009/10/21 N°312214) relève qu’il n’est pas d’ordre public et que le Tribunal n’avait pas commis d’erreur de droit en ne le relevant pas d’office.
2) En revanche, le conseil d’état casse l’arrêt de la cour d’appel qui , après avoir prononcé la nullité du contrat conclu sans autorisation du conseil municipal ni respect de la procédure de passation des marchés, avait néanmoins prononcé condamnation au profit de l’entreprise sans répondre à la commune qui soutenait que la dite condamnation ne pouvait inclure une marge bénéficiaire et que, de surcroît, il incombait au demandeur d’établir l’utilité pour la collectivité des dépenses qu’il avait exposés pour en obtenir le remboursement…
En vertu de quoi, le conseil d’état annule l’arrêt en ce qu’il avait prononcé condamnation à dommages et intérêts et renvoie devant la cour d’appel.
La nécessité de devoir apporter les preuves ( point 2 ci-dessus) réclamées par la commune, lorsqu’un contrat de droit administratif est annulé, n’est pas nouvelle.
On peut néanmoins s’interroger sur la légitimité de ces exigences lorsqu’elles émanent d’une commune qui est à l’origine des fautes, non sanctionnées par ailleurs, derrière lesquelles elle s’abrite pour ne pas régler.
Enfin, il reste qu’en 2009, l’entreprise qui dans l’intervalle a été mise en règlement judiciaire, attend toujours que lui soit réglée une commande passée en 1993.
05-11-2009 - Contentieux administratif jurisprudence
APPEL OFFRES EVICTION IRREGULIERE PREJUDICE MANQUE A GAGNER OUI
Un département conclut avec une entreprise un marché visant à la restauration des pierres de façades du bâtiment des archives départementales.
Le Tribunal administratif, saisi par une entreprise concurrente évincée, annule la délibération de la commission d’appel d’offres et alloue à la demanderesse des dommages intérêts.
Sur appel du département, la cour administrative d’appel de Bordeaux (2009/10/20 N° 09BX00020) confirme le jugement tant sur l’annulation de la délibération de la commission d’appel d’offres que sur le montant des dommages intérêts alloués.
Sur le premier point la cour d’appel annule pour erreur manifeste d’appréciation, les prestations proposées par l’entreprise retenue étant ne répondant pas à aux prescriptions du marché alors que c’était bien le cas des matériaux proposés par l’entreprise évincée.
C’est sur le second point que l’arrêt retient surtout l’attention.
En effet, d’ordinaire dans des cas de figure semblables, l’entreprise évincée se voit remboursée de ses frais et pas davantage.
En l’espèce pourtant, l’entreprise va recevoir le bénéfice escompté de l’opération.
En effet, la cour relève que:
- que les deux entreprises concernées étaient les seules à présenter une offre,
- que l’offre de l’entreprise évincée avait reçu la note technique de 17 sur 20 alors que l’offre de l’entreprise retenue avait reçu la note de 13 sur 20,
- que le prix proposé par l’entreprise évincé ne faisait pas obstacle à ce qu’elle soit retenue,
- que par suite l’entreprise requérante avait été privée par la décision irrégulière de la commission d’une chance sérieuse d’obtenir le marché et « pouvait, par suite, prétendre à être indemnisé de la totalité du manque à gagner »
- que la marge bénéficiaire habituelle pour des travaux de cette nature étant de 7%, c’est ce pourcentage qu’il convenait de retenir pour calculer le préjudice.
En revanche, la cour rejette l’appel incident de l’entreprise qui réclamait en sus le remboursement des frais d’établissement de l’offre en relevant, que ces frais « sont au nombre de ceux qui lui incombaient normalement d'engager pour obtenir l'attribution du marché et qui devaient trouver leur contrepartie dans la rémunération afférente à la réalisation de ce dernier »
Voilà donc une entreprise heureuse qui reçoit, fait rare, le bénéfice escompté d’un marché qu’elle n’aura pas exécuté.
04-11-2009 - Bail d'habitation jurisprudence
MAUVAISE NOUVELLE POUR LES CITES LOCATAIRE ENFANTS MAJEURS FAUTEURS TROUBLES LOCATAIRE RESPONSABLE NON
La cour de cassation, par deux arrêts du même jour rendus dans le même sens sur la même question ( 3ème civ. 2009/10/14 N° 08-12744 et 08-16955 ) vient de rendre la vie dans les cités HLM encore plus difficile qu’elle ne l’était.
Dans les deux cas, des enfants majeurs résidant chez leurs parents, apportent un trouble à la cité dans laquelle ils vivent.
Dans un cas, les enfants sont condamnés à plusieurs reprises par le tribunal correctionnel et une pétition recueillant plus de trois cents signatures de voisins est adressée au bailleur
Dans l’autre, le fils est condamné à une peine correctionnelle pour des faits commis dans le hall d’un immeuble dépendant du même ensemble immobilier mais distant d’un kilomètre des lieux loués.
Dans les deux cas, le bailleur a diligenté une procédure de résiliation de bail dont il a été débouté par la cour d’appel.
Dans les deux cas ces arrêts de débouté sont entérinés par la cour de cassation au motif que l’a preuve n’est pas rapportée d’un lien entre les troubles constatés et le manquement imputé aux preneurs à leur obligation d’user paisiblement de la chose.
Régulièrement, les bailleurs sociaux sont confrontés à des situations dans lesquelles des enfants majeurs, ou non, de locataires, rendent la vie de la cité dans laquelle ils vivent, intolérable en se livrant à des voies de fait et/ou des déprédations.
Il arrive que dans certaines cités le climat et la peur sont telles que personne n’ose porter plainte ou signer une pétition.
Bien souvent également, ces jeunes adultes ont des parents à qui rien ne peut être reproché si ce n’est de ne pas s’opposer à ces excès soit par indifférence, soit complaisance, soit pour tout autre motif.
Or, c’est ce laisser faire parental que la cour de cassation absout par les décisions rapportées en considérant qu’il n’y a pas de lien entre le trouble apporté à la cité par les enfants des locataires et l’obligation faite par la loi à ces mêmes locataires d’user « paisiblement des locaux loués »
Si ces décisions sont dans l’air du temps, qui voit se réduire la notion de responsabilité personnelle tant dans son principe que dans son champ d'application, elles laissent cependant les bailleurs sociaux dépourvus de tout moyen pour régler des situations comme celles décrites et, surtout, abandonnent à leur sort les locataires respectueux des droits de leurs voisins.
03-11-2009 - Bail commercial jurisprudence
BAIL COMMERCIAL INCENDIE RESILIATION CONDITION
Un incendie détruit en grande partie des locaux à usage commercial.
Le locataire assigne les bailleurs en réduction de loyer jusqu'à réception des travaux leur incombant .
Les bailleurs forment une demande reconventionnelle en résiliation en se fondant sur une disposition contractuelle du bail qui disposait que, en cas de destruction des lieux par cas fortuit indépendant de la volonté du bailleur, le bail serait résilié de plein droit sans aucune indemnité.
L’arrêt fait droit à la demande reconventionnelle.
Le locataire se pourvoit devant la cour de cassation en soutenant :
- qu’aux termes de l’art L 145-41 du code de commerce toute clause contractuelle prévoyant une résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement infructueux.
- qu’aucun commandement n’avait été délivré.
La cour de cassation (2009/10/14 N° 08-14926) rejette le pourvoi au motif :
« que les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce concernent exclusivement la résiliation du bail pour manquement à une obligation contractuelle et qu'aucune violation des dispositions du bail n'étant reprochée à la société Star taxis, il n'y avait pas lieu à délivrance d'un commandement »
Dont acte pour les conditions d’application de l’art L 145-41.
Pour le surplus, il est des situations dans lesquelles il convient de bien peser les risques de la procédure avant de lancer une assignation dont le résultat, comme en l’espèce, peut se révéler désastreux.
02-11-2009 - Bail commercial jurisprudence
BAIL COMMERCIAL HABITATION PRINCIPALE LOGEMENT DECENT
Un locataire acquiert un fonds de commerce de boulangerie.
Il assigne ultérieurement le bailleur pour mise en conformité du local d’habitation dépendant des lieux loués.
La cour d’appel lui donne satisfaction.
A l’appui du pourvoi qu’il forme , le bailleur soutient que :
- l’article 1719 CC prévoyant l’obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent n’est pas applicable au bail commercial,
- subsidiairement, que les dispositions de l’art 1719 ne sont pas applicables lorsque les parties n’ont pas convenu que le local loué serait à usage d’habitation.
La cour de cassation (3ème civ. 2009/10/14 N° 08-10955) confirme l’arrêt avec l’attendu suivant :
«qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que suivant contrat du 1er septembre 1989, la SCI avait donné à bail commercial à M. X... des locaux comprenant, au rez-de-chaussée, une pièce à usage de magasin, une cuisine et deux chambres et à la suite, séparés par une cour, une farinière et un fournil, et, au deuxième étage, trois pièces, une cuisine et un WC, et ayant constaté, par motifs propres, que M. X... avait son habitation principale dans une partie des lieux loués, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant et sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit que le bailleur était tenu de se conformer aux exigences de la loi relatives au logement décent délivré au locataire »
Il aurait fait peu de doute qu’un appartement décrit et loué comme tel en même temps que des locaux à usage commercial aurait du satisfaire aux obligations de l’article 1719 CC
En revanche, le bail en question se qualifiait exclusivement de bail commercial et la question pouvait se poser de savoir si les parties n’avaient pas entendu exclure l’application de l’art 1719 CC en plaçant la totalité des locaux sous le statut des baux commerciaux.
Cependant, la cour de cassation a fait prévaloir la réalité des faits sur la qualification retenue
Ayant relevé que les lieux comportaient un véritable appartement qui était utilisé à titre d’habitation principale elle a retenu l’application de l’art 1719 CC.
01-11-2009 - Bail commercial jurisprudence
BAIL COMMERCIAL BUREAUX INDEMNITE EVICTION CALCUL
Un bailleur refuse le renouvellement d’un bail commercial à usage de bureaux.
Il est assigné par le locataire en paiement d’indemnité d’éviction du chef notamment d’un différentiel prétendu de loyer, existant entre le loyer de renouvellement du bail et le loyer du marché.
Le bailleur conteste cette demande en soutenant :
- que les loyers de locaux à usage de bureaux ne sont pas plafonnés,
- que dès lors la valeur locative de renouvellement est nécessairement égale à la valeur locative de marché,
- qu’il ne peut en conséquence y avoir de différentiel entre l’un et l’autre.
Quoique le raisonnement du bailleur soit indiscutablement exact, la cour d’appel le condamne de ce chef au motif :
- qu’un renouvellement de loyer de bureaux, quoique non plafonné n’est jamais absolument égal à un prix de marché dont « le renouvellement obéit exclusivement à la loi de l’offre et de la demande »
- en conséquence, la cour retient une indemnisation calculée " selon la méthode dite du différentiel de loyers par la capitalisation de la différence de loyer entre le loyer de marché et celui qui aurait été fixé à l'occasion du bail renouvelé »
La cour de cassation (3ème civ. 2009/10/13 N° 08-15185) rejette le pourvoi du bailleur au motif que l’appréciation de la cour d’appel est souveraine en ce domaine.
Une telle décision, qui n’est pas novatrice sur ce point, laisse néanmoins insatisfait.
En effet, si, en théorie, il peut y avoir un différentiel entre le loyer en renouvellement et le prix du marché, la pratique montre que :
- ce différentiel est très difficilement quantifiable et qu’il peut jouer dans les deux sens,
- ce sont bien souvent, les experts judiciaires qui sont à l’origine de ce différentiel en procédant de leur propre chef à une réfection des loyers en renouvellement.
Il paraîtrait donc sain, au moins dans ce domaine, de laisser le marché s’exprimer pleinement.
Voir art
et
31-10-2009 - Urbanisme jurisprudence
EQUIPEMENT COMMERCIAL AUTORISATION CRITERES
Par décision du 19 février 2008, la commission nationale d’équipement commercial accorde à la société CASINO une autorisation préalable d’ouverture, dans l’Aude, d’un magasin d’une surface de 1800M² de vente au détail à prédominance alimentaire.
Différentes requête en annulation sont présentées contre cette décision, notamment par les commerçants locaux à travers leurs syndicats.
Le conseil d’état (4ème sous section 2009/10/12 N°315583 ) va rejeter ces requêtes aux termes d’un examen qui laisse penser que la stabilisation des équipements commerciaux de ce type n’est pas à l’ordre du jour.
Les moyens sont examinés, notamment, au regard des dispositions des art L 752-6 et R 752-8 du code de commerce.
- zone de chalandise:
La zone est rectifié par les services instructeurs pour y inclure des communes distantes de moins de quinze minutes du projet.
Quoique aucun document rectificatif de l’étude d’impacte n’ait été adressé à la commission , le conseil d’état considère que cette dernière disposait des informations nécessaires pour apprécier le projet.
- Méconnaissance schéma de cohérence territoriale:
Le conseil d’état relève que si le schéma prescrit que les activités commerciales soumises à autorisation doivent être implantées en priorité dans les zones agglomérées et les secteurs bien desservis par les transports en commun ( ce qui apparemment n’était pas le cas en l’espèce), « il n'implique pas l'interdiction d'installation semblable à celle de l'équipement projeté »
- Méconnaissance du droit de la concurrence:
Le conseil d’état estime que :
- l’enseigne Casino disposera, après réalisation du projet, d’environ 25% du total des surfaces alimentaire de plus de 300m² dans la zone de chalandise ;
- que dès lors le moyen tiré d’une position dominante susceptible d’abus doit être écarté.
- Equilibre recherché par le législateur:
Sur ce point le conseil d’état relève que :
- le projet créera un trentaine d’emplois ,
- que la zone connaît une importante croissance démographique
- que la densité des équipements commerciaux de plus de 300M² restera inférieure à la moyenne nationale
- qu’en conséquence la réalisation du projet n’est pas de nature à compromettre l’équilibre recherché par le législateur entre différentes formes de commerce.
On retire le sentiment à la lecture de cette décision, qui ne fait droit à aucun des moyens avancés et retient même que, dans la zone dont s’agit, la moyenne d’implantation des centres est plus faible qu’ailleurs pour en déduire qu’il est légitime de la renforcer et non de la maintenir au niveau où elle se trouve, rien n’arrêtera les ouvertures nouvelles encore renforcées par les dernières modifications législatives.
30-10-2009 - Assurances jurisprudence
ASSURANCES EXCLUSION GARANTIE LIMITEE ET FORMELLE
Un incendie détruit une discothèque postérieurement à deux tentatives d’incendie.
L’assureur invoque une clause d’exclusion de garantie libellée de la façon suivante :
« sont toujours exclus les dommages qui résultent, sauf cas de force majeure (...) de l'insuffisance, soit d'une réparation soit d'une modification indispensable, notamment à la suite d'une précédente manifestation d'un dommage, des locaux ou installations dont l'assuré est propriétaire ou occupant, plus généralement des biens assurés"
La cour d’appel rejette la demande de garantie de l’assuré en relevant un faisceau d’indices d’où elle déduit que l’assuré a été négligeant , savoir :
- connaissance par l’assuré d’un risque possible compte tenu des tentatives antérieures,
- même mode opératoire que les fois précédentes lors du sinistre,
- pas de surveillance accrue,
- pas de pose de barre préconisée par les gendarmes ; ce qui était possible malgré la période du 15 août,
- pas d’information de l’assureur pour demander des conseils.
On voit que la cour a pris un soin tout particulier pour relever les éléments à partir desquels, selon elle, il apparaissait que l’assuré n’avait pas été diligent pour se prémunir contre un renouvellement de sinistre et encourait donc l’exclusion de garantie.
Or, c’est précisément ce luxe de précisions qui va entraîner la cassation ( 2ème civile N° 08-19646 2009/10/08) sur le fondement de l’art L 113-1 du code des assurances :
« Qu'en procédant ainsi à une interprétation estimée nécessaire de la clause d'exclusion de garantie, ce dont il résultait qu'elle n'était ni formelle ni limitée, la cour d'appel a violé le texte susvisé »
On sait que les fautes de l’assuré peuvent entraîner une exclusion de garantie si la clause d’exclusion est formelle et limitée. Or, la cour de cassation estime, à juste titre, que si les faits doivent être analysés comme l’a fait la cour d’appel c’est que la clause d’exclusion n’était ni formelle ni limitée.
D’où la cassation.
28-10-2009 - Immobilier jurisprudence
SOCIETE CIVILE CONSTRUCTION VENTE LIQUIDATION JUDICIAIRE ASSOCIES RESPONSABILITE PRESCRIPTION DELAI
Après la mise en liquidation judiciaire d’une SCI la responsabilité d’un des associés est recherché par un créancier.
La cour d’appel, relevant que la SCI n’avait pas été inscrite au registre du commerce et des sociétés, conformément aux dispositions de la loi du 4 janvier 1978, en déduit que l’article 1859 du code civil, prévoyant la prescription quinquennale des actions personnelles contre les anciens associés, n’est pas applicable et que la demande du créancier reste soumise à la prescription trentenaire.
La cour de cassation ( 3ème civ. N°08-16746 2009/10/07 ) casse l’arrêt en relevant, par un attendu de principe, que :
« que la publication du jugement de liquidation judiciaire d'une société civile au BODACC fait courir la prescription quinquennale prévue par l'article 1859 du code civil, que la société ait ou non été immatriculée ».
Dont acte.
27-10-2009 - Construction jurisprudence
RETENUE GARANTIE
Une entreprise réclame judiciairement un solde de marché avant l’expiration du délai d’un an suivant la réception des travaux.
Le maître d’ouvrage s’oppose à cette demande en soutenant que le solde représente la retenue de garantie prévue par la loi du 16 juillet 1971, lequel n’est pas exigible, le délai d’un an visé ci-dessus n’étant pas écoulé.
Le premier juge donne satisfaction à l’entreprise et la cour de cassation confirme ( 3ème civ. 2009/10/07 N° 08-70030) en relevant que :
- la loi du 16 juillet 1971 permet au maître d’ouvrage d’imposer à son co-contractant une clause dans le marché prévoyant une retenue de garantie de 5% de la valeur définitive du marché,
- cependant, lorsque le marché ne prévoit pas une telle clause, le solde du marché peut etre réclamé avant l’expiration du délai d’un an.
Il s’agit là d’un rappel utile à la pratique quotidienne des marchés privés.
26-10-2009 - Construction jurisprudence
DEFAUT DE CONFORMITE ET GARANTIE DECENNALE
Une maison individuelle est édifiée dont la réception est prononcée avec réserves.
Après expertise, les acquéreurs assignent, au titre de la mise en conformité aux normes parasismiques, le constructeur, lequel appelle en garantie son assureur.
La cour d’appel déboute le constructeur de son appel en garantie au motif qu’il n’est pas établi que les défauts de conformité aux normes parasismiques relèvent de la responsabilité décennale, l’expert n’ayant pas relevé que la perte de l’ouvrage interviendrait avec certitude dans le délai de garantie décennale.
La cour de cassation (3ème civ.2009/10/07 N°08-17620) casse l’arrêt pour violation des dispositions de l’art 1792 CC en relevant qu’il découlait de cette décision que les défauts de conformité étaient de nature décennale dès lors :
- qu’ils étaient multiples,
- qu’ils portaient sur des éléments essentiels de la construction,
- qu’ils pouvaient avoir pour conséquence la perte de l’ouvrage.
- qu’ils faisaient courir un danger important sur les personnes.
L’assureur, pour sa part avait soutenu classiquement qu’il n’était pas établi qu’à raison des défauts de conformité la perte de l’ouvrage interviendrait avec certitude dans le délai décennal
La décision rendue par la cour de cassation étend donc la notion de désordres de nature décennale.
Tout d’abord elle y inclut les défauts de conformités au motif qu’ils sont multiples.
Ensuite, et en l’absence de désordres actuels ou devant se produire avec certitude dans le délai d’épreuve de dix ans, ce qui est la notion habituellement retenue pour mettre en œuvre l’art 1792 CC, la cour retient la notion de danger pour les personnes.
Or, l’application de cette notion de danger pour les personnes est susceptible d’agrandir grandement le champ d’application de l’art 1792 CC car les situations dans lesquelles cette notion de danger pourraient être mises en avant, en dehors de tout dommage actuel, ne sont pas rares.
25-10-2009 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS DE CONSTRUIRE DEMANDE SUSPENSION PREFET ART R 111-2 REJET
Un permis de construire une maison individuelle est délivré par un maire.
Le préfet demande la suspension de l’arrêté au motif qu’une étude hydrologique fait apparaître qu’il existerait un risque d’inondation.
Le préfet fonde sa demande sur l’art R 111-2 du code de l’urbanisme qui dispose que le projet peut être refusé ou accepté sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance, ou de son implantation à proximité d’autres installations.
Le juge des référés rejette sa demande et la cour d’appel administrative de Marseille ( 2009/10/06 N° 09MA02231) confirme l’ordonnance du premier juge.
Ce qui attire l’attention dans l’arrêt de la cour de Marseille c’est que les magistrats n’ont pas cédé à l’attraction, presque irrésistible aujourd’hui , du principe de précaution qui est trop souvent entendu comme un principe tendant à mettre à l’abri la responsabilité de l’autorité intéressée.
En effet, les magistrats après avoir examiné dans le détail la situation de fait, relèvent que la parcelle litigieuse se situait à 1,50 m, au dessus du niveau des plus grandes crues,et que dès lors, l’étude hydrographique « ne permet pas de s'assurer de manière suffisante du risque d'inondation du terrain de M. X et Mme Y, ainsi que de l'importance de ce risque, de telle sorte qu'il n'est pas raisonnablement possible d'affirmer que ce terrain serait situé dans une zone d'aléa fort, s'agissant tant de la hauteur d'eau que de la vitesse d'écoulement »
En conséquence, la cour rejette la demande de suspension présentée par le préfet qui lui avait obéi au sacro-saint principe de précaution.
24-10-2009 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE UNITE FONCIERE DIVISION LOTISSEMENT NECESSAIRE
Un architecte, propriétaire de deux parcelles contiguës constituant une unité foncière sur laquelle un permis de construire deux villas a été délivré en 1993, obtient en 1997 un second permis de construire trois villas sur cette même unité foncière sous la condition expresse que le propriétaire demeure l’unique maître d’ouvrage de l’opération et qu’aucune division de jouissance privative n’intervienne.
A la fin de l’année 1997, cet architecte vend à une société de construction de maisons individuelles une des deux parcelles en ce compris le bénéfice du permis de construire de 1997.
La société fait établir un état descriptif de division avec règlement et création de trois lots de copropriété horizontale.
En 1998, un procès verbal est dressé contre l’architecte pour non respect du permis de 1997 et un arrêté interruptif de travaux est notifié aux parties.
Une procédure est diligentée et l’expert désigné conclut en constatant que la seule régularisation administrative possible passe par la réalisation d’un lotissement en trois lots.
Un acquéreur d’un de ces trois lots se plaignant, notamment, de la décision interruptive de travaux assigne l’ensemble des parties à l’opération ; la société de construction ayant été mise en liquidation dans l’intervalle.
Par arrêt du 21 juin 2007 la cour d’appel d’Aix en Provence retient l’entière responsabilité de l’architecte, vendeur d’origine, du chef du préjudice subi par les sous acquéreurs en tant que lié à la nécessité de créer un lotissement, en relevant :
- que le permis de 1997 avait été délivré sous la condition expresse que l’architecte propriétaire de l’unité foncière reste l’unique maître de l’ouvrage de la réalisation,
- qu’en application des dispositions de l’art R.315-1 du code de l’urbanisme alors applicable ( constitue un lotissement toute division d'une propriété foncière, en vue de l'implantation de bâtiment qui a pour objet ou qui, sur une période de 10 ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété ) toute modification de cette unité rendait nécessaire la création d’un lotissement,
- que la seconde parcelle avait été vendue en sachant que la situation ne pouvait être régularisée par le dépôt d’une demande de permis modificatif.
- qu’en conséquence le vendeur avait commis une faute à l’origine du préjudice subi par les acquéreurs relatif à leur participation dans le coût de réalisation d’un lotissement.
La cour de cassation ( 2009/09/23 N° 07-20965 07-21276) confirme l’arrêt de la cour d’Aix en reprenant sa motivation telle que rapportée ci dessus.
Accessoirement, la cour de cassation casse l’arrêt en ce qu’il avait cru pouvoir exonérer le notaire charge de la vente de toute responsabilité.
La cour de cassation relève en effet que le notaire est « tenu d'assurer l'efficacité des actes qu'il dresse, de vérifier la situation de l'immeuble vendu au regard des exigences administratives relatives à la division de propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments et d'informer les parties de difficultés pouvant en résulter »
Ce qui surprend dans cette espèce, c’est que les trois protagonistes à l’origine de cette opération malheureuse aient été des professionnels de l’immobilier : l’architecte propriétaire, le notaire et la société de construction de maisons individuelles alors pourtant que l’évolution défavorable que cette affaire a connue était largement prévisible; ne serait ce que eu égard
à la condition mise à la délivrance du second permis.
Ce qui ne surprend pas en revanche, c’est que cette qualité de professionnels de l’immobilier, qualité réelle ou supposée, ait été retenue à charge à leur encontre par les Tribunaux.
En effet, il est constant que la qualification entraîne une appréciation plus sévère des responsabilités.
23-10-2009 - Bail commercial jurisprudence
BAIL COMMERCIAL RESILIATION BAIL BONNE FOI POURSUIVANT NON CONSTATEE CASSATION
Un bailleur donne congé avec refus de renouvellement de bail sans indemnité pour motifs graves et légitimes puis assigne pour voir valider le congé et fixer une indemnité d’occupation ; subsidiairement, la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire est sollicitée.
La cour d’appel prononce la résiliation en relevant que le locataire n’a pas réglé la totalité de l’indemnité d’occupation sans répondre au locataire qui soutenait le bailleur en faisant délivrer des commandements avait manqué à son obligation de loyauté et avait agi de mauvaise foi.
La cour de cassation ( 3ème civ. 2009/10/30 N° 08-16078) casse l’arrêt en relevant que la cour d’appel, faute de répondre au moyen soulevé par le locataire, n’avait pas satisfait aux textes.
La lecture de l’arrêt montre que le locataire avait fait des paiements importants, qu’un échéancier avait été convenu qui ne prévoyait pas de sanction en cas de défaut de respect de ses conditions, que ce locataire avait même réglé des sommes supplémentaires et des intérêts de retard ; toutes circonstances qui tendait à démontrer sa bonne foi et pouvait laisser des doutes sur la bonne foi du bailleur.
Il était donc légitime que la demande du bailleur soit examinée sous cet aspect et que la cour s’assure que ce dernier n’avait pas mis à profit une situation de faiblesse du locataire pour exiger plus que ce qui lui était du.
Mais au delà du cas d’espèce, ce qui est intéressant dans cet arrêt c’est le rappel de principe par la cour de cassation que toutes les conventions, toutes les procédures, tous les actes, doivent être exécutées de bonne foi ; à défaut, ils sont dépourvue de légitimité et susceptibles d’être privés d’effets.
22-10-2009 - Bail commercial jurisprudence
BAIL COMMERCIAL PARTICIPATION A EXPERTISE AMIABLE INTERRUPTION PRESCRIPTION NON ENCORE DES VICTIMES
Des bailleurs de locaux à usage d’hôtel donnent congé avec offre de renouvellement à effet du 31 mars 2002. Ils proposent un nouveau prix par acte du 12 juin 2003.
Des tractations s’engagent entre les parties qui aboutissent à une expertise amiable ainsi qu’à des échanges de correspondance entre les conseils des partis sur les clauses d’un bail renouvelé.
In fine, les parties ne trouvent pas d’accord et les bailleurs assignent le 23 novembre 2004.
Sur cette demande les locataires soutiennent que la demande est prescrite.
Ils ne sont pas entendus par la cour d’appel qui retient que la participation spontanée à l’expertise amiable et les échanges de correspondances valaient reconnaissance non équivoque de la part du locataire du droit du propriétaire à voir fixer le loyer en renouvellement et interruption de prescription.
Sur pourvoi, la cour de cassation( 3ème civ. 2009/09/30 N°08-20431) casse avec l’attendu laconique suivant :
« Qu'en statuant par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la reconnaissance non équivoque du droit du bailleur à voir fixer le loyer du bail renouvelé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés »
La prescription biennale aura donc encore fait des victimes.
Elle en fera d’autres dans cette même affaire car il est vraisemblable que la responsabilité des professionnels, qui ont poursuivi des tractations sans prendre la précaution d’interrompre judiciairement la prescription, sera recherchée.
21-10-2009 - Immobilier jurisprudence
PRESCRIPTION ACQUISITIVE CONDITIONS
Une cour d’appel, saisie d’une demande visant à faire juger qu’il y avait en l’espèce prescription acquisitive trentenaire, rejette la demande en déduisant l’absence de possession d’un acte dont elle avait au surplus écarté toute valeur probante.
La cour de cassation, ( 3ème civile 2009/09/29 N° 07-21777) casse l’arrêt en rappelant les conditions de la prescription acquisitive :
« Que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; qu'en déduisant l'absence de possession à titre de propriétaire, d'un acte, d'ailleurs invoqué par les possesseurs, dont elle avait écarté toute valeur probante en ce qu'il était daté du 18 avril 1931, ne comportait aucune signature et aurait été rédigé par un dénommé Pascal H... « dont on ne sait qui il est », la Cour d'appel a violé les articles 2229, 2236, 2237 et 2262 du Code civil. »
La cour de cassation rappelle donc qu’il faut et qu’il suffit que les conditions qu’elle énonce soient remplies pour que la prescription acquisitive soit acquise.
En se fondant sur l’examen d’un titre, au surplus sans valeur probante, pour apprécier la demande la cour d’appel s’était donc fourvoyée.
20-10-2009 - Immobilier jurisprudence
VENTE AMIANTE DIAGNOSTIC ERRONE
Une vente de maison d’habitation s’accompagne d’un diagnostic amiante négatif.
Un diagnostic ultérieur fait apparaître la présence d’amiante.
Les acheteurs assignent les vendeurs en paiement de diverses sommes dont des frais de désamiantage.
La cour d’appel, tout en retenant la bonne foi des vendeurs néophytes en la matière, considère néanmoins qu’ils sont débiteurs d’une obligation de livraison d’un bien dépourvu d’amiante, et prononce condamnation à leur encontre.
La cour de Cassation ( 3ème CC 2009/09/23 N°08-13373) casse en relevant que la législation, n’oblige le vendeur qu’à fournir une attestation établie par un professionnel sans entraîner une garantie spécifique de ce chef,sauf bien sûr indication spécifique à l’acte.
18-10-2009 - Copropriété jurisprudence
SYNDIC LIQUIDATION JUDICIAIRE DEFAUT COMPTE SEPARE
Depuis la loi du 13 décembre 2000 les copropriétaires peuvent décider de faire ouvrir un compte séparé au nom du syndicat pour recevoir les sommes perçues pour leur compte.
Les avantages d’un tel compte se vérifient à chaque fois qu’un syndic est mis en liquidation judiciaire et malheureusement de telles situations se rencontrent régulièrement
En effet, en cas de compte séparé la liquidation du syndic n’entrave pas la gestion du syndicat qui se poursuit avec un nouveau représentant.
Par ailleurs, le solde du compte étant exactement connu un éventuel défaut de fonds est rapidement établi et les organismes de caution peuvent être mis en cause sans délai.
En revanche, l’ouverture d’un simple sous-compte dans les livres du syndic est générateur de très importantes difficultés.
En effet, dans ce cas il existe juridiquement un compte unique dans lequel les différents sous –comptes doivent être individualisés puis ventilés; une telle opération peut s’étaler sur des mois, voir des années si le cabinet est important et si de surcroit, comme il est arrivé exceptionnellement, des écritures ont été passées entre sous-comptes pour masquer des détournements.
Au cours de cette période, l’insolvabilité du syndic n’étant pas établie non plus d'ailleurs que le compte exact du syndicat, les organismes de caution ne règleront rien alors que les copropriétaires devront continuer à faire face aux appels de fonds d’autant plus importants que la trésorerie de la copropriété sera bloquée.
Il est vrai que face, à ces graves inconvénients, les professionnels de l’immobilier mettent en regard la lourdeur d’une gestion par compte séparé et son coût accru ; ces arguments sont pertinents.
Il semble d’ailleurs que quelques professionnels refusent purement et simplement de gérer des copropriétés si il doit leur être fait obligation d’ouvrir un compte séparé.
Il appartient donc à chacun de faire le bilan des deux solutions et de faire un choix.
Dans l’espèce rapportée, un syndic de copropriété, titulaire d’une garantie financière auprès de la SOCAF, reçoit de cet organisme un avis de cessation accompagné d’une interdiction faite à la banque de décaisser et d’encaisser sur le dit compte, en application de l’art 58 du décret du 20 juillet 1972.
Le syndic donne alors son fonds en location gérance à une société dans laquelle il a des intérêts.
Ultérieurement, le syndic, puis à son tour la société locataire gérante, sont mis en liquidation judiciaire.
Le syndicat cherche alors à récupérer ses fonds qui sont bloqués tant par la liquidation que par l’interdiction faite dans le cadre de l’art 58; ce qui à priori est impossible compte tenu des textes et de la jurisprudence.
Néanmoins, la cour d’appel, suivie par la cour de cassation ( 3ème 2009/09/23 N°08-18355) va lui donner satisfaction par une interprétation extensive des textes eu égard également à des circonstances de fait exceptionnellement favorables.
La cour constate en effet :
- que les fonds du syndicat ouvert dans les livres du locataire gérant constituent une:
« entité ne pouvant être confondue avec les autres comptes ouverts »
- que la société locataire gérant n’est pas le syndic du syndicat, faute d’avoir été désignée par une assemblée générale,
- que le mandataire liquidateur du syndic d’origine ne présente au nom de la liquidation aucune revendication sur ces fonds,
- que la location gérance est inopposable au syndicat puisqu’elle lui est étrangère,
- qu’il y a lieu en conséquence d’ordonner la remise des fonds au syndicat.
On voit que seules des circonstances de fait tout à fait particulières ont permis au syndicat de récupérer ses fonds malgré l’opposition de l’organisme de caution ; étant ajouté, au surplus, que l’un des arguments de ce dernier, savoir le défaut d’accord de l’ancien garant du syndic primitif à la restitution des fonds, ne paraît pas avoir reçu de réponse.
La prudence semble donc commander que les syndicats de copropriété se pourvoient d’un compte séparé comme la loi les y autorise.
17-10-2009 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE PROCES VERBAL ASSEMBLEE GENERALE MINUTE PREUVE
En cas de discordance, par suite d’une erreur matérielle, entre les copie de procès verbaux notifiés aux copropriétaires et la minute manuscrite du procès verbal, ce dernier fait foi ( 3ème civile 2009/09/23 N° 08-15230)
En conséquence, la preuve étant rapportée que le vote avait été acquis à l’unanimité, le demandeur est irrecevable en sa demande.
16-10-2009 - Copropriété jurisprudence
NOTIFICATION PV ASSEMBLEE GENERALE ART 42 INCOMPLETEMENT RAPPORTE
Le texte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, notamment, que les procès verbaux seront notifiés par le syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.
Une notification de procès verbal dépourvue de cette mention spécifique et à laquelle il a été procédé au delà du délai de deux mois entraîne-t-elle la nullité de la dite notification. ?
La réponse ( 3ème CC 2009/09/23 N°08-17720) est non car le défaut de respect de ce délai n’est assorti d’aucune sanction :
« qu'ayant retenu à bon droit que la disposition selon laquelle la notification des décisions doit être faite dans le délai de deux mois à compter de l'assemblée générale, elle-même dépourvue de toute sanction, est sans incidence sur le droit de recours du copropriétaire, que le délai ait ou non été respecté par le syndic, la cour d'appel en a exactement déduit que la reproduction de cette disposition n'entraîne pas la nullité ou l'inefficacité quant au point de départ du délai de recours de la notification »
Ce point régulièrement agité, car rares sont les procès verbaux d’assemblées qui sont notifiés dans les deux mois de leur tenue, est donc définitivement réglé.
15-10-2009 - Construction jurisprudence
CONSTRUCTION RESPONSABILITE IN SOLIDUM CONSTATATIONS NECESSAIRES
On sait qu’une condamnation prononcée « in solidum » contre deux ou plusieurs débiteurs permet au créancier, bénéficiaire d’une telle décision judiciaire, de recouvrer la totalité de sa créance contre un seul des débiteurs sans avoir à diviser ses poursuites
Cette disposition est particulièrement importante lorsqu’il apparaît que l’un des débiteurs a disparu ou est en liquidation judiciaire.
Toutefois, une telle condamnation ne peut être prononcée que si les Tribunaux relèvent très précisément que les conditions de son application sont réunies.
En l’espèce, un locateur d’ouvrage ( une entreprise ) est condamné in solidum avec d’autres locateurs d’ouvrages à payer diverses sommes à un maître d’ouvrage au motif que les fautes d’exécution commises par ce locateur « ont directement contribué à l'entier préjudice des époux X. »
La cour de cassation ( 3ème 2009/09/29 N° 07-216-34 0-21782) casse avec l’attendu suivant :
« Qu'en statuant ainsi, sans constater que les travaux relevant des lots dont M. Z... était titulaire avaient indissociablement concouru, avec ceux ressortissant des autres lots à la création de l'entier dommage, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef »
La formulation requise par la cour de cassation pour fonder une condamnation in solidum n’est pas nouvelle
Il convient donc de veiller à ce qu’elle soit rapportée exactement dans les conclusions des parties de façon à éviter, autant que faire se peut, des cassations purement formelles de cette nature ; laquelle, en l’espèce, aboutira très vraisemblablement, sur ce point tout au moins à un arrêt confirmatif, mieux rédigé s’agissant de la condamnation in solidum.
12-10-2009 - Construction jurisprudence
MARCHES PRIVES MAITRE OUVRAGE CAUTION ART 1799-1 CC
Un arrêt de la cour de cassation (2009/09/09 3ème civile 07-21226) rappelle les conséquences d’un défaut de fourniture de caution par le maître de l’ouvrage.
On sait que l’article 1799-1 du code civile dispose que le maître de l'ouvrage qui conclut un marché de travaux privé doit garantir à l'entrepreneur le paiement des sommes dues lorsque celles-ci dépassent un seuil fixé par décret et que lorsque le maître de l'ouvrage ne recourt pas à un crédit spécifique le paiement est garanti par un cautionnement solidaire.
En l’espèce, une entreprise conclut un marché de rénovation d’un hôtel.
Les ordres de service sont délivrés avec mention que la commande ne sera validée qu’après réception d’une caution fournie par l’entreprise.
La banque de l’entreprise indique alors qu’elle ne fournir la caution que moyennant la fourniture par le maître de l’ouvrage de la caution prévue par l’article 1799-1 CC.
Le délai de réalisation de la conditions suspensive étant expiré sans que l’entreprise ait fourni la caution demandée, le maître de l’ouvrage résilie le marche ; en retour , l’entreprise assigne en dommages intérêts.
Elle est déboutée de sa demande par la cour d’appel au motif que la garantie de l’art 1799-1 CC a été demandée postérieurement à la signature des OS et que du fait de la non réalisation de la condition suspensive le marché est censé n’avoir jamais existé.
La cour de cassation casse l’arrêt avec l’attendu suivant :
« Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 1799-1 du code civil, auxquelles les parties ne peuvent déroger, que le maître de l'ouvrage est débiteur de l'obligation de garantie dès la signature du marché, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que la société Hôtel Balzac avait satisfait à cette obligation dont l'exécution lui avait été demandée par l'entrepreneur avant que le contrat ne soit devenu caduc, a violé le texte susvisé »
Cette décision constitue donc un rappel clair de l’ obligation pesant sur le maître de l’ouvrage ; obligation dont, bien souvent, l’entreprise, qui veut préserver l’avenir, hésite à exiger l’exécution.
11-10-2009 - Copropriété jurisprudence
ASSEMBLEE GENERALE ANNULEE RETROACTIVITE CONSEQUENCES
La cour de cassation ( 2009/09/09 3ème civile N°08-16109) vient d’apporter une réponse à une question souvent posée dans les copropriétés affligées de contentieux à répétition.
Un syndic, régulièrement désigné par une assemblée générale du 8 mai 1999, convoque une assemblée générale pour le 17 septembre 1999.
Ultérieurement, l’assemblée générale du 8 mai 1999 est annulée.
Cette annulation entache-t-elle de nullité et ce, de façon rétroactive, la convocation délivrée pour l’assemblée du 17 septembre 1999 ?
La cour d’appel avait estimé que non , au motif qu’un recours exercé contre une assemblée générale qui a désigné un syndic n'est pas de nature à priver ce dernier de ses prérogatives légales.
La cour de cassation tranche en sens contraire.
« Qu'en statuant ainsi, alors que par l'effet rétroactif de l'annulation de l'assemblée générale du 8 mai 1999 qui le désignait, le syndic de copropriété n'avait plus cette qualité lors de la convocation de l'assemblée générale du 17 septembre 1999, la cour d'appel a violé les textes susvisés »
Cette décision de la cour de cassation, confirmée par une autre décision du même jour dans le même sens dans une autre instance ce qui en souligne le caractère de décision de principe, ne va pas faciliter la gestion des copropriétés difficiles.
08-10-2009 - Assurances jurisprudence
ASSURANCES CATASTROPHE NATURELLE PRESCRIPTION BIENNALE POLICE MENTIONS
Un bien immobilier appartenant à un particulier assuré auprès d’une compagnie d’assurance, présente des fissures au cours des années 1997 et 1998.
Un arrêté ministériel du 27 décembre 2000 constate l’état de catastrophe naturelle pour des mouvements de terrains dus à la sécheresse et à la réhydratation des sols pour la période intéressant ce propriétaire.
Celui ci déclare le sinistre à sa compagnie.
Un expert judiciaire dépose un rapporte en janvier 2004 concluant que les désordres rentrent dans le champs d’application de l’arrêté du 27 décembre 2000.
Le 11 juillet 2005, le propriétaire assigne la compagnie d’assurance en paiement du coût des travaux de remise en état.
Un arrêt de cour d’appel le déboute, au motif que la prescription biennale régissant la matière, est acquise à l’assureur, en relevant que :
« la définition de la prescription, la durée, le point de départ et même la possibilité d'interrompre ce délai par l'expédition d'une lettre recommandée avec accusé de réception, sont expressément mentionnés dans un chapitre V intitulé "quelques précisions indispensables" qui fait partie intégrante du document constituant les "conditions générales" du contrat multirisque habitation liant les parties »
Sur pourvoi, la cour de cassation (2ème civile 2009/09/03 N° 08-13094) casse l’arrêt pour défaut de respect des dispositions de l’article R 112-21 du code des assurances qui stipule que les polices relevant du domaine considéré doivent rappeler les dispositions des titres 1er et II de la partie législative du code des assurances concernant la prescription des actions.
La cour de cassation précise qu’il résulte de ce qui précède que :
« que l'assureur est tenu de rappeler dans le contrat d'assurance, sous peine d'inopposabilité à l'assuré du délai de prescription édicté par l'article L. 114-1 du code des assurances, les causes d'interruption de la prescription biennale prévues à l'article L. 114-2 du même code »
En d’autres termes, la police, très complète s’agissant de l’envoi de la lettre recommandée comme cause interruptive de prescription, avait omis de rapporter qu’aux termes de l’article L 114-2, la prescription pouvait également être interrompue par les causes ordinaires de prescription et par la désignation d'un expert.
En conséquence de quoi, l’arrêt est cassé.
On voit que le bénéfice d’une prescription exceptionnellement abrégée (deux ans) ne s’obtient, sous la surveillance de la cour de cassation, qu’au prix d’un respect total des prescriptions du code des assurances.
05-10-2009 - Construction jurisprudence
GARANTIE DECENNALE LOCATAIRE BENEFICIAIRE NON
Une société locataire de différents locaux dans un centre commercial fait exécuter des travaux d’aménagement comprenant la pose de faux plafonds.
La commission de sécurité, estimant que le matériau utilisé présentait des risques d’incendie, ordonne le remplacement par un matériau conforme.
Après exécution des travaux prescrits, la société locataire assigne l’entreprise et son assureur tant sur le fondement de la responsabilité décennale que sur celui de la responsabilité contractuelle.
La cour d’appel fait droit à la demande sur le fondement de la responsabilité contractuelle ; ce qui ne fait pas l’affaire de l’entreprise qui n’était assurée que pour sa responsabilité décennale.
Sur pourvoi de l’entreprise, la cour de cassation (3ème civile 2009/07/01 N° 08-14714) confirme l’arrêt avec l’attendu suivant :
« la cour d'appel a retenu, à bon droit, qu'en sa qualité de locataire, la société Siana-CDM n'était titulaire que d'un simple droit de jouissance sur l'ouvrage dont elle n'avait pas la propriété, ce qui ne lui permettait pas de se prévaloir de la qualité de maître de l'ouvrage et qu'elle ne disposait donc pas de l'action en garantie décennale que la loi attache à la propriété de l'ouvrage, et non à sa jouissance ».
Dont acte, l’article 1792 ne bénéficie qu’au maître de l’ouvrage.
04-10-2009 - Construction jurisprudence
MARCHES DE TRAVAUX PRIVES SOLDE COMPTES DELAIS ENCORE DES VICTIMES
Régulièrement les tribunaux statuent sur le cas d’entreprises qui ayant mal interprété les modalités suivant lesquelles elles doivent contester les décomptes de fin de chantier qui leur sont notifiés ou les délais dans lesquels elles doivent le faire, se trouvent prescrites et privées des sommes, souvent importantes, qui devaient leur revenir.
Ces situations paraissent d’autant plus inéquitables qu’elles se réalisent le plus souvent au détriment de sous traitants qui ont, habituellement, moins de moyens à consacrer à l’administration de leur entreprise que les entreprises générales qui font appel à leurs services.
Un arrêt de la cour de cassation ( 3ème civile N° 08-16724 ) en donne un nouvel exemple.
Une entreprise générale fait appel à un groupement de sous traitants et refuse de régler des situations définitives présentées en juillet 2003 au motif qu’il n’a pas été apporté de contestation, dans le délai contractuel de 120 jours, à son décompte adressé en juin 2001.
Toute la difficulté du contentieux résidait dans la question de savoir si la norme AFNOR qui prévoit un certain nombre de formes protectrices pour la clôture des comptes devait s’appliquer ou si il faillait appliquer le contrat signé entre les parties qui lui ne prévoyait pas ce formalisme.
A cette question, la cour d’appel, approuvée en cela par la cour de cassation, apporte une réponse très classique en tenant le raisonnement suivant :
- le contrat de sous traitante prévoit un ordre de priorité entre les documents formant le marché
- ce contrat placé en première position ne prévoit ni mise en demeure des sous traitants préalablement à l’établissement du décompte définitif en cas de carence des sous traitants à l’établie eux mêmes, ni l’envoi sous forme recommandé du décompte qui devait être contesté dans un délai de 120 jours de sa transmission,
- dès lors le courrier simple adressé en juin 2001 après réception des travaux ,aux sous traitants ; ce qu’ils ne contestaient pas, avait fait courir le délai de 102 jours et les demandes étaient prescrites.
La conclusion pratique et de bon sens que l’on peut tirer de ce qui précède est que lorsque dans un marché plusieurs interprétations sont possibles il faut toujours, par prudence, retenir la plus défavorable et agir en conséquence.
02-10-2009 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE ET SERVITUDES
En 1932, une maison, vraisemblablement bourgeoise et propriété d’une seule personne, est divisée entre deux propriétaires, l’un étant seul propriétaire du rez-de-chaussée, l’autre seul propriétaire du premier étage, le jardin et le sous sol étant partagés entre les deux propriétaires et des servitudes de passage, au demeurant très précises, étant établies pour le surplus.
Malgré les prévisions du rédacteur un conflit naît entre les propriétaires et l’un des deux demande à la justice de reconnaître que le bien relève du statut de la copropriété et qu’en conséquence il y a lieu de nommer un administrateur provisoire.
Sur cette demande principale viennent se greffer d’autres demandes annexes propres à la situation considérée et en conséquence dépourvues d’intérêt pour la question posée qui est la suivante:
Des servitudes de passage, telles que mentionnées dans l’acte de 1932, sont elles compatibles avec le statut de la copropriété ?
La cour d’appel de Grenoble répond de façon de façon négative à cette question au motif notamment que les demandeurs ne peuvent faire d’un couloir d’accès du rez-de-chaussée qui est une propriété exclusive des défendeurs, une partie commune ; ce qui aboutirait à contraindre ces derniers à céder leur propriété contrairement aux dispositions de l’article 545 du code civil.
A l’appui de leur pourvoi les demandeurs soutiennent différents moyens mais leur premier moyen se fonde sur la position de principe suivante :
« la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts »
Or, c’est précisément ce moyen que le cour de cassation retiendra quasiment mot pour mot (3ème civile 2009/07/01 N°08-14963) en cassant l’arrêt de la cour d’appel de Grenoble :
« Qu'en statuant ainsi, alors que la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts, la cour d'appel a violé les textes susvisés »
Certes cet arrêt ne règlera pas les conflits existants entre les parties à l’instance et même il risque de les relancer mais il rappelle la prééminence de la loi du 10 juillet 1965 et notamment l’attraction que celle ci exerce sur toutes les situations pour lesquelles un statut contractuel particulier avait été organisé.
29-09-2009 - Droit Administratif jurisprudence
COLLECTIVITE LOCALE TRAITEMENT ORDURES MENAGERES TROUBLES DE VOISINAGE EVALUATION DOMMAGES
La cour administrative d’appel de Paris ( 2009/07/03 N°08PA02754 ) vient de rendre un arrêt qui, si il n’apporte pas de nouveauté sur le plan juridique, est cependant intéressant en ce qu’il vient confirmer que c’est avec la plus extrême bienveillance que les juridictions administratives apprécient les responsabilités des collectivités locales et la plus extrème parcimonie qu'elles évaluent les indemnités mises à leur charge.
Une communauté d’agglomération fait exploiter un centre d’enfouissement technique ( C.E.T) par une société privée.
La commune de Cregy les Meaux, sur le territoire de laquelle le C.E.T est exploité, crée à proximité immédiate du CET une zone d’aménagement concerté ( Z.A.C) comportant une zone d’habitation de 8,5 ha.
A l’occasion de travaux d’aménagement effectués par la commune il apparaît que le site est dangereux en raison des conditions dans lesquelles la décharge a été exploitée.
La commune prend un arrêté prescrivant l’interdiction de tous travaux sur une partie de la Z.A.C.
Une S.N.C qui avait acquis des terrains dans la Z.A.C forme un recours pour obtenir l’indemnisation de son préjudice.
Le Tribunal administratif lui donne entière satisfaction mais la cour réforme et réduit drastiquement les indemnités tant dans leur principe que dans leur quantum.
La cour relève qu’il existe à la charge de la communauté d’agglomération une responsabilité sans faute résultant des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.
Il y avait sans doute d’autres fondements possibles de condamnation à la fois contre la communauté et contre d’autres acteurs mais la cour était liée par la motivation du recours formé par la S.N.C.
Là où l’arrêt retient surtout l’attention c’est dans le partage de responsabilité qu’il opère en laissant à la charge de la S.N.C, la moitié de son préjudice :
« Considérant, toutefois, qu'en qualité de professionnel de l'immobilier, la SNC du Bourdeau ne pouvait ignorer les risques que comportait le CET pour l'environnement et les servitudes d'urbanisme qui pouvaient en être la conséquence ; que, par suite, en se portant acquéreuse de parcelles situées à proximité du CET, elle a commis une imprudence de nature à exonérer la CAPM de la moitié des conséquences dommageables qu'elle a subies »
Voilà donc une SNC qui acquiert, dans une ZAC crée tout à fait régulièrement par une commune, des terrains à construire et à qui on reproche son imprudence car elle aurait du, selon la Cour, savoir qu’il s’agissait là d’une opération à risque en raison de la proximité du CET.
C’est , semble-t-il, pousser bien loin la connaissance qu’un professionnel doit avoir d’un dossier car si il ressort de l’arrêt que la municipalité avait été avertie, notamment par la DRIRE, du risque qu’il y avait à construire près du CET, aucun élément de cette décision n’indique que cette information avait été portée à la connaissance de l’acquéreur.
Allant plus loin encore dans la réduction de l’indemnisation la cour ne retient comme indemnisables que les terrains acquis et situés dans la zone ayant fait l’objet de l’arrêté d’interdiction de travaux et non les terrains avoisinants au motif que pour ces derniers le préjudice ne serait « qu’éventuel ».
Qui pourtant voudra acquérir et construire sur ces terrains après avoir été informé de la situation exacte ? information nécessaire et nécessairement à la charge du vendeur.
On peut se demander en conclusion si le « risque » mentionné par la cour ne résidait pas tout simplement pour l’opérateur privé dans le fait de conclure avec une collectivité partiellement irresponsable par principe.
29-09-2009 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE SYNDIC NOMINATION NOMBRE DE VOTES
La cour de cassation ( 2009/07/1 3ème civile N° 08-18109 ) vient d’apporter une réponse à une question qui se pose de façon récurrente lorsque plusieurs syndics sont proposés à l’assemblée générale devant désigner l’un d’entre eux.
Dans le cas d’espèce, le syndic en place voit son mandat renouvelé à la majorité prévue par la loi.
L’ordre du jour prévoyait un ordre complémentaire proposant la désignation d’un autre syndic.
Compte tenu du vote précédent qui avait été positif l’ordre du jour complémentaire n’est pas examiné.
La cour d’appel avait entériné cette façon de procéder, la jugeant légitime.
C’est sur ce point que les demandeurs au pourvoi soutenaient que :
« que par application des dispositions de l'article 12 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, un principe d'égalité de traitement entre les différents candidats devait être respecté, ce qui impliquait que les candidatures soient mises en concurrence, ce qui n'avait pas été respecté »
En d’autres termes, les demandeurs auraient voulu que la candidature de leur poulain soit mise aux voix malgré les suffrages remportés précédemment par le syndic en place.
On ne voit pas bien ce que les demandeurs pouvaient attendre d’un second vote puisqu’il n’y avait aucune raison « raisonnable » pour que les copropriétaires se déjugent en l’espace de quelques minutes.
La seule possibilité de voir aboutir un vote différent ne pouvait résider que dans des départs de copropriétaires en cours de séance; situation qui s’était d’ailleurs effectivement réalisée.
Dans cette hypothèse, et à supposer qu’il en fût résulté un changement de majorité, on aurait pu aboutir à un second vote positif désignant un second syndic.
La situation aurait été absurde autant qu’inextricable.
C’est pourquoi la cour de cassation, confirme l’arrêt de la Cour d’appel lequel avait relevé, qu’aucun élément n’amenant à mettre en cause la régularité du premier vote, le renouvellement régulier du syndic en place rendait sans objet l’examen de l’ordre du jour complémentaire.
28-09-2009 - Urbanisme jurisprudence
DROIT PREEMPTION DEFAUT NOTIFICATION ACQUEREUR DEFAUT CONSULTATION DOMAINES NULLITE INJONCTION
Le maire de la commune de Chelles exerce un droit de préemption sur un immeuble sur lequel une SCI bénéficiait d’une promesse de vente.
La SCI forme un recours contre cette décision et est déboutée, son recours étant considéré comme tardif eu égard à la notification de la décision faite au notaire du vendeur qui devait être considéré, selon le tribunal, comme étant aussi le notaire de l’acquéreur évincé.
Sur appel de cette décision, la cour administrative d’appel de Paris (2009/07/03 N 07PA05024) annule le jugement et donne satisfaction à la SCI évincée
Sur la tardiveté du recours :
La cour considère qu’il ne ressort pas des pièces du dossier que le notaire du vendeur ait reçu mandat de la SCI pour recevoir une telle notification ; la cour précise encore que l’existence d’un tel mandat ne se présume pas et ne peut se déduire du fait que société venderesse et société acheteuse avaient le même gérant détenant une majorité de parts dans chacune d’elles.
Sur la légalité :
La cour relève qu’aux termes de l’article R 213-6 du code de l’urbanisme :
- le maire doit transmettre, dès réception, la DIA au directeur des services fiscaux pour avis,
- que cet avis doit être formulé dans le délai d’un mois à compter de la réception de la demande,
- que passé ce délai il peut être procédé librement à l’acquisition.
- que cette consultation constitue une formalité substantielle dont la méconnaissance entache d’illégalité la décision de préemption.
Or, en l’espèce l’avis des domaines n’est arrivé que le lendemain de la décision de préemption.
La cour annule en conséquence la décision de préemption et fait de surcroît injonction à la ville de proposer, à l’acquéreur évincé, l’acquisition du bien « à un prix visant à rétablir autant que possible et sans enrichissement injustifié de l’une quelconque des parties les conditions de la cession à la quelle l’exercice du droit de préemption a fait obstacle »
Compte tenu de différentes considérations juridiques qu’elle développe sur la notion de prix,la cour fait finalement injonction à la ville de proposer le bien à la vente au prix indiqué dans la DIA.
On peut, entre autres considérants intéressants, retenir de cet arrêt la nécessité pour le bénéficiaire du droit de préemption de justifier par un écrit de l’avis des services fiscaux avant d’exercer ce droit et ce sous peine de nullité.
28-09-2009 - Urbanisme jurisprudence
ESPACE BOISE CLASSE DECLASSEMENT
Un administré forme un recours pour solliciter l’annulation d’une délibération d’un conseil municipal qui a approuvé un plan local d’urbanisme ( P.L.U ) en tant que celui ci a déclassé un espace boisé classé ( E.B.C )
La cour administrative d’appel de Paris ( 2009/07/03 07PA 00306) rappelle tout d’abord qu’aux termes de l’article L 123-13 du code de l’urbanisme :
- le plan est modifié ou révisé après enquête publique.
- la procédure de modification est utilisée à condition que la modification envisagée ne réduise pas un espace boisé classé.
- qu’en l’espèce, c’est la procédure de révision du P.L.U qui a été utilisée pour supprimer la protection dont bénéficiait la partie boisée du parc du château de Rentilly au titre de l’article L 130-1 du code de l’urbanisme.
Ce rappel fait, la cour examine les moyens :
- défaut de la mention du déclassement dans le projet soumis à enquête publique
Sur ce point délicat, car on aurait pu s’attendre à ce que une modification aussi importante ait été prévue, la cour relève que :
« il ( le déclassement ) pouvait légalement être prévu après cette enquête dès lors que, compatible avec les objectifs définis par le rapport de présentation, il n'a pas pour effet de modifier l'économie générale d'un projet de révision qui portait sur l'ensemble du territoire de la commune »
- Dissimulation.
La cour relève que « qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que cette évolution du projet, consécutive à des avis émis après l'ouverture de l'enquête publique par les services intéressés de l'Etat et de la communauté de communes serait intervenue à ce stade de la procédure dans le but de dissimuler au public un projet de déclassement déjà conçu » Poursuivant dans cette voie la cour relève encore qu’il ne ressort pas du dossier que le conseil municipal n’aurait pas disposé de l’information requise pour décider du déclassement.
- Schéma directeur du secteur III de Marne la vallée ; SDRIF
La cour écarte le moyen fondé sur un défaut de compatibilité avec ces documents au motif que si ils préconisent la protection des espaces boisés celle ci ne passe pas nécessairement par le classement de l’art L 130-1 du code de l’urbanisme
- Projet d’aménagement et de développement durable ( PPAD)
La cour relève enfin que le PPAD n’est pas en contradiction avec le PLU et pouvait se borner s’agissant de l’espace boisé à évoquer le projet de son ouverture au public.
In fine, le recours est rejeté alors pourtant que le déclassement n’ayant pas été envisagé préalablement à l’enquête publique on aurait pu penser qu’une censure de la cour interviendrait. Si cela n’a pas été le cas c’est sans doute parce qu’il y a eu néanmoins une large information des parties, que le commissaire enquêteur s’est prononcé sur cette question et qu’au surplus la zone dont s’agit continuait à bénéficier de la protection attachée au site dépendant d’un site naturel classé au titre de la protection des monuments naturels et des sites de caractère artistique, historique etc.
Il semble donc bien que cette décision devrait rester un cas d’espèce
18-09-2009 - Contentieux administratif jurisprudence
ASSOCIATION DEFENSE CONTRIBUABLE DROIT PREEMPTION INTERET AGIR
Une communauté de communes décide de préempter un bien.
Cette préemption est contestée par différents administrés.
Ils constituent alors une association qui se donne pour objet la surveillance de l’utilisation des deniers publics par les collectivités afin de lutter contre le gaspillage et tous engagements financiers inutiles ou exagérés.
Louable programme, si il en est.
Après quoi, l’association forme un recours contre l’exercice du droit de préemption.
Le tribunal administratif donne satisfaction à l’association en annulant la délibération par laquelle la communauté a décidé d’exercer son droit de préemption.
La cour administrative d’appel annule le jugement au motif notamment que l’association n’avait pas d’intérêt à agir.
Finalement, le conseil d’état (2009/07/01 N°319238) déclare l’action de l’association recevable.
Tout d’abord, le conseil d’état relève que le fait que les statuts de l’association aient été déposés postérieurement à la décision de préemption est sans incidence sur la recevabilité puisque les dispositions de l’article L 600-1-1 du code de l’urbanisme ne s’appliquent qu’aux décisions relatives à l’utilisation et à l’occupation des sols.
Surtout, le conseil d’état relève que la décision de préemption en vue d’acquérir un immeuble pour 550 000 € engage les finances de la communauté de communes.et « par suite, est de nature à porter atteinte aux intérêts que cette association entend défendre »
En conséquence, l’arrêt de la cour est annulé et l’affaire renvoyée devant la cour d’appel
Cet arrêt n’allait pas de soi car il aurait pu être jugé que le recours de l’association était irrecevable, l’objet de l’association pouvant se confondre avec l’intérêt général.
Les pouvoirs de surveillance des associations s’en trouvent donc renforcés.
17-09-2009 - Urbanisme jurisprudence
DECLARATION TRAVAUX SURELEVATION OPPOSITION MAIRIE REJET
La mairie de Montrouge fait opposition à une déclaration de travaux présentée par le propriétaire d’un pavillon et ayant pour objet la surélévation partielle de la toiture en vue de la création d’une pièce supplémentaire.
Par jugement du 22 mai 2008, le Tribunal administratif de Versailles rejette la demande tendant à l’annulation de l’opposition de la mairie
Sur pourvoi, le Conseil d’état ( 2009/07/01 N°319143) annule le jugement.
Aux termes de sa décision le Conseil d’état rappelle que par application des dispositions de l’article R 111-21 du code de l’urbanisme applicable à l’époque des faits, le permis peut être refusé :
« si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou des ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales »
Or, le Tribunal, sans se préoccuper de caractériser l’intérêt des lieux avoisinants, avait estimé que le projet portait atteinte au tissu urbain environnant « quand bien même ce dernier serait dépourvu de caractère particulier »
Il y avait là une première erreur de droit que le Conseil d’état relève.
Le Conseil d’état relève encore que les dispositions rapportées ne visent que les projets de construction qui portent une atteinte visible à leur environnement.
Or, le Tribunal avait estimé le projet litigieux rompait l’unité architecturale du pavillon :
« à supposer même que le volume crée ne soit pas visible de la rue et du reste de la copropriété dans laquelle il se situe… »
Il y avait là une seconde erreur de droit relevée par le Conseil d’état.
In fine, le jugement est annulé.
Pour autant le parcours judiciaire du propriétaire de pavillon n’est pas terminé car, alors qu’il lui était demandé de prononcer la nullité de l’opposition, le Conseil d’état renvoie le dossier devant le Tribunal administratif de Versailles.
Lorsqu’on sait que le projet ne visait qu’a créer une seule pièce supplémentaire on peut imaginer l’état d’esprit du malheureux propriétaire de pavillon.
15-09-2009 - Expropriation jurisprudence
EXPROPRIATION PROJET PRECIS UTILISATION INTERET PUBLIC
Le préfet des Hauts de Seine prend un arrêté déclarant d’utilité publique la réalisation de logements sociaux à l’emplacement d’un immeuble situé sur la commune de Levallois-Perret, appartenant à des personnes privées, et déclare cessible cet immeuble.
Les propriétaires forment un recours qui est rejeté par le Tribunal administratif.
Sur appel, la cour administrative de Versailles ( 2009/06/25 N°07VE02413) leur donne satisfaction.
A l’appui de leur recours, les propriétaires expropriés articulaient de nombreux moyens allant jusqu’au détournement de pouvoir au motif, notamment, que l’objectif annoncé, savoir :
« création de logements sociaux pour familles nombreuses »
était faux puisque sur les 16 logements prévus, dix devaient être des studios et deux des T3.
Sans ce prononcer expressément sur ce moyen, la cour de Versailles n’en annule pas moins l’arrêté en relevant qu’à la date de la déclaration d’utilité publique, la commune de Levallois-Perret était propriétaire de plusieurs parcelles qui par leur nature, leur situation, leur superficie et « en l’absence de projet précis d’utilisation » permettaient l’exécution de l’opération projetée sans recourir à une expropriation.
Si le détournement de pouvoir n’est pas retenu par l’arrêt, l’appréciation concrète portée par la Cour sur la situation ne s’éloigne pas beaucoup de cette notion.
La cour d’appel de Versailles laisse par ailleurs entendre que l’arrêt pu être différent si la commune avait pu se prévaloir d’un projet précis d’utilisation dans les termes de l’article L 300-1 du code de l’urbanisme ; projet qui, par son antériorité et son avancement, aurait pu justifier la procédure d’expropriation ; Or, de projets précis, la commune apparemment n’en avait pas.
12-09-2009 - Droit Administratif jurisprudence
MARCHE PUBLIC NULLITE D'OFFICE RESPONSABILITE QUASI DELICTUELLE
La cour administrative d’appel de Lyon vient de rendre un arrêt
( 2009/06/25 N°06LY02399) qui permet aux plaideurs de ne pasdésespérer lorsque les conventions signées sont annulées.
La Région Rhône-Alpes confie la communauté urbaine Lyon ( COURLY) un mandat de maîtrise d’ouvrage pour la construction d’un lycée international.
Par un jugement du Tribunal administratif de Lyon, l’équipe de maîtrise d’œuvre est condamnée à payer diverses indemnités à la Région ; laquelle fait appel estimant insuffisantes les sommes allouées.
Dans l’intervalle, et dans le cadre d’une procédure parallèle entre les memes parties, la cour administrative de Lyon est amenée à constater la nullité du mandat originel confiée par la Région à la COURLY.
La conséquence de cette déclaration de nullité est qu’aucune relation contractuelle ne pouvait plus exister entre l’équipe de maîtrise d’œuvre et le maître d’ouvrage.
C’est à résoudre les questions posées par ce vide juridique que l’arrêt s’attache en énonçant que :
- les parties peuvent poursuivre le litige qui les oppose en invoquant des moyens tirés de l'enrichissement sans cause.
- les parties peuvent également invoquer des moyens relatifs à leur responsabilité quasi-délictuelle.
Ceci revient à dire que dans le cas d’espèce la Région pouvait rechercher la responsabilité pour faute des maîtres d’œuvre ; cette faute ne pouvant cependant s’apprécier qu’au égard « de la méconnaissance des règles de l’art » et non d’une méconnaissance des obligation découlant d’un contrat annulé.
Eu égard au fait que les nullités de contrat, souvent d’ailleurs prononcés d’office par les tribunaux, ne sont pas rares en droit administratif, le présent arrêt prend toute son importance alors que de surcroît il précise que ces moyens nouveaux peuvent être invoqués pour la première fois en cause d’appel quoiqu’ils ne soient pas d’ordre public et reposent sur des causes juridiques nouvelles.
Ceci étant, l’effet de ces moyens nouveaux est considérablement limité par rapport aux obligations contractuelles préexistantes. En l’espèce la Région soutenait que la maîtrise d’œuvre était responsable de la remise tardive de plans, de travaux supplémentaires et autres griefs.
A cela, la cour répond « elle ( la Région ) se borne à invoquer l'évidence et n'allègue ni malfaçons affectant l'ouvrage, ni règle de l'art qui aurait été méconnue, ni faute précisément imputable à un des défendeurs »
En conséquence, la cour d’appel fait droit à l’appel incident de la maîtrise d’œuvre et la décharge des condamnations prononcées en première instance.
07-09-2009 - Contentieux administratif jurisprudence
MAITRE OUVRAGE PUBLIC GOLF DESORDRES APPARENTS NON RESERVES RESPONSABILITE MAITRE OEUVRE
Une communauté d’agglomération décide la construction d’un golf de 18 trous.
Elle confie la réalisation de l’opération à un maître d’œuvre et à diverses entreprises.
Le golf est réceptionné sans réserve mais dès sa mise en service il se révèle que son exploitation est extrêmement difficile en raison de défaillances dans le système d’irrigation et dans les matériaux utilisés pour la réalisation du parcours de golf.
Après expertise, la communauté d’agglomération présente un recours contre le maître d’œuvre et les entreprises pour une somme en principal avoisinant les cinq millions d’euros.
A l’appui de son recours la communauté soutient que :
- les désordres constatés rendent l’ouvrage impropre à sa destination
- que le maître d’œuvre a failli à son obligation de conseil puisqu’il n’a pas conseillé d’émettre des réserves lors de la réception alors qu’il connaissait les défauts de l’ouvrage.
Sur ce recours, les défendeurs soutenaient, comme il était prévisible :
- qu’un golf n’est pas un ouvrage au sens des articles 1792 et suivants du code civil,
- que quant bien même il s’agirait d’un ouvrage, les désordres relevés ne le rendaient pas impropre à sa destination,
- que la réception sans réserve de désordres apparents interdit une recherche de responsabilité tant sur le fondement de l’article 1792 CC que sur celui de la responsabilité contractuelle.
Par décision du 11 juin 2009 ( N° 06LY00370) la cour administrative d’appel de Lyon donne satisfaction à la communauté d’agglomération mais exclusivement contre le maître d’œuvre avec certains « considérants » qui retiennent l’attention.
Tout d’abord, la Cour, sans se prononcer expressément sur la notion d’ouvrage, s’agissant d’un golf, accepte néanmoins de le considérer comme tel puisqu’elle relève qu’en l’espèce les désordres avaient un caractère apparent à la réception et que cette considération fait obstacle « à l'engagement de la responsabilité des constructeurs en application des principes dont s'inspirent les articles 1792 et 2270 du code civil » .( Comme à l’accoutumée, le juge administratif prend ses distances quant à l’application directe des dispositions du code civil.)
Cette extension de la notion d’ouvrage à un golf rejoint cette même qualification donnée précédemment à une piscine et à un tennis, pour rester dans le domaine sportif.
Ce point étant posé la cour relève, s’agissant du maître d’œuvre,
- que la réception sans réserve ne met pas fin à sa responsabilité contractuelle.
- que sa responsabilité peut être recherchée « pour manquement à son obligation de conseil »
- qu’en l’espèce, une telle responsabilité existait puisque :
« l'architecte a l'obligation contractuelle d'appeler l'attention du maître de l'ouvrage sur les défauts décelables et de nature à faire obstacle à ce que la réception définitive soit prononcée sans réserves »
C’est donc, in fine, le seul maître d’œuvre qui se trouve condamné à indemniser la communauté d’agglomération.
Le maintien de la responsabilité contractuelle du maître d’œuvre malgré la réception sans réserves se justifiait car c’est la faute de l’architecte qui avait amené cette même réception sans réserve.
Néanmoins, la décision n’est pas totalement satisfaisante.
Car, soit les désordres étaient apparents et leurs conséquences futures connues du maître d’ouvrage et alors il n’y pas de raison de ne pas accorder à l’architecte l’effet exonératoire de la réception sans réserves puisque dans cette hypothèse ce maître d’ouvrage aurait accepté la situation en toute connaissance de cause ; soit, ce qui est le plus vraisemblable, les désordres étaient apparents mais leurs conséquences futures cachées pour un maître d’ouvrage non professionnel et on comprend mal alors pourquoi les entreprises devaient être mises hors de cause.
05-09-2009 - Urbanisme jurisprudence
EOLIENNE PERMIS CONSTRUIRE DANGEROSITE ANNULATION
Le préfet de Haute-Garonne délivre un permis de construire deux éoliennes sur le territoire d’une commune du département.
La cour administrative d’appel de Bordeaux annule le permis.
Sur pourvoi du bénéficiaire et du ministre de l’écologie, le conseil d’état ( 2009/07/27 N°317060) confirme l’arrêt.
Cette décision est intéressante en ce qu’elle est fondée exclusivement sur des raisons de sécurité.
Le conseil d’état rappelle tout d’abord les dispositions de l’article R 111-2 du code de l’urbanisme aux termes du quel le permis peut être refusé ou accordé sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions sont de nature à porter atteinte à la sécurité publique.
Par ailleurs, le demandeur invoquant un moyen tiré du risque du chute des pales le conseil d’état relève que c’est à juste titre que la cour d’appel s’est placée dans le cadre de l’article R 111-2.
Ceci étant posé, il suffisait à la cour administrative de relever que :
- l’étude d’impact faisait apparaître des risques de projection de pales dans un rayon
de 500 mètres
- il existait dans ce rayon des habitations,
pour, en conséquence, annuler le permis délivré ; raisonnement entériné par le conseil d’état avec le considérant suivant :
« qu'en estimant qu'eu égard à la topographie des lieux, ainsi qu'à la localisation et aux caractéristiques des ouvrages, ceux-ci, compte tenu des risques précédemment décrits, pouvaient créer un danger pour la sécurité, la cour administrative d'appel de Bordeaux, qui a suffisamment motivé sa décision, a porté sur les faits de l'espèce une appréciation souveraine exempte de dénaturation »
Eu égard à la polémique grandissante suscitée par l’implantation des éoliennes tout permet de penser que cet arrêt ne sera pas ignoré des opposants.
04-09-2009 - Environnement jurisprudence
ENVIRONNEMENT INSTALLATIONS CLASSEES CESSATION ACTIVITE DEPOLLUTION
Une entreprise qui exerçait une activité soumise à la législation des installations classées cesse son activité en 2000.
Dans le cadre de la remise en état du site, le préfet impose différentes mesures de surveillance de pollution des eaux souterraines ainsi que l’extraction et l’élimination des terres polluées autour d’un sondage.
L’entreprise forme un recours contre l’arrêté préfectoral et obtient l’annulation de l’arrêté en tant qu’il impose l’extraction des terres polluées ; ce qui devait être son objectif principal compte tenu du coût très élevé de travaux d’extraction et d’élimination de terres polluées
Sur recours du ministre de l’écologie, la cour administrative d’appel de Lyon ( 2009/06/09 N° 07LY1508) confirme le jugement.
La cour rappelle d’abord que si le préfet peut imposer les prescriptions nécessaires à la protection des intérêts mentionnés à l’article L 511-1 du code de l’environnement ( voir le lien pour le texte de cet article ) c’est sous la réserve de devoir prendre en compte, eu égard au fait que l’installation a cessé son activité avant le 1er octobre 2005, un usage du site comparable à celui de la dernière période d’exploitation de l’installation.
Or, l’arrêté se fondait sur le fait que les terres polluées étaient incompatibles avec une utilisation en zone d’habitat.
Conscient de l’erreur, le ministre de l’écologie soutenait en cause d’appel que néanmoins la mesure s’imposait pour sauvegarder les intérêts mentionnés à l’article L 511-1.
Cependant, sur ce point la cour se livre à une analyse factuelle poussée pour conclure que si
« des mesures de surveillance sont nécessaires, pour autant, aucun élément suffisamment sérieux ne peut permettre d'établir que le risque de pollution du captage d'eau AEP de l'Observance, le risque sanitaire résultant de l'utilisation des eaux souterraines par certains habitants, à titre privé, pour notamment le remplissage des piscines et l'arrosage des jardins, et le risque résultant, dans le cadre d'une utilisation industrielle, de l'inhalation de l'air ambiant sur le site, justifient l'obligation de dépollution des terres situées autour du sondage S8 qui a été mise à la charge de la société par l'arrêté attaqué »
Cet arrêt est intéressant par l’application mesuré et précise qu’il fait des textes en évitant de tomber dans le jusqu’auboutisme écologique.
02-09-2009 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS DE CONSTRUIRE EXTENSION URBANISATION EN CONTINUITE AGGLOMERATIONS
L’article L 146-4 du code de l’urbanisme dispose que l'extension de l'urbanisation doit se réaliser, soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement.
Le maire d’une commune du Morbihan délivre un permis de construire une maison d’habitation près du rivage de la mer.
Une association de défense forme un recours et obtient satisfaction auprès du Tribunal administratif.
Sur appel des bénéficiaires du permis, la cour administrative d’appel annule le jugement.
Sur pourvoi de l’association, le conseil d’état (2009/05/27 N° 299552) annule l’arrêt et par voie de conséquence, le permis.
Voilà donc un dossier dont la situation de fait aura fait l’objet d’appréciations totalement contradictoires de la part de ces différentes instances.
L’arrêt du conseil d’état décrit ainsi les lieux :
« il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le terrain d'assiette du projet litigieux est bordé sur un côté par un terrain bâti et, sur ses trois autres côtés, par des espaces naturels comprenant deux espaces boisés classés ; qu'il est situé à l'extrémité d'un ensemble diffus d'une quinzaine d'habitations séparées des constructions situées au lieudit le Haut-Pénestin et du bourg de Pénestin par une zone naturelle ne supportant que deux constructions »
La cour d’appel avait jugé que cette situation autorisait la délivrance d’un permis dans le respect de l’article L 146-4 du code de l’urbanisme.
Le conseil d’état retient pour sa part que :
« le projet de construction en litige constitue une extension de l'urbanisation qui ne se situe pas en continuité d'un village existant ou d'une agglomération, au sens du I de l'article L. 146-4 précité ; que, par ailleurs, les habitations édifiées au lieu-dit Le Halguen ou à proximité au fil des années n'ont donné lieu à aucun projet d'insertion dans le site ; que cet ensemble épars de constructions ne peut, en tout état de cause, être regardé comme formant un hameau nouveau intégré à l'environnement , au sens des dispositions précitées ; »
En conclusion, rejet du projet pour :
- urbanisation non en continuité avec un village existant
- urbanisation non en continuité avec un hameau nouveau intégré à l’environnement ; le conseil d’état estimant que les constructions éparses existant ne répondaient pas à cette définition.
On voit par la lecture de cette décision combien d’une part la surveillance du conseil d’état est étroite et combien l’action des associations est décisive.
29-08-2009 - Urbanisme jurisprudence
FOUILLES ARCHEOLOGIQUES CONVENTIONS SIGNEES SOUS CONTRAINTE RESPONSABILITE DE L'ETAT
La ville de Toulouse envisage d’entreprendre des travaux sur des terrains lui appartenant.
Ces travaux nécessitent cependant l’avis favorable du conservateur régional de l’archéologie lequel émet un avis défavorable dans le seul but de contraindre la ville à prendre en charge des travaux de financement de fouilles archéologiques ; ce à quoi la ville ne pouvait être tenue légalement.
Contrainte et forcée, la ville signe des conventions de financement de fouilles qui laissent à sa charge des sommes élevées puisque le conseil d’état retiendra ultérieurement pour la partie non prescrite une indemnité à lui verser de 341 260 euros.
Après signature de ces conventions le conservateur donne un avis favorable aux travaux.
La ville forme alors un recours contre l’état sur le fondement extra contractuel de la faute et elle obtient satisfaction devant le conseil d’état (2009/05/11 N° 296919).
Le conseil d’état considère tout d’abord que, contrairement à l’avis de la cour, la ville de Toulouse pouvait soit engager une action sur le terrain de la nullité des contrats soit engager une action sur le seul terrain de la responsabilité extra-contractuelle.
Le conseil d’état relève ensuite que les textes alors applicables, (loi du 27 septembre 1941), ne permettent pas d’imposer au propriétaire d’un terrain la réalisation à ses frais de fouilles archéologiques et que s’agissant de la conservation du patrimoine archéologique préventive qui relève d’une mission de police administrative de l’état, celui ne peut pas non plus prévoir leur financement, y compris par voie contractuelle, par des personnes publiques ou privées.
Ces principes étant posés, le conseil d’état n’a pas de mal à déduire que la faute de l’état résulte du fait que l’avis du conservateur a été défavorable aussi longtemps que les conventions n’ont pas été signées et qu’il est devenu favorable aussitôt que ces mêmes conventions ont été signées.
La contrainte illégitime, résultant d’un détournement de pouvoir, exercée par les services de l’état sur la ville de Toulouse ayant été ainsi établie, la ville obtient le remboursement des sommes qu’elle a du indûment débourser.
On ne peut qu’approuver cette décision tout en s’interrogeant sur le point de savoir si le conservateur, dont la faute intentionnelle a été établie par le conseil d’état lui même, a eu à répondre devant son administration de son comportement
25-08-2009 - Urbanisme jurisprudence
URBANISME COLLECTIVITE TERRITORIALE DROIT DE PREEMPTION CONDITIONS
Par un arrêt du 6 mai 2009 ( N° 311167) le Conseil d’Etat procède au rappel de certains des principes s’appliquant en la matière:
Premier rappel :
La notification d’une décision de préemption au seul vendeur et son affichage ne font pas courir le délai de recours contentieux à l’égard de l’acquéreur évincé.
Second rappel :
Les droits de préemption institués par le code de l’urbanisme doivent être exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L 300-1.
Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires de ce droit de préemption doivent justifier, à la date à laquelle elles l’exercent d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement :
« répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption »
Ces principes appliqués au cas d’espèce ont amené le conseil d’Etat à confirmer l’arrêt qui avait annulé la décision de préemption de la commune du PLESSIS TREVISE fondée sur :
- un projet de restructuration parcellaire de la zone,
- une opération de lutte contre l’insalubrité fondée sur la volonté de démolir un bâtiment vétuste et de procéder à un désamiantage et à la suppression de cuves en sous sol
Sur le premier fondement, le conseil d’Etat relève que :
« ( ce motif ) ne pouvait constituer à lui seul, eu égard à l'absence de toute précision sur les objectifs poursuivis et au faible degré d'avancement du projet envisagé sept ans auparavant une action ou opération d'aménagement au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme..»
Sur le second fondement, le conseil d’Etat relève que la cour d’appel :
«… qu'elle n'a pas davantage commis d'erreur de droit en jugeant que la volonté de démolir un bâtiment vétuste isolé, même si elle s'accompagne de désamiantage et de suppression de cuves en sous-sol, ne peut être regardée comme une action ou opération de lutte contre l'insalubrité au sens de l'article L. 300-1… »
Dans le corps de la décision le conseil d’état relève par ailleurs que la décision de la commune ne s’inscrivait pas « dans un projet plus global ».
Il s’agit donc là d’une décision qui n’innove pas par rapport aux décisions antérieures mais qui rappelle, utilement, aux collectivités titulaires du droit de préemption que leurs pouvoirs en la matière ne sont pas discrétionnaires et qu’elles ne peuvent les exercer que dans un intérêt général.
24-08-2009 - Copropriété jurisprudence
INSCRIPTION HYPOTHEQUE JUDICIAIRE SCI NON IMMATRICULEE
Un syndicat de copropriétaires, bénéficiaire d’une décision judiciaire, veut prendre une inscription hypothécaire sur les biens d’une SCI dont il apparaît qu’elle n’est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés.
Le conservateur rejette la formalité au motif que les SCI non immatriculées avant le 1er novembre 2002 ont perdu la personnalité juridique de telle sorte qu’elles ne peuvent être propriétaires.
Du point de vue du conservateur le rejet était sans doute un acte obligé eu égard aux obligations qui s’imposent à lui.
Ceci cependant ne faisait pas l’affaire du syndicat des copropriétaires qui se pourvoit contre ce rejet.
La cour d’appel lui donne raison en relevant que le SDC était dans l’impossibilité de publier un acte déclaratif constatant l’indivision entre associés ensuite du défaut d’immatriculation et ordonne en conséquence que la formalité d’inscription serait exécutée dans les conditions ordinaires et prendrait rang à la date d’enregistrement de son dépôt.
Sur pourvoi du conservateur, la cour de cassation (3ème 2009/07/01 N° 08-14762) confirme l’arrêt au motif qu’il n’était pas contesté que :
- - la SCI était propriétaire de l’immeuble,
- - qu’elle était débitrice du SDC,
- - que le conservateur avait pu effectuer les contrôles prévus par la loi.
Le bien immobilier et le débiteur ayant été identifiés avec certitude, la cour de cassation approuve la cour d’appel qui a fait prévaloir les droits du créancier sur des textes en l’occurrence inapplicables.
On peut noter cependant que le conservateur qui voit son pourvoi rejeté n’est condamné à aucun article 700; ce qui indirectement reconnaît la légitimité, au moins sur le plan professionnel, de sa position de refus.
14-08-2009 - Urbanisme jurisprudence
PROJET COMPLEXE PERMIS DE CONSTRUIRE UNIQUE OU NON
Le maire de Grenoble délivre en 2003 un permis de construire un stade de 20 000 places puis par un arrêté du même jour il délivre un second permis de construire un parc de stationnement situe sous les tribunes.
Après différentes péripéties procédurales, la cour d’appel annule le premier permis au motif essentiel qu’il était illégal du seul fait qu’il ne portait pas sur la totalité de l’ensemble immobilier.
Le conseil d’état (2009/07/17 N° 301615) annule l’arrêt en relevant que:
- « en raison de l'ampleur et de la complexité du projet, les deux éléments de cet ensemble immobilier, ayant chacun une vocation fonctionnelle autonome, étaient susceptibles de donner lieu à des permis de construire distincts »
- « ils ( les magistrats ) ont commis une erreur de droit en estimant que le permis autorisant la construction du stade était illégal du seul fait qu'il ne portait pas sur la totalité de l'ensemble immobilier, sans rechercher si cette circonstance avait fait obstacle à ce que le maire de Grenoble ait vérifié, dans le cadre d'une appréciation globale portant sur la totalité du projet, que la délivrance de deux permis permettait de garantir le respect des règles et intérêts généraux qu'aurait assuré la délivrance d'un permis unique, alors au surplus qu'en l'espèce les deux permis avaient fait l'objet d'une instruction commune et avaient à l'origine été délivrés le même jour »
La délivrance de deux permis pour un seul ensemble est donc possible si l’ensemble des contraintes qui seraient résultées d’un permis unique ont été respectées.
12-08-2009 - Construction jurisprudence
MAITRE D'OEUVRAGE IMMIXTION COMPETENCE NOTOIRE NECESSAIRE
Par un attendu lapidaire, la cour de cassation (3ème 2009/06/30/ N° 08-14438) rejette un pourvoi contre un arrêt qui déclarait mal fondée la prétention de l’entreprise à faire juger l’immixtion fautive du maître de l’ouvrage comme cause exonératoire sans simultanément soutenir sa compétence notoire :
« M. X..., ayant invoqué une immixtion fautive de M. Y... dans l'opération de construction, sans justifier d'une compétence notoire du maître de l'ouvrage en matière de travaux de construction, la cour d'appel n'était pas tenue de procéder à une recherche sans incidence sur la solution du litige »
Cet arrêt semble donc lier ces deux notions, ce qui n’était pas nécessairement le cas jusqu’alors.
voir articles 1792 et suivants et jurisprudence citée
04-08-2009 - Construction jurisprudence
GARANTIE PARFAIT ACHEVEMENT ET RESPONSABILITE DROIT COMMUN
Une cour d’appel déboute un maître d’ouvrage d’une demande en paiement du coût de travaux de réparation au motif que la garantie de parfait achèvement, qui constitue pour l’entrepreneur une obligation en nature, ne peut se transformer en réparation pécuniaire, en cas de refus du maître d’ouvrage.
La cour de Cassation ( 3ème 2009/06/30 N°08-18410) casse l’arrêt avec un attendu de principe qui rappelle que :
« la garantie de parfait achèvement due par l'entrepreneur laisse subsister la responsabilité de droit commun des constructeurs »
Jurisprudence constante : la garantie de l’article 1792-6 du code civil n’exclut ni la garantie décennale ni la garantie biennale ni la garantie contractuelle de droit commun.
03-08-2009 - Contentieux administratif jurisprudence
REFERE PRECONTRACTUEL SERVICES DE LéETAT CONCURRENCE
Par une décision du 10 juillet 2009 ( N°324156), le Conseil d’Etat annule une ordonnance d’un juge des référés qui avait annulé une procédure de passation de lots relatifs à des prélèvements et contrôles d’eau pour les départements du Nord et du Pas de Calais.
Le juge des référés avait en effet jugé que le laboratoire du département de l’AISNE qui avait été retenu pour l’attribution de ces lots ne justifiait pas d’un intérêt public local à réaliser des prestations sur un autre département.
Le conseil d’état réforme l’ordonnance au motif principal que, le département de l’AISNE ayant agi dans le respect des règles de la concurrence et non dans la prise en charge d’une activité économique, le juge des référés avait commis une erreur de droit.
Réglant par ailleurs l’affaire, le conseil d’état estime que :
- « que la simple candidature d'une personne publique, dans le respect des règles de la concurrence, à l'attribution d'un marché public, n'est pas subordonnée à une carence de l'initiative privée, ni, ainsi qu'il a été dit, à l'existence d'un intérêt public »
- « que si le laboratoire départemental de l'Aisne a reçu en 2007 une subvention de 280 000 euros, d'une part celle-ci a compensé des missions particulières dont il a par ailleurs la responsabilité et, d'autre part, il ne résulte pas de l'instruction qu'il aurait usé de ces fonds pour abaisser ses prix et fausser la concurrence ; »
En d’autres termes, le conseil d’état considère que, les personnes publiques peuvent concourir à la condition de respecter les règles de la concurrence et qu’en l’espèce les subventions allouées au laboratoire du département de l’AISNE ne faussaient pas ce jeu.
C’est à coup sûr, sur ce dernier point que l’on aimerait disposer des éléments qui ont permis au conseil d’état d’être aussi catégorique car si les subventions ont certainement eu pour objet la réalisation de missions particulières, il est néanmoins permis de penser qu’elles ont eu aussi probablement pour conséquence d’apporter au laboratoire une aisance générale dont il a pu bénéficier pour présenter sa candidature.
01-08-2009 - Bail d'habitation jurisprudence
BAIL HABITATION EXPULSION DEFAUT CONCOURS PROTOCOLE
Les expulsions en matière de baux d’habitation sont de plus en plus souvent soit différées soit non exécutées par l’état ; Dès lors, les recours administratifs se multiplient entraînant un accroissement de la dette de l’état sur ce poste.
Par voie de conséquence, les services administratifs en charge de ces dossiers contentieux déploient aujourd’hui des trésors d’imagination procédurale pour tenter de faire rejeter ces recours ; certains des moyens utilisés allant jusqu’à apparaître comme à la limite de la bonne foi; ce qui est le cas par exemple lorsque l’administration, procédant à un réexamen pointilleux du dossier, prétend ne pas avoir été touchée par la dénonciation d’un commandement de quitter les lieux au motif que l’accusé de réception remis à l’huissier par ses propres services comporte non une signature mais une griffe apposée par un système automatique…
En l’espèce, une expulsion prononcée judiciairement avait été suivie d’un protocole entre le bailleur et l’occupant ; protocole non respecté par ce dernier.
Le bailleur avait alors dénoncé le protocole à la préfecture et le tribunal administratif avait retenu la responsabilité de l’état pour les deux périodes considérées :
- une première période allant de la délivrance du PV de réquisition de la force publique à la signature du protocole,
- la seconde période commençant de la dénonciation du protocole à la date de la dernière actualisation.
C’est de ce jugement dont l’administration a fait appel.
Les moyens du pourvoi restent inconnus car non rapportés par l’arrêt du conseil d’état ; néanmoins, des chiffres dont il est fait état, il apparaît vraisemblable que la contestation de l’administration portait sur la condamnation afférente à la deuxième période et notamment sur le fait qu’après dénonciation du protocole il n’avait pas été délivré de nouveau procès verbal de réquisition.
C’est sur ce point que l’arrêt ( ce 5ème sous section N°316763 2009/07/08) est intéressant pour la pratique ( et elle est nombreuse ) car après avoir rappelé le texte de l’article L 353-15-2 du code de la construction le Conseil d’Etat considère que :
- si l’occupant ne respecte pas le protocole le bailleur retrouve son droit de poursuivre l’expulsion,
- que cependant le bailleur doit alors (à nouveau) requérir le concours de la force publique,
- que la notification de la dénonciation du protocole au préfet par le bailleur
«..Doit être regardée, même lorsqu'elle ne le mentionne pas expressément, comme valant réquisition de prêter le concours de la force publique à l'expulsion du locataire… »
- le défaut de réponse à cette réquisition dans un délai de deux mois équivaut à un refus de nature à engager la responsabilité de l’état.
Appliqués au cas d’espèce, ces principes ont amené à une confirmation du jugement à l’exception de la période de deux mois visée ci dessus que le Tribunal n’avait pas pris en compte.
29-07-2009 - Construction jurisprudence
GARANTIE DECENNALE ET VICES CACHES EXCLUSION NON
Les propriétaires d’un pavillon font procéder à des travaux de surélévation en 1990.
Des fissurations étant apparues ils font procéder à la réalisation de travaux de reprise en sous œuvre en 1994 puis en 1998.
En 1999, ils vendent leur pavillon.
Des fissures apparaissent en 2003 et les acquéreurs assignent en réparation de leur dommage en se fondant sur la garantie des vices cachés, seul fondement juridique à leur disposition puisque la garantie décennale était expirée depuis 2000.
La cour d’appel leur donne satisfaction sur ce fondement.
A l’appui de leur pourvoi les vendeurs soutenait que la Cour d’appel ne pouvait tout à la fois constater que les désordres trouvaient leur cause dans des travaux de construction, qu’ils rendaient l’immeuble impropre à sa destination et que néanmoins ces désordres pouvait donner lieu à condamnation sur le fondement de l’art 1641 CC
Dans son arrêt (3ème civil 3009/06/17) la cour de cassation rejette ce pourvoi avec l’attendu suivant :
« Lorsqu’une personne vend après achèvement un immeuble qu'elle a construit ou fait construire l'action en garantie décennale n'est pas exclusive de l'action en garantie des vices cachés de droit commun de l'article 1641 du code civil »
Il s’agit là d’un arrêt de principe qui affirme, sans entrer dans la discussion ouverte par le moyen du pourvoi.
L’essentiel pour l’acquéreur est néanmoins la solution puisque celle ci lui permet, alors que le dommage est incontestablement de la nature de ceux garantis par la responsabilité décennale, de faire aboutir son recours sur le fondement de la garantie des vices cachés.
voir garantie des vices cachés art 1641 et suivants
voir garantie decennale art L 111-12 et suivants
27-07-2009 - Ventes jurisprudence
VENTE RESCISION POUR LESION OU UNE AFFAIRE EN OR
Une commune vend à un particulier un terrain de quatre mille mètres dans une zone dans laquelle, lors de la vente, les terrains constructibles devaient avoir une superficie minimum de dix mille mètres.
Quelques mois après cette vente, le plan d’occupation des sols de la commune est annulé par le Tribunal Administratif ; ce qui a pour effet de remettre en vigueur, le plan d’occupation des sols précédent ; lequel fixait la superficie minimum des terrains constructibles à quatre mille mètres.
En d’autres termes, l’acquéreur a acquis au prix d’un terrain non constructible un terrain qui quelques mois après la vente est devenu un terrain constructible.
Il a donc fait une affaire en or à tel point que la commune s’estimant lésée assigne en rescision pour lésion.
Elle est déboutée de sa demande (3ème civile 2009/06/17 N° 08-15055) au motif tout simple que le :
« La rétroactivité étant sans incidence sur la lésion qui s'apprécie au moment de la conclusion du contrat, la commune de Mimet devait être déboutée de sa demande en rescision de la vente »
En effet, au moment de la vente le terrain était incontestablement inconstructible.
Il n’y a dès lors pas eu de lésion.
En revanche, on peut s’interroger sur le caractère judicieux d’une vente par la commune a un moment ou un contentieux était en cours qui menaçait de remettre en vigueur le POS précédent, mais de cela l’acquéreur n’était en rien responsable.
Vente rescision pour lésion ou une affaire en or
Une commune vend à un particulier un terrain de quatre mille mètres dans une zone dans laquelle, lors de la vente, les terrains constructibles devaient avoir une superficie minimum de dix mille mètres.
Quelques mois après cette vente, le plan d’occupation des sols de la commune est annulé par le Tribunal Administratif ; ce qui a pour effet de remettre en vigueur, le plan d’occupation des sols précédent ; lequel fixait la superficie minimum des terrains constructibles à quatre mille mètres.
En d’autres termes, l’acquéreur a acquis au prix d’un terrain non constructible un terrain qui quelques mois après la vente est devenu un terrain constructible.
Il a donc fait une affaire en or à tel point que la commune s’estimant lésée assigne en rescision pour lésion.
Elle est déboutée de sa demande (3ème civile 2009/06/17 N° 08-15055) au motif tout simple que le :
« La rétroactivité étant sans incidence sur la lésion qui s'apprécie au moment de la conclusion du contrat, la commune de Mimet devait être déboutée de sa demande en rescision de la vente »
En effet, au moment de la vente le terrain était incontestablement inconstructible.
Il n’y a dès lors pas eu de lésion.
En revanche, on peut s’interroger sur le caractère judicieux d’une vente par la commune a un moment ou un contentieux était en cours qui menaçait de remettre en vigueur le POS précédent, mais de cela l’acquéreur n’était en rien responsable.
26-07-2009 - Assurances jurisprudence
ASSURANCES PRESCRIPTION BIENNALE INTERRUPTION RAR
Une compagnie d’assurances est condamnée à garantir un assuré alors qu’elle soutenait que l’action était prescrite, le courrier recommandé qui lui avait été adressé ne visant pas une demande de paiement d’indemnité
Sur pourvoi, la cour de cassation ( 3ème civile 2009/06/17 N° 08-14140) constate que le courrier ainsi libellé :
« en application des dispositions des articles L. 114-1 et 2 du code des assurances, je vous notifie à nouveau l'interruption de la prescription pour les conséquences de ce sinistre"
est interruptif de prescription.
La cour de cassation approuve la cour d’appel qui a retenu que cette formulation concernait le règlement de l’indemnité au sens de l’art L 114-2 du code des assurances même si à l’époque l’expertise en cours ne permettait pas de présenter une demande chiffrée.
On sait qu’aux termes de l’art L 114-2 du code des assurances la prescription biennale peut être interrompue par l’envoi d’une lettre recommandée « en ce qui concerne le règlement de l'indemnité. » dit le texte assez maladroitement.
La compagnie d’assurances prenant ce texte au pied de la lettre et constatant qu’il n’était pas demandé le règlement d’une indemnité soutenait que la prescription n’avait pas été interrompue.
La cour de cassation estimant sans doute qu’il était inutile d’ajouter, à une prescription aussi brève, un formalisme sans substance, a, et c’est heureux pour la pratique quotidienne , été d’un avis différent.
16-07-2009 - Expropriation jurisprudence
EXPROPRIATION JUGEMENT MODALITES DE SIGNIFICATION
L’article R 13-41 du code de l’expropriation dispose que :
« Les notifications prévues par le présent chapitre sont faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Elles peuvent être valablement faites aux représentants des parties.
Lorsque la notification soit du mémoire du demandeur, soit du jugement ou de l'arrêt fixant l'indemnité définitive a été faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et n'a pas touché son destinataire, il y est procédé à nouveau par acte extrajudiciaire.
Les arrêts de la cour d'appel et de la Cour de cassation sont obligatoirement signifiés par acte extrajudiciaire »
Une cour d’appel déclare un appel irrecevable comme tardif au motif que le jugement a été notifié par le greffe au conseil de l’une des parties par application de l’article ci dessus rapporté lequel, selon la cour d’appel, déroge au texte d’application général.
La cour de cassation ( 3ème civile 2009/06/17 N° 08-11930) casse l’arrêt de la cour d’appel de Paris en relevant que le jugement n’ayant pas été notifié à la partie elle même, par voie de signification, conformément à l’article 675 du code de procédure civile, le délai d’appel n’a pas couru.
Dont acte,
étant rappelé que l’art 675 du code de procédure civile est ainsi libellé :
« Les jugements sont notifiés par voie de signification à moins que la loi n'en dispose autrement. »
L’arrêt de la cour d’appel avait considéré, à tort, que la notification au conseil des parties faisait courir le délai d’appel alors pourtant que l’art R 13-43 du code de l’expropriation dispose expressément que :
« La notification des jugements et arrêts aux parties et au commissaire du Gouvernement se fait conformément aux dispositions des articles 675 et suivants du code de procédure civile »
14-07-2009 - Construction jurisprudence
RESPONSABILITE DES CONSTRUCTEURS DESORDRES EVOLUTIFS UNE PEAU DE CHAGRIN
Le désordre évolutif s’entend ordinairement comme un désordre, dénoncé pendant la période de garantie décennale, dont les conséquences dommageables certaines se révéleront ou se développeront, postérieurement au délai de dix ans suivant la réception.
La jurisprudence qui a, un temps, admis la réparation de ce type de désordres se montre aujourd’hui de plus en plus restrictive.
Dans le cas d’espèce, une cour d’appel avait condamné un constructeur en retenant, au vu d’un rapport d’expertise, que si le désordre n’était, en l’état, qu’esthétique, il s’agissait d’un désordre évolutif dont l’aggravation entraînerait de façon permanente l’empoussièrement d’un atelier de tel sorte qu’à terme le désordre serait généralisé « et de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination qui se révélera de façon certaine dans ses conséquences futures. »
La cour de cassation (3ème civile 2009/06/16 N° 08-14046) casse en relevant que
« en statuant ainsi sans constater que le désordre rendrait l'ouvrage impropre à sa destination avant l'expiration du délai de dix ans courant à compter de la réception de l'ouvrage, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; »
Autrement dit, la notion de désordre évolutif se rétrécit à la période de responsabilité décennale. Le désordre sera indemnisé, bien que non encore réalisé, si il est certain qu’à l’intérieur de la période de dix ans il présentera les caractères requis par l’article 1792 CC.
L’intérêt de la notion de désordre évolutif devient dès lors bien mince voire inexistante.
En effet, si le désordre dit évolutif doit posséder, à l’intérieur du délai de dix ans, toutes les caractéristiques d’un désordre de nature décennale pour être indemnisé, il n’aura quasiment plus de caractéristique propre.
Outre le rétrécissement de la notion de désordre évolutif, on peut noter que l’expert se voit dévolu un rôle qu’il sera fréquemment incapable d’assumer faut de pouvoir dire avec certitude si le dommage dont s’agit se réalisera, ou non, dans la période de responsabilité décennale.
La seule ressource du maître d’ouvrage, dans un cas de figure de cette nature, sera donc d’assigner à la veille de l’expiration de la garantie décennale pour que ne soit pas posée la question de l’évolution du désordre à l’intérieur de cette période.
09-07-2009 - Construction jurisprudence
MARCHE DE TRAVAUX PRIVES NORME AFNOR APPLICABILITE CONDITIONS
Un arrêt déboute une entreprise d’une demande de paiement d’intérêts de retard calculés par application de la Norme Afnor au motif que cette norme n’a pas été signée par le maître d’ouvrage ni ne lui a été remis.
La norme P 03-001 prévoit que :
« Après mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, les retards de paiement ouvrent droit,pour l'entrepreneur, au paiement d'intérêts moratoires à un taux qui, à défaut d'être fixé au cahier des clauses administratives particulières, sera le taux de l'intérêt légal augmenté de sept points. »
L’entreprise jugeant sans doute que l’application du taux légal augmenté de sept points justifie un pourvoi, le forme et obtient satisfaction.
En effet, par arrêt du 16 juin 2009 la cour de cassation ( 3ème civile N° 08-16739) casse l’arrêt qui déboutait l’entreprise avec l’attendu suivant :
« Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le marché de travaux liant les parties fait expressément référence à la norme Afnor P03-001, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé »
Sur un plan pratique cette décision apporte une précision intéressante car nombreux sont les marchés de travaux privés qui, dans leur liste de documents contractuellement applicables, font référence à la Norme Afnor P 03-001 sans pour autant que cette norme soit annexée au marché ou signée par les parties.
à rapprocher de cc 2009/03/24 s'agissant de l'application de la norme afnor
06-07-2009 - Environnement jurisprudence
INSTALLATIONS CLASSEES DEFAUT CONFORMITE RESPONSABILITE DEFAUT DELIVRANCE
Un bailleur acquiert en 1988, en VEFA, dans le port autonome de Strasbourg, un bâtiment à usage d’entrepôt aux fins de stockage ( rubrique 1510 des installations classées, laquelle concerne le stockage des produits combustibles)
Ce local, loué à différents locataires dès son acquisition, est loué à un nouveau locataire en 1997, lequel le sous loue en 2004.
La même année la préfecture notifie un défaut d’autorisation pour l’activité exercée et fait une mise en demeure de régulariser.
La régularisation étant matériellement impossible, le locataire résilie le bail et assigne le bailleur en dommages et intérêts pour manquement à ses obligations. En retour, le bailleur forme une demande reconventionnelle en dommages intérêts pour perte de loyers, estimant que l’obtention des autorisations relevait de la responsabilité du locataire et du sous locataire.
La cour d’appel rejette les demandes du bailleur et ce dernier forme un pourvoi en soutenant que l’obligation d’obtention était, tant réglementairement ( articles L 511-1 et suivants du code de l’environnement ) que contractuellement, aux termes du bail, à la charge de l’exploitant.
Les deux moyens avancés à l’appui du pourvoi formé par le bailleur étaient exacts et pourtant la cour de cassation ( 3ème civile 2009/06/04 N° 08-12126) rejette le pourvoi en adoptant la position de la cour d’appel laquelle avait estimé que, si le locataire avait commis une faute en exploitant en infraction pendant plusieurs années, la faute essentielle et primordiale incombait au bailleur qui , alors qu’il avait fait construire un entrepôt à usage de stockage, n’avait jamais délivré, même au premier locataire, un local conforme à sa destination.
On voit par cette motivation que les précautions juridiques que peuvent prendre les bailleurs en insérant dans les baux un transfert d’obligations sur les locataires trouvent leur limite dans la nécessité dans laquelle ils se trouvent , malgré toutes clauses contraires, de délivrer un local conforme à son usage premier.
Cette décision, quoique rendue dans le domaine très particulier des installations classées, rejoint d’autres décisions similaires rendue en matière de délivrance à la charge du bailleur dans le cadre général des baux commerciaux.
Voir textes, article L 511-1 et suivants code de l'environnement
05-07-2009 - Construction jurisprudence
RESPONSABILITE LOCATEUR OUVRAGE ETUDE DE SOL
Une société spécialisée dans les études de sol remet à un maître d’ouvrage un rapport ne présentant pas d’erreur technique sans que toutefois ce rapport soit exhaustif sur la nature d sol qui présentait une grande hétérogénéité.
Malgré les nombreuses réserves contenues dans ce rapport, et dont la lecture de l’arrêt ne permet pas de connaître la teneur, la responsabilité de l’entreprise est retenue à deux titres :
- défaut d’investigations complémentaires nonobstant l’avertissement donné au maître de l’ouvrage,
- défaut de préconisation au maître de l’ouvrage du choix d’un maître d’œuvre spécialisé pour réaliser les travaux.
Autant le premier reproche peut se concevoir, car la précision et l’étendue des réserves émises sont inconnues, autant le second paraît dépasser la limite de ce qui peut être attendu d’un professionnel dont la mission était nécessairement limité à l’étude des sols.
Cet arrêt de la cour de cassation (3ème civile 2009/06/03 N° 08/15601) s’inscrit dans un mouvement général qui tend à mettre à la charge des professionnels, et ce dans tous les domaines, une obligation de conseil et d’information qui s’étend bien au delà de la mission, stricto sensu, qui leur a été confiée.
Autant dire qu’en cas de doute les professionnels en question seront avisés de coucher, noir sur blanc, toutes les recommandations que la situation leur suggèrera de préconiser y compris celles qui ne relèvent pas directement de leur mission.
C’est en quelque sorte la traduction, en matière judiciaire, du « principe de précaution » qui semble aujourd’hui sévir dans tous les domaines.
voir textes art L 111-13 et suivants
03-07-2009 - Construction jurisprudence
RESPONSABILITE FABRICANT OUVRAGE EPERS
On sait que l’art 1792-4 CC dispose que le fabricant d’un ouvrage ou d’un élément d’équipement conçu pour satisfaire à des exigences précises et déterminées à l’avance est solidairement responsable des obligations mises par les article 1792 CCet suivant à la charge du locateur d’ouvrage qui a mis en œuvre l’élément considéré.
En l’espèce, ( CC 3ème civile 2009/06/03 N° 08/14562 ) une cour d’appel avait estimé que des doubles vitrages incorporés à des menuiseries constituaient des EPERS ( ELEMENTS POUVANT ENTRAINER LA RESPONSABILITE SOLIDAIRE) notamment en ce qu’ils répondaient à une finalité spécifique et avaient été mis en œuvre sans modification.
Sur pourvoi, la cour de cassation relève que la cour d’appel n’avait pas constaté :
« que les doubles vitrages avaient été conçus et produits pour des bâtiments particuliers »
En conséquence de quoi, la cour de cassation prononce la cassation.
On voit que la cour de cassation veille à conserver à la notion d’EPERS un contenu précis qui colle au texte et refuse de l’étendre en acceptant des formulations passe-partout telle que celle retenue par la cour d’appel.
18-06-2009 - Bail commercial jurisprudence
BAIL COMMERCIAL DEFAUT EXPLOITATION RESILIATION CONDITIONS
Un fonds de commerce étant inexploité les bailleurs assignent le locataire en résiliation de bail.
La cour d’appel fait droit à la demande en relevant que le défaut d’exploitation constitue un manquement grave justifiant la résiliation.
La cour de cassation ( 3ème 2009/06/10 N° 07-18618 ) casse en rappelant que :
- l’obligation d’exploiter est une condition d’application du statut des baux commerciaux.
- mais que l’inexécution de cette obligation ne peut entraîner la résiliation du bail en l’absence d’une clause du bail imposant une exploitation continue et effective.
En d’autres termes, il faut faire la différence entre :
- le défaut d’exploitation qui peut entraîner le refus de renouvellement de bail pour défaut d’application du statut et,
- le défaut d’exploitation qui ne peut entraîner la résiliation judiciaire en cours de bail qu’à la condition que le bail comporte une obligation d’exploitation
16-06-2009 - Construction jurisprudence
CONSTRUCTION ASSURANCE DOMMAGES OUVRAGES SUBROGATION EFFETS
La cour de cassation ( 3ème civile 2009/06/04 N° 07-18960) vient de faciliter les recours exercés par les assureurs dommages ouvrage.
Dans le cas considéré l’assureur dommages ouvrage avait introduit, dans le délai de dix ans suivant la réception des ouvrages, un référé extension contre les locateurs d’ouvrage et leurs assureurs puis ce même assureur avait assigné au fond, mais plus de dix ans après la réception et en cours d’instance, réglé son assuré dans les droits duquel il s’est alors trouvé subrogé.
Les défendeurs soutenaient, avec quelque apparence de raison, que la régularisation procédurale résultant de la subrogation ne pouvait avoir d’effet que pour l’instance en cours, soit l’instance au fond, mais ne pouvait rétroagir au jour de l’instance en référé ; en d’autres termes que l’instance était prescrite à leur encontre.
La cour de cassation écarte l’argument par l’attendu suivant :
« que l'assignation en référé délivrée par l'assureur dommages-ouvrage avant paiement par celui-ci de l'indemnité d'assurance l'avait été avant expiration du délai de garantie décennale et que l'assignation au fond, suivie du paiement en cours d'instance, avait été signifiée moins de dix ans après l'ordonnance de référé, la cour d'appel en a exactement déduit que l'action de l'assureur dommages ouvrage, subrogé dans les droits du maître d'ouvrage avant que le juge statue au fond, était recevable et que les assureurs couvrant la responsabilité décennale des constructeurs responsables étaient tenus à l'égard de l'assureur dommages-ouvrage ; »
Ceci revient à dire que la subrogation résultant du paiement régularise non seulement l’action au fond en cours mais également l’action antérieurement diligentée en référé.
VOIR TEXTES ASSURANCE DOMMAGES OUVRAGES
16-06-2009 - Construction jurisprudence
CONSTRUCTION ASSURANCE DOMMAGES OUVRAGE ET ASSURANCE DECENNALE
La cour de cassation rappelle, une nouvelle fois, que lorsqu’un assureur a plusieurs qualités la reconnaissance de responsabilité qu’il peut être amené à faire en une qualité n’a pas nécessairement effet sur la, ou les autres qualités, que ce même assureur peut posséder par ailleurs dans le même litige.
Un arrêt ( 3ème civile 2009/06/04 N° 08-12661) vient d’en donner un nouvel exemple.
Les époux X ( ainsi qu’ils sont désignés dans l’arrêt de la cour) font construire une maison individuelle après avoir souscrit une assurance dommages ouvrage auprès de la société AXA.
L’entreprise chargée des travaux est assurée en responsabilité décennale auprès de l’UAP devenue ultérieurement AXA.
Un premier sinistre se produit qui est en pris en charge par AXA, assureur dommages ouvrages.
De nouveaux désordres se produisent ultérieurement pour lesquels AXA dénie sa garantie.
Un jugement est rendu qui condamne AXA, assureur dommages ouvrages à prendre en charge les désordres matériels seuls garantis par la police dommages ouvrages et qui condamne par ailleurs AXA, assureur de la responsabilité décennale du constructeur à payer d’autres dommages, immatériels, plus importants.
La cour d’appel réforme le jugement en déclarant prescrite l’action contre AXA, assureur de la responsabilité décennale du constructeur.
Sur pourvoi des époux X, la cour de cassation confirme en retenant que la reconnaissance de responsabilité d’AXA, assureur dommages ouvrage, était sans effet, sur la responsabilité encourue par AXA au titre de la police responsabilité décennale.
On peut imaginer sans peine l’amertume des époux X.
15-06-2009 - Copropriété jurisprudence
SYNDIC TRANSMISSION PIECES NOUVEAU SYNDIC LIMITES
Un syndic nouvellement élu assigne son prédécesseur pour obtenir la remise de pièces sous astreinte et notamment la remise de pièces comptables et bancaires que son prédécesseur aurait du détenir pour les avoir établies.
La cour d’appel le déboute de ses demandes.
La cour de cassation confirme ( 3ème civile 2009/06/04/ N° 08-15737 ) avec une motivation très éclairante sur les limites du droit à transmission.
La cour de cassation considère en effet que l’art 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pour objet que d’organiser la transmission des pièces détenues par l’ancien syndic et :
« n'a pas pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu'il n'avait pas tenus préalablement, même s'il le devait, ce qui pourrait relever de sa responsabilité professionnelle dont il n'appartenait pas à la juridiction des référés de connaître.. »
En d’autres termes, la procédure de l’article 18-2 est une procédure spécifique destinée à accélérer la transmission des pièces que détient l’ancien syndic mais non une procédure destinée à le contraindre à établir des documents qu’il devrait détenir comme ayant du les établir dans le cadre de ses obligations professionnelles.
La cour de cassation réserve d’ailleurs expressément l’hypothèse de la faute professionnelle de l’ancien syndic pour défaut d’établissement de certains documents mais elle relève qu’il s’agit là d’un autre débat.
Cet arrêt est intéressant sur le plan pratique car les conflits entre syndics, pour défaut de
transmission de pièces et/ou défaut de tenue de documents divers, sont fréquents et les référés fondés sur l’art 18-2 le sont également.
12-06-2009 - Bail commercial jurisprudence
BAIL COMMERCIAL LOYERS NON VIRES SUR SOUS COMPTE AVOCAT DEFAUT DE LIBERATION
Dans une procédure de résiliation de bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le locataire régle les sommes dues par un virement ; lesquelles sommes, pour des raisons non explicitées par l’arrêt, restent sur le compte général de la caisse de règlement professionnel des avocats sans être ensuite virées au sous compte de l’avocat du bailleur.
La Cour d’appel considère que ce paiement est néanmoins libératoire et rejete la demande de résiliation.
La Cour de Cassation ( 3ème civile 2009/05/26/ N ° 08-15772 ) casse l’arrêt en relevant que le débiteur ne peut être considéré comme s’étant libéré aussi longtemps :
« que la somme due n'est pas mise à sa disposition ( du créancier ) par un transfert au sous-compte de son mandataire ouvert à la caisse de règlement pécuniaire des avocats »
Cette décision a une importance pratique certaine car il est fréquent que les règlements interviennent par l’intermédiaire des avocats.
Or, le fait pour le débiteur de s’être désaissi des sommes dues entre les mains de son avocat ou le fait pour ce dernier d’avoir remis ces sommes sur son compte professionnel, n’emporte pas paiement.
Comme la cour de cassation vient de le rappeler, seul le virement sur le sous compte professionnel de l’avocat du créancier emporte paiement.
28-05-2009 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE CREATION SYNDICAT SECONDAIRE LIMITES
Un règlement de copropriété prévoit la constitution d’un syndicat principal et de syndicats secondaires par bâtiments.
Des copropriétaires assignent pour faire juger cette clause du RCP non écrite et,en conséquence, les syndicats secondaires inexistants.
A l’appui de leur demande, les copropriétaires soutiennent :
Ø que quelles que soient les dispositions du RCP,la création de syndicats secondaires doit répondre aux critères de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965.
Ø qu’en l’espèce, il n’y a pas lieu à création de syndicats secondaires faute de bâtiments séparés.
Une cour d’appel leur donne satisfaction, partiellement, en relevant que la clause du RCP prévoyant la création de syndicats secondaires était nulle mais que par contre les dits syndicats ne pouvaient être déclarés inexistants puisqu’ils avaient eu, de leur naissance à l’arrêt de la cour, une personnalité juridique opposable aux tiers ;
Les syndicats secondaires forment un pourvoi à l’appui duquel ils soutiennent, notamment, que :
Ø la faculté prévue par la loi de décider en assemblée spéciale la constitution de syndicats secondaires n’exclut pas la possibilité pour le règlement de copropriété fondateur de créer dès l’origine des syndicats secondaires.
Ø l’existence de plusieurs bâtiments peut résulter de la désignation du règlement de copropriété.
Les copropriétaires demandeurs forment un pourvoi incident.
La cour de cassation (2009/05/20 N° 07-22051et autres) confirme l’arrêt.
Elle relève en effet que :
Ø que la liberté contractuelle attachée à la rédaction d’un règlement de copropriété est limitée par les dispositions d’ordre public de la loi.
Ø que le législateur a voulu qu’il ne puisse y avoir de syndicats secondaires que lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments distincts.
Ø que la cour d’appel a souverainement relevé qu’en l’espèce il n’existait qu’un bâtiment unique et que dès lors la condition matérielle de bâtiments distincts n’était pas remplie.
Ø que la nullité de la clause du RCP ne permettait pas de dire que les syndicats secondaires étaient inexistants.
Ce qu’il convient essentiellement de retenir de cet arrêt, c’est que quelques soient les précautions qu’ont pu prendre les promoteurs originels d'une opération immobilière à l'occasion de la rédaction du règlement de copropriété pour établir une situation qui leur soit favorable, au détriment sans doute des autres copropriétaires, les clauses du règlement qu'ils ont dressé et qui sont contraires aux dispositions d’ordre public de la loi de 1965 sur la copropriété, sont susceptibles d’être annulées.
VOIR ART 27 DE LA LOI SUR LA COPROPRIETE ET JURISPRUDENCE
27-05-2009 - Immobilier jurisprudence
OFFRE DE VENTE ABSENCE DE DELAI CONSEQUENCES
Une offre de vente est faite par un département dans le cadre d’une rétrocession.
L’offre est en date de mars 1995.
En décembre 2001, soit plus de six ans plus tard, le bénéficiaire de la promesse assigne le département, qui dans l’intervalle avait changé d’avis, en réalisation forcée.
La cour d’appel donne satisfaction au demandeur.
La cour de cassation (2009/05/20 N° 08-13230) casse l’arrêt avec l’attendu suivant :
« Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si l'acceptation était intervenue dans le délai raisonnable nécessairement contenu dans toute offre de vente non assortie d'un délai précis, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision »
Cette décision est intéressante pour la pratique.
En effet, il n’est pas rare de trouver des promesses de vente ou d’achat non assorties d’un délai de validité.
La question alors se pose de savoir si ces promesses sont valables sans limitations de durée.
Sans surprise, la cour de cassation répond que si de telles promesses sont valables il convient néanmoins d’examiner au cas par cas si les demandes de réalisation ont été faites dans un délai raisonnable.
Si tel n’est pas le cas, elles doivent être déclarées caduques et ne peuvent plus créer d’obligations.
Le « délai raisonnable » est laissé néanmoins à l’appréciation des juges du fond …et des plaideurs.
25-05-2009 - Immobilier jurisprudence
VOIE DE FAIT JURIDICTION JUDICIAIRE COMPETENTE POUR DEMOLITION
Un syndicat intercommunal d’assainissement obtient d’un particulier une autorisation pour installer sur le terrain de celui ci la pose d’une colonne enterrée avec deux regards.
Outrepassant l’accord donné, le syndicat procède à l’installation de deux branchements supplémentaires non autorisés entraînant la création d’un regard supplémentaire non autorisé.
Sur assignation en enlèvement délivrée à la requête du propriétaire du terrain, la cour d’appel juge ;
- que les raccordements non autorisés constituent « une emprise grossièrement irrégulière » devant s’analyser comme une voie de fait.
- que cependant il n’est pas de la compétence du juge judiciaire d’ordonner la démolition mais uniquement l’allocation de dommages intérêts.
Sur pourvoi principal du propriétaire du terrain et sur pourvoi incident du syndicat la cour de cassation ( 3ème civile 2009/05/12 N° 08-12994) juge :
- que les faits décrits constituent bien une voie de fait ; contrairement à ce que soutenait le syndicat dans son pourvoi incident.
- que si ordinairement les juridictions judiciaires sont incompétentes pour prescrire une mesure portant atteinte à un ouvrage public, il en va autrement :
« dans l'hypothèse où la réalisation de l'ouvrage procède d'un acte qui est manifestement insusceptible de se rattacher à un pouvoir dont dispose l'autorité administrative et qu'aucune procédure de régularisation appropriée n’a été engagée »
En conséquence, la cour de cassation casse l’arrêt et renvoie devant une autre cour.
La décision de la cour de cassation fournit un nouvel exemple des pouvoirs des tribunaux judiciaires en cas de voie de fait de l’administration.
Ce qui surprend davantage c’est que la cour d’appel après avoir constaté l’existence d’une voie de fait n’en ait pas tiré les conséquences qui en découlaient, savoir : ordonner la démolition.
23-05-2009 - Construction jurisprudence
SOUS TRAITANCE OBLIGATION MAITRE OUVRAGE
Un maître d’ouvrage est poursuivi par un sous traitant en paiement de marché après que l’entreprise principale ait été déclarée en liquidation judiciaire.
Le schéma est classique.
Le maître de l’ouvrage se défendait en soutenant :
Ø que les conditions de la mise en œuvre du paiement du sous traitant prévues par la loi du 31 décembre 1975 n’étaient pas réunies puisque aucun dossier de sous-traitance ne lui avait été présenté malgré les demandes qu’il avait formées en ce sens.
Ø que sur le plan quasi délictuel aucune faute ne pouvait lui être reprochée alors que le sous traitant avait commis une faute entraînant pour le moins un partage de responsabilité en poursuivant l’exécution du marché alors qu’il savait qu’il n’était pas agréé.
Le maître d’ouvrage est néanmoins condamné par la cour d’appel à payer au sous traitant les sommes qui lui sont dues.
Eu égard au fait que ce maître d’ouvrage avait soldé l’entreprise principale, cette condamnation l’amenait à payer deux fois les mêmes travaux : une fois entre les mains de l’entreprise principale, une fois entre les mains du sous traitant.
Sur pourvoi du maître d’ouvrage la cour de cassation ( 3ème 2009/05/06 n° 08-16706) confirme la condamnation en relevant :
- que le maître d’ouvrage a soldé l’entreprise principale alors pourtant qu’il connaissait la présence du sous traitant sur le chantier et que cette faute privait le sous traitant de la totalité des effets du droit d’exercer l’action directe.
- que le sous traitant n’avait pas commis de faute en continuant le chantier sans agrément puisqu’il n’avait pas à se manifester auprès du maître de l’ouvrage la loi du 31 décembre 1975 n’imposant pas au sous traitant de susciter son acceptation et l’agrément des ses conditions de paiement par le maître de l’ouvrage
La conclusion que semble appeler la lecture de cet arrêt est :
- qu’aujourd’hui ,la loi telle qu’elle est interprétée par la jurisprudence, met le sous traitant en position d’obtenir le règlement de son marché quelque soit la légèreté dont il ait pu faire preuve.
- que de son coté la maître d’ouvrage sera bien inspiré de ne pas laisser travailler un sous traitant sans avoir fait régulariser sa situation et qu’en tout état de cause il ne doit pas solder l’entreprise principale sans s’assurer que les comptes des sous traitants, agréés ou non, l’ont été préalablement
22-05-2009 - Bail d'habitation jurisprudence
BAIL HABITATION CONGE POUR REPRISE SANS RELOGEMENT CONDITIONS
La cour de Cassation ( 3ème civile 2009/04/29 N°08-11513) précise le sens de l’article 15-3 de la loi du 6 juillet 1989 en confirmant un arrêt de cour d’appel qui entérinait un congé sans offre de relogement donné par un couple de bailleurs, dont seul le mari avait plus de 60 ans, à l’encontre d’un locataire âgé de plus de 70 ans et justifiant de ressources inférieures à une fois et demi le SMIC ;
La cour de Cassation relève en effet qu’il suffisait que l’un des deux époux fut âgé de plus de 60 ans à l’échéance du contrat de bail pour délivrer valablement un congé reprise sans offre de relogement à l’encontre d’un tel locataire.
Le locataire soutenait en effet que les deux bailleurs devaient être âgés de plus de 60 ans ; c’est cette interprétation de la loi qui vient d’être rejetée.
21-05-2009 - Bail d'habitation jurisprudence
CHARGES RECUPERABLES TVA ENTREPRISE ENTRETIEN NON
Sur l’inépuisable question des charges récupérables dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987, dans leur rédaction applicable au litige qui lui était soumis, la cour de cassation ( 2009/04/28 N0 08-11739 ) vient de rappeler que la TVA des entreprises chargées de l’entretien n’était pas incluse dans les charges récupérables.
19-05-2009 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE MANDAT SYNDIC NUL DEFAUT VOTE COMPTE SEPARE
Un copropriétaire se fondant sur les dispositions de l’art 18 de la loi du 10 juillet 1965 demande la nullité d’assemblées générales tenues de 1997 à 2000 au motif que, faute d’avoir soumis au vote des copropriétaires l’ouverture d’un compte séparé, le mandat du syndic est nul de plein droit.
Une cour d’appel lui donne satisfaction et, constatant l’absence de vote sur le compte séparé, prononce la nullité de toutes les assemblées générales convoquées par ce syndic.
La cour de cassation ( 3ème 2009/04/07 N°08-15204) casse l’arrêt.
La loi est claire quant à la nullité du mandat du syndic dans de semblables circonstances.
L’intérêt de l’arrêt est ailleurs.
Il s’agissait de savoir si, comme l’avait jugé la cour d’appel, toutes les assemblées tenues étaient nulles de plein droit et sans autre formalité, faute de respect de l’article 18 de la loi ou si, au contraire, chaque assemblée, pour être annulée, devait faire l’objet d’une assignation en nullité dans les deux mois de la notification.
C’est sur ce point que la cour de cassation prend clairement position en écartant la théorie des dominos.
En effet la cour relève que chaque assemblée doit faire l’objet d’une assignation séparée
« Qu'en statuant ainsi, alors que l'action en nullité de chacune des assemblées générales dont l'annulation est demandée doit être introduite dans ce délai, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; »
Il convient donc d’être vigilant afin de ne laisser aucune assemblée devenir définitive aussi longtemps qu’il n’a pas été statué sur le point de droit soulevé.
cf. ART 18 loi 10 juillet 1965
19-05-2009 - jurisprudence
SYNDIC DEFAUT APPEL DE FONDS DEFAUT DEMANDE AUTORISATION ESTER EN JUSTICE RESPONSABILITE PERSONNELLE
Un syndicat de copropriété est condamné, à la requête d’un copropriétaire, à faire refaire, sous astreinte, une étanchéité
Les travaux n’ayant pas été exécutés, le copropriétaire concerné saisi le juge de l’exécution et obtient par deux fois la liquidation de l’astreinte et la condamnation du syndicat.
Ce dernier se retourne ensuite contre son syndic et obtient sa condamnation pour :
- ne pas avoir fait effectuer les travaux,
- ne pas avoir mis à l’ordre du jour les appels de fonds nécessaires à la réalisation des travaux,
- ne pas avoir mis à l’ordre du jour une autorisation d’ester en justice pour rechercher la garantie de l’entreprise à l’origine des travaux défectueux ; l’action contre cette entreprise étant prescrite par suite de la carence du syndic à agir.
Sur pourvoi du syndic, la cour de cassation ( 3ème civile 2009/04/07 N°07/16786) confirme l’arrêt qui a prononcé condamnation contre le syndic pour les fautes ci-dessus.
Cet arrêt est dans la ligne de la jurisprudence actuelle sur la responsabilité personnelle des syndics.
Elle souligne bien que :
- l’absence de trésorerie d’un syndicat ne suffit pas pour décharger un syndic de sa responsabilité personnelle ; encore faut-il que les fonds nécessaires aux travaux dont s’agit aient été appelés.
- la responsabilité de la prescription d’une action contre une entreprise peut incomber au syndic si il a négligé de se faire autoriser par l’assemblée à diligenter une action contre cette entreprise.
19-05-2009 - Contentieux administratif jurisprudence
MARCHES PUBLICS DE TRAVAUX CCAG RESILIATION CONDITION
La société ADP ( aéroport de Paris ) confie des travaux d’étanchéité à une entreprise.
Au motifs de retard dans l’exécution des travaux et de désordres sur les ouvrages réalisés, le maître de l’ouvrage :
- adresse une mise en demeure à l’entreprise,
- résilie le marché aux frais et risques de l’entreprise,
- confie l’exécution du marché à une entreprise tierce.
Par jugement du tribunal administratif de Melun la société ADP est condamnée à payer diverses sommes à l’entreprise.
Sur appel la cour administrative de Paris ( 2009/04/14 N°06P00309) confirme le jugement après s’être livrée à un examen particulièrement détaillé du litige.
C’est ainsi qu’elle se livre à un examen factuel des fautes reprochées à l’entreprise par le maître de l’ouvrage pour finalement considérer que :
- « ADP ne saurait tirer parti de ses propres négligences en termes de préparation de l'opération et de direction et de contrôle du marché dans sa phase initiale ni invoquer lesdits ordres de service, exécutés par l'entreprise, pour justifier le prononcé de la résiliation du marché à la date du 30 novembre 1999 aux frais et risques de l'entrepreneur ; »
- le préjudice de l’entreprise est égal au bénéfice non perçu sur le volume de prestations non exécutées par suite de la résiliation fautive d’ADP.
Après quoi la cour, rappelant que l’ensemble des opérations auxquelles donne lieu l’exécution d’un marché de travaux publics est compris dans un compte dont aucun élément ne peut être isolé et dont seul le solde détermine les droits et obligations des parties, procède à l’établissement de ce solde.
Ce qui est intéressant dans cet arrêt c’est qu’il rappelle à un maître d’ouvrage de droit public qu’il ne peut impunément user de l’arme de la résiliation sans risquer d’encourir la censure de la juridiction administrative.
11-05-2009 - Contentieux administratif jurisprudence
PLAN OCCUPATION DES SOLS SIMPLE MODIFICATION NON REFONTE NULLITE DELIBERATION
Le Conseil d’Etat vient de confirmer une jurisprudence constante ( 2009/03/29 N°311346) en considérant qu’un plan d’occupation des sols ne pouvait être modifié par délibération du conseil municipal lorsque cette modification porte atteinte à l’économie générale du plan
Le Conseil d'Etat prononce en conséquence l’annulation de la délibération du conseil municipal approuvant la modification critiquée.
Il s’agit là de l’application de l’article L 123-4 du code l’urbanisme applicable à l’époque des faits.
Les mêmes principes sont aujourd’hui repris dans l’article L 123-13 qui dispose que :
« La procédure de modification est utilisée à condition que la modification envisagée :
a) Ne porte pas atteinte à l'économie générale du projet d'aménagement et de développement durable mentionné au deuxième alinéa de l'article L 123-1 »
10-05-2009 - Construction jurisprudence
CONSTRUCTION TRAVAUX SUPPLEMENTAIRES NORME AFNOR NON LOI
Une cour d’appel condamne un maître d’ouvrage à payer des travaux supplémentaires quoique ce dernier n’ait pas émis d’ordre de service en ce sens.
Pour ce faire la cour se réfère aux pièces contractuelles et notamment à la norme AFNOR qui prévoyait que, faute par le maître d’ouvrage d’avoir notifié son décompte définitif dans le délai prévu, il serait tenu au paiement du mémoire devenu définitif de l’entreprise comprenant notamment des travaux supplémentaires.
Au visa de l’article 1793 du code civil, la cour de cassation ( 3ème 2009/03/24 N°08-12768 ) casse en relevant que, faute d’avoir constaté l’existence une autorisation écrite du maître d’ouvrage, la cour d’appel avait violé les dispositions de la loi.
En d’autres termes les dispositions de la norme AFNOR, qui est d’un usage quotidien en matière de construction, ne peuvent prévaloir sur les termes de l’article 1793 CC qui dispose que les travaux supplémentaires doivent faire l’objet d’un ordre écrit du maître d’ouvrage.
09-05-2009 - Construction jurisprudence
CONSTRUCTION ARCHITECTE PERMIS CONSTRUIRE REFUS DEFAUT CONFORMITE POS RESPONSABILITE
Un cabinet d’architecte en liquidation judiciaire assigne un maître d’ouvrage en paiement d’honoraires pour résiliation fautive d'un contrat de maîtrise d’œuvre signé aux fins d’obtention d’un permis.
La cour d’appel lui donne satisfaction en relevant que la responsabilité du rejet du permis de construire incombe au maître d’ouvrage qui n’avait pas procédé à l’acquisition d’une partie du terrain nécessaire en application du POS et qui d’autre part n’avait pas permis à l’architecte de faire connaître son argumentaire auprès des services instructeurs du dossier de permis.
Sur pourvoi, la cour de cassation ( 2009/03/24 N°07/19834) casse l'arrêt avec l’attendu suivant :
« Qu'en statuant par de tels motifs qui ne suffisent pas à établir l'absence de faute de la société Architectone, alors qu'à l'occasion de l'établissement du dossier de permis de construire, l'architecte doit respecter les règles d'urbanisme applicables à la construction et notamment le plan d'occupation des sols, et exercer son devoir de conseil en avisant le maître de l'ouvrage des difficultés relatives à la mise en point de son projet, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef »
Cet arrêt considère donc que le rejet de la demande présuppose une faute de l’architecte sauf à ce dernier à établir qu’il avait préalablement éclairé le maître de l’ouvrage sur les difficultés du dossier et sur les risques éventuels de rejet.
Avis donc aux architectes et plus généralement à tous les professionnels ; ils devront, car la mise en cause de leur responsabilité est dans l’air du temps, s’entourer d’un grand luxe de précautions avant d’accepter une mission.
08-05-2009 - Bail d'habitation jurisprudence
BAIL HABITATION OBLIGATION SURVEILLANCE DU BAILLEUR DECES CONVERSION EN LOYER NON
Un bail d’habitation prévoyait à la charge du locataire outre un loyer, une obligation de surveillance du bailleur de jour comme de nuit.
Le bailleur étant décédé, l’obligation de surveillance disparaissait.
La succession du bailleur avait alors demandé que cette obligation soit convertie en un complément de loyer ; ce à quoi la cour d’appel avait répondu favorablement.
Sur pourvoi du locataire la cour de cassation ( 2009/03/18 N°07-21260) casse avec l’attendu suivant :
« Qu'en statuant ainsi, alors que le bail ne comportait aucune clause prévoyant la modification des modalités d'exécution du contrat, la cour d'appel a violé le texte susvisé »
Cette cassation est prononcée au visa de l’article 1134 du code civil qui dispose que les conventions formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Sans doute la cour d’appel avait elle de son cote statué en prenant en considération les dispositions de l’article 1135 du code civil qui dispose que les conventions obligent à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature.
L’équité était certainement du coté de la cour d’appel car il semblait justifié de ne pas laisser sans contrepartie la disparition d’une surveillance très contraignante qui était un élément déterminant du contrat conclu
07-05-2009 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE ASSEMBLEE GENERALE ANNULEE CONVOCATION NOUVELLE AG CONSEQUENCE
En matière de copropriété les contentieux sont fréquents, récurrents et tendent à s'enchevêtrer.
C’est pourquoi la question se pose fréquemment de savoir quelles sont les conséquences des annulations d’assemblées générales prononcées sur des assemblées ultérieures.
La tendance jurisprudentielle actuelle semble être de considérer que chaque assemblée est autonome et que faute d’avoir fait l’objet d’une demande en nullité une assemblée est valide quelle que soit les vices dont les précédentes assemblées pouvaient avoir été affectées.
Cependant, la cour de cassation (3ème civ. N° 08-10864) vient de juger qu’une assemblée convoquée en 2004 par un syndic, était nulle si postérieurement à cette convocation l’assemblée de 2003 qui l’avait désigné était annulée :
« Qu'en statuant ainsi, alors que par l'effet de l'annulation intervenue, la société Gestrim agence Brunoy n'avait plus la qualité de syndic lors de la convocation de l'assemblée générale du 4 mars 2004, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés » ;
Cette décision est de nature à apporter un peu plus d’incertitude dans le quotidien de la copropriété.
30-04-2009 - Bail d'habitation jurisprudence
BAIL HABITATION RESILIATION EPOUX SEPARES SOLIDARITE CONDITIONS
Un bailleur poursuit la résiliation du bail contre deux époux séparés ; l’épouse ayant quitté les lieux et donné congé.
La cour d’appel fait droit à la demande et condamne les deux époux solidairement au paiement des indemnités d’occupation.
Sur pourvoi de l’épouse, la cour de cassation (3ème 2009/03/04 N°08-10156) casse l’arrêt en relevant que :
« la solidarité entre époux ne joue après la résiliation du bail que si l'indemnité due pour l'occupation des lieux par un seul époux a un caractère ménager, la cour d'appel, qui, statuant en référé, n'a pas constaté que la dette dont M. X... se trouvait tenu envers l'office d'HLM après la résiliation du bail était destinée à l'entretien du ménage ou à l'éducation des enfants, a violé les textes susvisés »
Il s’agit d’un rappel intéressant sur le sur le plan pratique car nombreuses sont les situations dans lesquelles les époux sont séparés
30-04-2009 - Bail commercial jurisprudence
BAIL COMMERCIAL LOCATION GERANCE REQUALIFICATION PRESCRIPTION
Il est fréquent qu’à l’issue d’un bail dérogatoire ou d’une location gérance l’exploitant cherche à faire juger qu’il est titulaire d’un bail commercial de neuf ans.
Tel était le cas en l’espèce.
Les parties avaient conclu deux baux dérogatoires successifs puis un contrat de location gérance renouvelable annuellement.
Le bailleur avait mis fin au contrat par un congé donné pour le 31 juillet 1998 puis en 2003 avait assigné en expulsion.
Par conclusions du 2 mars 2004 le locataire revendiquait le bénéfice du statut des baux commerciaux en demandant la requalification du contrat de location gérance en contrat de bail commercial
Sur cette demande le bailleur opposait la prescription biennale de l’article L 145-60 du code de commerce.
Par arrêt du 29/10/2008 ( 3ème civile N°07/16185) la cour de cassation approuve la cour d’appel qui avait jugé l’action prescrite.
Une telle décision mérite d’être signalée car elle va à l’encontre de décisions rendues dans un sens différent sur ce même sujet.
Surtout, elle rappelle une nouvelle fois le danger de la prescription biennale régissant la matière.
23-04-2009 - Contentieux administratif jurisprudence
PERMIS LOTIR CADUCITE MODE DE CONSTATATION
Un arrêt du conseil d’état ( 2009/03/06 N° 305905) rend bien compte des particularités de la procédure administrative.
Une société bénéficiant d’un permis de lotir entreprend des travaux.
Une association de défense estime que ces travaux sont illégaux au motif que l’autorisation de lotir serait caduque.
Voici les voies détournées qu’elle devra suivre pour parvenir à ses fins.
- Mettre le maire de la commune en demeure de faire arrêter les travaux par application des pouvoirs de police qu’il tient de l’article L 480-1 du code de l l’urbanisme.
- considérer que l’absence de réponse du maire constitue un refus implicite de donner suite à sa demande.
- former un recours contre cette décision implicite de rejet pour la faire annuler.
- obtenir du tribunal puis de la cour des décisions constatant que la décision implicite du maire est illégale.
- obtenir enfin du conseil d’état qu’il confirme en 2009 qu’une absence de réponse du maire à une demande de l’association de 2001 est illégale…
Chemin faisant et par le biais de cette procédure il aura été jugé que :
1 ) le recours de l’association n’avait pas à être notifié dans les condition de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme,
2 )que par application de l’article R 315-30 du code de l’urbanisme le délai de caducité de l’autorisation de lotir court à compter de la notification au lotisseur de cette autorisation ou de la date à laquelle l’autorisation est réputée accordée.
3 ) que l’exécution de travaux interrompt par application de l’article R 315-30 du code de l’urbanisme alors en vigueur, interrompt le délai de caducité à la condition que ces travaux n’aient pas pour seule finalité de faire échapper le bénéficiaire de l’autorisation à la prescription.
Il est vrai que pour les spécialistes du droit administratif ce type de procédure est quotidien et que ses justifications, notamment historiques, sont nombreuses.
Néanmoins, on ne peut que constater que ce processus est quasiment inintelligible pour un non initié qui en est tout de même le premier destinataire.
Voir art L 480-1
21-04-2009 - Construction jurisprudence
CONSTRUCTION RESILIATION DE MARCHE SITUATION IMPAYEE PREUVE EXECUTION TRAVAUX
Un marché de travaux est résilié par le maître de l’ouvrage.
L’entreprise assigne en dommages et intérêts et paiement d’une situation de travaux impayée.
La cour d’appel condamne le maître de l’ouvrage au paiement de la situation de travaux au motif qu’il ne prouvait pas que, comme il le soutenait, cette situation était totalement fictive, aucun des travaux visés n’ayant été exécutés.
La cour, à l’appui de sa condamnation, relevait que le marché résilié ayant été repris par une autre entreprise aucune vérification ne pouvait être effectuée à posteriori et qu’il appartenait dès lors au maître de l’ouvrage de se ménager en temps voulu tout moyen de preuve établissant que les travaux dont s’agit n’avaient jamais été exécutés.
Le raisonnement de la cour rejoignait la pratique qui, dans un cas semblable et à l’initiative du maître de l’ouvrage le plus généralement, prend le soin de faire établir, soit par expert désigné par voie de référé soit par constat d’huissier, l’état d’avancement des travaux de l’entreprise dont le marché est résilié pour éviter précisément des contestations telles que celle qui se rencontrait en l’espèce.
Pourtant, la cour de cassation ( 3ème civile 2009/03/10 N° 08-11286) casse l’arrêt avec l’attendu suivant :
« Qu'en statuant ainsi, en se fondant exclusivement sur la situation de travaux n° 4 émise par M. X... alors qu'il lui appartenait de prouver la réalité des travaux dont il réclamait le paiement, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé »
Les entreprises évincées d’un chantier peuvent désormais, au vu de cet arrêt, avoir intérêt à diligenter les procédures de référé ou les constats d’huissier évoqués ci dessus.
21-04-2009 - Immobilier jurisprudence
AGENT IMMOBILIER COMMISSION DUE CONDITIONS
La cour de cassation ( 2009/03/11 3ème civile N° 07-20509) casse un arrêt de cour d’appel qui avait décidé qu’un agent immobilier avait droit à une commission si les acquéreurs n’avaient renoncé de donner suite à une promesse de vente, assortie d’une condition suspensive pour prêt, qu’en raison de leur séparation.
La cour d’appel retenait à l’appui de sa décision que les acquéreurs n’ayant fait aucune démarche pour obtenir le prêt la condition devait être réputée accomplie de telle sorte que la vente avait été effectivement réalisée d’un point de vue juridique.
On comprend la préoccupation de la cour de ne pas faire dépendre le paiement d’une prestation effectuée d’un choix personnel totalement étranger à l’objet des accords passés.
Néanmoins, la cour de cassation sanctionne ce raisonnement avec l’attendu suivant :
« Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que la vente n'avait pas été effectivement réalisée, de sorte que l'agent immobilier n'avait pas droit à la commission contractuellement prévue, la cour d'appel a violé les textes susvisés » ;
C’est donc à un rappel strict des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 auquel procède la cour de cassation.
Ceci étant on peut se demander si l’attitude des acquéreurs qui ont renoncé à une vente pour des raisons personnelles après avoir reçu de l’agence la prestation attendue ne serait pas susceptible de donner lieu à l’allocation de dommages et intérêts au bénéfice de l’agence.
30-03-2009 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE DEMANDE SUSPENSION URGENCE PRESUMEE
Aux termes de l’article L 521-1 du code de justice administrative, lorsqu’une décision administrative fait l’objet d’une requête en annulation le juge des référés peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision lorsque l’urgence le justifie et qu’il existe un doute sérieux quant à la légalité de la décision.
Ordinairement la condition d’urgence doit être concrètement démontrée et justifiée par le requérant.
Il en est autrement en matière de permis de construire domaine dans lequel l’urgence est présumée sauf preuve contraire.
A cet égard, la motivation du conseil d’état (CE 4ème section 2009/02/18 N° 317707) est éclairante.
Un juge des référés ayant rejeté la demande de suspension au motif que l’urgence n’était pas démontrée, le conseil d’état réforme l’ordonnance avec le considérant suivant :
« que si, en règle générale, l'urgence s'apprécie compte tenu des justifications fournies par le demandeur quant au caractère suffisamment grave et immédiat de l'atteinte que porterait un acte administratif à sa situation ou aux intérêts qu'il entend défendre, il en va différemment de la demande de suspension d'un permis de construire pour laquelle, eu égard au caractère difficilement réversible de la construction d'un bâtiment, la condition d'urgence doit en principe être constatée lorsque les travaux vont commencer ou ont déjà commencé sans être pour autant achevés ; qu'il ne peut en aller autrement que dans le cas où le pétitionnaire ou l'autorité qui a délivré le permis justifient de circonstances particulières, tenant, notamment, à l'intérêt s'attachant à ce que la construction soit édifiée sans délai »
Le conseil d’état considère donc que, en matière de permis de construire :
« L’urgence est présumée à défaut d'éléments contraires »
Pour n’être pas véritablement nouvelle cette formulation catégorique est néanmoins bien venue.
27-03-2009 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS DE CONSTRUIRE RECOURS NOTIFICATION AU BENEFICIAIRE PREUVE UNE PRECISION UTILE
Aux termes de l’article R 600-1 du code de l’urbanisme, l’auteur d’un recours contentieux contre un permis de construire doit notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation dans un délai de quinze jours.
Cette formalité est prescrite à peine d’irrecevabilité ; d’où son importance.
Dans le cas d’espèce, le destinataire de la notification soutenait ne l’avoir jamais reçue et l’auteur du recours était incapable de produire l’accusé de réception.
Saisie de ce moyen, la cour administrative d’appel de Bastia a, avant de statuer sur le recours. interrogé le conseil d’état.
Celui-ci (2009/03/03 N°321157) a rendu l’avis suivant :
« Lorsque le destinataire de la lettre se borne à soutenir devant le juge qu'il ne l'a pas reçue, la production du certificat de dépôt de celle-ci suffit à justifier de l'accomplissement de la formalité de notification prescrite par l'article R. 600-1, sans que l'auteur du recours ait à produire l'accusé de réception y afférent. »
Cet avis est important pour la pratique qui en fera à coup sûr son profit.
voir code de l'urbanisme L.600 et suivants et R.600 et suivants
22-03-2009 - Urbanisme jurisprudence
URBANISME LITTORAL PROTECTION ETENDUE ASSOCIATION RECOURS
Une communauté de communes fait construire une cale d’accès à la mer consistant en une dalle de béton coulée sur un enrochement d’une longueur de 100 mètres et d’une largeur de 6 mètres
Une association forme un recours, en 2002 pour solliciter la démolition de la cale implantée irrégulièrement et subsidiairement une indemnisation.
Un jugement la déboute de sa demande de démolition mais lui attribue une indemnité de 1500€.
La cour administrative d’appel réforme le jugement, ordonne la démolition et supprime du même coup l’indemnité allouée.
Saisi à son tour le conseil d’état (2009/02/13/ N°295885) juge que :
- « qu'en application de l'article R. 146-2 du code, ne peuvent être implantés dans un tel secteur qu'un certain nombre « d'aménagements légers » ; que la cale litigieuse, qui consiste en une dalle en béton coulée sur enrochement d'une longueur de 100 mètres et d'une largeur de 6 mètres, ne saurait être regardée comme un aménagement léger ; qu'ainsi, contrairement à ce que soutient la communauté de communes, elle a été implantée irrégulièrement »
- néanmoins compte tenu du fait que cette cale est de nature à faciliter l’activité conchylicole de la région ; que la cale « …qui est une simple rampe, n'a qu'un impact limité sur le paysage, la faune et la flore du site ; que, par suite, et compte tenu de l'ensemble de ces éléments, la démolition de la cale des Moulières porterait une atteinte excessive à l'intérêt général…. »
In fine, et après 7 années de procédure et la reconnaissance de l’irrégularité de l’implantation de la cale, l’association n’obtient, pour toute satisfaction, que l’indemnité de 1500€ que lui avait accordée le Tribunal ; c'est-à-dire une somme bien inférieure aux frais qu’elle a du engager. Quant à la cale implantée illégalement, elle restera en place.
De telles décisions ne peuvent qu’encourager les collectivités locales à agir au mépris des textes existants.
17-03-2009 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE RCP CLAUSE AUTORISANT VENTE LOT COMMUN NULLITE
Le propriétaire d’un immeuble le met en copropriété et se réserve dans le règlement la jouissance, pendant 10 ans, d’un lot constituant une partie commune, ou pendant le même délai, la faculté d’acquérir ce même lot à un prix déterminé.
Sur assignation du syndicat des copropriétaires la cour d’appel de Paris par arrêt du 27/09/2007 déclare la clause non écrite.
La cour de cassation (3ème civile 2009/02/11 N° 07/21318) confirme l’arrêt en retenant que :
« que cette clause, qui avait pour effet de priver par avance l'assemblée générale des pouvoirs de disposition et d'administration sur les parties communes concernées qu'elle tenait des règles d'ordre public des articles 17, 26 et 24 de la loi du 10 juillet 1965, devait être réputée non écrite par application de l'article 43, alinéa 1, de cette même loi »
Il s’agit là d’une décision intéressante de nature à limiter l’appétit, quelquefois léonin, de certains promoteurs de ce type d’opérations.
14-03-2009 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE IMPASSE PRIVATIVE LOI 1965 APPLICABLE
Un copropriétaire de lot dépendant d’un immeuble bordant une impasse au statut juridique non organisé saisit le président du Tribunal en désignation d’un administrateur provisoire en vue de convoquer une assemblée générale de l’ensemble des riverains de la ruelle privative et d’adopter un règlement de copropriété.
Le tribunal fait droit à la demande.
Certains syndicats défendeurs assignent en rétractation d’ordonnance.
La cour d’appel fait droit à la demande de rétractation au motif que :
« que la copropriété pure et simple appliquée à un ensemble immobilier n'est pas sans inconvénient et qu'il existe d'autres modes d'organisation envisageables dans une telle configuration »
Sur pourvoi, la cour de cassation (3ème 2009/02/11 N° 08/10109) relève que :
- que la cour d’appel avait retenu comme vraisemblable l’existence d’un ensemble immobilier au sens de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 « caractérisé par l'hétérogénéité du sol, et l'existence d'un élément fédérateur, une impasse commune ou sur laquelle les riverains sont titulaires de droits et en usent »
- que dès lors la cour d’appel en rétractant l’ordonnance rendue n’avait pas tiré les conséquences légales de ses constatations.
En conséquence de quoi, l’arrêt est cassé.
Cet arrêt est intéressant tant sur le plan pratique que juridique.
Sur un plan pratique des situations comme celles décrites dans cette procédure sont relativement fréquentes et il aurait été très difficile d’y mettre un terme si l’avis de la cour d’appel avait été approuvé par la cour de cassation.
Sur un plan juridique la cour de cassation décide que dès que les conditions de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 sont remplies le statut de la copropriété doit recevoir application sans que l’on puisse envisager d’appliquer un autre mode d’organisation comme l’avait retenu la cour d’appel.
La situation de ces rues privatives sans statut juridique organisé est donc aujourd’hui, au moins sur le plan juridique, devenu plus simple.
13-03-2009 - Bail commercial jurisprudence
BAUX COMMERCIAUX PROCEDURE UNE ERREUR COUTEUSE
Un bailleur diligente une procédure en fixation de prix de bail renouvelé.
Sur dépôt du rapport d’expertise il fait revenir l’affaire devant le Tribunal en signifiant des conclusions.
Or, aux termes de l’article R 145-31 du code de commerce, qui s’est substitué aux dispositions de l’article 30-1 du décret du 30 septembre 1953, il est stipulé que :
« Dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou, si elles sont représentées, leurs avocats, de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés… »
Sur cette signification malheureuse de conclusions le locataire plaide la nullité au motif que la loi prévoit la notification d’un mémoire.
La différence entre les deux est de forme et non de fond : les conclusions sont signifiées par huissiers audienciers alors que les mémoires sont notifiés par lettre recommandé.
Pour le surplus, l’argumentation développée aurait été sans nul doute identique.
Malgré cela la cour d’appel constate l’absence de saisine régulière du juge des loyers commerciaux après expertise, déclare l’instance éteinte et déboute le bailleur de sa demande.
Sur pourvoi du bailleur, la cour de cassation (3ème civile 2009/02/04 N°08/10723)
déclare que :
« que les conclusions déposées devant le juge des loyers commerciaux ne peuvent suppléer l'absence de mémoire, la cour d'appel a, à bon droit, déclaré les conclusions déposées par les consorts X... inopérantes et dit que ces conclusions étaient affectées d'une nullité de fond entraînant l'extinction définitive de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé »
Voilà une erreur qui va couter cher au bailleur car le bail va se trouver renouvelé pour neuf années à l’ancien prix.
08-03-2009 - Contentieux administratif jurisprudence
PLAN LOCAL URBANISME PARIS RECOURS UN COMBAT DIFFICILE
Par délibérations des 12 et 13 juin 2006 le conseil de Paris a approuvé le plan local d’urbanisme.
Ces délibérations ont fait l’objet de recours tant de la part d’associations que de propriétaires qui s’estimaient lésés par le PLU.
Certains de ces recours ont abouti devant la Cour Administrative d’appel de Paris et ont fait l’objet d’arrêts en date des 12 février 2009 :
- N° 07PA03838
- N° 07PA04145
- N° 07PA03912
- N° 07PA03876
A deux exceptions près, ces recours ont été rejetés.
Les propriétaires se plaignaient d’une restriction de leurs droits par l’instauration de servitudes diverses sur leur terrain.
Il leur a été répondu :
N° 07PA03912
- sur une servitude de conservation de la volumétrie existante :
que cette servitude qui visait à conserver la mémoire d’une configuration urbanistique particulière était légitime,
- sur le gabarit enveloppe qui définissait une hauteur inférieure à celle des immeubles riverains :
-
que ce gabarit était cohérent avec le PADD.
N° 07PA03876 –
- Sur une servitude de volumétrie et sur un gabarit enveloppe. Idem que ci-dessus.
- Sur la création d’un emplacement réservé que l’administration devait être crue sur sa seule affirmation:
« qu'il résulte des dispositions précitées qu'il n'a pas à être justifié pour la création d'un emplacement réservé, d'un projet précis et déjà élaboré de voie ou d'ouvrage public, d'équipement d'intérêt général ou d'espace vert ; que c'est par suite à bon droit que les premiers juges ont estimé qu'à défaut d'élément du dossier permettant de mettre en doute la réalité de l'intention de réaliser un équipement culturel sur l'emplacement réservé dans cette perspective au bénéfice de la ville de Paris au 26-28 de la rue de la Tombe Issoire il en était, en l'état, suffisamment justifié par l'affirmation d'un tel projet »
Seuls les recours déposés par les associations (N° 07PA04145 et N° 07PA03838) ont partiellement aboutis et sur des points techniques qui révélaient une insuffisance manifeste du projet :
- absence de précision quant aux règles d’implantation des constructions,
- absence de niveau de référence quant à une hauteur maximale de construction,
Quant aux propriétaires ils ne leur reste qu’à s’incliner devant l’administration dont les projets sont « suffisamment justifiés » par « son affirmation »…
06-03-2009 - Droit Administratif jurisprudence
P.L.U P.A.D.D BOIS BOULOGNE ANNULATION PARTIELLE
Diverses associations ont formé un recours contre la délibération par laquelle le Conseil de Paris a approuvé en juin 2006 le plan local d’urbanisme (PLU).
La Cour Administrative d’Appel de Paris (2009/02/12 N°07PA03838) leur donne partiellement satisfaction en relevant que le projet d’aménagement et développement durable approuvé était insuffisamment précis au regard des dispositions des articles L 123-1 et R 123-9 du code de l’urbanisme.
« Considérant qu'il résulte des termes mêmes de ces dispositions que les règles d'implantation qu'elles prévoient doivent être fixées relativement aux voies, emprises publiques et limites séparatives ; qu'elles ne peuvent en conséquence demeurer abstraites mais doivent, qu'elles soient exprimées dans le règlement ou qu'elles résultent des documents graphiques, déterminer entre lesdites voies, emprises et limites et les constructions un rapport dont le respect puisse être concrètement apprécié »
Or, sur ce point le PLU se bornait à prévoir, quant à l'implantation des constructions par rapport aux voies, que : « L'implantation de toute construction, installation et ouvrage doit permettre sa bonne insertion dans le paysage environnant. »
Une telle indication a été jugée insuffisante par la Cour qui a jugé que « ces articles ne définissent donc quant à l'implantation des constructions que des obligations abstraites dont il ne se déduit aucune règle susceptible de déterminer la position des constructions par rapport auxdites voies, emprises et limites »
En conséquence de quoi la Cour a prononcé, sur ce point, la nullité de la délibération.
05-03-2009 - Construction jurisprudence
OUVRAGE ART 1792 CC ETENDUE DE LA NOTION
L’article 1792 CC dispose que :
« Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. »
La notion d’ouvrage semble extensible bien au-delà de l’acception traditionnelle d’ouvrage= immeuble.
En effet, dans l’espèce considérée, des entreprises avaient été chargées de réaliser la climatisation de bâtiments devant recevoir du public à l’occasion d’expositions.
Les travaux étaient d’importance et comprenaient notamment la réalisation d’une centrale d’énergie.
On pouvait néanmoins s’interroger sur la qualification d’ouvrage que la cour d’appel avait retenu pour ces travaux.
Et pourtant la cour de cassation (3ème civile 2009/01/28 N° 07/20891) entérine cette qualification avec cet attendu :
«qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que l'installation de climatisation réalisée comprenait une centrale d'énergie aux fins d'assurer la production de l'énergie calorifique et frigorifique nécessaire à la climatisation des bâtiments du parc des expositions et la climatisation intérieure de ces bâtiments par la mise en place des équipements nécessaires (alimentation électrique, eau glacée, système de programmation, caissons de ventilation, diffuseurs d'air, etc.), la cour d'appel, qui a exactement retenu que ce système, par sa conception, son ampleur et l'emprunt de ses éléments à la construction immobilière, constituait un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil, a, sans être tenue de procéder à une recherche relative au caractère indissociable de cette installation avec les bâtiments que ses constatations rendaient inopérante, légalement justifié sa décision de ce chef »
Ni la motivation de la cour de cassation ni celle de la cour d’appel ne sont éclairants.
On ne sait ce qu’il faut entendre par la notion « d’emprunt de ses éléments à la construction immobilière » alors que la cour de cassation prend soin d’écarter la notion « d’éléments d’équipements indissociables » qui aurait renvoyé classiquement à l’article 1792-2.
Peut être par la notion d’ampleur du système retenue par la Cour faut-il entendre coût des marchés conclus, puisque l’un d’entre eux avoisinait les quatre millions et demi d’euros.
Toujours est-il que des travaux de cette nature (mais quelle nature exactement ?) bénéficient de la présomption de responsabilité découlant de l’article 1792 ; ce qui incontestablement bénéficie au maître d’ouvrage.
03-03-2009 - Construction jurisprudence
ASSURANCE DOMMAGES OBLIGATOIRE DEFAUT RESPECT DELAI CONSEQUENCES
L’article L 242-1 du code des assurances, ci après partiellement rapporté, dispose, notamment, que :
« Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil. ……………………………………………………………………………………………..L'assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l'assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat. ……………………………………………………………………………….. »
Les délais en matière de droit des assurances sont généralement favorables aux assureurs.
En l’occurrence cependant les délais ont été favorables à l’assuré.
Un maître d’ouvrage avait résilié un marché avant réception, l’entreprise refusant de reprendre les désordres, et avait déclaré le sinistre à l’assureur Dommages ouvrages.
Assigné en paiement l’assureur opposait la nullité du contrat d’assurances pour fausse déclaration intentionnelle du souscripteur et soutenait que l’expiration du délai de 60 jours sans notification de sa part ne lui était pas opposable car l’annulation de la police privait l’assuré du droit de se prévaloir d’une garantie réputée n’avoir jamais existé.
La cour de cassation ( 3ème civile 2009/01/28 N° 07/21818) par un attendu laconique rejette cette argumentation qui pourtant n’était pas sans pertinence :
« Mais attendu qu'ayant relevé que l'Auxiliaire n'avait pas répondu dans le délai légal de soixante jours à la déclaration de sinistre de l'OPHLM, la cour d'appel a exactement retenu que cet assureur, qui s'était ainsi privé de la faculté d'opposer à l'assuré toute cause de non garantie, ne pouvait plus invoquer la nullité du contrat »
Le respect du délai de soixante jours par l’assureur doit donc impérativement être vérifié par l’assuré avant de s’attaquer à la discussion du dossier sur le fond.
02-03-2009 - Immobilier jurisprudence
PROPRIETE EMPIETEMENT MINIME DROIT A DEMOLITION OUI
Les cours d’appel sont souvent réticentes à prononcer des démolitions résultant d’un empiètement sur le terrain d’autrui lorsque ces empiètements sont minimes et/ou lorsque la demande est diligentée pour obtenir, moyennant son abandon, une contre partie indue.
Tel était le cas en l’espèce puisque la demande de démolition avait été rejetée au motif qu’elle était minime et qu’elle avait été formée pour faire pression afin d’obtenir un avantage étranger à l’empiètement.
La cour de cassation, gardienne du droit de propriété, casse (CC 3ème civile 2009/01/20 N° 07/21758) cet arrêt avec l’attendu suivant :
« … que la faiblesse de l'empiètement, la connaissance qu'en avaient les époux X... lorsqu'il ont acheté leur bien, et les raisons pour lesquelles ils ont décidé de ne plus le tolérer, ne sont pas de nature à les priver du droit d'obtenir la démolition du mur empiétant sur leur propriété dès lors que l'empiétement était constaté… »
Il s’agit là d’un rappel d’une jurisprudence bien établie
02-03-2009 - Bail commercial jurisprudence
BAIL COMMERCIAL REDUCTION DE SURFACE LOUEE MODIFICATION NOTABLE ENTRAINANT DEPLAFONNEMENT OUI
On sait que la possibilité de déplafonner un loyer commercial résulte, notamment, de la combinaison des articles L 145-33 et L 144-34 du code commerce qui stipulent que :
« Article L145-33
Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;… »
« Article L145-34
« A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux… »
Parmi les caractéristiques du local figure sa superficie.
Si celle-ci est augmentée notablement il n’y a pas de doute que le loyer est fixée à la valeur locative mais qu’en est-il si elle est diminuée ?
On peut penser, à priori, qu’une diminution de la surface louée ne saurait justifier un déplafonnement qui risque d’entraîner la fixation d’un loyer à un prix bien supérieur à celui résultant de la simple application des indices.
C’est précisément ce qu’avait jugé en 1986 la cour de cassation qui avait approuvé une cour d’appel qui avait considéré que « la restriction de la surface louée constituait une réduction du droit de jouissance du locataire excluant toute déplafonnement »
Or, malgré cette décision antérieure qui était rappelée par le locataire dans son pourvoi, la cour de cassation (3ème civile 2009/01/21 N°07/0839) approuve la cour d’appel qui avait retenu :
« …Que la société Les Deux Colombes apportait la preuve que la restitution des locaux d'une superficie de 326,75 mètres carrés sur un total de 1 597,75 mètres carrés était notable, la cour d'appel, qui en a déduit que les conditions de la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative étaient réunies, a légalement justifié sa décision …»
Il s’agit là d’une décision de nature à dissuader un locataire de restreindre la surface des locaux loués car de façon paradoxale « cette restriction du droit de jouissance » peut entraîner une augmentation substantielle du loyer.
30-01-2009 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE ASSEMBLEE GENERALE ORDRE DU JOUR
Une assemblée générale est appelée à voter sur un ordre du jour ainsi libellé :
« Approbation des comptes exercice 1er Janvier 2002 au 21 décembre 2002 et quitus au syndic pour sa gestion correspondante »
Une cour d’appel n’avait rien trouvé à redire à cette formulation.
Cependant la cour de cassation (2009/01/14 3ème civile N° 08/10624)
rend un arrêt de cassation en rappelant :
« Qu'en statuant ainsi, alors que chaque résolution proposée au vote de l'assemblée générale ne peut avoir qu'un seul objet, la cour d'appel a violé les textes susvisés »
En effet, à un vote unique ne peut correspondre qu’une seule question et non deux comme cela était le cas en l’espèce.
Il s’agit d’un rappel des principes figurant dans le décret du 17 mars 1967
Article 17
……………………….
Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures sont établies conformément au deuxième alinéa de l'article 1316-4 du code civil.
Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.
……………………………………………………………………… »
27-01-2009 - Immobilier jurisprudence
SOCIETE CIVILE ABUS MAJORITE DROIT RETRAIT
Deux associés minoritaires soutiennent judiciairement :
- que les associés majoritaires se rendent coupables d’abus en refusant d’augmenter le loyer d’un locataire, bénéficiant jusqu’alors d’une sous location, à l’occasion de la conclusion au bénéfice de ce même locataire d’un bail classique lui donnant par conséquent la pleine propriété commerciale,
- qu’en conséquent ils sont recevables à être autorisés à se retirer de la société pour justes motifs conformément aux dispositions de l’article 1869, alinéa 1er du Code Civil.
Par arrêt du 14 janvier 2009 (3ème civile N° 07-20813) la cour de cassation rejette le pourvoi formé contre l’arrêt qui a fait droit à la demande avec l’attendu suivant :
« qu'il n'était justifié d'aucun obstacle sérieux à une renégociation du loyer à la hausse s'agissant d'un nouveau bail conférant au locataire des avantages tels que la propriété commerciale ou le droit au renouvellement du bail sans commune mesure avec ceux découlant de l'ancienne convention de sous-location, qu'une augmentation du prix du bail était d'autant plus conforme à l'intérêt social que les éléments du dossier ne faisaient pas apparaître de sources de revenus autres que ceux tirés de l'immeuble promis en location à la société Nymphéas, et que le maintien du loyer privait corrélativement Mme Y... d'une augmentation des dividendes distribués par la SCI dont le fonctionnement révélait une perte de l'affectio societatis, la cour d'appel a pu en déduire que cette attitude constituait un abus de majorité »
Avis donc aux actionnaires majoritaires : La majorité ne permet pas tout et surtout pas d’agir à l’encontre de l’intérêt de la société.
Dans de telles circonstances les associés minoritaires peuvent être autorisés à sortir de la société en contraignant les associés majoritaires à racheter leurs parts à dire d’expert.
20-01-2009 - Construction jurisprudence
CONSTRUCTION MAISON INDIVIDUELLE RESPONSABILITE BANQUIER LIMITES
Dans le but de protéger le particulier qui faire construire une maison individuelle le législateur a promulgué un certain nombre de règles protectrices qui sont d’ordre public.
De telle sorte que tout contrat de construction de maison individuelle, tel que défini au code de la construction article L-231 et suivant, doit, à peine de nullité, respecter l’ensemble du dispositif législatif.
Parmi ces règles, figure la garantie de livraison que doit fournir l’entrepreneur.
Le législateur, pour renforcer le respect de cette disposition, a même fait peser sur le banquier qui fournit un prêt au maître d’ouvrage, l’obligation de ne pas débloquer « …les fonds si il n’a pas communication de l’attestation de garantie de livraison.. »
Un abondant contentieux est né de ce qui précède lorsque l’entreprise se trouve en liquidation et que la garantie de livraison ne joue pas son rôle.
Dans de tels cas l’acquéreur a tendance à se retourner contre le banquier, qui est le seul acteur solvable, pour lui reprocher d’avoir consenti un prêt ou débloqué les fonds sans s’assurer que la garantie de livraison était fourni et plus généralement que les énonciations de l’article L. 231-2 figuraient à l’acte.
De telles procédures ont été favorablement accueillies. Encore faut-il, cependant, que l’on se trouve face à contrat de construction de maison individuelle au sens des articles L 231-1 et suivants du code de la construction.
Dans le cas d’espèce la cour de cassation marque les limites de la responsabilité du banquier.
En effet, l’emprunteur avait remis à la banque un dossier de permis de construire ne mentionnant aucun nom de constructeur ni d’intermédiaire ; dès lors la cour de cassation (2009/01/14 3ème civile N°07/20416) approuve la cour d’appel qui avait considéré que la banque était fondée à penser que les emprunteurs avaient fait directement appel à un architecte et qu’en conséquence les dispositions des articles L 231-1 et suivants ne s’appliquaient pas :
« Mais attendu qu'ayant constaté que le dossier de permis de construire établi par M. B... ne mentionnait nulle part le nom d'un constructeur, ou d'un quelconque intermédiaire, et permettait donc à la banque de présumer que les époux X... s'étaient directement adressés à un architecte et que l'acte de prêt mentionnait d'ailleurs que l'opération de crédit avait pour objet "terrain plus construction sans contrat", la cour d'appel a exactement retenu que l'obligation qui pèse sur les banques ne va pas jusqu'à leur imposer de conseiller aux accédants à la propriété tel cadre contractuel plutôt que tel autre pour réaliser leurs projets de construction ; »
En d’autres termes, si le cadre juridique choisi s’est révélé défavorable à l’emprunteur la banque n’y a aucune part.
En effet, la banque n’a pas pour mission de conseiller l’acquéreur mais simplement d’exécuter les obligations mises à sa charge par la loi et rien d’autre.
16-01-2009 - Bail d'habitation jurisprudence
BAIL HABITATION OFFRE VENTE INCLUANT COMMISSION NULLITE
L’article 10 de la loi du 31 décembre 1975dispose que :
« Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente , faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception , à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe . Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire. »
Un agent immobilier est chargé par une société de vendre par lots les appartements dépendant d’un immeuble faisant l’objet d’une division.
Conformément au texte ci-dessus, il est proposé aux locataires l’acquisition de leur appartement. Cependant, l’offre notifiée indique que le prix demandé inclue les honoraires de négociation de l’agence.
Sur assignation d’un locataire, une cour d’appel déclare nulle l’offre de vente.
La cour de cassation (3ème civile 2008/12/17 N° 07/15943) confirme en relevant que le prix de vente « impliquait nécessairement que l’acquéreur supportait la commission due à l’intermédiaire et que la clause figurant dans le mandat qui liait la venderesse à l’agent immobilier ne concernait pas les locataires »
Toute cette procédure semble bien découler d’une erreur de présentation de l’offre ; erreur, qui ne se renouvellera sans doute pas.
On peut penser en effet que le prix de vente sera, à l’avenir et dans un cas de figure semblable, annoncé sans ventilation de commission ni allusion quelconque à celle-ci et que dès lors l’offre échappera, de ce chef tout au moins, à la nullité.
IL appartiendra ensuite au vendeur de faire ce que bon lui semblera du prix qu’il percevra et notamment de régler les services d’un agent immobilier si il a jugé bon d’y avoir recours.
16-01-2009 - Bail commercial jurisprudence
BAIL COMMERCIAL RUPTURE UNILATERALE POURPARLERS
Un bailleur est saisi par son locataire commercial d’un projet de cession de bail.
Des négociations s’engagent que le bailleur rompt à un certain point, sans doute trop tardivement et en tout cas fautivement.
Le locataire et son acquéreur en puissance l’assignent en présentant une demande de dommages intérêts au soutien de laquelle ils font valoir une perte de bénéfices projetés découlant de la rupture fautive du bailleur.
Leur demande est accueillie par les premiers juges qui leur allouent des dommages et intérêts conséquents : savoir 400 000€ à eux deux.
Sur pourvoi, la cour de cassation (3ème civile 2009/01/07 N° 07/20783) casse la décision en rendue en rappelant que si une faute commise dans l’exercice du droit de rupture unilatérale de pourparlers précontractuels peut entraîner l’allocation de dommages intérêts, ces derniers ne peuvent en aucun cas indemniser « d’un préjudice consistant dans la perte de chance de réaliser des gains que permettait d'espérer la conclusion du contrat »
C’est un peu la morale de Perrette et de son pot au lait ; indemniser pour la cruche cassée et le lait répandu, soit, mais par pour les … veaux, vaches, et cochons.
14-01-2009 - Bail commercial jurisprudence
BAIL OBLIGATION DELIVRANCE TRAVAUX CHARGE BAILLEUR
Bail Obligation de délivrance du bailleur Travaux à la charge du bailleur
Une commune loue un hangar pour une activité de karting. Le bail comporte une clause stipulant que le locataire prendra les lieux en l’état ainsi qu’une autre clause emportant renonciation par le locataire à tout recours contre la commune ensuite d’éventuelles réclamations pour trouble de voisinage
Un voisin se plaignant de nuisances sonores assigne le locataire en exécution de travaux d’insonorisation.
Le locataire appelle la commune en garantie laquelle se défend en s’abritant derrière les clauses contractuelles rapportées.
Le voisin obtient satisfaction contre le locataire et la cour d’appel condamne la commune à garantir ce même locataire du coût des travaux de mise en conformité du local.
Sur pourvoi de la commune, la cour de cassation (3ème civile 2008/12/10 N° 07/20277) confirme l’arrêt avec l’attendu suivant :
« qu'ayant relevé, à bon droit, que le bailleur est obligé notamment de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et que la clause par laquelle le locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance, constaté que les locaux avaient été pris à bail en vue de l'exploitation par la société de son activité de karting en intérieur, que le local ne comportait aucun dispositif d'insonorisation spécifique et qu'il ressortait d'une expertise judiciaire que les essais acoustiques n'étaient pas conformes à la réglementation, et retenu souverainement que des travaux importants s'imposaient compte tenu de l'inadaptation du hangar à l'activité envisagée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la commune n'avait pas satisfait à son obligation de délivrance ; »
Il découle de cet arrêt que les rédacteurs, et les signataires, d’un bail ne devraient pas se satisfaire de l’insertion de clauses contractuelles pour se croire à l’abri de toutes difficultés. Encore faut il que les obligations essentielles des parties soient respectées, en l’occurrence l’obligation de délivrance à la charge du bailleur.
11-01-2009 - Bail commercial jurisprudence
BAIL COMMERCIAL EXTENSION VOLONTAIRE STATUT CONSEQUENCES SUR DEFAUT IMMATRICULATION
Un bail est signé qui comporte des dispositions propres aux baux commerciaux (durée de neuf années, révision triennale, interdiction de céder le bail sauf au profit du successeur dans la même activité).
Or le locataire n’était pas commerçant et était autorisé à utiliser les lieux uniquement pour la pratique d’activités sportives et de culture physique.
La cour d’appel déduit de ce qui précède que :
- La signature d’un tel bail caractérise la volonté des parties d’étendre le statut des baux commerciaux à la situation en cause puisque ce contrat était par nature un contrat civil.
- Dès lors que le bail n’était commercial que par la volonté des parties « qui avaient choisi ce statut en toute connaissance de cause, l’absence d’immatriculation du preneur au jour de la délivrance du congé n’était d’aucune conséquence et que l'acte du 20 août 2002, portant rétractation pour ce motif de l'offre de renouvellement, devait être déclaré nul »
En effet, le bailleur avait d’abord donné un congé avec offre de renouvellement puis prétextant découvrir l’absence d’immatriculation du preneur au registre du commerce, avait ensuite rétracté son offre.
La cour de cassation (2008/12/09/ 3ème civile N° 07/19220) entérine cette analyse de la cour d’appel.
Il en résulte que la rétractation de congé ayant été déclarée nulle, le bail s’est trouvé renouvelé aux clauses et conditions du bail initial.
Cet arrêt démontre bien la nécessité de bien appréhender les dangers que comporte l’extension volontaire du statut des baux commerciaux ; que cette extension résulte d’un choix délibéré ou de l’utilisation imprudente de formulaires, établis pour les baux commerciaux, à l’usage de situations qui ne relèvent pas de ce statut.
10-01-2009 - Urbanisme jurisprudence
ENVIRONNEMENT SERVITUDES PUBLIQUES INDEMNISATION
Des servitudes d’utilité publique sont crées par arrêté préfectoral autour d’une installation de fabrication de produits explosifs.
Ces servitudes portent sur cinq zones (Z 1 à Z 5) aux risques décroissants.
Un propriétaire de terrains agricoles dans les zones 4 et 5 (aux risques faibles) demande à être indemnisé.
La cour d’appel lui donne satisfaction et le fabricant de produit explosifs se pourvoit en cassation au motif que seules sont indemnisables les servitudes entraînant restriction à la circulation ou à l’exploitation ; ce qui n’était pas le cas.
La cour de cassation (2008/12/03 3ème civile N° 07/17879) confirme l’arrêt en retenant que :
« que l'institution de zones de danger Z4 (possibilités de blessures aux personnes, dégâts légers aux biens) et Z5 (très faible possibilité de blessures légères aux personnes, dégâts très légers aux biens), applicables aux biens en cause entraînait un préjudice direct, matériel et certain subi par M. X..., consistant en une diminution de la valeur vénale par rapport à un bien non situé dans une zone de danger, la cour d'appel en a exactement déduit que ce préjudice ouvrait droit à une indemnité au profit de M. X... en vertu de l'article L. 515-11 du code de l'environnement ;
On ne peut qu’approuver le raisonnement puisqu’il est incontestable que la valeur vénale des terrains se trouvait diminuée par leur inclusion dans une zone à risque.
04-01-2009 - Immobilier jurisprudence
LIGNES HAUTE TENSION SURVOL PROPRIETE PREJUDICE COMPETENCE
Des propriétaires, estimant éprouver un préjudice du fait du survol de leur pavillon par des lignes à très haute tension, saisissent le tribunal administratif pour obtenir une indemnisation.
Ils sont déboutés par la Cour administrative d’appel de Paris (2008/12/18 N° 05PA00905) avec le considérant suivant :
« Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article 12 de la loi du 15 juin 1906 susvisée que les juridictions judiciaires sont seules compétentes pour connaître des dommages qui sont les conséquences des servitudes instituées en application de ladite loi au profit des concessionnaires de distribution d'énergie ; que les préjudices que font valoir les requérants et qui consistent en la dépréciation de leur bien ou en des troubles de jouissance trouvent directement leur cause dans les servitudes de survol par des lignes électriques dont leur fonds est grevé ; que c'est en conséquence à tort que le tribunal s'est reconnu compétent pour connaître de conclusions tendant à l'indemnisation de ces préjudices ; qu'il y a lieu par suite d'annuler dans cette mesure le jugement attaqué, d'évoquer et de rejeter lesdites conclusions comme portées devant un ordre de juridiction incompétent pour en connaître ; »
Dont acte.
Seules les juridictions judiciaires sont compétentes pour statuer sur ce type de litiges.
Le rappel de cette décision peut éviter de s’égarer pendant plusieurs années devant une juridiction incompétente.
02-01-2009 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE SINISTRE DROIT DE RECONSTRUIRE LIMITES
Lorsqu’un sinistre détruit un immeuble régulièrement édifié sa reconstruction, malgré toute modifications contraires éventuelles des dispositions d’urbanisme, est de droit … en principe.
En effet, l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme dispose que :
« Article L111-3
La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit par un sinistre est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié.
Peut également être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d'urbanisme et sous réserve des dispositions de l'article L. 421-5, la restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment. »
En application de ces dispositions un maire délivre un permis de construire au propriétaire
d’un chalet détruit par une avalanche.
Sur déféré préfectoral le tribunal administratif annule le permis. Le jugement est confirmé par la cour administrative d’appel et le conseil d’état (2008/12/17 6ème et 1ère sous section N° 305409) rejette le pourvoi.
En effet, après le sinistre le maire avait mis à jour le plan d’occupation des sols en modifiant le plan et le tableau des servitudes pour tenir compte de l’approbation par arrêté préfectoral du plan de prévention des risques naturels prévisibles. Or, ce plan interdisait les constructions nouvelles dans la zone d’avalanches dans laquelle était situé le terrain des bénéficiaires du permis.
Le conseil d’état pour confirmer l’annulation du permis s’exprime ainsi sur cette situation particulière :
« que, dès lors, en jugeant que l'intéressé ne pouvait se prévaloir des dispositions de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme pour bénéficier de l'autorisation de reconstruire dans cette zone un chalet précédemment détruit par une avalanche, la cour, qui n'avait pas à rechercher si les prescriptions dont était assorti le permis de construire que lui avait délivré le maire de Valloire en méconnaissance du plan de prévention des risques naturels annexé au plan d'occupation des sols étaient suffisantes pour éviter le danger, n'a entaché l'arrêt attaqué d'aucune erreur de droit »
01-01-2009 - Contentieux administratif jurisprudence
DROIT ADMINISTRATIF DELEGATION SERVICE PUBLIC MISE EN CONCURRENCE MANQUEMENT CONSEQUENCESl
L’article L.551-1 du code administratif dispose que :
« Le président du tribunal administratif, ou le magistrat qu'il délègue, peut être saisi en cas de manquement aux obligations de publicité et de mise en concurrence auxquelles est soumise la passation des marchés publics (...) et des conventions de délégation de service public. / Les personnes habilitées à agir sont celles qui ont un intérêt à conclure le contrat et qui sont susceptibles d'être lésées par ce manquement, ainsi que le représentant de l'Etat dans le département dans le cas où le contrat est conclu ou doit être conclu par une collectivité territoriale ou un établissement public local. Le président du tribunal administratif peut être saisi avant la conclusion du contrat. Il peut ordonner à l'auteur du manquement de se conformer à ses obligations et suspendre la passation du contrat ou l'exécution de toute décision qui s'y rapporte. Il peut également annuler ces décisions et supprimer les clauses ou prescriptions destinées à figurer dans le contrat et qui méconnaissent lesdites obligations. Dès qu'il est saisi, il peut enjoindre de différer la signature du contrat jusqu'au terme de la procédure et pour une durée maximum de vingt jours (...) »
Une communauté de communes décide de déléguer l’exploitation d’un centre funéraire.
La communauté fixe la durée de principe du contrat à quinze ans tout en proposant aux sociétés candidates des options portant sur des durées de dix et vingt ans sans préciser les conditions dans lesquelles les offres seraient appréciées au regard de la durée du contrat ni les circonstances de nature à justifier une offre sur dix ou vingt ans.
Sur recours d’une entreprise évincée, fondé sur l’article L. 551-1 ci-dessus rapporté, le conseil d’état ( N° 312350 7ème et 2ème sous sections 2008/12/12) confirme, sur le considérant suivant, une ordonnance du juge des référés qui avait annulé l’ensemble de la procédure:
« Considérant d'une part, qu'en relevant que la collectivité délégante avait, dans l'avis d'appel à candidatures, indiqué que la durée de base du contrat était fixée à quinze ans, tout en spécifiant que la collectivité proposait également deux options à dix et vingt années, sans faire apparaître les critères de choix des offres au regard des durées proposées, pour caractériser un manquement de la collectivité à son obligation de fournir aux candidats potentiels une information satisfaisante sur les critères d'appréciation des offres concurrentes, le juge des référés du tribunal administratif de Saint-Denis de la Réunion a nécessairement jugé que l'imprécision qui découlait des documents soumis aux entreprises était susceptible de léser les sociétés requérantes ; qu'à ce titre il n'a pas entaché son raisonnement d'erreur de droit ; que d'autre part, ayant souverainement apprécié que l'absence de précision quant à la durée exacte de la délégation ne donnait pas aux entreprises candidates une information suffisante sur les critères d'appréciation des offres, le juge des référés n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que la COMMUNAUTE INTERCOMMUNALE DES VILLES SOLIDAIRES avait pour ce motif méconnu ses obligations de publicité et de mise en concurrence »
Il est à noter que le juge des référés avait également motivé son ordonnance d’annulation en se fondant sur la durée excessive de la délégation compte tenu de la faiblesse des investissements.
Le conseil d’état cependant n’a pas retenu ce moyen dont il a jugé qu’il n’était pas au nombre de ceux qui avaient pu fausser la concurrence entre les parties et qui donc relevaient de l’article L.551.
Les pouvoirs du juge des référés statuant dans le cadre de cet article sont donc importants mais ils ont pour but unique le respect des règles de la concurrence entre les entreprises et non d’autres motifs aussi fondés qu’ils puissent être par ailleurs.
31-12-2008 - Construction jurisprudence
CONSTRUCTION DESORDRES ENGAGEMENT REPRISES CONSEQUENCES
Une cour d’appel déboute un maître d’ouvrage d’une demande de réfection de joints de carrelage au motif que la faute n’est pas de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination et donc qu’elle n’est pas de nature décennale
La cour de cassation (3ème civile 2008/12/02 N°07/19167) casse cette décision au motif que la lecture de l’arrêt de la cour d'appel faisait apparaître qu’il existait, à travers la correspondance échangée entre les parties, un engagement de l’entreprise de reprendre le désordre, et que, dès lors, le débat ne se situait plus sur le plan de la garantie décennale mais sur celui de l’exécution d’un engagement contractuel.
En d’autres termes, la question n’était pas de savoir si le désordre était, ou non décennal, ce qu’à l’évidence il n’était pas, mais si l’entreprise avait exécuté son engagement contractuel.
La cour de cassation prononce d’ailleurs la cassation au motif d’une violation des articles 1134 et 1147 du code civil dont le texte est rappelé ci après :
« Article 1134 Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »
« Article 1147 Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. »
15-12-2008 - Immobilier jurisprudence
VOIE DE FAIT COMPETENCE
Une commune empiète sur une parcelle privée pour faire construire une plate forme destinée à recevoir des conteneurs à ordure.
Le propriétaire lésé assigne la commune en restitution, en référé, devant le juge judiciaire
La cour d’appel le déboute en considérant qu’il n’y avait lieu à référé au motif que :
« que la commune n'a pas fait effectuer les travaux par exécution forcée, que les décisions qu'elle a prises à cette fin ne sont manifestement pas insusceptibles de se rattacher aux pouvoirs qui lui sont dévolus tout particulièrement en matière de collecte des ordures ménagères et de voirie et qu'une procédure de régularisation existe par la voie de l'indemnisation »
En d’autres termes la cour considère que la théorie de la voie de fait qui rend le juge judiciaire ( et non le juge administratif) compétent malgré la présence d’une personne publique dans le litige , savoir, la commune, ne saurait recevoir application en l'espèce.
Cette décision était très défavorable au propriétaire lésé car elle lui laissait pour seul recours la voie administrative qui ne pouvait aboutir qu’à une indemnisation, généralement peu généreuse, et non à une restitution.
Cette décision est cassée par la cour de cassation ( 2008/11/25 3ème civile 07/19651) avec l’attendu suivant :
« Qu'en statuant ainsi, alors que la prise de possession sans titre par la commune d'un terrain dont le caractère privé n'était pas contesté porte une atteinte grave aux droits du propriétaire du terrain, est manifestement insusceptible de se rattacher à l'exercice d'un pouvoir appartenant à l'administration et constitue une voie de fait, la cour d'appel a violé les textes susvisés »
En l’espèce, la cour de cassation a rempli son rôle traditionnel de gardien du droit de propriété.
12-12-2008 - Construction jurisprudence
CONSTRUCTION MAISON INDIVIDUELLE AVEC PLAN
Lorsqu’un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan est conclu, le plan de la construction doit être joint au contrat.
« Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. X... et Mme Y... faisant valoir que le plan de la construction à édifier doit être joint au contrat de construction avec fourniture du plan, que les plans du 14 avril 2004 produits par la société CPN n'avaient pas été annexés au contrat de construction, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé » (2008/11/19 CC 3ème 07/17504)
Le rappel ci-dessus était utile dans le cas de figure examiné car les parties étaient en désaccord sur les travaux à exécuter et l’entreprise s’appuyait sur des plans non annexés au contrat.
12-12-2008 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE AG NOTIFICATION PV CONSEQUENCE
La cour de cassation rappelle ( 2008/11/18 3ème civile 07/18823)que l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 rend les délibérations définitives et opposables à tous sans que leur validité puisse être remise en cause :
« qu'ayant exactement retenu qu'une fois expiré le délai de deux mois prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les délibérations d'assemblées devenaient définitives et opposables à tous, sans que leur validité soit susceptible d'être ultérieurement remise en cause par voie d'action principale ou par voie d'exception quel que soit le degré de gravité des irrégularités constatées, qu'il n'en allait autrement que pour les décisions modifiant irrégulièrement une répartition des charges, sans respecter les critères de l'article 10 de la loi, s'agissant d'une action relative aux clauses réputées non écrites en vertu de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, et constaté que l'assignation avait été délivrée après l'expiration du délai de deux mois prévu par l'article 42, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre M. de X... dans le détail de son argumentation, en a déduit, à bon droit, que son action était irrecevable »
La jurisprudence est aujourd’hui bien établie en ce sens mais on peut néanmoins noter ici que la cour précise que l’irrecevabilité s’étend à toutes les décisions quelque soit leur degré d’irrégularité éventuelle.
Au plan de la vie quotidienne des copropriétés, cette précision est importante car nombreuses sont les décisions qui pourraient faire l’objet de recours justifiés et qui échappent cependant à la censure des tribunaux par l’expiration du délai de deux mois.
11-12-2008 - Construction jurisprudence
CONSTRUCTION POLICE DOMMAGE OUVRAGE MISE EN OEUVRE CONDITIONS.
La cour de cassation ( 2008.11.05 3ème 07/15449 ) vient de rappeler que la saisine direct du juge aux fins de faire condamner l’assureur D.O ou simplement pour faire désigner un expert judiciaire, rend la demande irrecevable.
Le processus préalable de règlement prévu par la loi doit impérativement être mis en œuvre avant de saisir le juge :
«Mais attendu qu'ayant retenu, d'une part, que les époux X..., maîtres de l'ouvrage, avaient directement saisi une juridiction aux fins de désignation d'expert puis de condamnation de l'assureur de " dommages ouvrage " obligatoire alors que, pour mettre en jeu cette garantie, l'assuré est tenu de faire, soit par écrit contre récépissé, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, une déclaration de sinistre à l'assureur, lequel doit alors désigner un expert, et relevé, d'autre part, sans dénaturation, qu'à la date du 7 septembre 1993, il n'y avait pas eu de réception tacite de l'ouvrage, la cour d ‘ appel a pu en déduire que la société GAN ne pouvait être tenue à garantie au titre de la police " dommages-ouvrages "
11-12-2008 - Urbanisme jurisprudence
URBANISME COMMUNE DROIT PREEMPTION ETENDUE
Une commune préempte afin de sauvegarder la pérennité d’une entreprise de la commune et revend cette parcelle à l’entreprise concernée.
L’acquéreur évincé saisit le Tribunal administratif et obtient l’annulation des deux délibérations du conseil municipal qui fondait l’opération.
La cour d’appel réforme le jugement et rejette la demande en nullité.
Le conseil d’état ( 2008/11/21 1ère et 6ème sous section N° 302144) confirme l’arrêt avec le considérant suivant :
« Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article L. 213-11 du code de l'urbanisme : « Les biens acquis par l'exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés aux fins définies à l'article L. 210-1 (...) » ; qu'il résulte de la combinaison des dispositions des articles L. 210-1 et L. 300-1 du même code qu'une décision de préemption est légalement justifiée dès lors que l'action ou l'opération qui la fonde est engagée dans l'intérêt général et répond à l'un des objets définis à l'article L. 300-1, parmi lesquels figurent le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, alors même que, eu égard à cet objet, elle ne s'accompagne d'aucune mesure d'urbanisation ni d'aucune réalisation d'équipement ; que, dès lors, la cour administrative d'appel de Douai, qui a relevé que le droit de préemption de la commune avait été exercé dans le but de permettre un maintien des installations de la société des Menuiseries Vertonnoises, n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que l'absence de réalisation d'équipements sur le terrain en cause était sans incidence sur la légalité de la délibération du 20 décembre 2001 »
Ainsi donc le code de l’urbanisme permet de justifier une préemption qui n’entraîne ni mesure d’urbanisme ni réalisation d’équipement.
Dire que le droit de propriété se réduit comme une peau de chagrin est, à l’évidence, devenue une banalité.
11-12-2008 - Construction jurisprudence
BAIL CONSTRUCTION EXPIRATION DU TERME CONSEQUENCES
Le département des Pyrénées Atlantiques donne à bail pour une durée de trente ans une parcelle de terrain ; l’acte spécife que le terrain devra servir à l’édification d’un snack bar de montagne.
En exécution du bail les preneurs ont fait édifier un bar restaurant sur le terrain.
Aux termes du bail les héritiers des preneurs sollicitent l’application du statut des baux commerciaux et le renouvellement du bail.
La demande de requalification d’un bail indéterminé en bail commercial est un moyen souvent employé pour échapper à une procédure d’expulsion en fin de contrat.
En l’espèce, cependant le recours à ce fondement juridique n’a pas abouti.
En effet, la cour d’appel dont l’arrêt a été confirmé par la cour de cassation ( 2008/11/05 3ème CC 07/18174 ) avait pris soin de relever les éléments constitutifs du bail à construction :
- obligation de construire pour une activité précise,
- résiliation à défaut de construction dans le délai de trois ans,
- durée de trente ans,
- publication à la conservation des hypothèques.
En conséquence de quoi, le bail ne pouvant se prolonger par tacite reconduction ( cf ci-dessous art L 251-1) les demandeurs ont été qualifiés d’occupants sans droit ni titre et condamnés à payer une indemnité d’occupation.
Rappelons que l’article L 251-1 du code de la construction est ainsi libellé :
« Constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail.
Le bail à construction est consenti par ceux qui ont le droit d'aliéner et dans les mêmes conditions et formes.
Il est conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. Il ne peut se prolonger par tacite reconduction.
Toutefois, lorsque le bail prévoit une possibilité d'achat du terrain par le preneur dans le cadre d'une opération d'accession sociale à la propriété dans les conditions prévues par la section 1 du chapitre III du titre IV du livre IV du présent code et que le preneur lève l'option, le bail prend fin à la date de la vente, nonobstant les dispositions du troisième alinéa. »
10-12-2008 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE REGLEMENT DEFAUT RESPECT PREJUDICE PERSONNEL NON
Un copropriétaire peut, sans devoir justifier pour cela d’un préjudice personnel, exercer seul un action concernant la copropriété.
En l’espèce, un copropriétaire a assigné d’autres copropriétaires à qui il reprochait de s’être appropriés une courette.
La cour d’appel l’avait débouté de sa demande faute de justifier d’un préjudice personnel découlant de cette situation.
La cour de cassation ( 2008/11/04 3ème civile 07/18067) casse l’arrêt au motif que :
« chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes, sans être tenu de démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat »
Il s’agit là du rappel d’une jurisprudence désormais bien établie dont le danger n’échappera pas aux lecteurs.
04-12-2008 - Bail d'habitation jurisprudence
BAIL HABITATION CHARGES RECUPERABLES ABONNEMENT TELEPHONE GARDIEN
La cour de cassation (2008/10/29 3ème civile N°07/16082) juge que si l’abonnement de la ligne téléphonique installée dans la loge du gardien peut constituer une charge récupérable c’est à la double condition que :
- Cette ligne soit à la disposition des locataires.
- La preuve soit rapportée par le bailleur que les locataires ont été informés préalablement à son installation de cette mise à disposition.
Cette seconde condition n’étant pas remplie en l’espèce, la cour de cassation casse un arrêt qui avait fait droit à une demande du bailleur de ce chef.
04-12-2008 - Construction jurisprudence
CONSTRUCTION ELEMENTS INDISSOCIABLES ART 1792-2
Rappelons que l’article 1792-2 du code civil qui établit, au bénéfice du maître de l’ouvrage et à la charge des entreprises, une présomption de responsabilité, est ainsi libellé :
« La présomption de responsabilité établie par l'article 1792 s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert.
Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage. »
***
Un propriétaire entreprend la rénovation d’une tour de quinze étages comprenant la réfection des façades avec isolation extérieure.
La cour d’appel retient, sur le fondement de l’article 1792-2 CC la responsabilité de l’entreprise ayant procédé à la réfection des façades qui s’était révélée défectueuse, avec l’attendu de principe suivant :
« Que le bardage, à vocation thermique et de ravalement, constitué par des plaques placées sur des rails fixés aux façades constituait un élément d'équipement indissociable du bâtiment au sens des dispositions de l'article 1792-2 du code civil »
La cour de cassation (2008/10/22 3ème N° 07/15214) casse l’arrêt au motif que :
« Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la dépose, le démontage ou le remplacement de la dalle ne pouvait s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert et si les dommages qu'elle relevait compromettaient la solidité de l'ouvrage ou le rendaient impropre à sa destination, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision »
On constate que ni la nature des travaux ( réfection de façades) ni la nature des désordres ( dalles qui se délitent et qui se cassent ) ni le montant élevé des travaux de réfection (146 000€) ne suffisent à eux seuls à entraîner l’application de la présomption de responsabilité de l’article 1792 CC.
Il faut encore qu’il soit démontré que les éléments dont s’agit sont indissociables matériellement de l’ouvrage et ne peuvent être retirés sans altérer ce dernier.
La cour de cassation se montre là particulièrement exigeante et les plaideurs trouveront dans cet arrêt matière à nourrir des recours.
04-12-2008 - Bail d'habitation jurisprudence
BAIL HABITATION CONGE POUR VENDRE LETTRE RAR DATE EFFET
Bail habitation Congé pour vendre Lettre RAR Date effet
Un propriétaire donne congé pour vendre par lettre RAR le 28 mars 2000 avec effet au 30 septembre 2000 soit, apparemment, avec le préavis de six mois requis par la loi.
Le locataire indique le 20 avril 2000 qu’il n’entend pas acheter.
Le bien est vendu et l’acquéreur poursuit l’expulsion du locataire en vertu du congé donné.
La cour d’appel lui donne raison mais la cour de cassation casse l’arrêt ( 2008/10/29 3ème CC 04/14895) au motif que :
« que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ; que le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ; »
Or, en l’espèce l’accusé de réception n’était pas versé aux débats de telle sorte que la preuve n’était pas rapportée que le délai de six mois avait été respecté.
La cour de cassation a donc censuré la cour d’appel qui avait validé le congé :
« Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que la notification du congé à Mme Y... était intervenue six mois avant l'expiration du bail, a violé le texte susvisé »
Conséquence, l’occupant reste locataire interdisant par là à l’acquéreur d’occuper son bien.
Moralité : Une petite économie ( un courrier RAR plutôt qu’un acte d’huissier) peut entraîner de gros soucis.
Il aurait en effet été prudent, compte tenu du peu de temps dont disposait le vendeur pour respecter le délai de six mois, de donner congé par un acte d’huissier qui aurait eu effet au jour même de sa signification.
28-11-2008 - Urbanisme jurisprudence
ABRI JARDIN REGULIEREMENT EDIFIE REFUS RACCORDEMENT RESEAU ILLEGALITE
Un abri de jardin est édifié avec un permis de construire régulièrement obtenu.
Ultérieurement, le propriétaire de cet abri de jardin demande à être raccordé au réseau d’eau et d’électricité ; ce que la commune lui refuse.
Quoique la décision ne soit pas explicite sur ce point on peut penser que la commune soupçonnait l’intéressé de vouloir transformer, avec ce raccordement, l’abri de jardin en local d’habitation sans pour autant déposer un nouveau permis à cet fin.
Sur recours de l’intéressé la cour administrative d’appel de Paris (1ère chambre 2008/11/14 N°06PA01132) donne tort à la commune.
La cour relève tout d’abord les termes de l’article L 111-6 du code de l’urbanisme qui dispose que
« Les bâtiments, locaux ou installations soumis aux dispositions des articles L. 111-1, L. 421-1 ou L. 510-1, ne peuvent, nonobstant toutes clauses contraires des cahiers des charges de concession, d'affermage ou de régie intéressée, être raccordés définitivement aux réseaux d'électricité, d'eau, de gaz ou de téléphone si leur construction ou leur transformation n'a pas été, selon le cas, autorisée ou agréée en vertu des articles précités » ;
La cour relève ensuite « qu'il est constant que par un permis de construire en date du 24 avril 1987 la construction d'un abri de jardin a été autorisée sur le terrain en cause, devenu par la suite propriété de M. X ; qu'à supposer que celui-ci fasse de cette construction un usage non conforme à sa destination, il ne saurait résulter de ce seul usage une transformation dudit abri au sens des dispositions précitées »
Sur cette considération la cour conclut que :
« dans ces conditions, le maire de la commune d'Othis ne pouvait légalement refuser à M. X sur le fondement des dispositions précitées le raccordement de la construction régulièrement édifiée sur son terrain aux réseaux d'eau et d'électricité »
En d’autres termes la cour considère, à juste titre, que les faits avérés priment sur les intentions supposées.
Il s’agit là d’une décision qui peut être utile dans le quotidien du droit de l’urbanisme.
20-11-2008 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE PARTIES COMMUNES INSTALLATION POMPES CHALEUR AUTORISATION DEFAUT
Un copropriétaire installe, sans autorisation du syndicat, une pompe à chaleur sur le toit d’un immeuble en 1987 et renouvelle le matériel en 1999.
Il fait alors l’objet d’une assignation aux fins de suppression du matériel installé au motif que il s’agirait d’une appropriation des parties communes soumise à la prescription trentenaire et subsidiairement qu’il s’agirait d’une action personnelle non atteinte par la prescription de dix ans puisque le point de départ du délai devrait se décompter à partir de 1999.
La cour de cassation (2008/10/22 3ème civile N°07/17780) confirme l’arrêt qui a débouté le syndicat avec l’attendu suivant :
« qu'ayant constaté que l'installation par la SCI d'un système de pompes à chaleur et de climatisation sur la toiture ne pouvait s'analyser comme une véritable appropriation des parties communes puisqu'elle ne donnait pas un caractère privatif à cette partie commune que constituait le toit, ce dont elle a exactement déduit que le syndicat exerçait une action personnelle, et relevé qu'il n'était pas contesté par les parties que l'installation initiale du système de pompes à chaleur et de climatisation avait été réalisée dans le courant de l'année 1987, soit plus de dix ans avant l'assignation introductive d'instance, et que c'était à tort que, pour calculer le délai décennal de prescription, le premier juge s'était placé à la date de réalisation des travaux de remplacement de l'ancien matériel, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions, en a déduit à bon droit que l'action du syndicat était prescrite »
Cette décision est intéressante car les situations dans lesquelles du matériel dont l’installation primitive n’avait pas été autorisée, est renouvelé, sont fréquentes.
20-11-2008 - Construction jurisprudence
CONSTRUCTION MAITRE OUVRAGE PROFANE RISQUES ACCEPTATION NON
Une entreprise, chargée du lot gros œuvre, propose à un particulier qui fait construire une maison,deux devis, l’un conforme au permis de construire l’autre, moins onéreux, non conforme au permis de construire.
C’est ce dernier devis que le maître de l’ouvrage choisit
A la suite de différents désordres, une expertise judiciaire est ordonnée d’où il résulte que l’immeuble n’est pas implanté conformément au permis de construire ni à celui du plan d’occupation des sols.
Le maître de l’ouvrage assigne en démolition et reconstruction sur le fondement de ce seul défaut d’implantation ; défaut qui est, il faut le souligner, sans rapport avec les désordres relevés en expertise.
La cour d’appel fait droit à sa demande.
La cour de cassation (2008/10/22/ 3ème civile N°07/16739) rejette le pourvoi
au double motif suivant :
a) sur l’acceptation prétendue des risques par le maître de l’ouvrage.
« que constituaient des fautes le fait, pour la société Fabarez, d'avoir établi un devis comportant une solution qui n'était conforme ni aux prescriptions du permis de construire, ni à celles du plan d'occupation des sols, et le fait, pour la société Samo, d'avoir soumis une telle proposition à l'approbation de maîtres de l'ouvrage profanes, sans exercer son devoir d'information et de conseil à leur égard sur les conséquences inévitables du choix de cette option quant au refus du certificat de conformité et aux risques d'inondation de l'immeuble »
b) sur la demande de démolition et reconstruction
« qu'ayant retenu que selon l'article 1184, alinéa 2, du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, la cour d'appel qui a relevé, d'une part, que les sociétés Samo et Fabarez n'avaient pas exécuté leur engagement de construire l'immeuble conformément aux prescriptions du contrat, du permis de construire et du plan d'occupation des sols, d'autre part, que l'exécution de ces obligations demeurait possible par la démolition et la reconstruction de l'ouvrage, a pu en déduire que ces mesures constituaient le seul moyen de permettre aux époux Z... d'obtenir un ouvrage conforme aux prévisions du contrat »
Conclusion : il est des mesures d’économie, prises par le propriétaire, qui peuvent coûter cher à l’entrepreneur.
19-11-2008 - Construction jurisprudence
CONSTRUCTION DESORDRES MODE REPARATOIRE CHOIX LIBRE
Dans un arrêt du 22/10/2008 la Cour de Cassation (3ème chambre N°07/17451) rappelle que l’entreprise qui est reconnue responsable d’un désordre ne peut imposer au maître de l’ouvrage le mode réparatoire de son choix.
Une cour d’appel avait cru devoir débouter un maître d’ouvrage au motif qu’il avait refusé les réparations proposées par l’entreprise.
La cour de cassation casse avec l’attendu suivant :
« Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu l'existence de désordres affectant la serre dont les constructeurs devaient réparation selon les modalités voulues par le maître de l'ouvrage, la cour d'appel a violé le texte susvisé »
Le rappel de la cour de cassation est utile car certaines entreprises peuvent être tentées d’imposer des solutions réparatoires économiques non satisfaisantes pour le maître d’ouvrage.
18-11-2008 - Immobilier jurisprudence
EXPROPRIATION COMMISSAIRE GOUVERNEMENT INFORMATION PRIVILEGIEE
Dans les procédures d’expropriation le commissaire du gouvernement occupait une position dominante dans la mesure où il disposait seul des informations détenues par l’administration s’agissant des prix de référence découlant des mutations intervenues antérieurement dans le secteur concerné par la procédure ; informations dont ne disposait pas jusqu’à la loi du 13 juillet 2006 l’exproprié.
C’est pour mettre fin à ce déséquilibre que l’article L 135 B du code des procédures fiscales dispose désormais que :
« ……………………………………………………………..
L'administration fiscale transmet gratuitement, à leur demande, aux propriétaires faisant l'objet d'une procédure d'expropriation, aux services de l'Etat, aux collectivités territoriales, aux établissements publics de coopération intercommunale dotés d'une fiscalité propre, aux établissements publics administratifs et aux établissements publics visés aux articles L. 321-1, L. 324-1 et L. 326-1 du code de l'urbanisme les éléments d'information qu'elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations intervenues dans les cinq dernières années et qui sont nécessaires à l'exercice de leurs compétences en matière de politique foncière et d'aménagement. Cette administration ne peut, dans ce cas, se prévaloir de la règle du secret »
Dans le cas tranché par la cour de cassation (Civile 3 20008/10/22 N° 07-18090) la question se posait de savoir si compte tenu du fait que l’appelant doit procéduralement déposer un mémoire au greffe dans les deux mois de l’appel, en date, en l’espèce, du 24 avril 2006, l’appelant avait été en mesure ou non de bénéficier des dispositions de la loi du 13 juillet 2006.
Si l’on s’en tient aux dates la réponse semble négative et pourtant la cour déboute l’exproprié sur ce moyen en retenant que :
« que l'exproprié aurait pu user avant l'audience d'appel, de la faculté offerte par l'article L. 135 B, alinéa 1er, du livre des procédures fiscales tel que modifié par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 de demander à l'administration fiscale de lui transmettre gratuitement les éléments d'information qu'elle détenait au sujet des valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations intervenues dans les cinq dernières années, la cour d'appel qui pouvait, si elle l'estimait utile, admettre aux débats, même après l'expiration des délais fixés par l'article R. 13-49 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les éléments qui auraient ainsi été obtenus…
….n'était pas tenue d'annuler le jugement »
On ne peut cependant s’empêcher de penser qu’en retenant que l’appelant aurait pu demander à bénéficier de ce texte alors même que le délai de deux mois suivant l’appel était expiré, la cour de cassation ajoute à la loi.
30-10-2008 - Construction jurisprudence
CONSTRUCTION RESPONSABILITE DECENNALE ET DOL
La cour de cassation tient fermement la main à ne pas laisser qualifier de dol des faits qui n’en ont pas les caractéristiques exactes.
En l’espèce, la cour de cassation ( 2008/10/21) relève que les fautes à la charge du constructeur constituent des « manquements graves » mais que pour autant ces fautes ne relèvent pas « d’une dissimulation ou d’une fraude »
En conséquence, les faits dont s’agit relèvent de la prescription décennale et non de la prescription trentenaire comme le soutenait le demandeur
30-10-2008 - Construction jurisprudence
CONSTRUCTION ENTREPRISE FRAUDE ASSURANCE CONSEQUENCE DEFAUT
Plus l’entreprise est de mauvaise foi moins le maître d’ouvrage est protégé.
Une entreprise, ultérieurement mise en liquidation, réalise des travaux sur lesquels des désordres se manifestent.
Le maître d’ouvrage assigne la compagnie d’assurance de l’entreprise ; seul recours restant puisque l’entreprise est en liquidation.
Il est débouté( Cassation 2008/10/07) pour le motif suivant ;
« Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que la société GHTP s'était volontairement abstenue d'exécuter les travaux conformément aux prévisions contractuelles et avait délibérément violé par dissimulation ou par fraude ses obligations contractuelles, sans ignorer que des désordres allaient apparaître très rapidement, la même faute pouvant être imputée à la société Soderef qui avait pour obligation d'assurer le contrôle des travaux, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, a pu en déduire que ces manquements délibérés constituaient une faute dolosive ayant pour effet de retirer aux contrats d'assurance leur caractère aléatoire »
24-10-2008 - Bail commercial jurisprudence
BAIL COMMERCIAL REFERE DELAI DEFAUT RESPECT NOUVEAU DELAI NON
Un locataire commercial, assigné en référé en résiliation de bail pour défaut de paiement de loyers, obtient des délais de paiement qu’il ne respecte pas.
Ce même locataire assigne ensuite son bailleur au fond, aux fins de faire juger qu’il n’y a pas lieu à résiliation et à titre subsidiaire aux fins d’obtenir un délai pour régler l’arriéré.
Pour faire droit à la demande du locataire la cour retient qu’une ordonnance de référé n’a pas l’autorité de la chose jugée et qu’il est possible, dès lors, de suspendre la clause résolutoire et d’accorder de nouveaux délais.
La cour de cassation ( 2008/10/15 ) casse l’arrêt avec la motivation suivante:
« Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait que les délais accordés par l'ordonnance de référé ayant suspendu la réalisation de la clause résolutoire n'avaient pas été respectés, la cour d'appel, qui, saisie au fond ne pouvait accorder de nouveaux délais, a violé le texte susvisé »
Les locataires feront bien dès lors en respectant les délais accordés en référé sans se méprendre sur les conséquences découlant du fait que cette procédure n’a pas l’autorité de la chose jugée.
16-10-2008 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE REFUS MULTIPLES SUSPENSION ET INJONCTION
Le maire d’un commune refusait obstinément de délivrer un permis de construire au motif que la construction envisagée porterait atteinte à l’église de la commune, monument historique classé
Deux jugements avaient déjà annulés, un précédent refus puis un sursis à statuer.
A cette occasion il avait été jugé de façon définitive que la construction n’était pas susceptible de porter atteinte à l’église de la commune.
Sur une troisième demande rejetée pour le même motif, savoir atteinte à l’église, le pétitionnaire forme un nouveau recours mais demandé également en référé la suspension de la mesure de rejet.
C’est cette dernière démarche qui va lui permettre de faire progresser son dossier
En effet, le conseil d’état ( 2008/10/1) décide que le pétitionnaire est fondé à demander la suspension de rejet et enjoint au maire :
- de procéder à une nouvelle instruction de la demande
- de prendre une nouvelle décision dans le délai d’un mois.
- et ce sous astreinte de 150€ par jour de retard.
On peut penser qu’avec une telle décision le malheureux pétitionnaire obtiendra enfin satisfaction.
07-10-2008 - Bail d'habitation jurisprudence
LEGISLATION HLM ORDRE PUBLIC CONSEQUENCES
Un bai d’habitation de l’Office Public d’aménagement et de construction de Paris ( OPAC) stipule qu’en cas de décès du locataire le bail est transmissible à un membre de la famille ayant habité le logement pendant au moins six mois au moment du décès du preneur.
Le fils d’une locataire qui pouvait se prévaloir de cette condition de durée revendique la transmission du droit au bail.
La cour d’appel lui donne satisfaction en relevant que cette disposition contractuelle lui est plus favorable que les dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989..
( article 14 extraits :
« Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
……………………………………………………………………………………….
- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès »
La cour de cassation ( 2008/10/01) casse l’arrêt au motif :
« Qu'en statuant ainsi, alors que les dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les conditions d'attribution des logements appartenant à l'OPAC, d'ordre public, ne sont pas destinées à assurer la seule protection des preneurs, la cour d'appel a violé les textes susvisés » ;
En d’autres termes, l’OPAC a bien inséré dans ses baux une condition de délai de six mois mais ce faisant elle a commis une erreur dont le locataire ne peut tirer avantage puisque les dispositions de la loi qui prévoient une condition de durée de un an priment sur les dispositions contractuelles.
07-10-2008 - Immobilier jurisprudence
ENVIRONNEMENT INSTALLATION SEVESO SERVITUDES INDEMNISATION
Un propriétaire, estimant ne plus pouvoir louer en raison de servitudes existant sur le site sur lequel son bien est situé, du fait de la présence d’une installation classée « Seveso », a assigné en indemnisation le propriétaire de l’exploitation, en l’occurrence la société Shell.
Rappelons, par extraits, les deux articles du code de l’environnement( modifiés par la loi du 30 juillet 2003) applicables à l’indemnisation des voisins dans de semblables cas :
Article L515-8
« I. - Lorsqu'une demande d'autorisation concerne une installation classée à implanter sur un site nouveau et susceptible de créer, par danger d'explosion ou d'émanation de produits nocifs, des risques très importants pour la santé ou la sécurité des populations voisines et pour l'environnement, des servitudes d'utilité publique peuvent être instituées concernant l'utilisation du sol ainsi que l'exécution de travaux soumis au permis de construire.
Les dispositions ci-dessus sont également applicables à raison des risques supplémentaires créés par une installation nouvelle sur un site existant ou par la modification d'une installation existante, nécessitant la délivrance d'une nouvelle autorisation. »
Article L515-11
« Lorsque l'institution des servitudes prévues à l'article L. 515-8 entraîne un préjudice direct, matériel et certain, elle ouvre droit à une indemnité au profit des propriétaires, des titulaires de droits réels ou de leurs ayants droit.
……………………………………………………………
Le paiement des indemnités est à la charge de l'exploitant de l'installation. »
C’est en s’appuyant sur ces textes que le demandeur présente sa réclamation
Il est débouté et la cour de cassation confirme par un arrêt de rejet ( 2008/10/01) avec l’attendu suivant :
« qu'ayant exactement énoncé que l'institution des servitudes d'utilité publique prévues par l'article L. 515-8 du code de l'environnement ne pouvait, jusqu'à 2003, donner lieu à indemnisation que lorsqu'elle dérivait de l'installation d'un établissement dangereux sur un site nouveau et que, depuis la loi du 30 juillet 2003, non rétroactive, l'indemnisation était devenue possible à raison des risques supplémentaires créés par une installation nouvelle sur un site existant ou par la modification d'une installation existante nécessitant la délivrance d'une nouvelle autorisation, la cour d'appel, qui a relevé que la SMII ne démontrait pas l'existence d'un préjudice résultant d'un risque supplémentaire créé par de nouvelles installations de la société Shell, en a déduit à bon droit, sans violer les conditions de l'application de la loi dans le temps, que la moins-value de l'ensemble immobilier de la SMII résultant de l'existence de servitudes d'utilité publique ne constituait pas un préjudice indemnisable »
Même si, en l’espèce la décision rendue, n’est que l’application de la loi dans le temps on ne peut que constater que les conditions d’indemnisation sont très restrictives car le demandeur faisait valoir, sans doute à juste titre, que le risque qui existait auparavant n’avait cependant pas cesser de se manifester après la loi du 30 juillet 2003 à tel point que son locataire avait donné congé en raison même des contraintes Seveso
05-10-2008 - Immobilier jurisprudence
EXPROPRIATION CESSION AMIABLE DONNE ACTE DEFAUT CONSEQUENCES
Des particuliers vendent amiablement à une commune une parcelle qui va faire l’objet d’une déclaration d’utilité publique quelques semaines plus tard.
Plus de cinq ans passent et la parcelle n’ayant pas reçu la destination prévue les vendeurs en demande la rétrocession comme la loi semblait leur en donner la possibilité.
Ils sont déboutés par la cour de cassation qui rejette le pourvoi formé ( 2008/09/24) au motif :
« qu'ayant constaté que les consorts X... avaient cédé amiablement leur parcelle à la commune antérieurement à la déclaration d'utilité publique sans qu'ils aient demandé qu'il leur en soit donné acte par ordonnance du juge de l'expropriation, la cour d'appel en a exactement déduit que M. X... ne pouvait en solliciter la rétrocession » .
Les intéressés soutenaient également qu’ils avaient été trompés par la commune qui leur avait tu la nécessité de cette formalité pour bénéficier du droit à rétrocession.
Sur ce point encore la cour de cassation rejette le moyen au motif que :
« qu'ayant constaté que la preuve de la volonté de la commune d'occulter le droit de M. X... de requérir une ordonnance de donné acte du juge de l'expropriation n'était pas rapportée et exactement retenu que la commune n'avait aucune obligation de lui indiquer qu'il pouvait ou devait solliciter une ordonnance de donné acte auprès du juge de l'expropriation afin de préserver un éventuel droit à rétrocession, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef »
Le rejet de ce second moyen ne convainc pas car il est arrivé à la cour de cassation d’imposer un devoir de renseignement à un partenaire sachant face à un partenaire dépourvu de toute connaissance juridique.
Tel semble bien avoir été le cas en l’occurrence.
04-10-2008 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE GARDIEN SUPPRESSION CONDITIONS
Un syndicat de copropriétaires décide de supprimer le service de gardiennage alors qu’un lot de copropriété était affecté au service d’un gardien et que le règlement précisait que « le service de l’immeuble est assuré par un gardien si le syndicat en décide ainsi »
Un copropriétaire assigne en nullité de cette décision en se fondant sur l’article 26 de la loi du 10 juillet 1963 qui dispose, notamment, que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification aux modalités de jouissance de ses parties privatives telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.
La cour d’appel de Colmar lui donne satisfaction en considérant que le syndicat ayant décidé d’engager un concierge conformément au règlement de copropriété, il ne pouvait voter sa suppression qu’à l’unanimité.
La cour de cassation( 2008/09/24) fait cependant une autre lecture du règlement en relevant que :
« Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le règlement de copropriété n'imposait pas l'existence d'un concierge, mais la laissait à la discrétion du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé »
La cour d’appel avait estimé que, le gardiennage ayant été décidé, il ne pouvait plus être supprimé, alors que la cour de cassation, plus près du texte du règlement et aussi des nécessités de l’évolution de la vie économique, juge que si le syndicat avait le pouvoir de décider l’instauration d’un service de gardiennage, il avait le pouvoir parallèle de le supprimer.
03-10-2008 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE REFUS NULLITE CONSEQUENCE
Aux termes d’un arrêté municipal le maire d’une commune refuse de faire droit à une demande d’extension d’habitation.
Le Tribunal administratif annule ce refus en retenant qu’aucune disposition du plan
d’occupation des sols n’interdisait les toitures terrasses.
La décision du Tribunal est confirmée par la Cour administrative de Paris par un arrêt en date du 19 décembre 2002.
Par un nouvel arrêté du 26 janvier 2004 le maire se fondant sur une disposition nouvelle du plan d’occupation des sols refuse de délivrer un permis que le demandeur avait sollicité à nouveau le 10 décembre 2003.
L’intéressé forme un recours contre ce refus.
Il est débouté sur le fondement des dispositions de l’article L.600-2 du code de l’urbanisme dont le Tribunal rappelle les termes :
« Considérant qu'aux termes de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme : « Lorsqu'un refus opposé à une demande d'autorisation d'occuper ou d'utiliser le sol ou l'opposition à une déclaration de travaux régies par le présent code a fait l'objet d'une annulation
juridictionnelle, la demande d'autorisation ou la déclaration confirmée par l'intéressé ne peut faire l'objet d'un nouveau refus ou être assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à la date d'intervention de la décision annulée sous réserve que l'annulation soit devenue définitive et que la confirmation de la demande ou de la déclaration soit effectuée dans les six mois suivant la notification de l'annulation au pétitionnaire»
La cour administrative d’appel de Paris ( 14 février 2008 06pa02355) confirme le rejet du recours.
En d’autres termes, la municipalité à mis à profit le contentieux en cours pour modifier le plan d’occupation des sols afin de disposer d’un fondement juridique lui permettant de rejeter lademande ; ce qui n’était pas le cas jusqu’alors.
L’intéressé aurait pu demander à bénéficier des anciens documents d’urbanisme à la condition de présenter une nouvelle demande dans les six mois suivant la notification de l’annulation de la décision de rejet primitive.
Faute d’avoir été informé de cette possibilité il a présenté tardivement une nouvelle demande ui a été rejetée sur le fondement du nouveau plan d’occupation des sols.
Conscient de cette carence le demandeur avait argué de la convention européenne de
sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.
Le Tribunal a refusé d’examiner ce moyen faute de « précisions suffisantes ».
On peut le regretter car l’attitude du maire qui refuse un permis sans texte, ce qu’il ne pouvaitignorer, et qui modifie ensuite les documents d’urbanisme pour fonder un nouveau refus peutamener à se poser des questions sur la légitimité du procédé.
VOIR SUR CE SITE TEXTES APPLICABLES A LA MATIERE
03-10-2008 - Construction jurisprudence
CONSTRUCTION RESPONSABILITE CONTRACTUELLE ET GARANTIE PARFAIT ACHEVEMENT
Une cour d’appel rejette une demande de réparation au motif :
- que les désordres relevaient de la garantie de parfait achèvement et que le délai de mise en œuvre de cette garantie ( soit un an à compter de la réception ) était achevé. lorsque l’action au fond a été introduite.
- que les demandeurs prétendent à tort échapper aux conséquences de l’expiration de ce délai en invoquant l’article 1147 du code civil.
L’article 1147 du code civil est ainsi libellé :
« Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. »
C’est cet article qui permet de retenir la responsabilité contractuelle de droit commun du débiteur.
La cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel ( 2008/09/23) avec l’attendu suivant :
« Qu'en statuant ainsi, alors qu'avant la levée des réserves, la responsabilité contractuelle de droit commun de l'entrepreneur subsiste concurremment avec la garantie de parfait achèvement due par celui-ci, même si la mise en oeuvre de la responsabilité n'est pas intervenue dans le délai de la garantie, la cour d'appel a violé les textes susvisés »
La garantie de parfait achèvement n’exclut donc pas la garantie contractuelle et l’expiration du délai de mise en oeuvre de la garantie de parfait achèvement n’interdit pas d’agir ultérieurement sur le fondement de la responsabilité contractuelle.
03-10-2008 - Urbanisme jurisprudence
EQUIPEMENT COMMERCIAL COMMISSION CONTROLE
Sur l’initiative d'un syndicat professionnel le conseil d'état ( 2008 06 25 ) est saisi d'un recours contre une décision de la commission national d'équipement commercial qui a accordé une autorisation de création de supermarché de 2500m 2 de surface de vente en Seine Maritime.
La décision du conseil d'état qui rejette le pourvoi est intéressante dans la mesure où elle
souligne le contrôle restreint exercé par cette juridiction sur les décisions de la commission
nationale.
Le conseil d'état énonce tout d'abord que la commission n'est pas tenue de se prononcer
explicitement sur le respect par le projet qui lui est soumis de chacun des critères fixés par la loi.
Ensuite le conseil d'état relève qu'il appartient aux commissions d'équipement commercial :
« sous le contrôle du juge de l'excès de pouvoir, d'apprécier si un projet soumis à autorisation est de nature à compromettre dans la zone de chalandise intéressée, l'équilibre recherché par le législateur entre les différentes formes de commerce et, dans l'affirmative, de rechercher si cet inconvénient est compensé par les effets positifs du projet appréciés, d'une part, en tenant compte de sa contribution à l'emploi, à l'aménagement du territoire, à la concurrence, à la modernisation des équipements commerciaux et, plus généralement, à la satisfaction des besoins des consommateurs et, d'autre part, en évaluant son impact sur les conditions de circulation et de stationnement aux abords du site envisagé »
Ayant relevé que la commission a pris en compte ces différents éléments, le conseil d'état rejette le recours au motif que la décision n'est pas « fondée sur des faits matériellement inexacts »
Le conseil d'état ne remplit donc dans ce type de contentieux qu'un rôle de contrôleur de
l'exactitude des faits fondant la décision et non le rôle d'un organisme chargé de réexaminer
l’opportunité de cette même décision.
30-09-2008 - Bail d'habitation jurisprudence
LOGEMENT INSALUBRE OU LE PIRE N'EST PAS CERTAIN
Par arrêté préfectoral un appartement est déclaré insalubre avec "impossibilité d’y remédier".
Le tribunal administratif de Melun rejette la demande d’annulation de l’arrêté.
Sur recours du propriétaire l’affaire vient devant la cour administrative d’appel de Paris
L’article L1331-26 du code de la santé publique dispose que :
« …….L'insalubrité d'un bâtiment doit être qualifiée d'irrémédiable lorsqu'il n'existe aucun moyen technique d'y mettre fin, ou lorsque les travaux nécessaires à sa résorption seraient plus coûteux que la reconstruction ... »
A l’appui de son arrêté le préfet mettait en avant tant les conditions d’occupation que l’état de l’appartement.
S’agissant des conditions d’occupation, la cour administrative d'appel ( 2008 09 18 ) relève que :
« (elles) ne sauraient constituer par elles-mêmes une cause irrémédiable d'insalubrité »
C’est le bon sens même car le bailleur n’est pas responsable des conditions d’occupation.
S’agissant de l’état de l’appartement, la cour relève que :
« M. X soutient sans ( être ) sérieusement contredit non seulement que l'installation électrique est désormais conforme aux normes applicables mais aussi que les escaliers ont été modifiés et munis de garde-corps, la mezzanine supprimée, les ventilations défectueuses remplacées ; qu'il n'est nullement établi que les travaux nécessaires pour remédier aux autres défauts relevés seraient techniquement irréalisables ou que leur montant excéderait le coût de reconstruction du logement ; que c'est par suite à tort que le préfet du Val-de-Marne a déclaré irrémédiablement insalubre le logement dont s'agit »
Sur ce considérant la cour annule l’arrêté préfectoral, met à la charge de l’Etat, au titre de remboursement des frais exposés, une somme de 1500 euros, et le propriétaire retrouve la jouissance d’un bien qu’il avait failli perdre définitivement.
29-09-2008 - Bail commercial jurisprudence
MEMOIRE EN FIXATION DE PRIX CONDITIONS DE LA NOTIFICATION
Dans le cadre d’une procédure en fixation de prix de bail un avocat représentant un bailleur notifie à l’avocat du locataire un mémoire après expertise.
La pratique en est courante mais elle est procéduralement critiquable puisque le mémoire doit être notifié à la partie elle-même.
Le locataire se saisit de ce fait pour soutenir que le mémoire notifié est nul et qu’en l’absence de mémoire régulièrement notifié la procédure en fixation judiciaire est éteinte par application de l’art 29-1 du décret du 330 septembre 1953 ( article qui prévoit, notamment, les modalités de notification des mémoires )
Le but du locataire est évident ; il s’agit de soutenir que, la procédure étant nulle, le bail s’est renouvelé aux clauses et conditions du bail ancien, notamment avec un montant de loyer inchangé.
La cour de cassation ( CC 2008 09 17 ) ,cependant, ne le suit pas dans cette voie puisqu’elle retient que l’assignation a interrompu la prescription pour la durée de l’instance et que dès lors il suffisait, ce qui était le cas, qu’un mémoire nouveau soit régulièrement notifié avant l’audience, pour que la procédure soit régulière.
Cette jurisprudence fait jouer au mémoire un rôle mineur et rapproche la procédure en fixation du prix du bail d’une procédure de droit commun ; ceci d’autant qu’un autre arrêt du même jour de la cour de cassation statue dans le même sens sur cette question.
29-09-2008 - Bail commercial jurisprudence
SOUS LOCATION OBLIGATION LOCATAIRE PRINCIPAL LIMITES
Un locataire de locaux commerciaux est autorisé à sous louer à condition d’en avertir par écrit le bailleur.
Une sous-location est effectivement consentie.
Diverses cessions de fonds de commerce interviennent et dans le dernier état le locataire principal en place donne congé.
Le sous- locataire demande le renouvellement de son sous bail.
Cette sous-location est déclarée inopposable au bailleur à qui elle n’a pas été dénoncée.
Pour déclarer le locataire principal responsable du préjudice du sous- locataire la cour d’appel retient que l’obligation de déclarer le sous bail lui incombait.
La cour de cassation ( 2008 09 17 ) casse l’arrêt en retenant :
« Qu'en statuant ainsi, alors que la cession du fonds de commerce qui comprend la cession du bail n'entraîne pas la transmission de l'obligation d'informer le bailleur d'une sous-location intervenue antérieurement à la cession de ce fonds, la cour d'appel a violé les textes susvisés »
La limite des obligations dans le temps du locataire principal est dorénavant clairement posée par cet arrêt.
28-09-2008 - Construction jurisprudence
MARCHES PUBLICS RECLAMATIONS DEFAUT RESPECT DELAIS CONSEQUENCES
Une entreprise se voit confier par la SNCF des travaux de réaménagement d’une gare.
Un premier différent survient entre l’entreprise et le maître de l’ouvrage en cours de chantier puis un second différent survient à l’occasion de l’établissement du décompte général définitif.
L’entreprise n’ayant pas obtenu satisfaction ni sur un point ni sur l’autre saisit le tribunal administratif par deux recours.
S’agissant du différent en cours de chantier, la Cour administrative d’appel de Paris( 2008/09/16) rappelle :
- Que l’entreprise disposait d’un délai de trois mois pour faire connaître son désaccord sur un rejet explicite ou implicite de sa réclamation,
- Que la manifestation de ce désaccord étant intervenue formée hors délai, la réclamation est irrecevable
La cour rejette, ce faisant, divers arguments avancés pour tenter parer à cette irrecevabilité en jugeant que :
- Par application des dispositions du CCAG ( cahier des clauses et conditions générales) applicable aux marchés de la SNCF une procédure particulière est prévue pour le règlement des différents survenus en cours de chantier, et que dès lors ces derniers ne peuvent être rattachés au contentieux du DGD ( décompte général définitif);
- Le CCAG ne prévoit pas que l’introduction d’un recours entraîne suspension ou prorogation de délai et qu’en conséquence l’entreprise ne peut invoquer le bénéfice des dispositions de l'article 2244 du code civil, qui n'est pas d'ordre public et auquel les parties ont pu déroger par les stipulations contractuelles.
Dans le second différent l’entreprise contestait le DGD ( décompte général définitif ) qui lui avait été notifié
Dans cette procédure ( CAA PARIS 2008/09/16) la cour d’appel constate :
- que par application du CCAG des marchés de la SNCF l’entreprise disposait d’un délai de 45 jours pour adresser un mémoire de réclamation. à réception du projet de décompte général définitif.
- qu’un tel mémoire n’a pas été établi dans ce délai
En conséquence, la cour juge l’entreprise est forclose dans sa réclamation
Par ailleurs, la cour rejette, avec les mêmes réponses, les mêmes moyens de défense que ceux avancés dans la première procédure.
La conclusion que l’on peut tirer des déboires procéduraux du demandeur est qu’il est nécessaire, que dans l’entreprise, le gestionnaire d’un marché de ce type dispose d’une feuille de route qui lui rappelle de façon synthétique et claire les délais à surveiller.
A défaut, l’entreprise peut se trouver frustrée de ce qui peut lui être légitiment due, et ce, uniquement en raison d’une méconnaissance des particularités juridiques du contrat.
Pour mémoire, l’entreprise réclamait globalement dans ces deux procédures, nées d’un même chantier, la somme d’environ 257 000,00€ et le mérite de ces réclamations n’aura même pas été examiné.
28-09-2008 - Bail d'habitation jurisprudence
TRAVAUX DE REPARATION NON EFFECTUES RESTITUTION DEPOT GARANTIE NON
Dans un arrêt du 16 septembre 2008, la cour de cassation casse un jugement qui avait condamné un bailleur à restituer un dépôt de garantie faute de pouvoir justifier des dépenses engagées au titre des réparations locatives par la production de factures.
La cassation est prononcée au motif :
« Qu'en statuant ainsi, alors que l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations locatives, la juridiction de proximité, qui s'est déterminée par un motif inopérant, n'a pas donné de base légale à sa décision »
23-09-2008 - Copropriété jurisprudence
SYNDIC RECHERCHE FUITES CAUSES INCONNUES RESPONSABILITE NON
Voici une situation qui se rencontre fréquemment dans la pratique et qui crée souvent des soucis au syndic.
Des infiltrations d’eau se produisent dont on ne sait avec certitude si elles ont leur origine dans des canalisations, parties privatives ou parties communes.
Les copropriétaires concernés refusant de faire des travaux , le syndicat des copropriétaires peut il engager des travaux sans que ceci soit considéré comme une reconnaissance de responsabilité si finalement il apparaît, comme c’était le cas en l’espèce, que les travaux étaient de nature privative?
A cette question le tribunal d’instance de Saint Maur des Fossés ( 2008-09-15) vient d’apporter la réponse suivante qui légitime les interventions du SDC et donc de son syndic :
" Il convient de souligner que le fait que les travaux aient été engagés par le Syndicat des copropriétaires ne vaut pas reconnaissance de responsabilité de sa part dès lors qu'il rentrait dans ses prérogatives de faire diligence pour faire cesser les troubles à un moment où les responsabilités n'étaient pas encore clairement établies."
19-09-2008 - Construction jurisprudence
ASSURANCE PRESCRIPTION BIENNALE DANGER
Aux termes de l’article L 114-1 du code des assurances il est stipulé, notamment, que:
« Toutes actions dérivant d'un contrat d'assurance sont prescrites par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance.
Toutefois, ce délai ne court :
1° En cas de réticence, omission, déclaration fausse ou inexacte sur le risque couru, que du jour où l'assureur en a eu connaissance ;
2° En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s'ils prouvent qu'ils l'ont ignoré jusque-là.
Quand l'action de l'assuré contre l'assureur a pour cause le recours d'un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l'assuré ou a été indemnisé par ce dernier………………………………………………………………. »
En application de ce texte qui prévoit une prescription exceptionnellement brève en faveur des assurances, des assurés, tous les jours, perdent tout droit à être garantis faute d’avoir agi à temps.
La cour de cassation dans un arrêt récent ( 2008/09/11) en donne un nouvel exemple.
Il s’agissait en l’espèce d’une entreprise qui avait été actionnée par le maître de l’ouvrage et qui n’avait déclaré le sinistre qu’après l’expiration du délai de deux ans suivant le moment où elle avait eu connaissance de la procédure diligentée contre elle.
Voici l’attendu de la cour de cassation qui déboute l’entreprise de son recours.
« Mais attendu que, sous le couvert du grief non fondé de violation de l'article L. 114-1, alinéa 3, du code des assurances, le moyen ne tend qu'à remettre en discussion devant la Cour de cassation l'appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve par la cour d'appel, qui, relevant que la société Sol Essais, assignée en référé à une adresse inexacte, avait eu connaissance du recours de la CCI, tiers lésé, au plus tard le 4 juin 1999, date à laquelle, après avoir participé aux opérations d'expertise, elle avait déclaré le sinistre à ses assureurs, en a exactement déduit que cette date constituait le point de départ de la prescription biennale, dès lors acquise au jour de l'assignation au fond en garantie dirigée contre les assureurs »
17-09-2008 - Copropriété jurisprudence
ASSEMBLEE GENERALE COPROPRIETAIRE OPPOSANT EXTENSION DE LA NOTION
L’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est ainsi libellé :
« Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa »
De cet article on pouvait penser qu’il découlait que seul, lorsqu’il était présent à l’assemblée, un copropriétaire ayant voté contre la résolution était recevable à agir en nullité.
Cependant, la notion de copropriétaire opposant s’enrichit aux termes d’un arrêt de la cour de cassation du 10/09/2008.
En effet, dans cette décision la cour casse un arrêt de la cour d’appel qui avait déclarée irrecevable l’action d’un copropriétaire comme n’émanant pas d’un opposant sans s’expliquer sur cette qualité d’opposant revendiquée par ce copropriétaire qui avait fait des réserves par courrier recommandé sur la régularité de l’assemblée et qui avait remis à son mandataire un pouvoir renouvelant ces réserves ; ceci nonobstant l’abstention du mandataire lors du vote.
VOIR COPROPRIETE ART 42 à 48 TEXTES ET JURISPRUDENCE
17-09-2008 - Copropriété jurisprudence
ASSEMBLEE GENERALE ORDRE DU JOUR COMPLEMENTAIRE REQUETE SYNDIC REGULARITE OUI
Aux termes de cet arrêt ( 2008 09 10 ) la cour de cassation juge :
« qu'aucun texte n'interdit au syndic de compléter l'ordre du jour initial par une nouvelle notification adressée aux copropriétaires dans le délai prévu par le décret du 17 mars 1967 »
Voilà une précision qui intéressera les syndics et les praticiens en général.
17-09-2008 - Bail commercial jurisprudence
BAIL EXONERATION OBLIGATIONS DU BAILLEUR LIMITES
Un bail commercial met à la charge du locataire les grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil.
Le bailleur, considérant que le locataire ne procède pas aux grosses réparations nécessitées par l’état de l’immeuble, l’assigne.
Sur demande reconventionnelle du locataire le bailleur est condamné à faire effectuer à ses frais les travaux de réparation.
La cour de cassation ( 2008/07/09) déboute le bailleur avec l’attendu suivant :
« Mais attendu que si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ; qu’ayant retenu que les clauses du contrat de bail ne dégageaient pas le propriétaire de son obligation de participer aux réparations rendues nécessaires en raison de la vétusté de l’immeuble et qu’il restait tenu des vices structurels de l’immeuble, la cour d’appel, qui ne s’est pas prononcée par un motif hypothétique, en a exactement déduit que ces travaux étaient à la charge du bailleur » ;
Cet arrêt, qui vient après bien d’autres dans le même sens, confirme bien qu’il n’est pas de l’intérêt du bailleur de se décharger sur le locataire, généralement moyennant un loyer minoré, des obligations qui lui incombent normalement tels qu’assurer le clos et le couvert.
En effet, si le locataire règlera bien sur la base d’un loyer minoré il n’acceptera que rarement de prendre à sa charge des travaux de réparation portant sur le gros œuvre.
Dès lors le bailleur qui se croyait dégagé de la charge de cette obligation devra diligenter une procédure au résultat incertain eu égard à la réticence de la cour de cassation d’entériner les clauses d’exonération totale ; Au surplus, dans l’intervalle l’ouvrage risque de péricliter avec des conséquences qui peuvent être irréversibles.
Enfin, pour être complet de telles clauses exorbitantes du droit commun sont toujours prises en compte lors des procédures de fixation judiciaire de prix de bail pour minorer le loyer exigible.
Il semble donc préférable pour le bailleur de louer au prix du marché et d’assumer les charges habituelles.
16-09-2008 - Urbanisme jurisprudence
REVISION POS DELIBERATION MODIFIANT CLASSEMENT SIMPLE MESURE PREPARATOIRE RECOURS IRRECEVABLE
Un administré demande la suspension de la délibération du conseil municipal de la commune d'Ervauville du 14 décembre 2007 en tant qu'elle décide de classer la zone du plan d'occupation des sols 1 NA en zone 2 NA au plan local d'urbanisme en cours d'élaboration.
Le conseil d’état ( 2008 09 12 n° 315544) rappelle que cette délibération est intervenue dans le cadre de la procédure d'élaboration définie par l'article L. 123-18 du code de l'urbanisme ;
En conséquence le conseil d’état juge « qu'une telle délibération n'étant pas, en raison de son caractère préparatoire, susceptible de faire l'objet d'un recours pour excès de pouvoir, la demande de M. A tendant à la suspension de son exécution ne pouvait qu'être rejetée. »
15-09-2008 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETAIRE MAJORITAIRE MODALITES DECOMPTE DES VOIX
Aux termes des articles 22 de la loi du 10 juillet 1965 et 16 du décret du 17 mars 1967 chaquecopropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les partiescommunes ; toutefois , lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part dans les partiescommunes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme desvoix des autres copropriétaires.
Un copropriétaire majoritaire, alléguant qu'une assemblée générale avait à tort réduit ses voix à hauteur des voix détenues par les copropriétaires présents ou représentés, avait assigné le syndicat en annulation de diverses décisions de cette assemblée.
Pour rejeter la demande l'arrêt retient que le calcul doit être fait lors de chaque assemblée générale et à l'occasion de chaque vote, en fonction des voix des copropriétaires minoritaires présents ou représentés.
La cour de cassation ( 2008 07 02 )casse en quelques mots ce mode de calcul :
« Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés »
Cet arrêt retiendra l'attention des syndics confrontés à cette difficulté.
15-09-2008 - Bail commercial jurisprudence
DEMANDE RESILIATION GRIEFS NES AU COURS BAIL ANTERIEUR IRRECEVABILITE
Si le bailleur ne s’est pas opposé à une demande de renouvellement le nouveau bail prend effet au terme d’usage qui suit la demande ( L 145-12 alinéa 3 du code de commerce)
Un bailleur ne s’était pas opposé à une demande de renouvellement puis s’était ravisé et avait demandé la résiliation au motif de travaux non autorisés effectués au cours du bail antérieur.
La cour d’appel avait prononcé la résiliation sur ce fondement.
La cour de cassation ( 2008 07 08 ) casse en retenant que :
« la cour d'appel qui s'est fondée sur des manquements commis au cours du bail expiré, a violé les textes susvisés »
Le bailleur fera donc prudemment en faisant valoir ses griefs dès qu’il en aura connaissance.
15-09-2008 - Bail commercial jurisprudence
DEPLAFONNEMENT TRAVAUX EXECUTES PAR LE BAILLEUR INCIDENCE SUR L'ACTIVITE
L’installation d’un ascenseur par le bailleur entraîne certainement une modification notable des caractéristiques du local loué.
En revanche, la cour d’appel a estimé que, en l’espèce qui lui était soumise, cette installation était sans incidence sur l’activité du locataire et en a conclu qu’elle ne saurait constituer un motif de déplafonnement.
La cour de cassation ( 2008/07/09) a approuvé cette décision par l’attendu suivant :
« Mais attendu que les travaux réalisés par le bailleur au cours du bail expiré ne peuvent constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'ils ont eu une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur »
14-09-2008 - Copropriété jurisprudence
HABILITATION DU SYNDIC PORTEE EN DROIT ADMINISTRATIF
Sur cette question qui suscite toujours un contentieux abondant, le conseil d'état vient de juger (2008/07/09) qu'un syndic, régulièrement habilité par une assemblée générale à diligenter une procédure, n'avait pas ensuite à recueillir une nouvelle habilitation pour former un appel voire pour former un pourvoi en cassation.
Il s'agit là d'une précision qui intéressera les praticiens.
14-09-2008 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE RETRAIT OU REJET DEMANDE DE SUSPENSION
La décision rendue par le conseil d’état ( 2008/07/07 n° 310985 ) constitue une véritable leçon de procédure.
Le conseil d’état était saisi d’un appel à l’encontre d’une décision du juge des référés qui avait rejeté une demande qu’il avait analysé comme étant une demande de suspension d'un retrait de permis de construire tacitement acquis ; ce rejet était fondé sur l’analyse suivant laquelle le maire étant tenu de retirer ce permis en raison de sa contrariété avec les dispositions applicables du plan d'occupation des sols de la commune, les moyens relatifs à la légalité externe de cette décision étaient inopérants pour demander l’annulation.
Partant de ces prémices le conseil d’état va :
- annuler l’ordonnance du juge des référés,
- rejeter la requête présentée.
Pour aboutir à l’annulation de la décision du premier juge le conseil d’état relève :
1)qu'aux termes de l'article 23 de la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec l'administration : « Une décision implicite d'acceptation peut être retirée, pour illégalité, par l'autorité administrative ; /1° Pendant le délai de recours contentieux, lorsque des mesures d'information des tiers ont été mises en oeuvre ; /2° Pendant le délai deux mois à compter de la date à laquelle est intervenue la décision, lorsque aucune mesure d'information des tiers n'a été mise en oeuvre /3° Pendant la durée de l'instance au cas où un recours contentieux a été formé. » ;
2)« que toutefois, s'il résulte des dispositions précitées de la loi du 12 avril 2000 qu'à supposer qu'un permis tacite illégal ait été délivré à M. A, le maire de Vénasque était fondé à le retirer dans les délais prévus par ces dispositions, ce retrait constituait une faculté et non une obligation dès lors que le maire n'était pas saisi d'une demande en ce sens ; que par suite, M. A est fondé à soutenir que l'ordonnance attaquée est entachée d'une erreur de droit et à en demander l’annulation »
Et enfin, pour parvenir au rejet de la demande le conseil rappelle qu’aux qu'aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision » ;
Après quoi le conseil d’état requalifie les faits :
Le conseil relève en effet :
- que le délai d’instruction expirait le 23 mars à minuit,
- qu’une décision avait été notifiée le 23 mars,
- qu’en conséquence il n’y avait pas eu retrait d’un permis tacite comme l’avait jugé le juge des référés mais refus de permis; et ce « alors même que la lettre notifiant à M. A , en application des dispositions de l'article R. 421-12 du code de l'urbanisme, le délai d'instruction de sa demande de permis indiquait par erreur qu'elle vaudrait autorisation si l'autorité compétente ne s'était pas prononcée « avant le 23 mars 2004 »
Le conseil relève par ailleurs, mais ceci est moins intéressant sur le plan procédural ,qu’aucun des moyens avancés n’était de nature à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision et rejette en conséquence la demande de suspension.
Si les méandres de ce raisonnement, propres au droit administratif, peuvent réjouir les spécialistes on peut comprendre également qu’ils ne contribuent pas à rapprocher le citoyen de la justice.
Voir:
14-09-2008 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS DE DEMOLIR AVIS FAVORABLE BATIMENTS DE FRANCE MAINTIEN POUVOIR APPRECIATION MAIRE
Dans cet arrêt ( 2008/08/07) le conseil d’état rappelle qu’un avis favorable de l’architecte des bâtiments de France laisse toute latitude au maire pour, éventuellement, refuser le permis sollicité :
« ces dispositions doivent être interprétées en ce sens que si, lorsqu'un avis négatif a été émis sur une demande de permis de démolir, selon le cas, par le ministre chargé des monuments historiques, le ministre chargé des sites ou leur délégué ou par l'architecte des bâtiments de France, cet avis s'impose en principe au maire, ce dernier conserve, en cas d'avis favorable de ceux-ci délivrés au titre des lois du 31 décembre 1913 et du 2 mai 1930, la possibilité d'apprécier plus généralement si les travaux de démolition envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur des quartiers, des monuments et des sites et, le cas échéant, de refuser le permis sollicité ou de l'assortir de prescriptions spéciales ; »
Incidemment le conseil d’état rappelle également que la juridiction administrative lorsqu’ elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d’urbanisme doit se prononcer sur l’ensemble des moyens susceptible de fonder l’annulation.( art L. 600-4-1 code de l’urbanisme)
14-09-2008 - Urbanisme jurisprudence
ASSOCIATION INTERET A AGIR
Une association de sauvegarde de l’environnement voit rejeter son recours en annulation contre une délibération d’un conseil municipal approuvant une révision du POS au motif qu’elle ne dispose pas d’un intérêt à agir contre la délibération en cause.
On sait que, face à la multiplication des recours des associations, quelquefois crées pour la circonstance, la jurisprudence a durci les conditions d’admission de la recevabilité des demandes.
En l’occurrence cependant le conseil d’état ( 2008/07/13) juge que la cour a été trop loin dans cette voie.
En effet, après avoir examiné les buts de l’association tels que figurant aux statuts ; buts qui dénotaient une large préoccupation environnementale mais aussi un souci certain de modération et de collaboration avec les différents acteurs chargés d’agir dans ce domaine, le conseil d’état relève :
« qu'eu égard à son objet social ainsi qu'à ses modalités d'action, parmi lesquelles figurent le suivi de l'élaboration de la réglementation, l'association requérante justifiait d'un intérêt de nature à lui donner qualité pour agir contre la délibération »
Les associations restent donc des partenaires importants dans le domaine de l’environnement.
14-09-2008 - Copropriété jurisprudence
REGLEMENT COPROPRIETE RESPECT PREJUDICE PERSONNEL NON
Par cet arrêt la cour de cassation ( 2008/07/01) rappelle que le propriétaire qui exige judiciairement le respect du règlement de copropriété n’a pas à justifier d’un préjudice « personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité »
Cet arrêt est une confirmation de la jurisprudence antérieure.
Néanmoins, on peut s’interroger sur son opportunité car à dissocier procédure et préjudice personnel on risque de multiplier les procès entre copropriétaires dans une matière où ils sont déjà nombreux.
14-09-2008 - Copropriété jurisprudence
SYNDIC ABSENCE DE CARTE PROFESSIONNELLE CONSEQUENCES
Un copropriétaire est recevable à solliciter l’annulation d’une assemblée générale convoquée par un syndic dépourvu de carte professionnelle.
En effet, la cour de cassation ( 2008/07 02) juge que « le syndic professionnel ne peut poursuivre ses fonctions en l'absence de renouvellement ou en cas de retrait de sa carte professionnelle »
14-09-2008 - Construction jurisprudence
SOUS TRAITANT ET FABRICANT DE MATERIAUX
Aux termes de cet arrêt la cour de cassation rappelle la différence entre ces deux notions qui, sur le plan juridique, relèvent de statuts bien différents :
« la SEAC Guiraud frères fabriquait des matériaux standard que l'on pouvait retrouver sur tous les chantiers, que des indications données par le bureau Véritas il ressortait que les poutrelles précontraintes étaient bien des produits standard qui n'étaient pas destinés à un chantier en particulier, que la fabrication des prédalles, éléments de structures et dalles alvéolées nécessitait la prise en charge de critères géométriques, de charge et d'emplacement propres à l'ouvrage dans lequel ces matériaux seraient mis en oeuvre et que cette adaptation à réaliser pour chaque commande en fonction de mesures précises n'impliquait pas pour autant une technique de fabrication spécifique à cette commande, rendant impossible la substitution d'un produit équivalent, et n'était pas incompatible avec une production en série normalisée, la cour d'appel a pu en déduire que la SEAC Guiraud frères était un simple fabricant de matériaux de construction et que par suite elle ne pouvait se prévaloir des dispositions de la loi sur la sous-traitance »
14-09-2008 - Droit Administratif jurisprudence
RECEPTION TACITE ET DECOMPTE DEFINITIF
Le conseil d’état ( 2008 05 14 ) juge que :
- la réception tacite met fin aux rapports contractuels entre le maître de l'ouvrage et les constructeurs en ce qui concerne la réalisation de l'ouvrage. Si elle interdit au maître de l'ouvrage d'invoquer, après qu'elle a été prononcée, des désordres apparents causés à l'ouvrage ou des désordres causés aux tiers, dont il est alors réputé avoir renoncé à demander la réparation, elle ne met fin aux obligations contractuelles des constructeurs que dans cette seule mesure
- la réception demeure sans effet sur les droits et obligations financiers nés de l'exécution du marché, à raison notamment de retards ou de travaux supplémentaires, dont la détermination intervient définitivement lors de l'établissement du solde du décompte définitif ;
- seule l'intervention du décompte général et définitif du marché a pour conséquence d'interdire au maître de l'ouvrage toute réclamation à cet égard.
- en jugeant « que la réception des ouvrages entre 1982 et 1984 faisait obstacle à la recherche de la responsabilité contractuelle de l'organisme de contrôle technique et de la maîtrise d’œuvre, alors que cette responsabilité n'était pas recherchée à raison de désordres affectant l'ouvrage, mais à raison de retards et de travaux supplémentaires, sans rechercher si ces différends avaient trouvé un règlement dans un décompte général et définitif, la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit »
13-09-2008 - Bail d'habitation jurisprudence
CHARGES GARDIEN RECUPERABLES PRIME DEPART RETRAITE NON
La question de la limite des charges récupérables d’un gardien qui assure l’entretien des parties communes et l’élimination des déchets continue à opposer locataires et bailleurs.
En l’espèce, un gardien dont il n’est pas contesté qu’il assurait ces fonctions est mis à la retraite et reçoit une prime que le bailleur inclut dans les charges récupérables.
Sur contestation des locataires le tribunal d’instance fait droit à la demande.
Sur pourvoi, la cour de cassation ( 2008/06/25) confirme en relevant que :
« la prime reçue par la gardienne des immeubles à l' occasion de son départ à la retraite ne correspondait nullement aux services qu' elle avait rendus mais à ses droits relatifs à la retraite »
13-09-2008 - Bail d'habitation jurisprudence
REMISE DES CLEFS CHARGE DE LA PREUVE
Voici un arrêt de la cour de cassation ( 2008 06 25 ) qui rappelle que le formalisme n'est pas un vain mot..
Un locataire assigne son bailleur pour obtenir la remise des clefs de l'appartement loué.
Le bailleur réplique en sollicitant la résiliation de paiement du loyer et défaut d'exécution des travaux prévus.
La cour d'appel lui donne raison en relevant que le locataire ne rapporte pas la preuve de l'absence de remise des clefs.
La cour de cassation casse l'arrêt au motif :
« Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartient au bailleur, tenu de délivrer la chose louée, de prouver qu'il s'est libéré de son obligation, en remettant les clés au locataire, la cour d'appel a violé les textes susvisés »
La charge de la preuve incombe donc au bailleur et ce dernier fera prudemment en faisant signer au locataire une décharge spéciale lors de la remise des clefs.
13-09-2008 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE REFUS ANNULE INJONCTION INSTRUIRE A NOUVEAU
Un maire refuse un permis de construire pour des motifs de droit erronés.
Le conseil d’état ( 2008/06/27) annule le jugement et l’arrêt qui avaient rejeté le recours et, c’est en cela qu’il est intéressant pour la pratique, fait application successivement :
1) de l’article L600-4-1 du code de l’urbanisme qui stipule que:
« Lorsqu'elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d'urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l'ensemble des moyens de la requête qu'elle estime susceptibles de fonder l'annulation ou la suspension, en l'état du dossier »
En l’espèce le conseil d’état écarte tous les autres moyens de droit susceptibles de fonder une annulation.
2) de l’article L.911-2 du code de justice administrative avec le considérant suivant :
« Lorsque sa décision implique nécessairement qu'une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d'un service public prenne à nouveau une décision après une nouvelle instruction, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision juridictionnelle, que cette nouvelle décision doit intervenir dans un délai déterminé » ;
« que, par suite, il y a lieu d'enjoindre à la commune d'Iverny de prendre les mesures nécessaires pour assurer l'instruction de la demande de permis de construire formée par M. A ; qu'eu égard aux circonstances particulières de l'espèce, le délai pour prendre ces mesures doit être fixé à un mois à compter de la notification de la présente décision, »
Fort de ce travail de déblaiement assorti d’une injonction d’instruire le pétitionnaire peut espérer voir sa demande aboutir dans un délai raisonnable.
09-09-2008 - Urbanisme jurisprudence
EQUIPEMENT COMMERCIAL COMMISSION CONTROLE
Sur recours d’un syndicat professionnel le conseil d’état ( 2008 06 25 ) est saisi d’un recours contre une décision de la commission national d’équipement commercial qui a accordé une autorisation de création de supermarché de 2500m ² de surface de vente en Seine Maritime.
La décision du conseil d’état qui rejette le pourvoir est intéressante dans la mesure ou elle souligne le contrôle limité exercé par cette juridiction sur les décisions de la commission nationale.
Le conseil d’état énonce tout d’abord que la commission n’est pas tenue de se prononcer explicitement sur le respect par le projet qui lui est soumis de chacun des critères fixés par la loi.
Ensuite le conseil d’état relève qu’il appartient aux commissions d'équipement commercial, « sous le contrôle du juge de l'excès de pouvoir, d'apprécier si un projet soumis à autorisation est de nature à compromettre dans la zone de chalandise intéressée, l'équilibre recherché par le législateur entre les différentes formes de commerce et, dans l'affirmative, de rechercher si cet inconvénient est compensé par les effets positifs du projet appréciés, d'une part, en tenant compte de sa contribution à l'emploi, à l'aménagement du territoire, à la concurrence, à la modernisation des équipements commerciaux et, plus généralement, à la satisfaction des besoins des consommateurs et, d'autre part, en évaluant son impact sur les conditions de circulation et de stationnement aux abords du site envisagé »
Ayant relevé que la commission a pris en compte ces différents éléments le conseil d’état rejette le recours au motif que la décision n’est pas « fondée sur des faits matériellement inexacts »
Le conseil d’état ne remplit donc dans ce type de contentieux qu’un rôle de contrôleur de l’exactitude des faits fondant la décision et non le rôle d’un organisme chargé de réexaminer l’opportunité de cette même décision.
09-09-2008 - Bail commercial jurisprudence
LOYER TAXE FONCIERE DEPLAFONNEMENT
Par un même arrêt ( 2008 06 25 ) la cour de cassation règle deux problèmes importants pour la pratique.
Elle décide tout d’abord qu’un bail autorisant l’activité « tous commerces » n’est pas un bail à usage de bureaux et qu’en conséquence le bailleur ne peut se prévaloir des dispositions de l’art R 145-11 du code de commerce qui stipule que :
« Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. »
Cette appréciation est évidemment défavorable au bailleur qui va se trouver enfermé dans les limites habituelles
En revanche, et ceci va atténuer, pour le bailleur tout au moins, ce qui précède, la cour décide que l’augmentation de la taxe foncière est un élément qui peut être pris en compte pour parvenir éventuellement au déplafonnement :
« que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer
Attendu que, pour écarter la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé fondée sur une augmentation de plus de 82 % de la taxe foncière mise à la charge du bailleur pour l'année 2002-2003, l'arrêt retient que l'évolution de la taxe foncière n'est pas nécessairement en rapport direct avec l'évolution de la valeur locative
Qu'en statuant ainsi, alors que l'évolution de l'impôt foncier à la charge du propriétaire, résultant de la loi et des règlements, est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail renouvelé, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; »
05-09-2008 - Copropriété jurisprudence
HABILITATION DU SYNDIC TOUJOURS
Un syndic est régulièrement habilité par une assemblée générale de copropriétaires à diligenter une procédure pour obtenir la fermeture d’une sex shop exploitée au rez-de-chaussée de l’immeuble.
A l’issue d’une longue procédure le syndicat est débouté la cour ayant jugé son action prescrite par application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndic décide alors de reprendre les poursuites sur un nouveau fondement juridique mais sans se faire habiliter par l’assemblée générale pour cette nouvelle procédure considérant, sans doute, que l'habilitation primitive était suffisante.
Le syndicat est à nouveau débouté au motif cette fois que la première habilitation avait épuisé ses effets et que « que la procédure en cause n'était pas la reprise d'une instance précédente mais bien une procédure distincte, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas d'une nouvelle habilitation de son syndic qui viserait la nature de la nouvelle procédure envisagée et les personnes concernées, la cour d'appel en a exactement déduit que la nouvelle action du syndicat des copropriétaires était irrecevable » ( CC 2008/06/18)
Les pièges des habilitations, quoique que connus depuis des années, continuent donc à faire des victimes.
05-09-2008 - Urbanisme jurisprudence
ZONE CONSTRUCTIBLE INONDABLE AGGRAVATION EVALUATION RISQUE RESPONSABILITE COMMUNE NON
Des propriétaires d’une maison installée sur un terrain constructible mais inondable réclame à la commune une indemnité au motif que cette dernière leur aurait caché le risque important d’inondation qu’ils encouraient.
En fait et quoique la procédure soit elliptique sur ce point, il semble que le point de départ de cette procédure soit une évaluation aggravée du risque d’inondation effectuée par la commune postérieurement à la délivrance du permis de construire et faisant perdre, par là même, au bien toute sa valeur ou presque.
Sur cette demande trois décisions de débouté sont rendues par le tribunal, la cour et enfin le conseil d’état.
Ce dernier ( 2008/06/06) relève en effet que les demandeurs étaient parfaitement informés du caractère inondable des lieux puisque l’ensemble du lotissement était classé en zone constructible mais inondable.
Ce point n’était guère discutable.
En revanche les demandeurs soutenaient également que les conclusions de l’évaluation aggravée du risque démontraient que la commune avait commis une erreur en ne classant pas la zone, dès l’origine, en zone inconstructible.
C’est sur ce pont que l’arrêt est le plus intéressant car il rejette cette argumentation qui aurait pu trouver à s’appliquer dans de nombreuses situations compte tenu de l’aggravation, générale aujourd’hui, des mesures de prévention, en confirmant l’arrêt qui notait que
« la nouvelle évaluation du risque d'inondation résultant d'une étude réalisée en novembre 1992 n'était pas de nature à révéler l'illégalité des règles de constructibilité définies par le plan d'occupation des sols approuvé par la commune en 1985 et du permis de construire délivré le 29 avril 1987 »
04-09-2008 - Urbanisme jurisprudence
EXTENSION URBANISATION ESPACE PROCHE RIVAGE
Sur un déféré préfectoral contre une décision du conseil syndical d’un syndicat intercommunal pour le développement de la Côte d’Amour décidant la création d’une ZAC, le conseil d’état ( 2008 06 09 ) a été amené à préciser les critères à retenir pour l’application de l’article L 146-4 titre 2 du code de l’urbanisme qui prévoit la possibilité de procéder à l’extension limitée de l’urbanisation de l’espace proche du rivage.
Il convient selon cet arrêt de prendre en considération les points suivants :
- distance du rivage : en l’espèce 600 mètres pour le point le plus proche,
- urbanisation préexistante entre le projet et le rivage : en l’espèce zone fortement urbanisée, en surplomb, atteignant par endroit 20 mètres de hauteur ;
- absence de covisibilité entre le projet et le rivage.
De ces constatations de fait le conseil d’état a conclu que le terrain ne constituait pas un espace proche du rivage au sens des dispositions du code de l’urbanisme et a confirmé les décisions antérieures qui avaient rejeté le déféré préfectoral
02-09-2008 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE INSTRUCTION PROROGATION DELAIS CONDITIONS
Le maire d’une commune reçoit un dossier de demande de permis de construire.
Il en accuse réception par courrier du 25 octobre 2000 en informant l’expéditeur qu’en l’absence de décision expresse il serait titulaire d’un permis conforme à la demande le 25 janvier 2001.
Puis par un courrier du 15 décembre 2000 le maire demande la fourniture de pièces complémentaires sans faire mention de délais d’instruction.
Après avoir avisé l’intéressé par courrier du 1er février 2001 qu’il envisageait de retirer le permis tacite le maire refusait le permis par arrêté du 11 avril 2001.
La cour administrative d’appel annule l’arrêté du 11 avril 2001 approuvée en cela par le conseil d’état ( 2008/ 05 /14 ) sur le considérant suivant :
« Considérant que, pour faire droit aux conclusions de M. A tendant à l'annulation de l'arrêté en date du 11 avril 2001, la cour administrative d'appel de Marseille, après avoir souverainement constaté que le maire de la Roque-sur-Perne avait adressé à M. A, en application de l'article R. 421-12 du code de l'urbanisme, une lettre de notification lui indiquant qu'il serait titulaire d'un permis tacite le 25 janvier 2001 en l'absence de décision expresse, en a exactement déduit que le courrier du 15 décembre 2000, qui n'avait pas pour objet de majorer le délai d'instruction ni de retirer la lettre de notification initiale en vue de faire application des dispositions de l'article R. 421-13 du même code, n'avait pas fait obstacle à la formation de cette autorisation tacite »
Faute de s’être prévalu expressément d’un nouveau délai lors de sa demande de pièces complémentaires, le maire est resté lié par sa décision initiale.
02-09-2008 - Urbanisme jurisprudence
PISCINE PLAN OCCUPATION ZONE
Un plan d’occupation des sols dispose, s’agissant de la zone NC du plan que :
« En ce qui concerne les constructions, sont interdits : les bâtiments de toute nature à l'exception : de la reconstruction dans un délai de 2 ans en cas de sinistres, les aménagements, transformations et extensions mesurées des constructions existant à la date de publication du POS, mais non le changement de destination de ceux-ci, des additions mesurées d'annexes aux constructions d'habitation existant dans la zone NC à la date de publication du présent POS, à moins de 20 m de celles-ci, (…) En ce qui concerne les installations et travaux divers : sont interdits : (…) les affouillements et exhaussements du sol portant atteinte à la qualité des paysages »
Saisi d’une déclaration de travaux en vue de la construction d’une piscine non couverte le maire décide de ne pas s’opposer.
Sur demande de l’annulation de cette décision le Tribunal fait droit à la requête
Le conseil d’état( 2008/ 04/ 16 ), saisi de ce contentieux, annule le jugement du Tribunal en relevant que :
qu'en statuant ainsi, alors qu'une piscine non-couverte ne constitue pas un bâtiment et que, en tout état de cause, la seule implantation en zone NC ne suffisait pas, par elle-même, à caractériser une atteinte au paysage, le tribunal administratif n'a pas légalement justifié sa décision »
On peut rapprocher cette décision de celle rendue par le conseil d’état le 21 mars 2008, à propos d’une piscine également, rapportée dans la présente rubrique « actualité »
Dans ces deux arrêts le conseil d’état relève qu’une piscine n’est pas un bâtiment.
Cependant, pour des différences découlant de la rédaction du document d’urbanisme applicable, dans un cas il autorise dans l’autre il interdit.
02-09-2008 - Immobilier jurisprudence
MARCHE PUBLIC ANNULATION INDEMNISATION
Un marché de mobilier urbain est annulé.
La cour administrative d’appel réduit de moitié l’indemnisation de l’afficheur dont le marché est annulé au motif que
« la faute commise par la SOCIETE DECAUX qui s'est prêtée à la conclusion d'un marché dont, compte tenu de son expérience, elle ne pouvait ignorer l'illégalité, justifiait que l'indemnité mise à la charge du département, sur le fondement de l'enrichissement sans cause, soit atténuée à concurrence de 50 %, »
Sur pourvoi le conseil d’état ( 2008 /04 /10 ) annule l’arrêt au motif que :
« l'entrepreneur dont le contrat est entaché de nullité peut prétendre, sur un terrain quasi-contractuel, au remboursement de celles de ses dépenses qui ont été utiles à la collectivité envers laquelle il s'était engagé ; que les fautes éventuellement commises par l'intéressé antérieurement à la signature du contrat sont sans incidence sur son droit à indemnisation au titre de l'enrichissement sans cause de la collectivité, sauf si le contrat a été obtenu dans des conditions de nature à vicier le consentement de l'administration, ce qui fait obstacle à l'exercice d'une telle action ; que dans le cas où la nullité du contrat résulte d'une faute de l'administration, l'entrepreneur peut en outre, sous réserve du partage de responsabilités découlant le cas échéant de ses propres fautes, prétendre à la réparation du dommage imputable à la faute de l'administration ; qu'à ce titre il peut demander le paiement des sommes correspondant aux autres dépenses exposées par lui pour l'exécution du contrat et des gains dont il a été effectivement privé par sa nullité, notamment du bénéfice auquel il pouvait prétendre, si toutefois l'indemnité à laquelle il a droit sur un terrain quasi-contractuel ne lui assure pas déjà une rémunération supérieure à celle que l'exécution du contrat lui aurait procurée ; »
Par ailleurs, le conseil d’état précise que
« Sur la responsabilité quasi-délictuelle …… ;
………………………………………………………………………………………………
qu'en revanche, si le département a eu irrégulièrement recours à une procédure de marché négocié, ce qui a entraîné l'annulation du contrat, la SOCIETE DECAUX a elle-même commis une grave faute en se prêtant à la conclusion d'un marché dont, compte tenu de son expérience, elle ne pouvait ignorer l'illégalité ; que cette faute constitue la seule cause directe du préjudice subi par la société DECAUX à raison de la perte du bénéfice attendu du contrat ; que cette société n'est ainsi pas fondée à demander l'indemnisation d'un tel préjudice, nonobstant la faute de la collectivité »
Cette décision étant publiée au recueil Lebon il s’agit d’une décision de principe dont l’importance n’échappera pas aux cocontractants de l’administration dont les contrats auront été annulés.
Il en découle que ces co-contractants pourront obtenir une indemnisation non limitée, malgré leur faute éventuelle, sur le fondement de l’enrichissement sans cause mais qu’en revanche si une telle faute est commise elle interdira de réclamer une perte de bénéfice.
02-09-2008 - Urbanisme jurisprudence
PREEMPTION NECESSITE PROJET ACTION
Une commune exerce un droit de préemption sur la vente de deux modestes parcelles d’une surface totale de 59m² et ce dans le but déclaré d’élargir la voie principale et de créer des espaces verts.
Un arret de la cour administrative d’appel de Marseille annule l’arreté du maire exercant le droit de préemption.
Sur pourvoi de la mairie le conseil d’état ( 2008/05/19) confirme l'arrêt en relevant que la cour avait pu tout à la fois relever que :
- la préemption avait été décidée pour élargir la voie principale
- cependant au moment de la préemption la commune ne justifiait pas d’un projet d’aménagement répondant aux conditions fixées par les articles L 200-1 et l 300-1 du code de l’urbanisme
Il s’agit là d’un coup de frein donné aux pouvoirs des collectivités publiques qui sont priées de n’user de leur droit de préempter que pour réaliser, conformément aux dispostions du code de l’urbanisme, un projet ayant déjà pris corps et non un projet n’ayant aucune consistance sauf à lui en donner une à postériori en cas de contestation
voir textes applicables et jurisprudence
02-09-2008 - Urbanisme jurisprudence
PREEMPTION COMMUNE HORS PERIMETRE
Une société est déclarée adjudicataire de différents appartements et bungalows.
La commune exerce un droit de préemption sur ces biens.
L’acquéreur évincé saisit le juge des référés du tribunal administratif qui rejette sa demande de suspension de la décision par laquelle le maire a exercé le droit de préemption.
Le transfert de propriété est opéré au bénéfice de la commune.
Sur saisine du conseil d’état celui ci ( 2008/05/21) réforme l’ordonnance et suspend l’arrêté du maire.
La décision du conseil d’état retient l’attention à plus d’un titre
S’agissant du fond, le conseil d’état relève que les biens se situaient tant dans une zone UB dans laquelle la commune pouvait exercer son droit de préemption que dans une zone NB dans laquelle la commune ne pouvait exercer son droit de préemption.
Rejetant toute assimilation de cette situation avec celle prévue par l’article L 213-2-1 du code de l’urbanisme qui permet à un propriétaire partiellement évincé par suite de l’exercice du droit de préemption d’exiger de la commune qu’elle acquiert l’ensemble de l’unité foncière
le conseil d’état retient que c’est à tort que le premier juge s’est fondé sur cet article pour rejeter la demande.
La décision est encore intéressante dans la mesure ou, malgré le fait que la vente soit effectivement intervenue au bénéfice de la commune, le conseil d’état considère que la demande conserve sa pertinence car il peut être interdit à la collectivité de faire usage des prérogatives de son droit de propriété jusqu’à ce qu’il ait été statué sur le fond du litige.
C’est le sens de la décision rendue aux termes de laquelle
- L’ordonnance du juge des référés est annulée,
- L'exécution de l'arrêté du maire « est suspendue en tant que cette décision permet à la commune de disposer de l'ensemble ainsi acquis et peut la conduire à en user dans des conditions qui la rendraient irréversible »
02-09-2008 - Urbanisme jurisprudence
PREEMPTION TRANSFERT PROPRIETE RECOURS
Dans un arrêt réconfortant le conseil d’état ( N° 296156 2008 05 21) rappelle que toute décision de préemption apporte « une limitation au droit de propriété du vendeur et affecte à ce titre les intérêts de celui-ci »
De ce considérant de principe, le conseil d’état tire la conclusion qu’un recours contre un droit de préemption est recevable malgré un transfert de propriété au bénéfice de la commune.:
« Que la circonstance que le transfert de propriété a eu lieu à la date à laquelle le vendeur introduit un recours pour excès de pouvoir contre la décision ne fait pas disparaître l'atteinte portée à ses intérêts et est, dès lors, sans effet sur son intérêt à agir ; que, par suite, en jugeant, par un arrêt qui est suffisamment motivé, que les consorts C avaient intérêt à demander l'annulation pour excès de pouvoir de la décision du 22 août 2000 par laquelle la COMMUNE DE HOUILLES avait exercé son droit de préemption sur un terrain leur appartenant, alors même qu'à la date à laquelle ils ont introduit la demande de première instance, le transfert de propriété était déjà intervenu au profit de la commune, la cour administrative d'appel de Versailles n'a ni commis d'erreur de droit, ni inexactement qualifié les faits de l'espèce »
Dans un temps où le droit de propriété est battu en brèche de tous cotés de telles décisions sont les bien venues.
22-08-2008 - Urbanisme jurisprudence
PLAN LOCAL URBANISME COS PISCINE
Aux termes d’un arrêt du 21 mars 2008 N° 296 239 le conseil d’état rappelle dans le cas d’espèce qui lui était soumis que
1) « l'édification d'une piscine non couverte, construction qui n'est pas un bâtiment et qui doit donner lieu, en vertu du k) de l'article R. 422-2 du code de l'urbanisme alors en vigueur, à une déclaration de travaux, est soumise au respect des règles d'urbanisme relatives à l'occupation et à l'utilisation des sols, notamment à celles qui régissent, de manière générale, l'emprise au sol des constructions, sous réserve des prescriptions propres aux piscines non couvertes que prévoit, le cas échéant, le plan d'occupation des sols ou le plan local d'urbanisme »
2) « que, pour annuler le jugement du tribunal administratif de Nice du 6 juin 2002 et rejeter la demande de Mme A tendant à l'annulation de la décision du 29 septembre 1999 par laquelle le maire de Sainte-Maxime s'est opposé à la réalisation par celle-ci d'une piscine et d'un local technique de filtration des eaux attenants à sa maison d'habitation, la cour administrative d'appel de Marseille s'est fondée sur ce que les piscines devaient être prises en compte pour le calcul du coefficient d'emprise au sol, « quand bien même aucune superstructure ne serait édifiée au dessus du sol », dès lors que les dispositions du règlement du plan d'occupation des sols ne prévoient aucune exception en faveur des piscines ; qu'il résulte de ce qui a été dit ci-dessus qu'elle n'a, ce faisant, pas commis d'erreur de droit dans l'application de l'article UC 9 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Sainte-Maxime ; »
Il s’agit donc là d’un arrêt en forme d’avertissement aux amateurs de piscines qui sont de plus en plus nombreux.
Si le plan d’occupation des sols le prévoit, l’édification d’une piscine, quant bien même elle ne comporterait pas de superstructure, doit être prise en compte dans le calcul du coefficient d’emprise au sol.
22-08-2008 - Contentieux administratif jurisprudence
URBANISME INFRACTION SUSPENSION TRAVAUX DEMANDE SUSPENSION ARRETE
Le maire d’une commune prend un arrêté de suspension de travaux entrepris par un habitant de la commune ensuite de la délivrance d’un permis de construire.
Saisi sur le fondement de l’article L. 521-2 du code de justice administrative le juge des référés fait droit à la demande.
Saisi d’un recours par la commune, le conseil d’état ( N° 314 368 2008 03 28 ) annule l’ordonnance rendue.
Dans sa décision le conseil d’état rappelle la différence existant entre la procédure prévue à l’article L 521-1 et celle prévue à l’article L 521-2:
« considérant qu'en distinguant les deux procédures ainsi prévues par les articles L. 521-1 et L. 521-2, le législateur a entendu répondre à des situations différentes ; que les conditions auxquelles est subordonnée l'application de ces dispositions ne sont pas les mêmes, non plus que les pouvoirs dont dispose le juge des référés ; qu'en particulier, le requérant qui saisit le juge des référés sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-2 du code de justice administrative doit justifier des circonstances particulières caractérisant la nécessité pour lui de bénéficier à très bref délai d'une mesure de la nature de celles qui peuvent être ordonnées sur le fondement de cet article ;
« qu'en principe, hors les cas où il est justifié de telles circonstances, la situation née de l'arrêté interruptif de travaux pris par le maire agissant au nom de l'Etat sur le fondement de l'article L. 480-2 du code de l'urbanisme ne répond pas à cette exigence ;
« Considérant qu'en l'espèce le permis de construire délivré à Mme A et exécutoire à défaut d'annulation ou de suspension prescrivait, conformément à sa propre demande de permis de construire, la conservation d'un pigeonnier datant du début du XXème siècle ; qu'en l'état de l'instruction sa destruction est la conséquence du caractère manifestement inadapté, eu égard à la fragilité visible et donc connue de l'édifice, du procédé que Mme A a laissé utiliser pour démolir au bulldozer les parties adjacentes à la partie à préserver ; qu'en l'absence d'établissement des précautions prises pour préserver l'édifice, les circonstances invoquées par Mme A ne constituent pas, en tout état de cause, la justification de celles particulières dont un requérant doit justifier pour que soit remplie la condition d'urgence exigée par l'article L.521-2 du code de justice administrative en dépit de la gravité des conséquences alléguées par elle de l'arrêt du chantier, dont il lui appartient de faire assurer la sécurité, sur sa situation personnelle, familiale, financière et professionnelle et sur celle de l'entreprise chargée des travaux ; qu'en effet l'urgence doit être regardée comme la conséquence de sa négligence et lui est ainsi imputable »
De cet arrêt il découle qu’il ne peut y avoir urgence, au sens de l’article L 521-2, si le dommage est la conséquence de la faute du demandeur.
18-08-2008 - Urbanisme jurisprudence
PLU URBANISATION DISCONTINUE NON
Un commune décide de créer
« une zone ND b, protégée et non constructible, entrecoupée par cinq bandes parallèles classées NA gr, à vocation exclusive d'habitation et destinées à recevoir soixante deux pavillons »
Aux termes de l’article L 146-4 du code l’urbanisme applicable à l’espèce, l'extension de l'urbanisation doit se réaliser soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement.
Or, suivant le conseil d’état ( 296504 2008 03 09 ) il ressort des pièces du dossier,
« notamment des plans qui y sont joints, que les zones NA gr destinées à une urbanisation immédiate sont voisines de deux hameaux situés au nord et au sud ouest, de constructions diffuses à l'ouest et qu'elles s'ouvrent au sud sur des espaces naturels et boisés ; que, ni ces hameaux, ni ces constructions éparses, qui constituent une urbanisation diffuse éloignée du centre ville, ne sauraient être regardés comme des agglomérations ou des villages au sens des dispositions précitées, avec lesquels la zone litigieuse serait en continuité ; que le parti d'urbanisation retenu par la commune pour la zone litigieuse, constituée par l'imbrication de bandes parallèles classées en NA gr, à vocation d'habitat, et en ND b, inconstructibles, ne permet pas davantage de regarder cette forme discontinue d'urbanisation comme constituant un hameau nouveau intégré à l'environnement ; que, dès lors, comme l'a également, comme l'a également relevé le tribunal administratif, les dispositions précitées ont été méconnues » ;
Au vu de ces considérants le conseil d’état annule la délibération du conseil municipal qui avait approuvé la révision partielle du plan local d’urbanisme.
On peut constater que le contrôle du conseil d’état sur les fondements de la révision est étroit.
18-08-2008 - Urbanisme jurisprudence
CARTE COMMUNALE RESERVES COMMISSAIRE ENQUETEUR SUSPENSION
Aux termes de l'article L. 123-12 du code de l'environnement, auquel l'article L. 554-12 du code de justice administrative renvoie:
« Le juge administratif des référés, saisi d'une demande de suspension d'une décision prise après des conclusions défavorables du commissaire enquêteur ou de la commission d'enquête, fait droit à cette demande si elle comporte un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de celle-ci »
En l’espèce ( N° 305593 CE 2008 03 19 ) le juge des référés d’un tribunal administratif a, à la demande d’une association, suspendu un arrêté préfectoral approuvant un projet de carte communal.
Saisi d’un recours du ministre compétent le conseil d’état relève ce qui suit :
« Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article L. 124-2 du code de l'urbanisme, les cartes communales « (...) délimitent les secteurs où les constructions sont autorisées et les secteurs où les constructions ne sont pas admises, à l'exception de l'adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l'extension des constructions existantes ou des constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs, à l'exploitation agricole ou forestière et à la mise en valeur des ressources naturelles » et « sont approuvées, après enquête publique, par le conseil municipal et le préfet. » ; qu'aux termes de l'article R. 124-6 du même code, « le projet de carte communale est soumis à enquête publique par le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent dans les formes prévues par les articles R. 123-7 à R. 123-23 du code de l'environnement. » ; Considérant que, si, à la différence des plans locaux d'urbanisme, les cartes communales ne sont mentionnées ni à l'article R. 123-1 ni à l'article R. 123-2 du code de l'environnement qui énumèrent les catégories d'aménagement, d'ouvrages et de travaux qui doivent être précédés de l'enquête publique prévue aux articles L. 123-1 et suivants du même code, il résulte des dispositions rappelées ci-dessus que la même procédure d'enquête publique leur est applicable ; qu'elles entrent ainsi dans le champ de l'article L. 554-12 du code de justice administrative ; Considérant, en second lieu, qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que le commissaire enquêteur chargé de conduire l'enquête publique préalable à l'approbation de la carte communale de la commune de Castelnau d'Auzan a assorti son avis de deux réserves explicites tendant à ce que soit modifiée l'emprise des zones NC2 pour rendre certaines parcelles inconstructibles ; que ces réserves n'ont pu être levées dès lors qu'il n'a pas été procédé à de telles modifications du projet de la carte communale avant son adoption ; que, par suite, c'est par une appréciation souveraine des pièces du dossier que le juge des référés a estimé que les conclusions du commissaire enquêteur devaient être regardées, en l'espèce, comme défavorables »
Ainsi, les réserves non levées d’un commissaire enquêteur doivent être considérées comme des conclusions défavorables et permettent dès lors à une association d’obtenir une suspension d’un arrêté d’approbation préfectorale.
16-08-2008 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE ABSENCE DIVISION FONCIERE LOTISSEMENT NON
Une demande de permis de construire cinq maisons d’habitations à usage locatif sur un terrain appartenant à un même propriétaire est déposée.
Le maire de la commune refuse la délivrance du permis au motif que l’intéressé aurait du déposer soit une demande unique de permis groupé soit une demande préalable d’autorisation de lotir.
Sur recours de l’intéressé, le Tribunal administratif donne raison au maire.
La cour administrative d’appel annule le jugement et le conseil d’état ( 2008.03.01 N° 296 287 ) confirme l’analyse de la cour d’appel avec le considérant suivant :
« Considérant que les projets présentés par M. B consistaient en la construction en vue de leur location ultérieure, par un seul maître d'ouvrage et sur un même terrain, de cinq habitations ; que cette opération n'est susceptible de conférer à chacun des futurs locataires qu'un simple droit d'usage exclusif d'une maison individuelle et du terrain attenant, sans entraîner, par elle même, de division foncière ; que, dès lors, la COMMUNE DE MAREIL LE GUYON n'est pas fondée à soutenir que la cour administrative d'appel aurait commis une erreur de droit, en jugeant que la location ne constituait pas une division en jouissance de la propriété foncière … »
14-08-2008 - Construction jurisprudence
Désordres Aggravations Exécution provisolre Obligation Non
Les acquéreurs d’une maison individuelle ayant subi des désordres apparus après réception
un tribunal leur accorde, avec exécution provisoire, une indemnisation.
Un appel est interjeté au cours duquel les désordres s’aggravent
.
Les acquéreurs demandent réparation de cette aggravation.
La cour les déboute au motif qu’il appartenait aux acquéreurs, pour éviter l’aggravation, de mettre à exécution le jugement qui était assorti de l’exécution provisoire.
La cour de cassation (CC 2008 06 04 P 07-14118) sanctionne cet arrêt en le cassant et en énonçant :
« Qu' en statuant ainsi alors qu' elle ne pouvait reprocher aux époux X... de ne pas avoir mis à exécution la décision assortie de l' exécution provisoire qu' elle infirmait, la cour d' appel a violé les textes susvisés »
On notera qu’il s’agit cependant d’un arrêt dont la formulation est restrictive puisque la cour de cassation relève, ce qu’elle pouvait ne pas faire, qu’il ne pouvait y avoir faute à ne pas exécuter par provision une décision par ailleurs infirmée par la cour d’appel.
On peut se demander dès lors si la position de la cour de cassation aurait été la même si la cour d’appel avait confirmé la décision assortie de l’exécution provisoire.
14-08-2008 - Bail commercial jurisprudence
DESPECIALIISATION PLEINIERE BAILLEUR FORME
Les modalités de la déspécialisation plénière sont organisées par les articles L 145-48 et suivants du code de commerce :
Les modalités du refus du bailleur n’étaient jusqu’alors assujetties à aucune forme particulière.
Un arrêt de la cour de cassation vient apporter une précision de grande importance pour la pratique ( CC 2008 06 11 P 07 14551) en décidant que seule une opposition du bailleur faite par acte extra judiciaire était valable.
Une opposition par courrier RAR est sans valeur et le bailleur est alors réputé avoir acquiescé à la demande.
« Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 22 février 2007) que la SCI du vieux moulin de Kaysersberg a donné à bail à la société Bretzel chaud du moulin, un local à usage commercial le 24 avril 1990 ; que l'activité désignée dans le bail était celle d'achat, vente à emporter des collations, petits plats, glaces, pâtisseries de toutes sortes et boissons à emporter ; que la locataire a, par acte d'huissier de justice du 30 décembre 2003, fait signifier à sa bailleresse une demande de despécialisation plénière ; que par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 février 2004, la SCI du Vieux Moulin a déclaré s'opposer à la demande ;
que la société Bretzel chaud du moulin a saisi le tribunal de grande instance aux fins de voir autoriser la despécialisation projetée ;
Attendu que la bailleresse fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :
1°/ que le bailleur destinataire de la demande de despécialisation du bail commercial doit faire connaître sa réponse dans le délai de trois mois de la signification de la demande et, à défaut, il est réputé avoir acquiescé à la demande ; qu'en énonçant que faute pour la SCI du Vieux Moulin, bailleur, d'avoir signifié sa réponse par acte extra-judiciaire dans le délai légal,, sa réponse faite à l'intérieur de ce délai mais par lettre recommandée avec avis de réception était sans valeur et que l'acceptation était réputée acquise, la cour d'appel a violé l'article L. 145-49 du code de commerce
2°/ qu'en toute hypothèse, la notification faite par le bailleur en la forme ordinaire et non par la voie d'un acte extra-judiciaire constitue une irrégularité de forme qui n'entraîne la nullité de l'acte qu'à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public ; qu'en s'abstenant de constater que l'emploi de la lettre recommandée avec avis de réception pour notifier la réponse du bailleur à la demande de despécialisation avait causé un préjudice au preneur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 114 du code de procédure civile
Mais attendu qu'ayant constaté que la bailleresse n'avait pas signifié son refus par acte extra-judiciaire, la cour d'appel qui en a exactement déduit que la SCI vieux moulin était réputée avoir acquiescé à la demande de despécialisation plénière, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; »
14-08-2008 - Bail commercial jurisprudence
REFUS RENOUVELLEMENT AUTEUR FAUTE LOCATAIRE PERSONNES DONT IL REPOND
Un refus de renouvellement de bail sans indemnité d’éviction peut être valablement opposé au locataire même si la faute reprochée n’incombe pas à ce dernier personnellement mais à une personne dont il répond ( CC N°P 07-14256 2008/06/11)
« Qu'en statuant ainsi, alors que le motif grave et légitime du refus de renouvellement peut être constitué par une faute imputable au locataire ou aux personnes dont il répond, la cour d'appel a violé le texte susvisé »
Le locataire répond donc non seulement de ses faute mais aussi de celles de ses préposés.
13-08-2008 - Bail d'habitation jurisprudence
BAIL HABITATION ABSENCE CONGE DROIT PREEMPTION NON
L’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un droit de préemption au profit du locataire
Cet article dont il n’est rapporté ici que les premières lignes dispose que :
« Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis…. »
Cependant, ce droit de préemption n’est pas un droit qui s’exerce dans tous les cas de vente de l’appartement.
Notamment il ne s’exerce pas lorsque la vente intervient en dehors de tout congé et sans remettre en cause le droit du locataire ; lorsque, en d’autres termes, à un bailleur A est substitué, par suite de la vente, un bailleur B.
C’est ce que la Cour de Cassation ( 1er avril 2008 P 07-11942 ) vient de rappeler à un locataire qui prétendait exercer un droit de préemption alors qu’aucun congé ne lui avait été délivré et que son titre locatif n’était pas remis en cause.
VOIR TEXTE APPLICABLE ( art 15-2 ) ET JURISPRUDENCE CITEE
13-08-2008 - Bail d'habitation jurisprudence
INDEMNITE OCCUPATION PRESCRIPTION
L’article 2277 du code civil est ainsi libellé :
« Se prescrivent par cinq ans les actions en paiement :
Des salaires ;
Des arrérages
Se prescrivent par cinq ans les actions en paiement :
Des salaires ;
Des arrérages des rentes perpétuelles et viagères et de ceux des pensions alimentaires ;
Des loyers, des fermages et des charges locatives ;
Des intérêts des sommes prêtées,
et généralement de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts.
Se prescrivent également par cinq ans les actions en répétition des loyers, des fermages et des charges locatives. »
Pour faire échapper à cette prescription de cinq ans l’action diligentée par un mandataire liquidateur, au nom du propriétaire d’un immeuble, contre une occupante, la Cour d’appel de Paris avait considéré que cette « indemnité, sollicitée globalement, avait un caractère mixte, compensatoire et indemnitaire. »
Cette décision est cassée par la cour de cassation « 1er avril 2008 P 07-10488 ) qui rappelle que « la durée de la prescription quinquennale est déterminée par la nature de la créance et que le créancier d’une indemnité d’occupation ne peut obtenir le recouvrement des arriérés échus depuis plus de cinq ans »
La vigilance s’impose donc dans ce domaine comme dans d’autres pour éviter de tomber sous le coup d’une des multiples prescriptions qui menacent le plaideur.
13-08-2008 - Copropriété jurisprudence
SYNDIC REMUNERATION
Un syndic nommé, à titre provisoire par le règlement de copropriété, est ensuite régulièrement renouvelé par des assemblées ultérieures.
Quelques années plus tard, le syndicat des copropriétaires décide de diligenter une procédure contre ce syndic et lui réclame notamment le remboursement d’honoraires perçus sans qu’ait été respectée la réglementation en la matière.
La cour d’appel déboute le syndicat au motif que :
- le syndic a été reconduit chaque année dans ses fonctions et a reçu quitus,
- qu’ en conséquence les honoraires ont été légitiment perçus.
La cour de cassation ( 3ème civile 27 mars 2008 p 07 10191) casse l’arrêt en relevant « qu’en statuant ainsi alors que la société SATI ne justifiait ni d’un mandat écrit ni d’une décision de l’assemblée générale ayant fixé sa rémunération préalablement à l’accomplissement de sa mission, la cour d’appel a violé les textes susvisés.. »
Il s’agit là d’une des nombreuses décisions rendues à propos de la rémunération des syndics ; domaine dans lequel la cour de cassation exerce une surveillance très stricte.
Seuls les honoraires ayant fait l’objet d’un mandat écrit et d’une décision d’assemblée générale peuvent être exigés et rien au delà de ce qui a été convenu
VOIR TEXTE APPLICABLE ( art 29 decret ) et JURISPRUDENCE
13-08-2008 - Construction jurisprudence
GARANTIE DECENNALE PREJUDICE ESTHETIQUE GENERALISE
Des particuliers font construire une maison.
Après réception des désordres apparaissent qui sont ainsi décrits par l’arrêt de la cour de cassation « désordres constitués par des fissures des cloisons intérieurs »
Sur recours des propriétaires de la maison sur le fondement de l’article 17922 du code civil, la cour d’appel les déboute en relevant, notamment, que la solidité de la villa n’est pas compromise, que les désordres ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination, que les fissures ne sont ni généralisées ni évolutives.
Il s’agit là d’une motivation classique que l’on pouvait d’autant plus attendre que les désordres, selon les informations données par l’arrêt de cassation, n’affectaient que les cloisons intérieures et non le gros œuvre.
Rappelons que l’article 1792 du code civil est ainsi libellé :
« Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. »
Sur pourvoi des propriétaires, ceux ci font valoir que la cour d’appel n’a pas répondu à leur argumentation car il n’a pas été pris en compte le fait que les désordres, seraient-ils seulement esthétiques, étaient généralisés, ce qui rendait la villa de grand standing impropre à sa destination.
Sur cette argumentation, étayée par ailleurs d’autres éléments faisant valoir que les fissures évoluaient, la cour de cassation ( 3ème civile 11 mars 2008 p 07 10651) casse l’arrêt rendu pour défaut de réponse aux conclusions du maître de l’ouvrage.
Cet arrêt de cassation est particulièrement intéressant car il semble laisser entendre que la présomption de responsabilité de l’article 1792 du code civil pourrait être étendu à des cas d’impropriété à destination relevant seulement d’un préjudice esthétique généralisé .
13-08-2008 - Bail commercial jurisprudence
ACCESSION CONSEQUENCES
Un locataire commerçant cède, avec l’accord du bailleur, le 14.12.1990 son droit au bail, d’une durée de neuf ans à compter du 1.12.1988, pour la somme de 1 franc.
Le cessionnaire rachète par ailleurs pour un certain prix au cédant les travaux que celui ci a réalisé dans les lieux.
Le cédant désireux de disposer d’un bail de neuf ans résilie à l’amiable avec le propriétaire le bail en cours et ce dernier lui consent un nouveau bail par acte du 15.12.1990.
A la suite d’une procédure en révision introduite en 1997 par le locataire, la question se pose de savoir si les locaux loués par le bailleur doivent ou non inclure les travaux effectués par le locataire primitif ; en d’autres termes si les locaux loués par acte du 15 décembre 1990 doivent s’entendre comme comportant les améliorations déjà payés par le locataire en place à son cédant.
La cour de cassation ( 3ème civile 19.03.2008 p 07 10679) répond affirmativement à cette question de la façon suivante :
- Le bail de 1988 comportait une clause stipulant que le preneur devait « laisser en fin de bail sans indemnité tous changements et améliorations apportés aux lieux loués »
- La résiliation amiable a entraîné l’accession au bailleur des aménagements et améliorations réalisés,
- La valeur locative des locaux doit donc être appréciée « en fonction de l’état des locaux à la date du nouveau bail »
En d’autres termes, le locataire aura d’une certaine façon payé deux fois les mêmes travaux :
- une première fois en les rachetant au cédant du droit au bail qui les avait réalisés,
- une seconde fois car ces mêmes travaux seront considérés dans le cadre de la procédure de révision comme ayant fait accession au bailleur et en conséquence comme faisant partie de la location consentie par ce dernier.
Les cessions pour le franc symbolique ne sont pas toujours les plus économiques.
VOIR TEXTES APPLICABLES ( L 145-35 ) ET JURISPRUDENCE
13-08-2008 - Bail commercial jurisprudence
BAIL COMMERCIAL IMMATRICULATION RC FRAUDE BAILLEUR
Aux termes de l’article L 145-1 du code de commerce il est stipulé que le statut du bail commercial s’applique notamment :
« aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce… »
L’immatriculation au registre du commerce au moment de la délivrance du congé est donc une condition essentielle requise pour bénéficier du statut protecteur de la loi.
Dans le cas d’espèce, un bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement de bail et refus d’indemnité d’éviction à un locataire au motif que ce dernier n’est pas immatriculé au registre du commerce et ce à un moment où il est permis de penser que cette immatriculation allait être incessamment régularisée.
Dans le cadre de la procédure diligentée par le locataire il apparaîtra que ce bailleur avait, préalablement à la délivrance du congé, signé une promesse de vente sur l’immeuble dans lequel le fonds était exploité,
Sur le plan formel, l’opération paraissait irréprochable puisqu’il était incontestable qu’au moment de la délivrance du congé le locataire n’était pas immatriculé au registre du commerce.
Néanmoins, la cour d’appel dont l’arrêt sera confirmé par la cour de cassation
( 3ème civile 5 mars 2008 p 06 20831 ) estime que le congé a été donné frauduleusement pour le seul bénéfice de l’acquéreur des murs qui, n’étant pas alors titré, ne pouvait agir lui-même.
La cour d’appel fait application du vieil adage suivant lequel « la fraude corrompt tout » et prononce la nullité du congé.
Cette décision montre les limites du droit et le pouvoir souverain des juges du fond pour dire s’il y a, ou non, fraude.
En l’espèce, il était probable sinon certain que le congé était donné pour le bénéfice futur de l’acquéreur des murs.
Pour autant ni le vendeur ni l’acquéreur des murs ne s’étaient livrés à des manœuvres se traduisant par des actes frauduleux.
L’un et l’autre n’avaient fait qu’utiliser les textes et la jurisprudence d’ordinaire très stricte sur cette question.
Il n’empêche, les juges du fond ont vu une fraude dans l’opération et l’ont annulée.
Conclusion, une opération juridique inhabituelle, même respectant les textes en vigueur n’est jamais, en droit français, exempte d’une éventuelle censure judiciaire.
VOIR TEXTES APPLICABLES ( L145-1 ) ET JURISPRUDENCE
13-08-2008 - Bail commercial jurisprudence
BAIL COMMERCIAL CLAUSE RESOLUTOIRE RENONCIATION TACITE NON
Un bailleur fait délivrer un commandement de payer des arriérés de loyers à un locataire à usage commercial.
Ce commandement qui visait la clause résolutoire n’est pas suivi d’effets.
Le bailleur assigne en expulsion et obtient une ordonnance conforme.
Pour une raison ignorée le bailleur ne fait pas exécuter l’ordonnance d’expulsion immédiatement. Il attend cinq ans pour ce faire.
Le locataire soutient alors que ce très long délai doit s’analyser comme une renonciation à la clause résolutoire et à l’ordonnance autorisant l’expulsion.
La cour d’appel donne raison au locataire.
Sur pourvoi, la cour de cassation ( 3ème civile 19.03.2008 p 07 11194) casse l’arrêt au motif que « le seul écoulement du temps ne peut caractériser un acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer à se prévaloir des effets de la clause résolutoire »
En d’autres termes, un locataire ne peut se croire à l’abri d’une reprise des poursuites par le seul écoulement du temps.
La seule certitude qu’il pourrait avoir devrait découler d’un accord exprès du bailleur.
VOIR TEXTES APPLICABLES ( L 145-41 ) ET JURISPRUDENCE
13-08-2008 - Immobilier jurisprudence
SERVITUDE DE VUES
Ne pas être sous la vue de ses voisins peut être important et peut justifier qu’on fasse trancher le problème par la cour de cassation.
Un propriétaire rénove ses fenêtres et est assigné par un voisin qui soutient que les travaux ont engendré des vues sur sa propriété.
La cour d’appel ne voit dans les travaux qu’une modernisation qui n’a entraîné ni agrandissement ni création de fenêtres et déboute le demandeur.
La cour de cassation ( 3ème civile 4.03.2008 p 07 10430) casse en retenant que la cour d’appel n’a pas recherché, comme il lui était demandé, si avant les travaux les fenêtres n’étaient pas munies de treillis à fines mailles interdisant toute vue sur la cour du voisin.
VOIR TEXTES APPLICABLES ( art 675 CC )ET JURISPRUDENCE
13-08-2008 - Bail jurisprudence
CHARGES REPARTITION JUSTIFICATION
Une formalité quelque fois omise par la pratique,
Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur, lorsqu’il régularise les charges locatives doit, notamment, communiquer, aux locataires dans les immeubles collectifs, le mode de répartition des charges entre les locataires.
Faute d’une communication de ce mode de répartition dans le cas d’espèce un arrêt qui avait condamné un locataire au paiement de charges arriérées est cassé. (3ème civile 4.03.2008 p 06 21192)
12-08-2008 - Construction jurisprudence
ASSURANCE DOMMAGES OUVRAGE PRESCRIPTION
Attention aux délais de prescription !
Les procédures qui échouent sur des délais de prescription sont nombreuses et toutes aussi nombreuses sont les décisions qui rappellent les principes applicables.
En voici un nouvel exemple :
Par un arrêt du 26 février 2008 la 3ème chambre civile (P 07 12455) rappelle que :
- en matière d’assurance dommage ouvrage, le délai pour assigner sur un refus de garantie est de deux ans ; la cour rappelle également que si une ordonnance de référé est rendue elle interrompt le délai mais cette ordonnance ne fait courir qu’un nouveau délai de deux ans. Or, en l’espèce le demandeur avait reçu un refus de garantie en date du 2.10.2000, avait obtenu une ordonnance de référé en date du 7.11.2000 mais n’avait assigné au fond qu’en août et septembre 2003. Son action est en conséquence rejetée.
- en matière de garantie décennale l’assignation doit être impérativement délivrée dans le délai de dix ans suivant le procès verbal de réception ;
voir textes art L114-1 code des assurances
12-08-2008 - Construction jurisprudence
ENTREPRISE ASSURANCE QUALIFICATION
De la nécessité de vérifier avec le plus grand soin les assurances des entreprises.
Les activités mentionnées dans les polices d’assurance et pour lesquelles les entreprises sont garanties doivent s’interpréter strictement.
En l’espèce, l’entreprise, ultérieurement mise en liquidation judiciaire, était assurée pour les activités de maçonnerie, charpente et bois.
Or, elle avait procédé à des travaux de couverture.
La cour de cassation (3ème civile 26.02.2008 p 07 13331) juge que cette dernière activité n’est pas garantie.
En d’autres termes le maître d’ouvrage n’a vraisemblablement plus de recours puisque l’assureur n’est pas tenu à garantie et que l’entreprise est en liquidation.
12-08-2008 - Construction jurisprudence
SOUS TRAITANCE PAIEMENT DIRECT
La loi sur la sous traitance crée, à la charge du maître de l’ouvrage, diverses obligations, notamment de paiement, envers les sous traitants dès lors que ce maître de l’ouvrage connaît la présence de ces sous traitants sur son chantier.
Pour tenter d’échapper à ces obligations les maîtres de l’ouvrage soutiennent fréquemment qu’ils ignoraient la présence de ces sous traitants sur leur chantier.
En l’espèce, les comptes rendus de chantier relevaient que le maître de l’ouvrage était présent lors de ces réunions et qu’il connaissait nécessairement l’existence des sous traitants ; ceci avant même d’effectuer son premier paiement à l’entreprise principale.
En conséquence, le sous traitant était en droit de demander directement le paiement de ses travaux au maître de l’ouvrage malgré le probable règlement de la totalité du marché par ce dernier auprès de l’entreprise générale.
Ce maître d’ouvrage va donc se trouver contraint de régler deux fois le montant des travaux effectués par le sous traitant. (3ème civile 26 02 2008 p 07 12141)
12-08-2008 - Immobilier jurisprudence
SCI ASSOCIES RESPONSABILITE PRESCRIPTION
PRESCRIPTION ENCORE
Aux termes de l’article L 211-2 du code de la construction et de l’habitation les associés des sociétés civiles constituées en vue de la vente d’immeubles sont tenus du passif social à proportion de leurs droits sociaux.
Mais par ailleurs, aux termes de l’article 1859 du code civil les actions contre les associés non liquidateurs se prescrivent par cinq ans à compter de la publication de la dissolution de la société.
Enfin, aux termes de l’article 1166 du code civil les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur.
Un syndicat de copropriétaires avait obtenu, ensuite de malfaçons affectant l’immeuble une condamnation contre une société de construction vente ; cette dernière fut mise ultérieurement en liquidation amiable puis judiciaire.
Le syndicat entreprit alors une procédure contre les associés de la SCI.
L’action étant atteinte par la prescription de l’article 1859 CC le syndicat imagina de soutenir, à titre subsidiaire, qu’il exerçait au titre de l’action oblique l’action qu’aurait pu ou du exercer la SCI contre ses membres.
La cour d’appel rejette cette action approuvée en cela par la cour de cassation ( 3ème civile 27.02.2008 p 06 18854) qui considère que l’action engagée est en fait l’action directe du créancier contre les associés et que comme telle elle est atteinte par la prescription de cinq ans.
Le moyen du syndicat était habile mais il a été rejeté sans que la motivation de la cour de cassation soit d’ailleurs parfaitement convaincante.
Quoiqu’il en soit il y a là un exemple supplémentaire sur les dangers des prescriptions.
12-08-2008 - Urbanisme jurisprudence
SCHEMA MISE EN VALEUR BASSIN ARCACHON
URBANISME SCHEMA DE MISE EN VALEUR DU BASSIN D’ARCACHON
Par une décision en date du 3 mars 2008 le Conseil d’Etat ( N°278168) rejette le recours pour excès de pouvoir formé contre le décret n° 20041409 du 23 décembre 2004 portant approbation du schéma de mise en valeur de la mer du bassin d'Arcachon.
S’agissant de la forme le Conseil d’Etat rappelle que le recours devait être notifié par le requérant à l’auteur de la décision; un schéma de mise en valeur de la mer étant un document d’urbanisme.
« Considérant qu'aux termes de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date d'introduction des requêtes : « En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un document d'urbanisme ou d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, au titulaire de l'autorisation. (…). L'auteur d'un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. La notification du recours à l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, au titulaire de l'autorisation est réputée accomplie à la date d'envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux » ; qu'en raison tout à la fois de leurs conditions d'élaboration, du contenu qui leur est assigné et de leurs effets, les schémas de mise en valeur de la mer sont des documents d'urbanisme ; qu'à ce titre, leur légalité ne peut être contestée que dans le respect des exigences procédurales définies par les dispositions précitées de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme »
Faute d’avoir satisfait à ce préalable les associations requérantes sont déclarées irrecevables en leur recours.
Sur le fond et parmi les nombreux moyens avancés par une dame A, personne physique qui elle avait notifié son recours dans le respect des dispositions du code de l’urbanisme, figurait celui d’une urbanisation du littoral contraire aux dispositions existantes ; à ce moyen l’arrêt répond ceci :
« Considérant qu'en raison tout à la fois de leurs conditions d'élaboration, de leur contenu et de leurs effets, les schémas de mise en valeur de la mer sont des documents d'urbanisme ; qu'à ce titre, ils doivent se conformer aux dispositions particulières au littoral figurant au chapitre VI du titre IV du livre Ier du code de l'urbanisme, alors même que l'approbation de tels schémas peut avoir pour effet de dispenser les plans locaux d'urbanisme de se référer aux critères fixés par le II de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme pour justifier une urbanisation des espaces proches du rivage de la mer ; que dans l'hypothèse où le schéma de mise en valeur de la mer ne précise pas les modalités de l'urbanisation des espaces proches du rivage de la mer, il appartient aux schémas de cohérence territoriale, aux plans locaux d'urbanisme et aux cartes communales de respecter les dispositions dudit schéma tout en se référant aux critères fixés par le II de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme ; Considérant qu'en indiquant, s'agissant des orientations en matière d'urbanisation, que certains secteurs proches du littoral pourront accueillir une urbanisation limitée qui devra s'adapter à la configuration des lieux, le schéma de mise en valeur de la mer n'a eu, compte tenu des termes utilisés et contrairement à ce que soutiennent les requérants, ni pour objet ni pour effet de déroger aux dispositions du I et du II de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme ; »
12-08-2008 - Bail commercial jurisprudence
BAIL MIXTE DESTINATION DES LIEUX
BAIL COMMERCIAL ET D’HABITATION
Lorsque des locaux sont loués à la fois à usage commercial et à usage d’habitation, ce qui est fréquent notamment dans le commerce de détail, le bailleur ne peut exiger que les locaux soient maintenus dans leur destination primitive que si le bail prévoit expressément le maintien de cet usage mixte.
A défaut de cette précision et face à un bail qui stipule que les lieux pourront être utilisés pour l’exercice de tous commerces une cour d’appel peut en déduire que le locataire peut utiliser l’ensemble des locaux pour l’activité commerciale. (cassation 3ème civile 4.03.2008 p 07 13881)
Conclusion : si le bailleur ne veut pas que son locataire transforme son ancienne salle à manger en local commercial il doit le dire et surtout l’écrire.
12-08-2008 - Immobilier jurisprudence
TRAVAILLEUR INDEPENDANT PROTECTION
Aux termes de l’article L 526-1 du code de commerce une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante peut déclarer insaisissables ses droits sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale.
Dans l’espèce ayant fait l’objet de l’arrêt ( cour d’appel d’Orléans 15 mai 2008) l ‘application de ce texte était revendiquée par les débiteurs poursuivis.
La cour rejette le moyen en relevant que la déclaration au registre n’a d’effet qu’à l’égard des créanciers dont les droits naissent postérieurement à sa publication à l’occasion de l’activité professionnelle du déclarant.
12-08-2008 - Immobilier jurisprudence
AGENT IMMOBILIER DROITS ACQUIS EN FRAUDE DE L'AGENT
Un agent immobilier titulaire d’un mandat non exclusif fait visiter un appartement à des personnes qui se présentent sous un faux nom et ultérieurement acquièrent directement le bien auprès du propriétaire sans payer la commission d’agence
Informée de l’achat, l’agent immobilier qui n’avait aucun mandat des acquéreurs réclame des dommages et intérêts en soutenant que l’achat s’est réalisé ensuite d’une supercherie ( le faux nom ) et en fraude de ses droits.
La cour de cassation ( 9 mai 2008 07- 12449) approuve la cour d’appel qui a satisfait à la demande de l’agent immobilier avec l’attendu suivant :
« Mais attendu que, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ; qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'agent immobilier, à une date où il était titulaire d'un mandat, avait fait visiter l'appartement aux époux X... qui avaient acquis le bien à un prix conforme à leur offre " net vendeur " à l'insu de l'intermédiaire, la cour d'appel qui a ainsi fait ressortir la connaissance par les époux X... du droit à rémunération de l'agent immobilier et qui a pu retenir que les manœuvres frauduleuses qu'ils avaient utilisées, consistant en l'emprunt d'une fausse identité pour l'évincer de la transaction immobilière, avaient fait perdre à l'agent immobilier la commission qu'il aurait pu exiger du vendeur, en a exactement déduit qu'ils devaient être condamnés à lui payer des dommages-intérêts »
Une telle décision, rendue par la cour de cassation statuant en assemblée plénière, ne peut qu’être approuvée ; la fraude patente des acquéreurs ne pouvait rester sans conséquence.
VOIR TEXTES APPLICABLES ET JURISPRUDENCE
12-08-2008 - Bail d'habitation jurisprudence
TRAVAUX PAR BAILLEUR OPPOSITION LOCATAIRE
Il arrive qu’en cours de bail, le bailleur décide de faire effectuer des travaux dans l’immeuble dans lequel se situe la location, voir dans les lieux loués eux-mêmes.
Fréquemment ces situations donnent lieu à des conflits le locataire soutenant que les modifications envisagées modifient les conditions de jouissance des lieux qui lui sont loués.
Cette situation est réglée par les deux textes suivants :
1)
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et professionnels qui est ainsi libellé :
« Le locataire est obligé :
………………………………………………………………………………
e) De laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux ;……………………………………………… »
2)
L’article 1724 du Code Civil qui est ainsi libellé :
« Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. »
Dans le cas d’espèce la Ville de Paris, bailleur, avait assigné son locataire pour qu’il permette l’accès aux lieux loués afin de laisser exécuter des travaux de réfection, faisant l’objet d’un permis de construire définitif, et autorisés en assemblée générale ; ces travaux étant relatifs à la suppression d’une « inter-lucarne »
La cour d’appel de Paris avait rejeté la demande.
La cour de cassation ( 3ème civile 16 04 2008)) rejette le pourvoi notamment au motif que :
« L’opposition de M. X... ne s'était manifestée qu'à l'encontre de la suppression de "l'inter lucarne" et nullement de la réfection des toitures, et constaté que cette suppression apportait une altération grave et définitive à la consistance des lieux donnés à bail, n'était nullement urgente ni nécessaire au maintien en état d'entretien normal des lieux loués et n'apportait aucune amélioration réelle, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que la suppression d'une ouverture éclairant le logement n'entrait dans aucune des prévisions des articles 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 et 1724 du code civil, a pu retenir, sans méconnaître les règles sur la copropriété ni commettre un excès de pouvoir, que l'opposition du locataire était légitime… »
On voit donc que face à des travaux entrepris à l’initiative du bailleur le locataire n’est pas dépourvu de moyens si ces travaux sont de nature à modifier notablement la consistance des lieux.
VOIR TEXTES APPLICABLES ( ART 7 LOI 607/1989 ) ET JURISPRUDENCE
12-08-2008 - Bail commercial jurisprudence
IMMATRICULATION REGISTRE COMMERCE
BAIL COMMERCIAL IMMATRICULATION AU REGISTRE DU COMMERCE
Un congé avec refus de renouvellement est délivré pour défaut d’immatriculation du locataire au registre du commerce.
La lecture de l’arrêt ( Cassation 3ème civile 15 avril 2008 P07-14000 ) permet de supposer qu’une cession de fonds de commerce est intervenue et que le cessionnaire a omis de s’inscrire au registre du commerce pour le fonds acquis, pensant, peut être, que l’immatriculation dont il bénéficiait par ailleurs pour son établissement principal, était suffisante.
La Cour d’appel valide le congé avec refus de renouvellement au motif que l’immatriculation de l’établissement principal était sans effet sur le fonds acquis et qu’en conséquence le statut des baux commerciaux ne pouvait être appliqué au bail litigieux.
La Cour de Cassation confirme.
12-08-2008 - Bail commercial jurisprudence
BAIL COMMERCIAL DESPECIALISATION
Un bail commercial est consenti à usage de « hôtel-pension de famille ».
Il est démontré en cours d’instance qu’en fait :
- le locataire n’avait plus de chambres à proposer à la clientèle,
- qu’il ne louait que des studios dont il ne tirait qu’une infime partie de ses revenus,
- que l’activité unique était celle de restaurant.
Fort de ces constatations le bailleur soutient qu’il y a eu un changement d’activité non autorisé et demande la résiliation du bail.
La cour d’appel d’Aix en Provence lui donne raison en relevant que la transformation opérée « allait au delà de celle qui eut consisté à adjoindre l’activité de restauration à une activité hôtelière ; que l’appellation d’hôtel restaurant ne convenait pas à l’activité exercée ».
La cour de cassation ( 15 04 2008 P 07-10859) confirme l’arrêt et rejette le pourvoi.
Un tel arrêt doit inciter la pratique à la plus extrême prudence.
En effet, l’activité d’hôtel-pension de famille est aujourd’hui quasiment obsolète.
Il paraissait dès lors envisageable de privilégier l’un des deux termes de l’expression, savoir, celle qui a trait à la restauration, en l’ouvrant à une clientèle extérieure, pour adapter l’activité du locataire à l’activité commerciale contemporaine sans pour autant outrepasser l’activité autorisée.
Il restait néanmoins le fait que la location des chambres avait été supprimée et transformée en location de studios.
C’est vraisemblablement en supprimant la location de ces chambres que le locataire a franchi un pas de trop.
Dans un cas de figure semblable et à défaut d’accord avec le bailleur la prudence commande d’avoir recours à la procédure de déspécialisation de l’article L 145-47 du Code de commerce.
VOIR TEXTES APPLICABLES ( art L 145-47 ) ET JURISPRUDENCE
12-08-2008 - Bail commercial jurisprudence
DEFAUT EXPLOITATION REELLE CONSEQUENCE
Aux termes de l’article L 145-8 du code de commerce il est stipulé que :
« Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.
Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction telle qu'elle est prévue à l'article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le terme d'usage qui suit cette demande. »
L’exploitation effective du fonds de commerce est donc une des conditions requises pour bénéficier du droit au renouvellement.
Or, il arrive que pour diverses raisons le locataire n’exploite plus réellement son fonds mais tente de pallier cette carence par divers artifices afin de préserver la valeur de son actif.
Dans un arrêt qui se situe dans la ligne jurisprudentielle la plus classique ( 3ème 15 avril 2008 ) la cour de cassation fait justice des moyens habituellement utilisés par un locataire pour masquer le défaut d’exploitation réelle.
C’est ainsi qu’elle relève en l’espèce :
«.. que tous les éléments présentés démontraient le défaut d'exploitation suite aux congés avec mise en demeure donnés en juin 2003, les horaires parcimonieux d'ouverture journalière, le saupoudrage des heures d'ouverture hebdomadaire et le constat de l'huissier de justice démontrant que l'activité n'avait été que très partiellement reprise, .. »
Il existait donc un semblant d’activité mais insuffisant pour convaincre la cour que l’exploitation était réelle.
En conséquence, le congé avec refus de renouvellement de bail et refus de paiement d’indemnité d’éviction a été validé ; il en découle que le locataire a perdu son droit au bail ; ce qui bien souvent pour les commerces de détail, signifie la perte, en fait sinon en droit, du fonds lui-même.
VOIR TEXTES APPLICABLES ( L145-8 ) ET JURISPRUDENCE
12-08-2008 - Bail d'habitation jurisprudence
RESILIATION FORMALITES PREALABLES
La loi du 6 juillet 189 qui régit les rapports locatifs en matière de baux d’habitation a prévu que lorsque une procédure en résiliation fondée sur un défaut de paiement de loyer, était diligentée par le bailleur, certaines formalités protectrices du locataire devaient être préalablement respectées.
C’est ainsi, notamment, que l’article 24 de la loi prévoit en son deuxième alinéa et en son dernier alinéa que
« ……………………………………………………………..
A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents………….. ………………………………………………………………………………………………….
Les dispositions du deuxième alinéa sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. »
Dans le cas d’espèce le bailleur poursuivait la résiliation du bail tant pour défaut de jouissance paisible que pour défaut de paiement des loyers ;
Cependant, la notification préalable de la demande au représentant de l’Etat, requise du chef du défaut de paiement de loyer, n’avait pas été effectuée.
La cour d’appel avait néanmoins prononcé la résiliation au motif que la notification au préfet avait été régularisé en cours d’audience et qu’au surplus la demande de résiliation était également fondée sur un défaut de jouissance paisible ; ce dernier motif n’impliquant pas une notification préalable.
La cour de cassation ( 3ème 16 avril 2008 ) casse au motif que, faute de notification préalable, la demande était irrecevable dans la mesure où, au moins pour partie, la demande de résiliation était fondée sur une dette locative.
L’arrêt de la cour d’appel de Riom( 15 juin 2006 ) qui prononçait la résiliation, l’expulsion et la condamnation à indemnité d’occupation est donc réduit à néant par l’arrêt de la cour de cassation et le bailleur n’a plus qu’à reprendre la procédure à son origine.
L’erreur commise aura procuré au locataire quelques années de répit et aura fait courir au bailleur le risque d’impayés irrécouvrables.
12-08-2008 - Construction jurisprudence
ARCHITECE RESPONSABILITE
Dans un arrêt en date du 8 avril 2008 ( P 07-13454 ) la Cour de Cassation apporte une précision importante sur l’étendue des obligations de l’architecte.
Lorsque l’architecte constate des malfaçons il ne doit pas se contenter de les signaler au maître d’ouvrage, il doit exiger de surcroît que l’entreprise arrête les travaux pour reprendre les malfaçons.
A défaut, il engage sa responsabilité.
C’est en ce sens qu’a jugé la Cour d’Appel de Chambéry et le pourvoi formé a été rejeté par la Cour de Cassation.
Une telle obligation accroît assurément la sécurité du maître d’ouvrage pour le compte du quel l’ouvrage est exécuté.
12-08-2008 - Bail commercial jurisprudence
BAIL COMMERCIAL DEPOLLUTION
Le bailleur d’un terrain sur lequel sont édifiés des bâtiments donnés en location aux fins d’exploitation d’une usine de production de produits chimiques reçoit un congé de son locataire.
Ce locataire tarde à faire dépolluer le site et le bailleur qui estime avoir subi un préjudice ensuite de ce retard assigne en réparation.
A titre reconventionnel l’ex locataire demande le remboursement du coût de la dépollution en soutenant :
- que lorsqu’il a reçu les lieux ils étaient déjà pollués,
- que pour sa part il n’a pas exercé une activité polluante,
- que dès lors la dépollution à laquelle il a procédé a amélioré le terrain et que par conséquent il lui en est du le remboursement.
La lecture de la décision judiciaire semble faire apparaître que l’exposé des faits par l’ex- locataire, tel qu’il est rapporté ci –dessus, est exact.
La Cour d’appel de Nîmes rejette la demande de l’ex locataire.
La Cour de Cassation ( 2 avril 2008 P 07-12155 ) confirme le bien fondé de cette position au motif que la Cour de Nîmes « en a déduit à bon droit ( de la loi du 19 juillet 1976 ) que la remise en état du site résultant d’une obligation légale particulière dont la finalité est la protection de l’environnement et de la santé publique, était à la charge du locataire »
Eu égard au coût élevé de dépollution d’un site industriel cette décision retiendra l’attention.
12-08-2008 - Copropriété jurisprudence
OUVERTURE COMPTE SEPARE DEFAUT CONSEQUENCES
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 stipule notamment que
« Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : ………….
d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat.
La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
…….. ………………………………………………………………………. »
Dans le cas d’espèce un copropriétaire assigne un syndic en nullité de mandat faute d’avoir ouvert un compte séparé au nom du syndicat dans les trois mois de sa désignation.
La cour d’appel lui donne tort en relevant :
- que ce compte, certes portait le nom du syndic, mais également celui du syndicat des copropriétaires et que sous cette seule réserve il fonctionnait comme un compte séparé parfaitement individualisé,
- qu’il ne s’agissait pas dès lors d’un sous compte individualisé dans le cadre d’un compte général ouvert au nom du syndic,
- que le compte devait dès lors être qualifié de compte séparé.
La cour de cassation ( 3ème civile 9 avril 2008 p 07 12268 ) casse l’arrêt en retenant que le syndicat doit être titulaire d’un compte bancaire ouvert à son nom ; ce qui n’était pas le cas en l’espèce. Cet arrêt est, à juste titre, protecteur des intérêts des copropriétaires.
On comprend que les syndics, par facilité de gestion et dans un souci de réduction des coûts, préfèrent ouvrir un compte général à leur nom avec des sous comptes par copropriété.
Néanmoins, en cas de difficultés économiques ou financières du syndic, soit de façon temporaire soit de façon définitive, on constate que le compte unique peut amener à des imbroglios entre sous comptes qui peuvent être préjudiciables aux copropriétés.
Or, aussi longtemps que le syndicat ne dispose pas d’un compte ouvert à son seul nom le compte dont il disposera dans les livres du syndic même si il est parfaitement individualisé risque, in fine, d’être qualifié de sous compte avec toutes les difficultés qui en découleront.
11-08-2008 - Construction jurisprudence
RESPONSABILITE CONTRACTUELLE ET DECENNALE
Dans cet arrêt (Cour de Cassation 3ème civile 13 02 2008 P 06-18357) la Cour rappelle la distinction classique entre responsabilité décennale et responsabilité contractuelle.
Dans le premier cas la faute est présumée si le dommage rend l’immeuble impropre à sa destination ou compromet la solidité de l’ouvrage.
Dans le second cas la responsabilité est retenue si la faute est prouvée sans que la nature du dommage est à être pris en compte.
Application au cas d’espèce :
Des désordres généralisés affectent les joints de dilatation d’un immeuble.
La cour d’appel retient, à juste titre suivant la cour de Cassation, que ces désordres ne compromettent pas la destination de l’ouvrage et dès lors ne relèvent pas de l’article 1792 du code civil.
En revanche, la cour d’appel retient, à juste titre toujours selon la cour de Cassation, que le caractère généralisé de ces désordres n’aurait pas dû échapper à l’architecte et que dès lors ce dernier avait commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle.
VOIR ART L 113-13 CODE CONSTRUCTION
11-08-2008 - Construction jurisprudence
OUVRAGE PUBLIC ANNULATION PERMIS CONSEQUENCE
L’office public d’aménagement et de construction de la Ville de Paris ( OPAC ) construit un immeuble à usage d’habitation, de commerces, de jardin maternel et de stationnement.
A la requête de voisins qui s’estiment lésés, les deux permis de construire successivement délivrés à l’OPAC pour la réalisation de cette opération sont annulés.
Ultérieurement ces mêmes voisins sollicitent de la juridiction administrative la démolition de l’immeuble désormais sans permis et l’indemnisation de leur préjudice.
Aux termes de l’arrêt rendu ( cour administrative d’appel de Paris 14.02.2008 06 PAO1542)
la cour d’appel rappelle les principes devant régir la matière :
« Considérant que lorsque le juge administratif est saisi d'une demande d'exécution d'une décision juridictionnelle dont il résulte qu'un ouvrage public a été implanté de façon irrégulière il lui appartient, pour déterminer, en fonction de la situation de droit et de fait existant à la date à laquelle il statue, si l'exécution de cette décision implique qu'il ordonne la démolition de cet ouvrage, de rechercher, d'abord, si, eu égard notamment aux motifs de la décision, une régularisation appropriée est possible ; que, dans la négative, il lui revient ensuite de prendre en considération, d'une part, les inconvénients que la présence de l'ouvrage entraîne pour les divers intérêts publics ou privés en présence, d'autre part, les conséquences de la démolition pour l'intérêt général, et d'apprécier, en rapprochant ces éléments, si la démolition n'entraîne pas une atteinte excessive à l'intérêt général »
La motivation est classique.
La solution l’est tout autant : en effet, les demandeurs sont déboutés de leur demande en démolition au motif que la démolition de l’ouvrage public porterait une atteinte excessive à l’intérêt général.
Quant à leur préjudice, que la cour réduit à une perte de vue et d’ensoleillement, il est évalué à 25 000,00€.
Il en aura donc coûté aux demandeurs des années de procédure, avec les frais et les soucis qui l’accompagnent, pour apprendre que malgré deux annulations successives de permis de construire, l’immeuble ne sera pas détruit et leur préjudice sera chichement évalué.
La jurisprudence administrative n’est pas toujours tendre pour le citoyen.
11-08-2008 - Bail commercial jurisprudence
SOUS LOCATAIRE RENONCIATION RENONCIATION RENOUVELLEMENT NULLITE
Aux termes de l’article L 145-32 du Code de Commerce le propriétaire est tenu au renouvellement d’un sous-bail si il a autorisé la sous location.
Dans le cas d’espèce le sous-locataire s’était engagé, en signant son sous bail, à renoncer au droit au renouvellement qu’il tient de l’article sus rapporté.
La Cour d’appel considère que cette renonciation était licite.
La Cour de Cassation (28.11.2008. 3ème Civile. P 06-16758) rappelle au contraire que si il est possible de renoncer à une disposition protectrice d’ordre public, c’est à la condition que ce droit soit déjà acquis à son bénéficiaire.
En l’occurrence la renonciation était nulle car opérée avant que le droit au renouvellement soit né et donc acquis à son bénéficiaire.
En d’autres termes, le sous-locataire pourra demander le renouvellement de son sous-bail malgré la renonciation à laquelle il avait consenti.
11-08-2008 - Copropriété jurisprudence
LOTS AFFECTATION
Il arrive que dans les règlements de copropriété, surtout ceux qui sont anciens, certains lots reçoivent des dénominations diverses d’où il ne ressort pas clairement quelle est leur affectation.
La question dès lors se pose souvent de savoir si un copropriétaire peut affecter ces lots à usage d’habitation.
En l’espèce, il s’agissait de locaux dénommés « local en sous-sol »
La Cour d’Appel avait considéré que ces locaux ne pouvaient être affectés en locaux d’habitation.
La Cour de Cassation (5.12.2007. 3ème Civile. P 06-031) censure cette décision avec cet attendu :
« Qu'en statuant ainsi, sans rechercher ce en quoi ce changement d'affectation était contraire à la destination de l'immeuble ou porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef »
La limite du changement est donc la destination de l’immeuble (article 8 de la loi du 10.07.1965) et les droits des autres copropriétaires.
11-08-2008 - Construction jurisprudence
RECEPTION TACITE
Deux principes intéressants sont rappelés par un arrêt de la Cour de Cassation(3ème Civile 15.01.2008), savoir :
- la prise de possession d’un mur par une copropriété ne vaut pas nécessairement ,et à soi seul, réception tacite,
- en l’absence de réception, la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur quant aux désordres de construction se prescrit par dix ans à compter de la manifestation du dommage.
De ces deux principes il découle qu’en l’absence de réception la responsabilité du constructeur peut être recherchée bien après la période de garantie décennale habituelle.
11-08-2008 - Copropriété jurisprudence
ASSEMBLEE GENERALE UNANIMITE CONTESTATION NON
La Cour de Cassation veille au respect des dispositions de l’article 42, alinéa 2 de la loi du10.07.1965 qui dispose que les décisions des assemblées générales ne peuvent être contestées que par les copropriétaires défaillants ou opposants.
En l’espèce, ( Cour de Cassation 3ème Civile 13.02 2008 P 07-12988) une Cour d’Appel avait annulé une assemblée générale au motif que, contrairement aux dispositions des articles 15 et 17 du décret du 17.03.1967, un vote unique avait été émis pour l’élection du président de séance et les membres du bureau.
La Cour de Cassation casse l’arrêt en rappelant que la désignation du président de séance et des membres du bureau constitue une décision au sens des dispostions de l’article 42 de la loi du 10.07.1965 et que cette décision ayant été obtenue à l’unanimité, la Cour d’appel n’avait pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations.
En d’autres termes, le copropriétaire demandeur n’ayant été ni opposant ni défaillant était irrecevable en sa demande.
11-08-2008 - Urbanisme jurisprudence
REFUS PERMIS NULLITE DU REFUS
Aux termes d’un arrêté municipal le maire d’une commune refuse de faire droit à une demande d’extension d’habitation.
Le Tribunal administratif annule ce refus en retenant qu’aucune disposition du plan d’occupation des sols n’interdisait les toitures terrasses.
La décision du Tribunal est confirmée par la Cour administrative de Paris par un arrêt en date du 19 décembre 2002.
Par un nouvel arrêté du 26 janvier 2004 le maire se fondant sur une disposition nouvelle du plan d’occupation des sols refuse de délivrer un permis que le demandeur avait sollicité à nouveau le 10 décembre 2003.
L’intéressé forme un recours contre ce refus.
Il est débouté sur le fondement des dispositions de l’article L.600-2 du code de l’urbanisme dont le Tribunal rappelle les termes :
« Considérant qu'aux termes de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme : « Lorsqu'un refus opposé à une demande d'autorisation d'occuper ou d'utiliser le sol ou l'opposition à une déclaration de travaux régies par le présent code a fait l'objet d'une annulation juridictionnelle, la demande d'autorisation ou la déclaration confirmée par l'intéressé ne peut faire l'objet d'un nouveau refus ou être assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à la date d'intervention de la décision annulée sous réserve que l'annulation soit devenue définitive et que la confirmation de la demande ou de la déclaration soit effectuée dans les six mois suivant la notification de l'annulation au pétitionnaire»
La cour administrative d’appel de Paris ( 14 février 2008 06pa02355) confirme le rejet du recours.
En d’autres termes, la municipalité à mis à profit le contentieux en cours pour modifier le plan d’occupation des sols afin de disposer d’un fondement juridique lui permettant de rejeter la demande ; ce qui n’était pas le cas jusqu’alors.
L’intéressé aurait pu demander à bénéficier des anciens documents d’urbanisme à la condition de présenter une nouvelle demande dans les six mois suivant la notification de l’annulation de la décision de rejet primitive.
Faute d’avoir été informé de cette possibilité il a présenté tardivement une nouvelle demande qui a été rejetée sur le fondement du nouveau plan d’occupation des sols.
Conscient de cette carence le demandeur avait argué de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.
Le Tribunal a refusé d’examiner ce moyen faute de « précisions suffisantes ».
On peut le regretter car l’attitude du maire qui refuse un permis sans texte, ce qu’il ne pouvait ignorer, et qui modifie ensuite les documents d’urbanisme pour fonder un nouveau refus peut amener à se poser des questions sur la légitimité du procédé.
11-08-2008 - Copropriété jurisprudence
CHARGES REFUS PAIEMENT ABUSIF DOMMAGES INTERETS
Si un copropriétaire peut légitimement contester des sommes qui lui seraient abusivement réclamées par le syndicat des copropriétaires, sa défense doit être fondée sous peine de s’exposer à être condamné à payer des dommages intérêts à la copropriété outre bien sûr les charges appelées.
Ainsi la cour de cassation (3ème civile 26.02.2008 P 07 10546) qui relève que la contestation d’un copropriétaire était en grande partie injustifiée, qu’il n’offrait aucun règlement pour les sommes non contestées, que son attitude « mettait la gestion de la copropriété en danger », approuve la cour d’appel qui avait condamné ce copropriétaire à des dommages intérêts.
VOIR ART 10 ET SUIVANTS LOI SUR LA COPROPRIETE
11-08-2008 - Construction jurisprudence
MARCHE FORFAIT BOULEVERSEMENT
Une entreprise chargée du lot gros œuvre d’un marché comportant la réalisation de plusieurs bâtiments assigne le maître de l’ouvrage en paiement de diverses sommes dues, selon elle, au titre d’erreur dans le métré initial et de quantités supplémentaires mises en œuvre.
La cour d’appel, relevant des différences de quantité de béton importantes, des insuffisances d’acier et la modification du principe de construction en cours de chantier fait droit à la demande ;
La cour de cassation ( 3ème Civile 26 02 2008 P 06 20801) casse en relevant que «…. le bouleversement de l’économie du contrat ne peut faire perdre au marché son caractère forfaitaire que s’il résulte de modifications voulues par le maître de l’ouvrage, la cour d’appel qui a constaté qu’elles étaient la conséquence d’actes de la société X, n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations…. »
On doit constater que même chez les entrepreneurs, dont c’est pourtant le quotidien, les conséquences de la notion de marché à forfait ne sont pas toujours exactement appréciées et partant les précautions à prendre en cours de chantier sont méconnues
10-08-2008 - Copropriété jurisprudence
ASSEMBLEE GENERALE JUSTIFICATION DE TOUTES LES CONVOCATIONS NON
On sait que les délais de convocation des copropriétaires aux assemblées générales sont de rigueur.
Compte tenu du nombre de copropriétaires à convoquer on ne peut exclure qu’à l’occasion d’une assemblée générale quelques copropriétaires n’aient pas été convoqués dans les délais.
D’où la question,
Un copropriétaire régulièrement convoqué peut il, à l’appui de sa demande en nullité, faire état d’une convocation adressée hors délais à un autre copropriétaire ?
La réponse de la Cour de Cassation ( 14.11.2007 3ème civile) est non ; seul le copropriétaire irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de cette irrégularité
10-08-2008 - Construction jurisprudence
ENTREPRISE FISSURES RESPONSABILITE DECENNALE NON
Un rapport d’expertise judiciaire établit que :
« -les infiltrations constatées, celles qui existent peut-être tout en étant masquées ou celles qui ne manqueront pas de se produire dans l'avenir, rendent la façade impropre à l'une de ses destinations, celle d'assurer l'étanchéité de l'espace intérieur ;
toutefois, il est précisé que ces fissures sont stabilisées en nombre et en position, si elles s'élargissent ou se rétrécissent au gré des variations thermiques, diurnes ou annuelles, et si ces variations peuvent à la longue causer des dégradations de l'enduit, elles ne compromettent pas, à proprement parler, la solidité de l'ouvrage ;
la seule fissure vraiment infiltrante est celle du garage, mais n'a occasionné que des dégâts mineurs, les autres fissures, notamment celles de la façade ouest n'ont provoqué aucune infiltration, du fait du doublage »
Au vu de ces constatations de l’expert, la cour d’appel de Lyon ( 27 novembre 2007 P06/08334) considère que l’atteinte à la solidité de l’immeuble ou l’impropriété à sa destination « n’est pas réellement établie » et qu’en conséquence l’action contre l’assurance dommages ouvrage est sans fondement.
Compte tenu des constatations de l’expert qui retenait l’impropriété à la destination on peut rester dubitatif devant une telle décision.
On note d’ailleurs que la Cour elle même utilise un langage qui sème le doute puisque l’impropriété à la destination est, ou n’est pas, établie.
En revanche indiquer, comme le fait la Cour, que l’impropriété n’est pas « réellement »établie semble laisser entendre qu’il y aurait un niveau d’impropriété intermédiaire qui, quoique prouvé, ne permettrait pas de mettre en œuvre la garantie décennale.
Une telle interprétation semble contestable et on attend avec intérêt l’arrêt qui sera rendu par la Cour de cassation
09-08-2008 - législation
REFORME DELAIS PRESCRIPTION
Une loi du 17 juin 2008 ( 2008-561) vient de réformer les délais en matière de prescription.
Compte tenu de sa complexité on ne peut que signaler certains de ses articles les plus importants et notamment les suivants :
« …………………………………………………………………………………………………
Après l'article 1792-4 du même code, il est inséré un article 1792-4-3 ainsi rédigé :
« Art. 1792-4-3.-En dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux.
« Art. 2224.-Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
« Art. 2225.-L'action en responsabilité dirigée contre les personnes ayant représenté ou assisté les parties en justice, y compris à raison de la perte ou de la destruction des pièces qui leur ont été confiées, se prescrit par cinq ans à compter de la fin de leur mission.
« Art. 2226.-L'action en responsabilité née à raison d'un événement ayant entraîné un dommage corporel, engagée par la victime directe ou indirecte des préjudices qui en résultent, se prescrit par dix ans à compter de la date de la consolidation du dommage initial ou aggravé.
« Toutefois, en cas de préjudice causé par des tortures ou des actes de barbarie, ou par des violences ou des agressions sexuelles commises contre un mineur, l'action en responsabilité civile est prescrite par vingt ans.
« Art. 2227.-Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Il s’agit en fait d’un véritable bouleversement des textes régissant jusqu’alors la matière des délais de prescription.
On peut s’attendre, comme c’est le cas à l'occasion de chaque texte modifiant les délais, à un nouveau contentieux s’agissant notamment de l’application de la réforme aux procédures en cours.
Cf Journal Officiel du 18.06.2008
09-08-2008 - Bail d'habitation jurisprudence
DEFAUT CONCOURS EXPULSION RESPONSABILITE ETAT
Lorsque une décision judiciaire ordonne une expulsion, l’Etat est tenu de prêter son concours à l’huissier qui le requiert à cette fin ; A défaut, il engage sa responsabilité et peut être condamné à indemniser le demandeur des conséquences du défaut d’expulsion ; c’est à dire à lui payer des sommes sensiblement équivalentes aux loyers qui auraient du être perçus.
Or, l’Etat, c’est à dire en l’occurrence l’administration préfectorale, tarde souvent, quelquefois pendant des mois voire des années, à accorder ce concours.
Ce refus de concours étant ruineux pour le contribuable, qui in fine règle la note, les services préfectoraux ont été amenés dernièrement à soulever tous les moyens possibles d’irrecevabilité pour décourager les plaideurs qui recherchent la responsabilité de l’Etat devant le tribunal administratif ; parmi ces moyens figurait celui de la réquisition de la force publique par l’huissier après une tentative d’expulsion effectuée pendant la période d’hiver au cours de laquelle sont interdites l’exécution de mesures d’expulsions.
L’administration concluait de cette interdiction qu’une réquisition de la force publique faite après une tentative d’expulsion effectuée au cours de la période d’hiver était nulle.
Par jugement du 1er juillet 2008 ( 0512024/6-6)le tribunal administratif de Paris vient de déclarer qu’aucune des dispositions du code de l’habitation et de la construction n’a pour effet de rendre inopérante une tentative d’expulsion effectuée pendant la période d’hiver et rejette en conséquence le moyen de l’administration.
Une telle décision est importante par les conséquences pratiques qu’elle induit pour les contentieux de ce type.
09-08-2008 - Copropriété jurisprudence
ASSEMBLEE GENERALE ORDRE DU JOUR DECISION COMPLEMENTAIRE NULLITE
La convocation et la tenue des assemblées générales de copropriétaires sont entourées d’un grand formalisme et sont en conséquence la source d’un abandon contentieux.
Parmi bien d’autres cas de figures, citons celui-ci rappelé par la Cour de Cassation (3ème civile 7.11.2007 P 06 18882)
Il arrive quelquefois que lors d’une assemblée générale les copropriétaires appelés à voter sur un ordre du jour précis soient amenés après discussion, à voter sur cet ordre du jour puis à prendre une décision complémentaire qui peut en être la suite logique.
Une telle façon de faire entraîne la nullité des décisions prises:
« Qu'en statuant ainsi, alors qu'une décision qui a été votée conformément à l'ordre du jour ne peut être complétée par une autre qui n'y était pas inscrite, la cour d'appel a violé les textes susvisés »
08-08-2008 - Bail d'habitation jurisprudence
MAINTIEN DANS LES LIEUX DECHEANCE CONDITION
L’office public d'aménagement et de construction de PARIS (OPAC) assigne un de ses locataires en résiliation de bail sur le fondement de l’article 10.2 de la loi du 1er septembre 1948 .
Cet article prévoit, notamment, que n’a pas droit au maintien dans les lieux un locataire qui n’occupe pas effectivement les locaux loués au moins huit mois par an.
La cour d’appel de Paris déboute l’OPAC et la cour de cassation ( CC 28 05 2008 P 07-10550) confirme en rappelant que le droit au maintien dans les lieux ne naît qu’à l’expiration du bail et que le bailleur qui entend le contester doit d’abord donner congé sans pouvoir agir directement en résiliation de bail ;
Grâce à cette mésaventure procédurale du bailleur le locataire aura gagné quelques années de répit.
08-08-2008 - Bail d'habitation jurisprudence
DROIT PREEMPTION ACCEPTATION SOUS CONDITION
La Cour de Cassation vient de donner raison à un locataire audacieux.
Ce locataire reçoit un congé pour vendre avec offre de préemption.
Il souhaite à titre principal rester locataire mais à titre subsidiaire, et faute de mieux sans doute, devenir propriétaire.
A priori, ces deux positions sont inconciliables car la contestation du congé sera nécessairement soumise aux Tribunaux et sera donc longue.
En revanche, l’acceptation du congé doit être notifiée dans un délai de deux mois et doit être faite sans réserve, à l’exception d’une demande éventuelle de prêt.
Or, le locataire réussit à contester le congé tout en notifiant le même jour son intention d’exercer son droit de préemption sous la « condition résolutoire de la nullité du congé pour vendre »
La demande en nullité du congé échoue et la Cour d’Appel de Paris prononce également la nullité du droit de préemption comme n’ayant pas été exercé de « façon claire et loyale ».
Sur pourvoi du locataire, la Cour de Cassation (17.10.2007 3ème civile P 06-12533) déclare que « la stipulation d’une condition résolutoire tenant à l’appréciation judiciaire de la validité du congé était indifférente à l’efficacité de le l’acceptation de l’offre de vente. »
En d’autres termes l’exercice du droit de préemption avec clause résolutoire est, dans le cas de figure analysé par la Cour de Cassation, déclaré valable.
06-08-2008 - Expropriation jurisprudence
EXPROPRIATION CONTESTATION LEGITIMITE ET FIXATION INDEMNITE
En matière d’expropriation il peut être de l’intérêt de l’exproprié de contester la légitimité de l’expropriation tout en saisissant dans le même temps le juge de l’expropriation pour faire fixer les indemnités pouvant lui revenir.
Un exproprié ayant formé un recours contre l’arrêté de cessibilité et un pourvoi contre l’ordonnance d’expropriation, une cour d’appel avait considéré qu’il y avait lieu dans l’attente du résultat de ces recours, de surseoir à statuer sur une demande de fixation d’indemnités formé par le même exproprié.
Sur pourvoi la cour de cassation casse cet arrêt au motif qu’il résulte des dispositions de l’article L.13-4 du code de l’expropriation que le juge peut être saisi en vue de la fixation des indemnités à tout moment à tout moment après l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique prescrite à l’article L.11-1 et que les recours formés qui ne sont pas suspensifs n’ont pas d’incidence sur la fixation des indemnités. ( CC 21 05 2008 P 07-14517)
06-08-2008 - Construction jurisprudence
TROUBLES DE VOISINAGE LIMITES
Un propriétaire exploitant une unité florale est victime de dégagements de poussières dommageables provenant d’un chantier voisin.
Il assigne sur le fondement du trouble de voisinage l’entreprise principale travaillant sur le chantier et est débouté.
Sur pourvoi, la cour de cassation ( CC 3ème civile 21.05.2008 P 07-13769) confirme l’arrêt en relevant que si le propriétaire et les constructeurs voisins à l’origine des nuisances sont responsables de plein droit des troubles anormaux de voisinage tel n’était pas le cas en l’espèce de l’entreprise principale assignée qui n’avait pas réalisé les travaux à l’origine des troubles mais les avait sous traité à une entreprise qui n’était pas dans la cause.
La cour de cassation apporte là une précision intéressante sur les limites de l’action fondée sur le trouble anormal de voisinage.
05-08-2008 - Ventes jurisprudence
VENTE DEFAUT CONSENTEMENT
La cour d’appel d’Aix en Provence prononce la nullité d’une vente immobilière au motif que la venderesse n’a pas, eu égard à divers éléments de fait relevés, eu l’intention de vendre un lot déterminé visé à l’acte de vente.
Sur pourvoi de l’acheteur qui soulevait différents moyens, la cour de cassation ( 2008 05 21 P 07-10772) confirme l’arrêt en relevant de façon lapidaire que « l’erreur de Mme X… sur l’objet même de la vente, laquelle faisait obstacle à la rencontre des consentements, devait entraîner la nullité de la vente »
La cour de cassation considère donc que l’une des quatre conditions posées par l’article 1108 du code civil pour la validité d’une convention, faisait défaut, savoir : « Le consentement de la partie qui s’oblige .. »
De telles décisions étant rares, celle ci mérite d’être mentionnée.
14-07-2008 - Immobilier
Immobilier travailleur indépendant protection
Aux termes de l’article L 526-1 du code de commerce une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante peut déclarer insaisissables ses droits sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale.
Dans l’espèce ayant fait l’objet de l’arrêt ( cour d’appel d’Orléans 15 mai 2008) l ‘application de ce texte était revendiquée par les débiteurs poursuivis.
La cour rejette le moyen en relevant que la déclaration au registre n’a d’effet qu’à l’égard des créanciers dont les droits naissent postérieurement à sa publication à l’occasion de l’activité professionnelle du déclarant.
27-09-2006 -
Bail d'habitation
3 - BAIL
3.1 - Actualité jurisprudentielle bail d'habitation
Charges récupérables
Dépenses liées à la rémunération de la gardienne non récupérables lorsque les taches d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets sont partagées avec une entreprise de services.
Arrêt du 27 septembre 2006
Cour de cassation - Troisième chambre civile
Sur le second moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 31 mai 2005), que l’association Les Habitants du 212 et plusieurs locataires ont assigné la société civile immobilière 212 rue Saint-Maur (la SCI) en remboursement d’un trop-perçu de charges locatives au titre des dépenses de rémunération de la gardienne de leur immeuble ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de dire qu'elle avait indûment perçu des locataires 75 % des salaires de la gardienne et qu'elle devait cesser de les leur imputer à titre de charges récupérables pour l'avenir, alors, selon le moyen, qu'aux termes de l'article 2 du décret du 26 août 1987, lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts ; qu'elles le sont dans le cas où le gardien assure cumulativement l'élimination des rejets et une partie de l'entretien des parties communes mais qu'en raison du nombre de bâtiments regroupés dans un même ensemble immobilier, il est assisté dans l'entretien des parties communes par un tiers ; qu'en retenant, dans le cas où la gardienne assure cumulativement les tâches d'élimination des rejets et d'entretien des parties communes mais doit être assistée dans cette tâche en raison du nombre de bâtiments et de l'excès de travail que leur entretien représente, que la gardienne n'assure pas la totalité des travaux d'entretien, la cour d'appel qui a décidé que la rémunération de la gardienne n'était pas en conséquence une charge locative récupérable a, statuant ainsi, violé le texte susvisé ;
Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que la rédaction de l’article 2 du décret du 26 août 1987 implique que la récupération des trois quarts de la rémunération du gardien n'est possible que dans la mesure où l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés cumulativement par le gardien ou le concierge et que l'emploi du verbe « assurer » et non du verbe « participer » dans cette disposition implique que la récupération partielle des dépenses correspondant à sa rémunération n'est possible que lorsque le gardien ou le concierge effectue seul les travaux d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets à l'exclusion de tout partage de ces activités avec un tiers, la cour d'appel, qui a constaté que la gardienne de l’immeuble partageait les travaux d'entretien des parties communes avec une société de nettoyage, en a exactement déduit que les dépenses liées à la rémunération de la première n'étaient pas récupérables et devaient donner lieu à restitution en faveur des locataires ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé.
27-09-2006 - Bail commercial jurisprudence
Modification consistance lieux
Renouvellement
- Prix du loyer
- Prise en compte des modifications intervenues dans la consistance des lieux : oui
Arrêt du 27 septembre 2006
Cour de cassation - Troisième chambre civile
Sur le moyen unique :
Vu l'article 555 du code civil, ensemble les articles L. 145-33 du code de commerce et 23-3 du décret du 30 septembre 1953,
Attendu que lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 15 février 2005), que les consorts X..., d'une part, et Mme Z..., d'autre part, (les consorts X...-Z...) ont consenti en 1972 à M. Y... deux baux portant sur des parcelles de terrain en vue de l'exploitation d'un terrain de camping, chaque bail comportant une clause autorisant le preneur à effectuer sur ces terrains toutes les constructions utiles à son activité ; que, par acte du 18 octobre 2001, le preneur a sollicité le deuxième renouvellement des baux à compter du 20 novembre 2001 ; que les bailleurs ont accepté le principe du renouvellement, mais qu'aucun accord n'a pu être trouvé sur le prix du bail renouvelé ;
Attendu que, pour dire que le montant du loyer renouvelé doit être calculé sur la valeur du seul terrain nu, l'arrêt retient qu'en l'absence de clause réglant le sort des constructions en fin de bail ou permettant leur prise en compte dans la détermination du loyer, il convient de revenir au droit commun de l'article 555 du code civil selon lequel, en pareil cas, le propriétaire qui n'a pas demandé au tiers d'enlever les constructions, n'en devient propriétaire qu'à la fin du bail et que, les constructions restant nécessairement la propriété du preneur pendant toute la durée du même bail, la valeur du loyer renouvelé ne peut être déterminée que sur la valeur du terrain effectivement loué, soit le terrain nu ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le bail renouvelé étant un nouveau bail, les bailleurs pouvaient, lors du second renouvellement, solliciter la prise en compte des modifications intervenues dans les biens loués pour la fixation du prix du nouveau loyer, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu.
13-06-2006 - Immobilier législation
Loi du 13 juin 2006 dite loi Aurillac
Par cette loi le législateur a entendu renforcer la protection des locataires à l’occasion de certaines opérations de vente d’immeuble dites « en bloc ».
Il faut rappeler préalablement qu’il existe déjà deux droits de préemption au bénéfice du locataire.
- Le premier droit de préemption résulte de la loi du 31 décembre 1975.
Ce texte prévoit que lorsque un propriétaire divise son immeuble pour le soumettre au régime de la copropriété, le locataire en place peut, à l’occasion de la première vente consécutive à la division de l’immeuble, exercer un droit de préemption sur le lot qu’il occupe.
A défaut de préemption, le bail du locataire se poursuit. - Le second droit de préemption résulte de la loi du 6 juillet 1989.
Lorsque un bailleur donne à son locataire un congé pour vendre ce dernier peut à cette occasion exercer un droit de préemption.
La loi Aurillac ajoute un troisième cas de préemption en faveur du locataire.
Ce nouveau droit, qui vient s’ajouter aux précédents, s’exerce aux conditions suivantes :
Art. 10-1. - I. - A. - « Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de dix logements au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires… »
Modalités d’exercice du droit de préemption
Par le bailleur
Le bailleur doit faire connaître par lettre RAR, le prix et les conditions de la vente.
Il doit joindre un projet de règlement de copropriété et un diagnostic technique
Art. 10-1. - … « le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe.
Cette notification doit intervenir à peine de nullité de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble. Elle s'accompagne d'un projet de règlement de copropriété qui réglera les rapports entre les copropriétaires si l'un au moins des locataires ou occupants de bonne foi réalise un acte de vente, ainsi que des résultats d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. Ce diagnostic est établi par un contrôleur technique au sens de l'article L. 111-23 du code de la construction et de l'habitation ou par un architecte au sens de l'article 2 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, qui ne doit avoir avec le propriétaire de l'immeuble ou son mandataire aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité ou à son indépendance. Les dépenses afférentes à ce diagnostic sont à la charge du bailleur.
Nonobstant les dispositions de l'article 1751 du code civil, cette notification est de plein droit opposable au conjoint du locataire ou occupant de bonne foi si son existence n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. Elle vaut offre de vente au profit du locataire ou occupant de bonne foi. »
Par le locataire
Le locataire a quatre mois pour prendre position en indiquant éventuellement qu’il entend bénéficier d’un prêt.
Art. 10-1. « … L'offre est valable pendant une durée de quatre mois à compter de sa réception. Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois. Passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Lorsque, en raison de la vente d'au moins un logement à un locataire ou un occupant de bonne foi, l'immeuble fait l'objet d'une mise en copropriété et que le bailleur décide de vendre les lots occupés à des conditions ou à un prix plus avantageux à un tiers, le notaire doit, lorsque le propriétaire n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ou occupant de bonne foi ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente à leur profit. Elle est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire ou occupant de bonne foi de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. »
Les sanctions du non respect des textes
Elles sont particulièrement sévères puisque la vente de l’immeuble peut être annulée.
04-11-2004 - Copropriété jurisprudence
Restriction droits copropriétaires
Le règlement de copropriété d’un immeuble ne peut imposer à un copropriétaire des restrictions aux droits que ce dernier possède sur son lot privatif.
Aux termes d’un arrêt du 4 novembre 2004, reproduit ci-après, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation réaffirme sa jurisprudence en la matière.
En l’espèce, un règlement de copropriété prévoyait que « le concierge habiter(ait) obligatoirement au rez-de-chaussée dans des locaux spécialement affectés à cet effet ».
Or, les dits locaux étaient des lots privatifs, et non des parties communes.
Ces locaux avaient été acquis par un adjudicataire à la suite d’une vente sur saisie.
L’adjudicataire ensuite de son achat poursuivait la récupération de son lot.
Il lui était opposé le règlement ci dessus.
La cour de Cassation donne raison à l’adjudicataire
Le règlement de copropriété ne pouvait imposer au nouveau copropriétaire des restrictions aux droits d’usage et de jouissance que ce dernier possédait sur ses lots.
03-14.711
Arrêt n° 1101 du 4 novembre 2004
Cour de cassation - Troisième chambre civile
Cassation partielle
Demandeur(s) à la cassation : Société Investissimo
Défendeur(s) à la cassation : Syndicat des copropriétaires La Rouvière, représenté par son syndic en exercice, la société Cogedim Fouque
Sur le moyen unique :
Vu l’article 544 du Code civil, ensemble l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 27 février 2003), que des lots en rez-de-chaussée conservés par le promoteur-vendeur en liquidation judiciaire d’un ensemble immobilier en copropriété et utilisés comme conciergeries ont été vendus par adjudication le 24 avril 1997 à la société Investissimo ; que l’adjudicataire a fait délivrer le 24 mars 1998 un congé au syndicat des copropriétaires La Rouvière, locataire verbal, et l’a assigné pour voir valider le congé et prononcer son expulsion et celle des occupants de son chef ;
Attendu que pour rejeter la demande d’expulsion l’arrêt retient que l’affectation des lots est justifiée par la destination de l’immeuble, que l’article 55 du règlement de copropriété selon lequel « le concierge habitera obligatoirement au rez-de-chaussée dans des locaux spécialement affectés à cet effet » est licite et opposable à l’acquéreur, que les caractéristiques de l’immeuble imposent la présence à demeure de concierges, que les locaux du rez-de-chaussée ont été immédiatement affectés en conciergeries par le promoteur-constructeur et équipés d’un matériel spécifique, qu’il les a loués verbalement au syndicat des copropriétaires et que l’attention de l’adjudicataire a été attirée par le cahier des charges sur leur usage impératif ;
Qu’en statuant ainsi, alors que cette stipulation du règlement de copropriété ne pouvait avoir pour effet d'instituer de restriction aux droits de copropriétaires sur leur lot, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a déclaré valable le congé délivré au syndicat des Copropriétaires, l'arrêt rendu le 27 février 2003, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Président : M. Weber
Rapporteur : M. Rouzet, conseiller
Avocat général : M. Cédras
Avocat(s) : Me Cossa, la SCP Roger et Sevaux
27-05-2004 - Copropriété législation
Précisions sur les dépenses devant figurer
Le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 modifie le décret du 17 mars 1967, notamment, la section VI qui s’intitule désormais « La comptabilité du syndicat », et dans cette section, les articles 44 et 45 qui sont entièrement modifiés.
En effet, ces articles, qui traitent dorénavant des dépenses devant figurer au budget prévisionnel du syndicat des copropriétaires, indiquent qu’il s’agit des dépenses afférentes aux travaux de maintenance de l’immeuble.
Ainsi, l’article 45 nouveau du décret du 17 mars 1967 dispose que :
« Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun; ils comprennent les menues réparations.
«Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent.
«Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs. »
Par ailleurs, l’article 44 du même décret dispose que :
« Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :
1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble. »