Actualité Jurisprudentielle et législative
Analyse et Commentaires du Cabinet Perrault
Analyse et Commentaires du Cabinet Perrault
04-09-2010 - Bail commercial jurisprudence
BAIL COMMERCIAL CLAUSES D’EXCLUSIVITE EFFETS CONVENTIONS ENTRE SEULES PARTIES NON
Le propriétaire d’un immeuble consent à un locataire un bail commercial comportant une clause lui interdisant d’exercer toute activité faisant concurrence à un autre locataire commerçant précédemment installé dans le même immeuble.
Le locataire installé en second exerçant, contrairement aux clauses de son bail, une activité similaire à celle du premier locataire, ce dernier assigne en cessation du trouble en se prévalant des clauses du bail auquel il n’est pas partie.
La cour d’appel lui donne satisfaction.
A l’appui de son pourvoi, le locataire condamné soutient de façon traditionnelle que :
« que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; qu'en retenant, pour condamner M. Y... et la société Y..., qu'ils " ne respectaient pas la clause de non concurrence insérée dans l'acte de cession du droit du bail ", dont la société Compagnie écossaise Saint-André, tiers à cette convention, n'était pas en droit de se prévaloir, la cour d'appel a violé l'article 1165 du code civil »
La cour de cassation rejette le pourvoi (2010/07/13 09 67516).
Quoiqu’il s’agisse d’un arrêt de rejet la motivation de cette décision est importante.
En effet, la cour de cassation dans « un chapeau » préalable formule de la façon suivante la règle de droit qui doit recevoir application dans un cas d’espèce semblable :
« Mais attendu que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage »
D’où il résultait que le premier locataire pouvait se prévaloir des termes du second bail, auquel il était totalement étranger, pour interdire la concurrence qui lui était faite.
L’importance de cet arrêt, qui sera d'ailleurs publié au bulletin de la cour de cassation,n’échappera pas.
01-09-2010 - Copropriété jurisprudence
COPROPRIETE TRAVAUX SYNDIC RESPONSABILITE RECEPTION MAITRISE ŒUVRE
Un syndicat de copropriétaires fait installer un ascenseur dans un immeuble ancien par une société réputée, la société THYSSENKRUPP.
Les travaux sont réceptionnés sans réserves par le syndic.
Il apparaît ultérieurement que l’ascenseur installé ne disposait, ni de palier en rez de chaussée, ni du gros œuvre nécessaire à la mise en conformité à la norme européenne requise et comportait en outre une sortie en zone privative interdite du fait de sa dangerosité potentielle.
La société THYSSENKRUPP est condamnée par la Cour d'appel à financer les travaux de réfection.
A l’appui de son pourvoi en cassation, cette société soutient notamment que :
- La réception sans réserves couvrait les défauts relevés qui étaient, selon elle, apparents ;
- L’absence de recours à un maître d’œuvre par le SDC était fautive.
La cour de cassation (2010/07/06 N°09 66757) rejette le pourvoi.
Sur le premier moyen elle relève que :
« la cour d'appel a souverainement retenu que Mme X..., syndic, professionnelle en immobilier mais profane en matière de construction, ne pouvait avoir, en connaissance de cause, accepté les non-conformités aux règles de l'art et à la sécurité en réceptionnant l'ouvrage et en a exactement déduit que l'acceptation des travaux sans réserves ne pouvait pas couvrir les désordres non apparents »
Ce qui revient à dire que ce qui est un vice apparent pour un professionnel ne l’est pas pour un profane, tel que le syndic, s’agissant de construction.
La distinction n’est pas nouvelle mais la qualification de profane appliquée au syndic professionnel est intéressante à relever.
Sur le second moyen la cour de cassation juge que :
« la cour d'appel, qui a retenu, par motifs propres et adoptés, que l'absence de recours à un maître d’œuvre n'était pas en soi fautive et ne traduisait une prise de risque acceptée que si le constructeur avait fait valoir que l'intervention d'un maître d'œuvre était souhaitable, qu'au moment de la signature du contrat, l'installateur était le seul à connaître, comme professionnel, la difficulté à installer un ascenseur dans un vieil immeuble et donc en mesure d'informer utilement le maître d'ouvrage, a légalement justifié sa décision de ce chef en condamnant la société Thyssenkrupp »
Là encore, le fait qu’ait été jugé non fautif l’absence de recours à un maître d’œuvre est intéressante à noter s’agissant notamment de la responsabilité d’un syndic professionnel.
Ceci étant, il faut également retenir qu’il ne s’agit pas d’un arrêt de principe de la cour de cassation mais d’un arrêt de rejet et que la formule utilisée dans le premier moyen, « a souverainement retenu », renvoie expressément au pouvoir des juges du fond d’apprécier, seuls, le fait.
Cependant, quoique il ne s'agisse pas d'un arrêt normatif, il n'en reste pas moins que l'appréciation des faits à laquelle a procédé la cour d'appel n'a pas encouru la cassation et qu'à ce titre il était intéressant de le signaler.
29-08-2010 - Urbanisme jurisprudence
Droit de préemption Exercice au bénéfice d’une entreprise au détriment d’une autre entreprise Licéité
Une société civile immobilière constituée dans le cadre d'un projet industriel par une entreprise de transport collectif, signe une promesse de vente portant sur un terrain situé dans la zone artisanale et industrielle de la commune de Briançon, dans le but de développer les activités de l'entreprise.
Par arrêté, le maire exerce le droit de préemption urbain de la commune sur ce terrain, dans le but de le revendre à une autre entreprise afin que cette dernière puisse maintenir et développer ses activités et le niveau d'emploi correspondant.
L’entreprise évincé forme un recours dont elle est déboutée par la cour administrative d’’appel de Marseille puis par le conseil d’état (2010/07/16 N° 325236)
Le conseil d’état juge tout d’abord « qu'en jugeant que la commune de Briançon justifiait d'un objectif d'intérêt général permettant de fonder légalement la préemption litigieuse, décidée en vue de la rétrocession du bien préempté à une entreprise, en se donnant comme but de permettre à cette entreprise de développer son activité, alors même que celle-ci n'était pas déterminante pour le maintien du niveau de l'activité salariée dans la commune, et après avoir relevé que l'augmentation de l'activité de la société dépendait notamment de la possibilité d'étendre ses installations, la cour administrative d'appel de Marseille n'a pas commis d'erreur de droit ni d'erreur de qualification juridique »
Le conseil d’état juge ensuite « que la cour n'a pas commis d'erreur de droit, entaché son arrêt d'une insuffisance de motivation ni dénaturé les pièces du dossier en ne prenant pas en compte, pour apprécier si la décision litigieuse était justifiée par un intérêt général suffisant, l'existence d'un projet de l'acquéreur évincé pouvant également concourir au maintien, à l'extension ou à l'accueil des activités économiques »
La seconde partie de l’argumentation du conseil d’état laisse perplexe dans une économie libérale car elle donne le pas à l’action administrative sur l’action privée alors que les deux projets avaient les mêmes buts et donc les mêmes effets pour la commune.
Comment s’étonner alors que l’acquéreur évincé ait soutenu qu’il y avait dans l’usage de cette préemption un détournement de pouvoir pour favoriser un concurrent ; moyen d’ailleurs rejeté faute de preuves…mais quelles preuves fournir sinon l’exercice du droit de préemption lui-même.
26-08-2010 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE TACITE REFUS TARDIF RETRAIT NULLITE
Le maire de la commune de Cerbère refuse un permis de construire.
Compte tenu des délais d’instruction de la demande qui avaient été notifiés au pétitionnaire, cette décision de refus doit être analysée comme opérant un retrait de permis de construire tacite obtenu le 28 avril 2006.
C’est à l’analyse des conditions du retrait que s’attache la cour administrative d’appel de Marseille (2010/07/08 N° 08MA04384) dans son arrêt.
La cour rappelle tout d’abord le délai dans lequel le retrait devait être opéré :
- A la date des faits, le retrait d'une décision implicite ne pouvait légalement intervenir que si cette décision était entachée d'illégalité, et à la condition que la décision de retrait soit notifiée au bénéficiaire du permis de construire avant l'expiration du délai de recours contentieux, lorsque les mesures de publicité avaient été effectuées, ou, à défaut, dans le délai de deux mois suivant la date de son intervention ;
- En l'absence de mesures de publicité complètes du permis, la décision opérant son retrait devait intervenir et être notifiée à son bénéficiaire avant le 29 juin suivant ;
- Le bénéficiaire du permis qui produit devant la cour un avis de réception portant la date du 1er juillet de cette décision datée du 28 juin 2006, est fondé à soutenir que le retrait est intervenu tardivement.
La cour rappelle ensuite les conditions dans lesquelles la décision de retrait devait être opérée aux termes de l'article 24 de la loi du 12 avril 2000 :
- Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application des articles 1ers et 2 de la loi n°79-587 du 11 juillet 1979 n'interviennent qu'après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations
- il est constant que la décision de retrait en litige n'a pas été précédée d'une procédure contradictoire et que M. A n'a pas été mis à même de présenter des observations préalables à l'intervention de cette décision ;
- il résulte de ce qui précède que M. A est fondé à soutenir que la décision qu'il attaque est intervenue au terme d'une procédure irrégulière, dès lors que son moyen, contrairement à ce que soutient la commune, est en l'espèce opérant ;
En conclusion de ce qui précède la cour annule le jugement du tribunal de Montpellier qui avait rejeté la demande d’annulation de l’arrêté du maire portant refus du permis de construire.
23-08-2010 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE SUSPENSION EXECUTION CONDITIONS
Un recours contre un permis de construire ne paralyse pas la poursuite de la construction de l'immeuble incriminé.
Or, une fois la construction achevée il pourra etre très difficile, voire impossible, de fairer procéder à sa destruction si le recours aboutit.
C'est pourquoi, parallèlement à ce recours il est généralement sollicité la suspension de l'exécution du permis.
Le conseil d’état (2010/07/01 N° 330702) rappelle les conditions que doit remplir une demande de suspension d’exécution pour être satisfaite :
« Sur l'urgence à prononcer la suspension demandée
…………………………………………………………………………………..
« Considérant que si, en règle générale, l'urgence s'apprécie compte tenu des justifications fournies par le demandeur quant au caractère suffisamment grave et immédiat de l'atteinte que porterait un acte administratif à sa situation ou aux intérêts qu'il entend défendre, il en va différemment de la demande de suspension d'un permis de construire pour laquelle, eu égard au caractère difficilement réversible de la construction d'un bâtiment, la condition d'urgence doit en principe être constatée lorsque les travaux vont commencer ou ont déjà commencé sans être pour autant achevés ; qu'il ne peut en aller autrement que dans le cas où le pétitionnaire ou l'autorité qui a délivré le permis justifient de circonstances particulières, tenant, notamment, à l'intérêt s'attachant à ce que la construction soit édifiée sans délai »
« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que les travaux relatifs au permis de construire litigieux ont déjà commencé sans être pour autant achevés ; qu'il n'est pas établi, en l'état de l'instruction, que, contrairement à ce que soutenait la commune en juillet 2009, d'une part le bâtiment en cours de rénovation et d'extension doive toujours accueillir des étudiants à la rentrée 2010, et d'autre part, qu'un retard dans les travaux remettrait en cause le financement du projet ; qu'ainsi la condition d'urgence prévue à l'article L. 521-1 du code de justice administrative doit, en tout état de cause, être regardée comme remplie »
« Sur l'existence d'un moyen propre à créer un doute sérieux »
« Considérant que le moyen tiré de ce que les voies d'accès au terrain d'assiette de la construction ne respectent pas les prescriptions des articles R. 111-5 du code de l'urbanisme et UC 3 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune est propre, en l'état de l'instruction, à créer un doute sérieux sur la légalité de l'arrêté attaqué »
Pour résumer, une demande de suspension d’un permis de construire doit réunir les conditions suivantes :
- Démonstration de l’urgence qui découle généralement du seul fait que la construction d’un immeuble est le plus souvent irréversible.
- Démonstration que les travaux de construction ne sont pas achevés et que le projet ne doit pas répondre lui-même à un besoin urgent.
- Moyen sérieux à l’appui du recours en nullité parallèlement diligenté.
20-08-2010 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE REFUS RECOURS ILLEGALITE AVIS ABF NON
Le tribunal administratif de Pontoise, saisi d’un recours contre un refus de délivrance de permis de construire, sursoit à statuer et interroge le conseil d’Etat pour savoir si, à l’appui de ce recours, le requérant peut se prévaloir de l’illégalité de l’avis négatif rendu par l’architecte des Bâtiments de France.
A cette question, le conseil d’état répond négativement (avis 334747 2010/06/30)
Après avoir rappelé les textes applicables, le conseil d’état conclut ainsi:
« Il résulte de l'ensemble de ces dispositions qu'un pétitionnaire n'est pas recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision de refus de permis de construire faisant suite à un avis négatif de l'architecte des Bâtiments de France sur cette demande de permis, s'il n'a pas, préalablement, saisi le préfet de région d'une contestation de cet avis, selon la procédure spécifique prévue à l'article R. 421-38-4 (devenu l'article R. 424-14) du code de l'urbanisme. »
La seule réserve du conseil d’état porte sur l’information qui doit avoir été donnée au pétitionnaire pour que les délais courent à son encontre :
« La notification de la décision de refus de permis de construire n'est toutefois de nature à faire courir le délai de deux mois que ces dernières dispositions impartissent au pétitionnaire pour saisir le préfet de région qu'à la condition que l'avis de l'architecte des Bâtiments de France, comme les voies et délais de recours ouverts à son encontre, aient été portés à sa connaissance »
18-08-2010 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE IRREGULIER PERMIS MODIFICATIF CONSEQUENCES
Il n'est pas rare qu'après la délivrance d'un permis on s'apercoive, généralement ensuite de recours exercés par des tiers, que l'instruction du permis était défaillante.
Lorsque cela est possible, il peut être remédié aux insuffisances du premier permis par un permis modificatif.
La cour administrative d’appel de Nancy (2010/07/01 N° 09NC01322) vient de rappeler les conséquences qu’il y a lieu de tirer d’un tel permis modificatif :
« Considérant que lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises ; que les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial »
Le permis modificatif purge donc le premier permis de ses vices.
Accessoirement, ce même arrêt juge que l’omission dans le dossier de permis, de la présence d’un château inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques à proximité du terrain d’assiette du projet, n’avait pas été de nature à fausser l’appréciation du service instructeur dès lors que l’impact du projet sur ce monument avait été pris en compte dans l’avis rendu par l’architecte des bâtiments de France ;
En conséquence « c'est à tort que le Tribunal administratif de Besançon s'est notamment fondé sur le caractère incomplet du dossier de la demande de permis de construire pour annuler l'arrêté »
15-08-2010 - Droit Administratif jurisprudence
CONCOURS FORCE PUBLIQUE EXPULSION DROIT LOGEMENT OPPOSABLE SUSPENSION NON
La décision d’un préfet d’accorder son concours pour procéder à une expulsion fait l’objet, parallèlement à un recours au fond, d’une demande de suspension à laquelle un juge des référés du tribunal administratif de Marseille fait droit au motif que les intéressés ont effectué des démarches infructueuses pour être relogés et qu’il existe un droit au logement opposable.
Le conseil d’état (332259 2010/06/30) annule l’ordonnance avec le considérant suivant :
« qu'aucun des moyens invoqués par M et Mme A pour demander que soit ordonnée la suspension de l'exécution de la décision du 9 juillet 2009 du préfet des Bouches-du-Rhône accordant à la SCI Debersy le concours de la force publique pour procéder à leur expulsion, et notamment pas ceux tirés de ce qu'elle méconnaîtrait la loi du 5 mars 2007 qui institue le droit au logement opposable, et que, faute de solution de relogement, leur situation sociale serait rendue difficile n'est propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée ; que par suite M. et Mme A ne sont pas fondés à demander qu'il soit sursis à l'exécution de celle-ci »
Eu égard au fait que la loi du 5 mars 2007 ne manquera pas d’être invoquée à nouveau à l’appui de demandes de suspension d’expulsion, cette décision mérite d’être signalée.
Voir Bail habitation Expulsion
12-08-2010 - Droit Administratif jurisprudence
MARCHE PUBLICS TRAVAUX CCAG 1976 RECLAMATION COMPLEMENTAIRE INTERRUPTION DELAI NON REJET
Que ce soit en matière de marchés privés ou en matière de marchés publics, la méconnaissance ou le défaut de respect des prescriptions des CCAG peuvent entrainer des rejets aux conséquences financièrement très lourdes.
En l’espèce, la région Réunion confie à un groupement d’entreprises la réalisation de deux ouvrages d’art.
Le mandataire du groupement retourne au maitre d’œuvre un décompte général accompagné d’une réclamation pour une somme de l’ordre de 900 000€.
Cette réclamation est rejetée explicitement par le président du conseil régional de la Réunion qui propose au groupement une somme bien inférieure.
Ce même président du conseil régional garde le silence sur un mémoire complémentaire ultérieur.
Postérieurement au délai de six mois suivant le rejet explicite, les entreprises saisissent le tribunal et se voient déboutées comme prescrites.
Devant la cour, les entreprises soutiennent que le mémoire complémentaire a interrompu le délai de six mois fixé à l’article 50-32 du CCAG
La cour administrative d’appel de Bordeaux (05BX00804 2010/06/29 ) confirme la décision des premiers juges en relevant que :
« que ce délai ( de six mois fixé à l’art 50-32) n'a été ni interrompu, ni suspendu par la présentation d'un mémoire complémentaire en date du 18 décembre 2000, que le président du conseil régional a implicitement rejeté ; que dès lors, la demande présentée par les sociétés SBTPC et GTOI au Tribunal administratif de Saint-Denis de La Réunion était tardive et, par suite, irrecevable »
Voila donc à nouveau, comme tant d’autres avant elles, des entreprises qui se trouvent privées du fruit de leurs efforts uniquement pour ne pas avoir respecté un délai prévu au CCAG ou pour avoir fait une analyse erronée des dispositions de ce même CCAG.
09-08-2010 - Urbanisme jurisprudence
PERMIS CONSTRUIRE SURSIS STATUER ILLEGALITE INDEMNISATION CONDITIONS
Un jugement du tribunal administratif de Lyon condamne une commune à payer à la société Eiffage une somme de 500 000€ en réparation d’un préjudice subi ensuite d’un sursis à statuer, jugé illégal, sur une demande de permis de construire.
Sur appel, la cour administrative de Lyon confirme que le sursis à statuer était illégal mais estime qu’il n’y a pas de préjudice en relation avec ce sursis (08LY00245 2010/06/29).
Cet arrêt est une nouvelle démonstration de la façon très stricte dont les juridictions administratives apprécient le lien de causalité.
La commune, s'appuyant sur une révision du plan local d’urbanisme, vise les orientations générales du PADD qui devaient être développées dans le futur plan pour fonder sa décision.
Ces orientations prévoyaient, notamment, un accompagnement de la commune vers le statut de petite ville, en créant les conditions d'un meilleur fonctionnement urbain en matière de transport, de déplacement et de stationnement.
La cour juge «que, ces orientations très générales, ne permettent pas de considérer que le projet envisagé était de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan ; que, par suite, c'est à bon droit, que les premiers juges ont estimé que la décision en litige était entachée d'erreur d'appréciation »
Cette nullité prononcée, la cour rappelle que la faute commise n’ouvre droit à réparation que dans la mesure où elle a été à l’origine d’un préjudice direct et certain et c’est là que le dossier se gâte pour le promoteur.
En effet, la cour relève que la société Eiffage a présenté successivement trois projets différents et que :
- elle n’a pas donné suite à son premier projet,
- elle n’a pas contesté le rejet du second projet,
- elle n’a pas davantage contesté la mesure de sursis à statuer prise sur le dernier projet, se contentant de demander l’indemnisation de son préjudice lié à l’échec du projet immobilier.
- les propriétaires du terrain qui avaient accepté plusieurs prorogations avaient finalement refusé tout nouveau délai.
Compte tenu de l’ensemble de ces circonstances, la cour juge:
« qu'ainsi le préjudice dont se prévaut la société trouve son origine tant dans le retard mis à conclure l'acquisition du terrain que dans l'échec des deux premiers projets ; que, dès lors, dans ces circonstances, l'illégalité fautive de l'arrêté du 9 février 2004 n'est, la cause ni exclusive ni déterminante du préjudice allégué »
Il est vrai que le fait que la société Eiffage n’ait pas contesté le sursis à statuer pour faire aboutir son projet mais se soit contentée de solliciter une indemnisation, pouvait laisser penser qu’elle n’était peut être pas fâchée de saisir ce refus pour se retirer.
Néanmoins, le sursis restait illégal et cette illégalité reste dépourvue de toute sanction financière en vertu du raisonnement rapporté qui fait la part belle à l’irresponsabilité administrative.