Un propriétaire conclut, par un acte de novembre 1981, avec une société d’économie mixte un bail à construction, d’une durée de 23 ans emportant construction d’un bâtiment de cinq étages.

Par le même acte, le propriétaire promet de vendre le terrain au locataire, à la fin du bail du bail, moyennant un prix égal à dix ans de loyer.

Au terme du bail, le locataire demande l’acquisition de l’immeuble ; ce que le bailleur refuse en se prévalant du caractère lésionnaire du contrat.

On sait que la lésion des sept douzièmes ne peut être invoquée lorsque il existe plusieurs conventions indivisibles et/ou que le contrat est aléatoire.

 Une cour d’appel déclare la vente parfaite au motif que :

- l’acte de novembre 1981 est un acte indivisible comportant plusieurs conventions, savoir un bail à construction et une promesse de vente ; dès lors les deux opérations sont indissociables,

- le prix était calculé sur les loyers révisés ; ce qui confèrait à la vente un caractère aléatoire.

Le bailleur forme un pourvoi en soutenant pour répondre à l’argumentation de la cour que :

-       si, échappent aux règles de la rescision pour lésion, les conventions dans lesquelles la vente est indivisible d'une autre opération, la vente d'un bien immobilier, fût-elle l'accessoire d'un contrat de bail à construction et envisagée selon un prix faisant référence aux loyers versés, n'est pas indissociable de ce contrat ni soustraite de ce seul fait aux règles de la lésion.

-       l'aléa accepté par les parties et qui exclut la lésion s'apprécie au jour de la réalisation de la vente.

La cour de cassation (2010/07/07 N°09-14579) casse l’arrêt en relevant comme il lui était demandé au pourvoi que :

« qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent à caractériser l'indivisibilité entre le bail à construction et la vente et alors que l'aléa doit s'apprécier au jour de la réalisation de la vente, soit en l'espèce au jour de la levée de l'option, la cour d'appel a violé les textes susvisés »

Certes, la cour de cassation ne juge que l’application du droit et non les faits mais en l’espèce, s'agissant de l'indivisibilité, la frontière entre les deux est ténue.

 Voir art 1674 CC

Une assemblée générale de copropriétaires décide l’exécution de travaux d’étanchéité de toiture.

Alors que la première assemblée est devenue définitive, une seconde assemblée annule les travaux antérieurement décidés.

Des copropriétaires assignent :

-       en dommages et intérêts, le syndic, à qui ils reprochent de ne pas avoir fait exécuter la première décision,

-       en exécution de la première décision et annulation de la seconde, le syndicat des copropriétaires.

La cour d’appel les déboute de leur demande.

La cour de cassation (2010/07/O7 N°09-15373) rejette le pourvoi par une décision suffisamment importante pour être publiée au bulletin de la cour.

Sur la responsabilité du syndic, la cour de cassation entérine l’analyse de la cour d’appel qui avait relevé que ce professionnel avait saisi le conseil syndical pour le choix de l’entreprise, conformément à la résolution de l’assemblée générale, et que, faute de choix, « le syndic n'avait pas été mis en mesure de faire exécuter les travaux »

C’est donc une réponse liée aux faits de la cause qui est fournie :

La cour ne conteste pas l’analyse des copropriétaires suivant la quelle le syndic devait faire exécuter la décision mais relève que, compte tenu de la carence du conseil syndical à désigner une entreprise, il ne pouvait lui être demandé davantage. 

Sur la responsabilité du syndicat, la cour d’appel avait écarté la demande en relevant que le second vote annulant les travaux décidés mais non exécutés avait fait suite à un rapport du conseil syndical faisant état d’absence d’infiltrations alors que les demandeurs dont l’appartement était situé sous le toit terrasse se plaignaient d’infiltrations persistantes.

 Sans prendre parti, ce qui n’est pas son rôle, sur l’analyse des faits la cour de cassation relève que :

« qu'ayant relevé que la décision de l'assemblée générale du 27 avril 2005 portait sur l'étanchéité des toitures et que les travaux n'avaient pas été exécutés, la cour d'appel en a exactement déduit que cette décision n'avait conféré aucun droit particulier au profit du lot des consorts X... – Y »

« que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle écartait, a retenu que la nouvelle résolution adoptée par l'assemblée générale du 2 mars 2006, qui s'était fondée sur les circonstances nouvelles résultant du rapport du conseil syndical, avait été dictée par l'intérêt collectif »

L’intérêt de cette décision réside essentiellement dans l’attendu suivant lequel un vote décidant des travaux aux termes d’une AG devenue définitive ne confère aucun droit aux copropriétaires ; Ceci bien entendu sous réserve d’un abus de droit éventuel ; abus que la cour écarte dans le second attendu en relevant que le second vote était dicté «  par l’intérêt collectif »

Voila une décision qui retiendra sans doute l’intérêt des praticiens confrontés assez fréquemment à des situations de ce type.

Voir art 18  21 et 24 loi 10 juillet 1965

 Parmi les divers moyens utilisés par les préfectures pour défendre contre les recours indemnitaires déposés pour défaut de concours de la force publique, il en est un auquel le conseil d’état vient de faire justice (2010/06/22 N°324349)

Un préfet soutenait que le recours doit mentionner l’identité du représentant légal de la personne morale demanderesse.

Le tribunal l’avait suivi sur ce terrain et prononcé la nullité  du recours faute de satisfaire à cette exigence.

Le conseil d’état annule le jugement en relevant que:

-           la présentation d'une action par un de ces mandataires ne dispense pas le tribunal administratif de s'assurer, le cas échéant, lorsque la partie en cause est une personne morale, que le représentant de cette personne morale justifie de sa qualité pour engager cette action ; "qu'une telle vérification n'est toutefois pas normalement nécessaire lorsque la personne morale requérante est dotée, par des dispositions législatives ou réglementaires, de représentants légaux ayant de plein droit qualité pour agir en justice en son nom, »

-          en l’espèce «  le président du conseil d'administration de cet office public d'aménagement et de construction (OPAC) avait de plein droit qualité pour introduire cette action au nom ce celui-ci »

-          la demande dont était saisi le tribunal de Versailles était signée par l'avocat mandaté par PARIS HABITAT - OPAC DE PARIS et mentionnait qu'elle était présentée pour celui-ci, représenté par son représentant légal.       Par suite, « le tribunal administratif, qui n'a procédé à aucune mesure d'instruction sur ce point, a entaché son jugement… d'erreur de droit en rejetant la demande comme irrecevable au motif que…. elle n'indiquait pas l'identité du représentant légal… »

En d’autres termes, si le Tribunal a un doute il doit procéder à une mesure d’instruction sans pouvoir de plano débouter une personne morale disposant d’un représentant légal ayant de plein droit la capacité de la représenter.

Voir  Bail d'habitation - Expulsion  Défaut concours loi 9/07/1991 Décret 31/07/1992

Une demande de permis est déposée pour la surélévation d’un chenil.

La commune rejette la demande en soutenant que :

-       Les plans permettent de considérer que le projet est destiné à usage d’habitation.

-       Le rez-de-chaussée est lui, aussi utilisé, à usage d’habitation alors qu’il est décrit dans la demande comme étant à usage de bureaux, maternité, chenil et entrepôt.

Sur le recours exercé par le pétitionnaire, le Tribunal administratif annule le refus de la mairie.

En cause d’appel, la cour administrative de Lyon (08LY00117 2010/06/22) confirme le jugement par une motivation qu’il est intéressant de rapporter :

Répondant à l’argumentation de la mairie, la cour note que :

« qu'un permis de construire n'a d'autre objet que d'autoriser la construction d'immeubles conformes aux plans et indications fournis par le pétitionnaire ; que la circonstance que ces plans pourraient ne pas être respectés ou que ces immeubles risqueraient d'être ultérieurement transformés et affectés à un usage non conforme au plan d'occupation des sols, n'est pas, par elle-même, sauf le cas de fraude, de nature à affecter la légalité du permis….

 «  que la seule circonstance que Mme A aurait transformé une partie du bâtiment à usage de chenil en habitation n'est pas de nature à justifier le refus du permis sollicité »

 Ce que l’on peut retenir de cet arrêt c’est :

-       La déclaration de principe de la Cour selon laquelle les intentions présumées du pétitionnaire n’ont pas, sauf fraude avérée, à être prises en considération.

Seuls devant être pris en compte les plans et indications figurant au dossier.

-       Une affectation actuelle de partie des lieux contraire à un permis antérieur ne justifie pas le rejet d’une nouvelle demande afférente à une extension des lieux.

 Compte tenu de la relative fréquence des rejets motivés par des intentions présumées, cette jurisprudence mérite d’être signalée même si elle n’innove pas.

 Cette décision peut être rapprochée de :

Cour administrative d’appel de Paris 1ère chambre 2008/11/14

Voir Permis construire

Le Tribunal d’instance de Saint Germain en laye écarte l’application de la prescription triennale soulevée par une société d’HLM en défense à une demande de remboursement de charges locatives.

La cour de cassation (2010/06/16 N°09/70354) casse l’arrêt en jugeant que:

« que toutes les sommes indûment perçues par le bailleur au titre d'une habitation à loyer modéré sont sujettes à répétition et soumises à la prescription abrégée de trois ans »

En d’autres termes, il découle des articles L.442-6 et L.442-10 du code de la construction et de l'habitation :

- que le chapitre VI de la loi du 1er septembre 1948, qui comprend les articles 63 et 68, est applicable aux appartements à loyer modéré,

- que, selon ces dispositions, toutes les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition et sont soumises à la prescription abrégée de trois ans ;

- que l’article 63 concerne les loyers et charges normales et non uniquement les surplus de loyer comme l’avait jugé le Tribunal d’instance.

Voir Charges locatives